Дело № 2-245/2019 (52RS0044-01-2019-000243-54)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2019 года Починковский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Бариновой М.Н., при секретаре судебного заседания Жос С.С., с участием представителя истца адвоката Кузнецова И.А., представителя ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи; прекращении реестровой записи; взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи; судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, указав, что 06.05.2016г. ФИО3 и ФИО4, действующая от имени ФИО2 на основании доверенности, заключили договор продажи жилого дома и земельного участка.

Предметом договора является жилой дом, общей площадью 34,3 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке, кадастровый №, общей площадью 2100 кв.м.

Согласно п.3 договора, жилой дом и земельный участок оцениваются по соглашению сторон, стоимость которых составила 250 000 руб.

Обязательство по оплате дома и земельного участка истцом было исполнено в полном объеме, о чем свидетельствует расписка о получении денежных средств от 06.05.2016г.

ФИО4, действующая за ФИО2 на основании доверенности, приняла в собственность жилой дом и земельный участок, в том качественном состоянии как он есть на момент заключения договора, а именно в исправном техническом состоянии и с газовым оборудованием.

17.05.2016г. при эксплуатации дома истец обнаружила несоответствие жилого дома заявленным в договоре характеристикам. В доме отсутствовало в полном объеме газовое оборудование, позволяющее отапливать дом, отсутствовал газовый счетчик. При осмотре дома выявлены недостатки строения, из-за которых, жилой дом не соответствовал строительным нормам и требованиям, конструктивные элементы сгнили, ветхая кровля дома, полы и деревянные проемы перекошены. Основания и несущие конструкции дома имеют разрушения и повреждения, приводящие к деформации и образованию трещин.

На момент покупки жилого дома и земельного участка ФИО2 не была осведомлена об указанных недостатках, так как они были скрыты ответчиком.

Вследствие таких недобросовестных действий ответчика, истец не может проживать, в купленном доме, в связи с невозможностью использовать приобретенное в собственность недвижимое имущество по его прямому назначению.

В ходе рассмотрения Автозаводским районным судом г. Нижнего Новгорода гражданского дела №, по ходатайству ФИО2 была назначена судебная экспертиза, основной целью которой было - определить, пригоден ли для проживания приобретённый у ФИО3 жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Экспертом в своем заключении, а в последующем в решении Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 22.04.2018г. по делу 2-187/2018 было установлено следующее.

Техническое состояние исследуемого объекта не обеспечивает соблюдение требований, установленных действующими строительными нормами и правилами и не позволяет эксплуатировать в качестве жилого объекта (величина физического износа на момент осмотра является практически максимальной и составляет 75%), несущие конструкции не обеспечивают должного технического работоспособного состояния объекта в целом и безопасного пребывания людей, отсутствуют необходимые условия для проживания.

Несущие конструкции имеют значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют о непригодности для проживания, т.е. находятся в техническом состоянии, не позволяющем эксплуатировать объект по прямому назначению.

Объект исследования - жилое строение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 34,3 кв.м., не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям по ряду позиций, изложенных в исследовательской части заключения. Установить экспертным путем, в каком техническом состоянии находился объект исследования на момент заключения договора продажи от 06.05.2016г. не представляется возможным ввиду отсутствия утвержденных и апробированных методик.

Однако учитывая состояние объекта на момент экспертного осмотра, с высокой степенью вероятности следует вывод, что на дату заключения договора 06.05.2016г. объект находился в состоянии, схожем состоянию, зафиксированному в ходе экспертного осмотра от 30.11.2017г., поскольку выявленные дефекты и недостатки объекта являются следствием длительного срока эксплуатации и отсутствия должного ухода и своевременного ремонта конструкций (выявленные недостатки и дефекты не могли образоваться за период времени, составляющий около 1,5 лет, прошедший с момента покупки дома истцом до момента осмотра объекта экспертом). 

Условия договора купли-продажи от 06.05.2016г. п.1 абз.3, относительно газового оборудования, не соответствуют сведениям предоставленного дополнительного акта обследования газового оборудования от 01.12.2017г. 

Иные условия и какая-либо информация о характеристиках технического состояния объекта исследования в договоре продажи от 06.05.2016г. отсутствует.

Установить точную стоимость работ по восстановлению качественного технического состояния жилого дома, общей площадью 34,3 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым № общей площадью 2100 кв.м., пригодного, независимо от местных климатических условий, для постоянного проживания в нем истца ФИО2, не представляется возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения эксперта.

Для приведения объекта исследования в нормальное состояние, позволяющее эксплуатацию по назначению, требуются значительные затраты, сопоставимые со стоимостью объекта (усреднено, с учетом округления данное значение составляет 100% от восстановительной стоимости объекта).

Проведение работ по восстановлению объекта с целью доведения его технических параметров, до состояния, позволяющего нормальную эксплуатацию - нецелесообразно.

Наиболее вероятно, стоимость восстановительного ремонта превысит стоимость объекта, указанную в договоре купли - продажи от 06.05.2016г.

Истец полагает, что полученный от ответчика по договору купли-продажи дом не отвечает признакам жилого помещения, а, следовательно, имеет существенный недостаток, который не был оговорен между сторонами сделки.

На основании изложенного просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым № общей площадью 2100 кв.м., от 06.05.2016г., заключенный между ФИО2 и ФИО3

Прекратить реестровую запись № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ФИО3 и пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли продажи от 06.05.2016г., в размере 250000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5700 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 27,60).

Представитель истца адвокат Кузнецов И.А., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании требования ФИО2 поддержал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 61).

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, показания свидетелей ФИО5, ФИО6, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п.1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п.2).

В соответствии с п.1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В судебном заседании установлено, что 06.0.2016г. между ФИО3 и ФИО4 действующей в интересах ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 продал ФИО2 в собственность жилой дом общей площадью 34,3 кв.м., кадастровый №, земельный участок общей площадью 2100 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (п.1 договора).

Согласно п.3 договора, жилой дом и земельный участок, оценены по соглашению сторон и проданы за 250000 руб.

Пунктом 6 договора предусмотрено, что обязательство продавца передать жилой дом и земельный участок покупателю считается исполненным после государственной регистрации перехода права собственности и передачи ключей.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> 13.05.2016г. (л.д.11-12).

Денежные средства в размере 250000 руб. были получены ФИО3 от ФИО4 по расписке от 06.05.2016г. (л.д.13).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.05.2016г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок, общей площадью 2100 кв.м., кадастровый №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись регистрации № (л.д.14).

Также согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.05.2016г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью 34,3 кв.м., кадастровый №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись регистрации № (л.д.47).

Из технического паспорта на спорный дом от 18.06.2009г. установлено, что дом построен в 1960 году, на 2009г. имеет износ – 45% (л.д.99-112). 

19.05.2017г. межведомственной комиссией при администрации Починковского муниципального района Нижегородской области был обследован жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. При обследовании было установлено, что дом одноэтажный, бревенчатый, обшит деревянной доской. Кровельное покрытие – листы кровельного железа по деревянной обрешетке. Фундамент жилого дома столбчатый. Оконные переплеты и дверные блоки в удовлетворительном состоянии. Деформации деревянных конструкций дома не наблюдается. Состояние строительных конструкций жилого дома удовлетворительное. Теплоснабжение дома осуществляется посредством газового котла индивидуального отопления. Жилой дом соответствует санитарно-эпидемологическим требованиям к жилым зданиям и помещениям СанПин 2.12.1002-00 и СП 13-0102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (л.д. 63). 

В соответствии с заключением межведомственной комиссией при администрации Починковского муниципального района Нижегородской области указанный жилой дом признан пригодным для проживания (л.д. 64).

Как следует из заключения эксперта ООО «Приволжская экспертная компания» № 4550 от 02.03.2018г., составленного на основании определения Автозаводского районного суда г. Н.Новгорода по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО4 о взыскании убытков, техническое состояние исследуемого объекта не обеспечивает соблюдение требований, установленных действующими строительными нормами и правилами и не позволяет эксплуатировать в качестве жилого объекта (величина физического износа на момент осмотра является практически максимальной, и составляет 75%), несущие конструкции не обеспечивают должного технического работоспособного состояния объекта в целом и безопасного пребывания людей, отсутствуют необходимые условия для проживания.

Несущие конструкции объекта имеют значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют о непригодности для проживания, т.е. находятся в техническом состоянии, не позволяющем эксплуатировать объект по прямому назначению.

Объект исследования - жилое строение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 34,3 кв.м., не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям по ряду позиций, изложенных в исследовательской части заключения.

Установить экспертным путем, в каком техническом состоянии находился объект исследования на момент заключения договора продажи от 06.05.2016г., не представляется возможным ввиду отсутствия утвержденных и апробированных методик.

Однако, учитывая состояние объекта на момент экспертного осмотра, с высокой степенью вероятности следует вывод, что на дату заключения договора 06.05.2016г. объект находился в состоянии, схожем состоянию, зафиксированному в ходе экспертного осмотра от 30.11.2017г., поскольку выявленные дефекты и недостатки объекта являются следствием длительного срока эксплуатации и отсутствия должного ухода и своевременного ремонта конструкций (выявленные недостатки и дефекты не могли образоваться за период времени, составляющий около 1,5 лет, прошедший с момента осмотра истцом до момента осмотра объекта экспертом). 

Условия договора продажи от 06.05.2016г.: п. 1, абз. 3, относительно газового оборудования, не соответствуют сведениям предоставленного дополнительного акта обследования газового оборудования от 01.12.2017г. Иные условия и какая-либо информация о характеристиках технического состояния объекта исследования в договоре продажи от 06.05.2016г. отсутствуют.

Определение соответствия объекта исследования санитарно-гигиеническим нормам в рамках данного экспертного исследования не проводилось, поскольку данный вопрос выходит за пределы компетентности эксперта.

Установить точную стоимость работ по восстановлению качественного технического состояния жилого дома общей площадью 34,3кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 2100кв.м., пригодного, независимо от местных климатических условий, для постоянного проживания в нем истца ФИО2, не представляется возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения эксперта.

Для приведения объекта исследования в нормальное состояние, позволяющее эксплуатацию по назначению, требуются значительные затраты, сопоставимые со стоимостью объекта (усредненно, с учетом округления данное значение составляет 100%. от действительной стоимости объекта).

На основании результатов проведенного исследования эксперт считает нецелесообразным проведение работ по восстановлению объекта с целью доведения его технических параметров до состояния, позволяющего нормальную эксплуатацию.

Наиболее вероятно, стоимость восстановительного ремонта превысит стоимость объекта, указанную в договоре продажи от 06.05.2016г. (л.д.78-97).

Как следует из пояснений ФИО2, данных в рамках рассмотрения Автозаводским районным судом города Нижнего Новгорода гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО4 о взыскании убытков, 01.06.2016г. ФИО2 осмотрела данное домовладение, не могла купить дом без изношенности в связи с трудным финансовым положением, с ФИО4 договаривалась на определенную сумму покупки – на 250000 руб. (л.д. 68).

Факт осмотра дома ФИО2 перед покупкой подтверждается также пояснениями ФИО1 и показаниями свидетеля ФИО5, данными в настоящем судебном заседании.

Из заключения эксперта ООО «Приволжская экспертная компания» № от 02.03.2018г. следует, что описание дефектов и недостатков жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> приведено по результатам визуального осмотра (л.д. 83 об.). То есть характер имеющихся в домовладении дефектов не является скрытым, они могли быть обнаружены в ходе визуального осмотра. 

Таким образом, ФИО2 до заключения договора купли-продажи, знала о техническом состоянии дома, о его времени постройки и месте расположения. С учетом технического состояния дома (год постройки 1960), его месторасположения, и была определена продажная цена, с которой ФИО2 была согласна и дала поручение ФИО4 о передаче денег за приобретенный ею дом, сама лично осмотрела дом, видела его техническое состояние, то есть при заключении сделки купли-продажи, истец не была лишена возможности произвести осмотр дома, его наружного и внутреннего состояния, согласилась принять жилой дом в том состоянии, в котором он находился на момент передачи. Согласно п. 1 договора купли-продажи продавец покупает указанный дом и земельный участок в том качественном состоянии, как они есть на момент заключения договора, а именно с газовым оборудованием (исправный котел по утверждению продавца, газовая плита). Претензий к техническому состоянию указанного дома, а также к земельному участку на момент заключения договора покупатель не имеет

Таким образом, по мнению суда, оснований полагать, что истец заблуждались относительно предмета сделки, значительно снижающего возможность его использования по назначению, не имеется. Из материалов дела усматривается, что на момент подписания договора купли-продажи и на дату передачи жилого помещения истцу каких-либо разногласий между продавцом и покупателем по качеству объекта не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию ФИО2 не предъявляла, объект принят покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков, имущество передано покупателю, с момента передачи объекта покупатель несет ответственность за сохранность помещения, а также риск его случайной гибели и порчи

Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что перечисленные в заключении ООО «Приволжская экспертная компания» недостатки имелись на дату заключения договора купли-продажи. Выводы эксперта в указанной части носят предположительный характер. 

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, приобретая бывшее в употреблении недвижимое имущество, истец имела возможность при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от нее требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно приняла на себя риск в отношении качества приобретаемого объекта недвижимости. 

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, истцом суду не представлено.

Также суд принимает во внимание и то обстоятельство, что дом и земельный участок оценены и проданы за 250000 руб., в то время как кадастровая стоимость земельного участка составляет 435414 руб., жилого дома – 382401 руб., что также свидетельствует о том, что цена продаваемого жилого дома была определена с учетом его технического состояния. 

С учетом вышеизложенного, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 2100 кв.м., от 06.05.2016г., заключенного между ФИО2 и ФИО3; прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскании с ФИО3 и пользу ФИО2 денежных средств, уплаченных по договору купли продажи от 06.05.2016г., в размере 250 000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 5700 руб.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Починковский районный суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 04 июня 2019 года.

Судья (подпись) М.Н. Баринова 

Решение в законную силу не вступило.

Копия верна.

Судья М.Н. Баринова

Дело № 2-245/2019 (52RS0044-01-2019-000243-54) находится в производстве Починковского районного суда Нижегородской области.

Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела 2-245/2019 (52RS0044-01-2019-000243-54).

Секретарь суда А.С. Ломакина