№ 2-1363/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2019 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи И.А. Ткаченко,

при секретаре А.Н. Буриловой,

с участием:

истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 их представителя адвоката Аржанниковой О.В. ордер от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО4,

помощника прокурора Советского района г. Томска Еловиковой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилые помещения для муниципальных нужд путем выкупа, взыскании выкупной цены, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском, с учетом замены ненадлежащего ответчика, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилые помещения для муниципальных нужд путем выкупа, взыскании выкупной цены.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником 1-комнатной квартиры №, общей площадью ... кв.м, расположенной на 2-м этаже многоквартирного жилого дома по , и собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: . ФИО3 является собственником 1-комнатной квартиры №, общей площадью ... кв.м, расположенной на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по , и собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: . ФИО5 является собственником 1-комнатной квартиры №, общей площадью ... кв.м, расположенной на 2-м этаже многоквартирного жилого дома по , и собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: . Дом, в котором проживают истцы, находится в аварийном состоянии, в нем опасно жить, фундамент просел, конструкции неустойчивы, стены расходятся, крыша обваливается. Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ жилые помещения в доме были признаны непригодными для проживания, а многоквартирный дом по признан аварийным и подлежащим реконструкции. ДД.ММ.ГГГГ в адрес собственников помещений в многоквартирном доме по адресу администрацией ... района г. Томска было направлено требование № о проведении реконструкции дома в течение 6 месяцев после получения требования, от чего истцы отказались. Последующих действий в установленном законом порядке ответчиком выполнено не было.ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в администрацию ... района г. Томска с заявлением, в котором просили принять решение об изъятии принадлежащих им квартир для муниципальных нужд путем выкупа, произвести изъятие указанных квартир и земельного участка с выплатой выкупной цены изымаемого жилого помещения и земельного участка. На данное обращение в адрес ФИО5 поступил ответ от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором было указано, что решение об изъятии недвижимого имущества в многоквартирном доме по адресу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не принято, так как в настоящее время не все собственники выразили свое мнение по вопросу сноса указанного дома.

Ссылаясь в качестве правового основания иска на положения ст.32 Жилищного кодекса РФ, с учетом последующего изменения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, истцы просят обязать Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска изъять путем выкупа:

- у ФИО1 жилое помещение: 1-комнатную квартиру, назначение жилое, общая площадь ... кв.м., этаж 2, по адресу: и земельный участок, по адресу: и взыскать с ответчика выкупную

стоимость в размере: 2 103 203 руб.,

- у ФИО2 жилое помещение: 1-комнатную квартиру, назначение жилое, общая площадь ... кв.м., этаж 2, по адресу: и земельный участок по адресу: и взыскать с ответчика выкупную

стоимость в размере 1 096 149 руб.,

- у ФИО3 жилое помещение: 1- комнатную квартиру, назначение жилое, общая площадь ... кв.м., этаж 1, по

адресу: и земельный участок, по адресу: и взыскать с ответчика выкупную стоимость в размере 950 885 руб.

Участвуя в судебном заседании истцы, их представитель адвокат Аржанникова О.В. исковые требования с учетом их уточнения поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель истцов дополнительно пояснила, что дом по находится в аварийном состоянии, проживать в нем опасно, это двухэтажный дом, в нем 10 квартир, из которых 2 квартиры муниципальные, Дом до настоящего времени не расселен, не все собственники живут в дом. Ей достоверно неизвестно, почему было принято решение о реконструкции данного дома, и относится ли дом по к объектам культурного наследия. Право собственности на жилые помещения в указанном доме истцы ФИО5 и ФИО3 приобрели по договорам купли-продажи, истец ФИО1 – в результате приватизации.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве, согласно которому ввиду того, что не всем собственникам жилых помещений в спорном доме вручено требование о самостоятельном сносе жилого дома в соответствии со ст.32 ЖК РФ, с учетом смысла действующих норм относительно правового порядка изъятия земельного участка и находящегося на нем помещения многоквартирного дома, признанного аварийным, обоснованное удовлетворение настоящего иска не представляется возможным.

Дополнительно пояснила, что дом по является памятником архитектуры, такие дома сносу не подлежат в силу закона, в связи с чем было принято решение о его реконструкции. Такие дома выставляются на аукцион с последующим восстановлением и передачей под нежилое на 49 лет. Не отрицая, что в доме жить опасно, и не оспаривая заявленных истцами к возмещению сумм, указала, что процедура изъятия в отношении дома по не закончена, потому что один из собственников еще не найден, требование ему не вручено. Дом включен в региональную адресную программу, его расселение предусмотрено до ... года в зависимости от аукционов либо от наличия жилья. В настоящее время в качестве варианта решения вопроса возможно переселение собственников в маневренный фонд. 

Заслушав объяснения истцов, представителей сторон, заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом.

В статье 17 (часть 2) Всеобщей декларации прав человека установлен международно-правовой принцип, который гласит, что никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

В развитие указанных положений статья 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. 

В п. 1 статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на уважение его жилища.

Законодательство Российской Федерации, в соответствии с международно-правовыми стандартами, не предусматривает возможности произвольного и безвозмездного изъятия чужого имущества. 

Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что здание, расположенное по адресу: является объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой» нач. XX в., который включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации распоряжением Администрации Томской области от 29.04.2014 № 255-ра «О включении в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры» народов Российской Федерации выявленных объектов культурного наследия, расположенных а территории города Томска», что следует из письма Комитета по обране объектов культурного наследия Томской области от ДД.ММ.ГГГГ № и подтверждается распоряжением Администрации Томской области от 29.04.2014 № 255-ра и приложением к нему, содержащем перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Томска, в котором под п.15 указан дом жилой по , дата строительства – начало XX века.

Министерство культуры Российской Федерации приказом от № ДД.ММ.ГГГГ «О регистрации объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой», нач. XX в. (Томская область) в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» зарегистрировало данный объект культурного наследия в реестре с присвоением ему регистрационного номера №.

Истцам принадлежат жилые помещения, расположенные в доме , а именно:

- ФИО1 на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №, принадлежит 1-комнатная квартиры №, общей площадью ... кв.м, расположенная на 2-м этаже многоквартирного жилого дома по , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 137), свидетельством о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 138), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 15-16),

- ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежит 1-комнатная квартира №, общей площадью ... кв.м, расположенная на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (бланк №), выданным на имя Г. С.А. (л.д. 132), договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 133-134), передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 135), свидетельством о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому после заключения брака Г. С.А. присвоена фамилия «Сухотина» (л.д. 131), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 23-24),

- ФИО5 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит1-комнатная квартира №, общей площадью ... кв.м, расположенная на 2-м этаже многоквартирного жилого дома по , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (бланк №) (л.д. 130), договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 128), актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 129), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 19-20).

Земельный участок, расположенный по адресу: , кадастровый номер №, принадлежит истцам на праве общей долевой собственности (доля в праве пропорциональна размеру общей площади квартиры принадлежащей каждому из истцов квартиры) на общее имущество в многоквартирном доме, имеет разрешенное использование: для эксплуатации многоквартирного дома, общей площадью ... кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 17-18), от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 25-26), от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 21-22) соответственно.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-34), постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции (л.д. 82-83).

В связи с признанием дома по аварийным, он включен в муниципальную программу «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2017-2025 годы, утвержденную постановлением администрации г. Томска от 09.11.2016 № 1174, что следует из ответчика администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 92-93) и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании.

В целях подготовки решения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд собственникам жилых помещений администрацией ... района г. Томска ДД.ММ.ГГГГ были направлены требования о реконструкции многоквартирного дома по адресу: в соответствии с требованиями ст.32 ЖК РФ (л.д. 35, 143, 146, 148). Указанные требования в установленный срок собственниками жилых помещений не исполнены.

После направления собственникам требований о реконструкции дома иные действия, предусмотренные ст. 32 ЖК РФ администрацией г. Томска не выполнялись.

На обращение истцов ДД.ММ.ГГГГ в администрацию ... района г. Томска с заявлениями о принятии решения об изъятии принадлежащих им квартир для муниципальных нужд путем выкупа, поступили ответы от ДД.ММ.ГГГГ №, № о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ решение об изъятии недвижимого имущества в многоквартирном доме по адресу не принято (л.д. 27-29).

Из ответов администрации ... района г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что до настоящего времени мероприятия по изъятию земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по не завершены, поскольку не все собственники выразили свое мнение, после смерти собственника квартиры № в указанном доме никто из наследников должным образом не принял наследство и не оформил право собственности, что не позволяет начать подготовку и согласование в структурных подразделениях администрации г. Томска проекта постановления администрации г. Томска об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд по адресу: . 

Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что в настоящее время в администрации г. Томска готовится проект постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений по адресу: для муниципальных нужд, решение о реконструкции спорного жилого дома принято исключительно в связи с тем, что данный жилой дом является памятником культурного наследия и в силу закона сносу не подлежит. То обстоятельство, что проживание в доме, признанном аварийным, является опасным для жизни и здоровья проживающих в нем лиц, ответчиком не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Так, из технической документации на дом следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по имел процент износа 60%.

Согласно отчету по результатам визуального обследования технического состояния строительных конструкций жилого дома , составленного МУ ... администрации г. Томска в ... году в результате визуального осмотра установлено, что дверные блоки, отопление находятся в ограниченно работоспособном состоянии; фундамент, стены, перекрытия, полы первого этажа, оконные блоки, крыша водопровод и канализация находятся в недопустимом состоянии, выявленные деформации свидетельствуют о снижении несущей способности конструктивных элементов и эксплуатационных характеристик. Указано, что проводить работы по капитальному ремонту для полного восстановления работоспособного состояния основных несущих конструкций экономически нецелесообразно (л.д. 105-117).

Сведений о том, что с ... года и впоследствии после признания дома подлежащим реконструкции в ... году в доме по проводились какие-либо ремонтно-строительные работы, в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено.

Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находятся спорные жилые помещения, включен в муниципальную программу «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2017-2025 годы, суд приходит к выводу, что истцы по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилых помещений, либо предоставления других жилых помещений в собственность.

Как следует из разъяснения, содержащегося в абзаце 2 п.22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», муниципальные нужды в этих случаях заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу ст. 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку длительное неисполнение органом местного самоуправления положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в непригодных для проживания жилых помещениях в доме, подлежащем реконструкции, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.

Вместе с тем, как следует из обстоятельств дела, пояснений сторон, изъятие (выкуп) принадлежащих истцам на праве собственности жилых помещений, ответчиком до настоящего времени не произведен.

Поскольку соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения истцами не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истцов, связанных с признанием их жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции, возможны посредством принудительного изъятия принадлежащего им жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.

В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истцов о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска обязанности изъять у ФИО1 жилое помещение по адресу , у ФИО2 жилое помещение по адресу , у ФИО3 жилое помещение по адресу для муниципальных нужд путем выкупа, с прекращением права собственности истцов на указанные жилые помещения.

При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежат изъятию для муниципальных нужд принадлежащие истцам жилые помещения, суд руководствуется следующими нормативными положениями.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: сформирован, поставлен на кадастровый учет, и принадлежит собственникам помещений в нем (в том числе истцам) на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащие истцам жилые помещения следует исходить из рыночной стоимости жилых помещений с учетом доли в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По ходатайству представителя истцов с целью определения действительной рыночной стоимости принадлежащих истцам жилых помещений, находящихся в доме по адресу: , определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой было поручено АНО ... (л.д. 153-154).

Согласно заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ:

- рыночная стоимость жилого помещения по адресу: составляет 2 103 203 руб., в том числе в составе итоговой стоимости: 189 531 руб. – стоимость жилого помещения, 866 976 руб. – стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 995 583 руб. – стоимость доли за непроизведенный капитальный ремонт, 51 113 руб. – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества,

- рыночная стоимость жилого помещения по адресу: составляет 2 080 419 руб., в том числе в составе итоговой стоимости: 187 912 руб. – стоимость жилого помещения, 857 124 руб. – стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 984 270 руб. – стоимость доли за непроизведенный капитальный ремонт, 51 113 руб. – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества,

- рыночная стоимость жилого помещения по адресу: составляет 1 799 394 руб., в том числе в составе итоговой стоимости: 160 872 руб. – стоимость жилого помещения, 738 900 руб. – стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 848 509 руб. – стоимость доли за непроизведенный капитальный ремонт, 51 113 руб. – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

Представитель истцов полагая, что в заключении комиссии экспертов имеются методологические ошибки, при проведении расчетов необоснованно не применен сравнительный подход, ходатайствовала о проведении повторной экспертизы. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт С., поводившая экспертизу в составе комиссии экспертов, пояснила, что учитывая специфику расположения земельного участка под многоквартирным домом по (а именно – центр города), основную стоимость формирует именно он. Использование методов сравнительного подхода для квартир (расчет по общим условиям, без особенностей конкретного объекта) приведет к тому, что рассчитанная рыночная стоимость квартир будет меньше той стоимости, за которую можно продать один земельный участок. Экспертами при проведении экспертизы были применены все возможные методы расчетов, в том числе и сравнительный подход. Однако, учитывая указанные обстоятельства, методы сравнительного подхода (отдельно для квартир) не использовались для формирования итоговой стоимости объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Объективность изложенных в заключении эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.

Заключений иных экспертов, выводы которых противоречили бы судебной экспертизе, в материалах дела не имеется.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении ходатайства представителя истцов о назначении повторной судебной экспертизы отказано.

Исковые требования уточнены истцами с учетом результатов судебной экспертизы, что свидетельствует об их согласии с выводами экспертов. Стороной ответчика результаты судебной экспертизы не оспаривались.

Учитывая данные обстоятельства, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы.

Вместе с тем, суд считает, что из состава итоговой рыночной стоимости квартир, принадлежащих истцам ФИО3 и ФИО5, подлежит исключению размер непроизведенного капитального ремонта, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО3 на квартиру приобретено на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО5 на квартиру приобретено на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, право собственности приобретено указанными истцами не в порядке приватизации. Вместе с тем статья 16 Закона о приватизации связывает обязанность проведения капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) при неисполнении на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

Поскольку возникновение права собственности на квартиры у истцов ФИО3 и ФИО5 не связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, следовательно, ответчик по отношению к ним не являлся наймодателем и невыполненных перед ними работ, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, в том числе по проведению капитального ремонта дома, обязанности ответчик не имел, следовательно, истцы ФИО3 и ФИО5 не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный ремонт.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что выкупная цена за изымаемые у истцов ФИО3 и ФИО5 жилые помещения подлежит определению без учета компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома.

При этом выкупная цена за изымаемое жилое помещение у истца ФИО1 должна быть определения с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома исходя из следующего.

Как установлено судом, право собственности ФИО1 на жилое помещение приобретено в порядке наследования после смерти Ч., что следует из свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 138).

К наследодателю Ч. право собственности на данное жилое помещение перешло в порядке наследования после смерти П., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует также П. получил в собственность жилое помещение по договору передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному администрацией ... района г. Томска, то есть в порядке приватизации (л.д. 139). 

Из технической документации на дом следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент приобретения его в собственность первоначальным наследодателем П., процент износа дома составлял 60%.

В соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.10.1970 № 404, износ здания 61-80% означает, что данное здание относится к ветхим, состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих – весьма ветхое.

Следовательно, на момент передачи жилого помещения истцу дом уже являлся ветхим, аварийным и требовал проведения капитального ремонта.

Сведений о том, что в доме по производился капитальный ремонт, в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено.

Таким образом, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя (ответчика) до признания жилого дома, в котором расположена квартира истца, аварийным и подлежащим сносу, и уже на момент приобретения истцом ФИО1 в ... году жилого помещения в собственность дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по проведению капитального ремонта не была выполнена ответчиком, в связи с чем в выкупную цену изымаемого у ФИО1 жилого помещения подлежит включению сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

На основании изложенного, суд определяет размер выкупной цены за изымаемые у истцов жилые помещения, исходя из заключения судебной экспертизы, в следующих размерах:

- выкупную стоимость квартиры ФИО1 по адресу в размере 2 103 203 руб.,

выкупную стоимость квартиры ФИО5 по адресу в размере 1 096 149 руб. (2 080 419 руб. – 984 270 руб.),

выкупную стоимость квартиры ФИО3 по адресу в размере 950 885 руб. (1 799 394 руб. – 848 509 руб.),

и считает необходимым определить выкуп с выплатой денежной компенсации истцам в указанных размерах.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилые помещения за истцами и возникновения права на помещения у иных лиц.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истцов на принадлежащие им жилые помещения в доме по . 

Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является выселение (подпункт «ж» пункта 20). 

Учитывая указанное положение, в силу подпункта «е» пункта 31 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 года № «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» настоящее решение является основанием для снятия с регистрационного учета ФИО1 по адресу ФИО5 по адресу , ФИО3 по адресу 

Согласно ч.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно разъяснениям, данным в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

При обращении в суд истцами уплачена государственная пошлина в сумме по 1 730 руб. каждым, что подтверждается чек-ордерами от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 2) и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3, 4).

Вместе с тем, неимущественные требования истцов об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд подлежали оплате государственной пошлиной в размере по 300 руб. каждым из истцов. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

При таких обстоятельствах излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату ФИО1, ФИО5, ФИО3 из соответствующего бюджета в размере по 1 430 руб. каждой.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилые помещения для муниципальных нужд путем выкупа, взыскании выкупной цены удовлетворить.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру путем выкупа, с прекращением права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО1 выкупную стоимость квартиры по адресу в размере 2 103 203 руб., расходы по уплате госпошлины 300 руб.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО2 для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру путем выкупа, с прекращением права собственности ФИО2 на указанное жилое помещение.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО2 выкупную стоимость квартиры по адресу в размере 1 096 149 руб., расходы по уплате госпошлины 300 руб.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО3 для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру путем выкупа, с прекращением права собственности ФИО3 на указанное жилое помещение.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО3 выкупную стоимость квартиры по адресу в размере 950 885 руб., расходы по уплате госпошлины 300 руб.

Вернуть ФИО3 из соответствующего бюджета излишне уплаченную госпошлину 1 430 руб., ФИО2 из соответствующего бюджета излишне уплаченную госпошлину 1 430 руб., ФИО1 из соответствующего бюджета излишне уплаченную госпошлину 1 430 руб.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: 

Мотивированный текст решения изготовлен 05.08.2019.

На дату опубликования решение не вступило в законную силу.