УИД 77RS0033-02-2025-003660-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2025 года Чертановский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Ильинской Т.А., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3007/2025 по иску ФИО к Обществу с ограниченной ответственностью «ХХХ» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО. обратился в суд с иском к ответчику ООО «ХХХ» о взыскании денежных средств.

В обоснование требований указал, что 24.08.2024 ФИО. заключил с ООО «ХХХ» Авансовое соглашение с целью приобретения права собственности на квартиру по адресу: г.Москва, . В соответствии с п. 1 Авансового соглашения, истец передал ООО «ХХХ» в качестве аванса руб. Авансовое соглашение заключено на срок до 17.09.2024. В указанный срок Договор купли-продажи квартиры заключен не был, право собственности на квартиру не возникло. Поскольку договор купли-продажи заключен не был, основное обязательство отсутствовало, то аванс подлежит возврату в силу закона. Пунктом 8 Авансового соглашения предусмотрена неустойка в размере аванса. Истец считает такой размер неустойки несоразмерным и просит суд уменьшить ее. 02.10.2024 в связи с истечением срока Авансового соглашения, истец обратился в ООО «Поток» с претензией и попросил возврата переданного аванса. 22.10.2024 ООО «ХХХ» отказало в возврате денежной суммы в полном объеме, сообщило о готовности возврата 50% от суммы аванса. Сумма неустойки на основании ч. 5 ст. 28 Закона О защите прав потребителей, за период со 02.10.2024 по 03.03.2025 составляет руб. Поскольку сумма неустойки не может превышать цену отдельного вида работ или общую цену заказа, истцом размер неустойки снижен до руб. Денежная сумма в размере руб., удерживаемая ответчиком, является неосновательным обогащением.

На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму внесенного аванса рублей, неустойку в размере рублей, в счет компенсации морального вреда рублей, штраф рублей, всего рублей. 

Истец ФИО. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, по доводам, изложенным в иске.

Представитель ООО «ХХХ» ФИО2, с требованиями не согласился, просил отказать в удовлетворении, доводы, изложенные в письменном отзыве, поддержал, пояснил, что согласно условий Авансового соглашениям, ответчиком были предоставлены истцу документы, касающиеся жилого помещения, для проведения юридического анализа заключаемой сделки, в формате изображений в мессенджере WhatsUp. Истец затягивал выход на сделку, поскольку не мог заблаговременно обратиться к оценщику с целью составления заключения о стоимости квартиры и в органы опеки, что следует из переписки. Согласно п. 8 Соглашения, в случае необоснованного отказа покупателя от приобретения объекта покупатель уплачивает продавцу штраф в размере переданного аванса. В связи с тем, что истец безосновательно уклонился от заключения основного договора, ответчик, руководствуясь п. 8 Соглашения, зачел сумму уплаченного аванса в счет штрафа. Как следует из текстового описания профиля истца в мессенджере WhatsUp, истец является риелтором, занимающийся скупкой объектов недвижимости для целей дальнейшей продажи. В связи с чем, к данным отношениям Закон О защите прав потребителей не применяется. Размер неустойки не соответствует нарушенному обязательству.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

2. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Как следует из материалов дела, 24.08.2024 года между ФИО. и ООО «ХХХ» было заключено Авансовое соглашение, согласно условиям которого, стороны договорились в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, , кадастровый номер 77:17:0120316:17520, по цене руб. В качестве аванса в счет стоимости объекта покупатель передает продавцу денежные средства в размере руб.

Согласно подп. б п. 5 Авансового соглашения, продавец обязан до 30.08.2024 года предоставить покупателю необходимые для заключения договора купли-продажи объекта следующие документы: выписку из домовой книги; справку об отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг; справку об отсутствие задолженности по оплате за капитальный ремонт; справку о погашении ипотеки в ПАО Банк ВТБ по кредитному договору 

<

***> от 09.02.2018 года; справку о не крупности сделки; справку из ПНД на ФИО. за май 2024 года; справку из НД на ФИО. за май 2024 года; согласие супруга ФИО. на продажу объекта; справку о том, что при покупке в ипотеку объекта не использовался материнский капитал; договор купли-продажи квартиры от 24.08.2018 года; акт приема-передачи квартиры.

Из п. 8 Авансового соглашения следует, что в случае необоснованного отказа покупателя от приобретения объекта (не заключение основного договора купли-продажи в установленный срок), покупатель уплачивает продавцу штраф в размере переданного аванса. При указанных обстоятельствах сумма аванса автоматически засчитывается в полном объеме в счет уплаты штрафа, предусмотренного настоящим пунктом соглашения. Покупатель уполномочивает продавца засчитать в счет уплаты штрафа переданный аванс в полном объеме.

Согласно п. 11 Авансового соглашения, настоящее соглашение составлено и подписано в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, действует до 17 сентября 2024 года включительно, может быть пролонгировано по соглашению сторон.

Таким образом, из условий Авансового соглашения от 24.08.2024 года следует, что стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, , кадастровый номер 77:17:0120316:17520, в срок до 17.09.2024 года (включительно).

Денежные средства в качестве аванса в счет стоимости объекта покупатель передает продавцу в размере руб. были уплачены истцом 24.08.2024 года, что подтверждается квитанцией АО ТБанк от 24.08.2024 года.

В иске в качестве оснований заявленных исковых требований истец ссылается на то, обстоятельство, что в указанный срок договор купли-продажи квартиры заключен не был, право собственности на квартиру не возникло, основное обязательство отсутствовало, то аванс подлежит возврату в силу закона.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Исходя из пункта 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Как следует из положений гражданского законодательства, в отличие от аванса задаток обеспечивает исполнение договора, поскольку в случае неисполнения, за которое ответственна одна из сторон, задаток остается у получателя или возвращается плательщику в двойном размере - в зависимости от того, какая сторона является ответственной за неисполнение договора (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Альтернативы между задатком и авансом в предварительном договоре у сторон, заключающих предварительный договор, нет, так как аванс по предварительному договору вносить нельзя, поскольку обязанность оплатить товар или услугу возникает только по основному договору. Можно внести лишь задаток и только для того, чтобы обеспечить обязательство заключить основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

Таким образом, судом установлено, что Авансовое соглашение от 24.08.2024, заключенное между ФИО. и ООО «ХХХ», является предварительным договором купли-продажи квартиры и было заключено при соблюдении принципа свободы договора, предусмотренного положениями ст. 421 ГК РФ, и при отсутствии нарушения прав и законных интересов сторон.

02.10.2024 ФИО. ООО «ХХХ» вручена претензия с требованием расторжения договора и возврат уплаченного аванса.

В ответе от 22.10.2024 года, ООО «ХХХ» на претензию истца, сообщило, что обязанность по возврату аванса в случае одностороннего отказа покупателя от заключения основного договора авансовым соглашением не предусмотрена. ООО «ХХХ» сообщает о готовности возврата 50% полученного аванса, для чего просит сообщить реквизиты.

Согласно п. 10 Авансового соглашения в случае выявления фактов и обстоятельств, противоречащих гарантиям продавца, указанным в п.п. 4, 5 соглашения …… внесенный аванс возвращается в полном объеме в течение 1 дня с момента предъявления требования покупателем.

Согласно пояснениям стороны ответчика, которые в силу положений ст. 55 ГПК РФ, являются самостоятельными доказательствами по делу, ответчиком были предоставлены истцу документы, касающиеся жилого помещения, для проведения юридического анализа заключаемой сделки, в формате изображений в мессенджере WhatsUp. Истец затягивал выход на сделку, поскольку не мог заблаговременно обратиться к оценщику с целью составления заключения о стоимости квартиры и в органы опеки, что следует из переписки. В связи с тем, что истец безосновательно уклонился от заключения основного договора, ответчик, руководствуясь п. 8 Соглашения, зачел сумму уплаченного аванса в счет штрафа.

Судом установлено, что истцом не представлено доказательств уклонения ответчика - продавца от заключения основного договора купли-продажи в срок, установленный для заключения основного договора купли-продажи, нарушений условий п.п. 4, 5 Авансового соглашения стороной ответчика не имеется.

Судом также были исследованы документы: предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от 12.08.2024, заключенный между ФИО., действующего от себя и от имени несовершеннолетнего ФИО., ФИО., ФИО. (продавцы) и ФИО. (покупатель); разрешение МФЦ о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки с имуществом, принадлежащем несовершеннолетнему от 26.09.2024 года; договор купли-продажи объекта недвижимости от 08.10.2024 года, заключенный между ФИО., действующего от себя и от имени несовершеннолетнего ФИО., ФИО., ФИО. (продавцы) и ФИО. (покупатель), о продаже квартиры по адресу: г.Ростов-на-Дону, ; договор купли-продажи объекта недвижимости от 11.10.2024 года, заключенный между ФИО. (продавец) ФИО., действующего от себя и от имени несовершеннолетнего ФИО., ФИО., ФИО. (покупатели), на покупку квартиры по адресу: г.Москва, ; передаточный акт от 12.10.2024 года.

Как усматривается из переписки истца и ответчика весь пакет документов истцом до 30.08.2024 передан не был (л.д.44). Так же, истцом не представлена оценка недвижимости для согласования с опекой. Оценка предоставлена была после 13 сентября 2024 года. Срок действия соглашения до 17.09.2024, тогда как 21.09.2024 истцом еще не разрешен вопрос с опекой.  

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Положениями ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено судом, в установленный договором срок для заключения основного договора купли-продажи - до 17.09.2024 года, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось. В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные Авансовым соглашением были прекращены 18.09.2024 года.

Учитывая изложенное, то, что истцом не представлено каких-либо объективных причин отказа от заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры в срок, установленный предварительным договором купли-продажи, поскольку основной договор не заключен по вине покупателя, в связи с чем, был нарушен п. 8 Авансового соглашения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Ссылки истца на положения ст. ст. 1102, 1109 ГК РФ являются несостоятельными.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Денежные средства были переданы истцом на основании Авансового соглашения, в связи с чем неосновательного обогащения со стороны ответчика не возникло.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования о взыскании суммы внесенного аванса, то требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, как производных от основного требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО к Обществу с ограниченной ответственностью «ХХХ» о взыскании суммы внесенного аванса, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.09.2025

Судья Т.А. Ильинская