Дело № 2-760/2017

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

Мариинский городской суд Кемеровской области

в составе судьи Шульц Н.В.,

при секретаре Мошковой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Мариинске

20 октября 2017 года дело по иску ФИО1 к конкурсному управляющему СПК «Тюменево» ФИО2 о расторжении договора купли-продажи на нежилые здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Заводский районный суд г.Кемерово с иском к конкурсному управляющему СПК «Тюменево» ФИО2, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи б/н от 

<

...>, в соответствии с которым конкурсный управляющий СПК «Тюменево» ФИО2 передает, а ФИО1 приобретает в собственность сенохранилище, расположенное по адресу: 

<

...> расторгнуть договор купли-продажи б/н от 

<

...>, в соответствии с которым, Конкурсный управляющий СПК «Тюменево» ФИО2 передает, а ФИО1 приобретает в собственность зернохранилище, расположенное по адресу: 

<

...>

Требования мотивированы тем, что 

<

...> между ФИО1 и Конкурсным управляющим СПК «Тюменево» ФИО2, были заключены следующие договоры купли-продажи: договор купли-продажи б/н от 

<

...>, в соответствии с которым, Конкурсный управляющий СПК «Тюменево» ФИО2 передает, а ФИО1 приобретает в собственность сенохранилище, расположенное по адресу: 

<

...> и договор купли-продажи б/н от 

<

...>, в соответствии с которым, Конкурсный управляющий СПК «Тюменево» ФИО2 передает, а ФИО1 приобретает в собственность зернохранилище, расположенное по адресу: 

<

...>. Однако при осмотре указанных объектов, было установлено, что объект недвижимости - зернохранилище, числящееся по адресу: 

<

...> разрушено (от указанного здания остался фундамент и две боковые стены). Объект сенохранилище, числящееся по адресу: 

<

...> прекратил свое физическое существования по причине разбора (от указанного здания не осталось не единого фрагмента). В связи с разрушением указанного недвижимого имущества, данные объекты непригодны для эксплуатации, поскольку утратили свойства недвижимости. Таким образом, фактически здания прекратили свое существование в качестве объекта гражданских прав. Согласно ст.210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст.211 Гражданского кодекса РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако в нарушение данных норм права, собственник недвижимого имущества (СПК «Тюменево») не поддерживал имущество в исправном состоянии, более того, допустил разрушение имущества, вплоть до его уничтожения. 09 февраля ФИО1 обратился к конкурсному управляющему СПК «Тюменево» с требованием о расторжении вышеназванных договоров купли-продажи. Однако конкурсный управляющий СПК «Тюменево» в ответ на полученную претензию сообщил, что основания для расторжения договоров купли-продажи отсутствуют. Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно п.4 ст.451 Гражданского кодекса РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Таким образом, полагаю, что Продавец предоставил недостоверные сведения относительно состояния приобретаемого имущества, при этом данные сведения имели существенное значение для принятия решения о приобретении вышеуказанного имущества, а возвращение помещений в исправное состояние приведет к убыткам Покупателя, которые будут значительно превышать суммы договоров. В соответствии с п.1 ст.30 Гражданского кодекса РФ, иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", высшие суды разъяснили, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. В соответствии с п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2006 г. N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" указано на то, что помимо приведенных выше категорий исков по месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации. Таким образом, к исключительной подсудности относятся споры, разрешение которых повлечет за собой внесение изменений в ЕГРП как в отношении самих объектов недвижимости, так и в отношении соответствующих сделок, которые в силу закона подлежат государственной регистрации. Обращаю внимание, что регистрация права собственности на истца, как на покупателя объектов недвижимости, не произведена. Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, судебное решение об удовлетворении требования о расторжении договоров купли-продажи или об отказе в удовлетворении требований истца не повлечет за собой необходимость внесения записи в ЕГРП.

Согласно определению Заводского районного суда г.Кемерово от 20.04.2017 года по данному делу произведена замена ненадлежащего ответчика конкурсного управляющего СПК «Тюменево» ФИО2 на надлежащего СПК «Тюменево».

Согласно определению Заводского районного суда г.Кемерово от 07.08.2017 года дело передано для рассмотрения по подсудности в Мариинский городской суд.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании 6.10.2017 года ФИО1 суду пояснил, что работает арбитражным управляющим, ему из публикации о проведении торгов было известно о возможности ознакомления с документацией в отношении объектов торгов, однако он этого не сделал, в последующем после подписания договора и акта приема –передачи он выяснил, что приобретенные им объекты находятся в разрушенном состоянии, о чем свидетельствует заключение экспертизы, проведенной, в рамках рассмотрения данного дела, и их использование без несоразмерных затрат невозможно.

Представитель ответчика СПК «Тюменево» ФИО3 исковые требования не признал, суду пояснил, что 

<

...> были подписаны договора купли-продажи на объекты: 

<

...> В рамках дела о банкротства СПК «Тюмененво» по данным объектам была определена рыночная стоимость до выставления их на торги, о чем свидетельствует отчет и именно с учетом их фактического состояния стоимость данных объектов низкая. По определению суда была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, однако заключение данной экспертизы не свидетельствует об ухудшении технического состояния объектов по сравнению с тем, в котором они находились на момент проведения торгов. Покупателя никто не вводил в заблуждение, что он хотел то и купил, цена указана реальная на данные объекты с учетом их состояния. Данные объекты находятся в том состоянии, что и в момент проведения оценки, там все описано, в каком состоянии находятся объекты. То, что истец не ознакомился со всей документацией это его вина, что он не проявил должного внимания при участии в торгах. Рыночная оценка соответствует тому, что написано в договоре, объекты были проданы за реальную цену. Вся информация в ходе конкурсного производства публикуется конкурсным управляющем на сайте ЕФРСБ, находится в открытом доступе. Просил в иске отказать.

Рассмотрев гражданское дело, заслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.4 ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно ст.448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Согласно п.17 ст.110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися. В случае, если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого соответствует условиям торгов или содержит предложение о цене продажи имущества не ниже установленной для определенного периода проведения торгов, договор купли-продажи заключается с этим участником торгов и представленным им предложением о цене имущества.

Согласно ч.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.03.2013 года должник – сельскохозяйственный производственный кооператив «Тюменево» признан несостоятельным (банкротом) (л.д.35-44).

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 05.03.2017 года конкурсным управляющим сельскохозяйственного производственного кооператива «Тюменево» утверждена ФИО2 (л.д.32-34).

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 30.05.2017 года срок конкурсного производства в отношении СПК «Тюменево» продлен до 04.10.2017 года (л.д.193-194).

Согласно определению Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2017 года срок конкурсного производства в отношении СПК «Тюменево» продлен до 04.01.2018 года (л.д.195-198).

Согласно протоколу №16 собрания кредиторов СПК «Тюменево» от 08.06.2016 года прошло голосование конкурсных кредиторов, по результатам голосования принято решение: утвердить положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества СПК «Тюменево» в ходе конкурсного производства (л.д.199-200).

Согласно Положению о порядке, сроках и условиях реализации имущества СПК «Тюменево», утвержденного собранием кредиторов от 

<

...>, подлежало реализации следующее имущество: 

<

...>

СПК «Тюменево» 

<

...> было размещено объявление о проведении торгов, начало подачи заявок – 

<

...>, окончание – 

<

...>. В объявлении содержатся требования к оформлению, содержанию и способу подачи заявки, а также сведения о том, что дополнительная информация об имуществе, его составе, характеристиках, условиях и порядке проведения торгов и заключения договора купли-продажи, проекты договоров купли-продажи, задатка по адресу организатора торгов: 

<

...>

Согласно заявкам, ФИО1 просит считать его участником торгов по продаже имущества должника СПК «Тюменево» посредством аукциона на ЭТП «Фабрикант»: 

<

...>

Согласно платежным поручениям 

<

...> от 

<

...> и 

<

...> от 

<

...> ФИО1 был внесен задаток в размере 

<

...> по лоту 

<

...>

Согласно данным СМИ Коммерсант.ru, организатор торгов – конкурсный управляющий СПК «Тюменево» ФИО2 сообщает, что торги в форме открытого аукциона с открытой формой подачи предложений о цене по лотам №1,2,3 признаны несостоявшимися и принято решение заключить договор с единственным участником торгов – ФИО1 (л.д.249).

<

...> между ФИО1 и Конкурсным управляющим СПК «Тюменево» ФИО2, были заключены договоры купли-продажи: договор купли-продажи б/н от 

<

...>, в соответствии с которым, Конкурсный управляющий СПК «Тюменево» ФИО2 передает, а ФИО1 приобретает в собственность сенохранилище, расположенное по адресу: 

<

...> и договор купли-продажи б/н от 

<

...>, в соответствии с которым, Конкурсный управляющий СПК «Тюменево» ФИО2 передает, а ФИО1 приобретает в собственность зернохранилище, расположенное по адресу: 

<

...>

Согласно п.2.1 указанных договоров, продавец передал, а покупатель приобрел в собственность следующее имущество: 

<

...>. Покупатель ознакомлен с состоянием приобретаемого имущества. Каких-либо претензий относительно состояния не имеет.

<

...> между конкурсным управляющим СПК «Тюменево» ФИО2 и ФИО1 подписан акт приема-передачи имущества: 

<

...> покупатель подтверждает, что на момент приемки характеристики приобретаемого имущества, комплектация и состояние, соответствует условиям договора, и остались без изменений со дня подписания договора. Покупатель с состоянием приобретаемого имущества знаком, претензий к качеству, комплектности имущества у Покупателя не имеется, все принадлежности и полагающиеся документы на имущество были получены в момент подписания акта (л.д.172-173).

Согласно отчету 

<

...> по определению рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 

<

...>, стоимость 

<

...> Данный отчет опубликован на сайте ЕФРСБ.

Каких - либо данных об ухудшении технического состояния спорных объектов в заключение эксперта 

<

...> от 

<

...> (л.д. 78-140) по сравнению с отчетом 

<

...> по определению рыночной стоимости объектов недвижимости не содержится (л.д.78-141).

При рассмотрении дела было установлено и не оспаривается истцом, что он как на момент проведения торгов, так и на момент подписания договоров купли-продажи и акта приема-передачи имел возможность ознакомиться со всей документацией, в том числе и с отчетом по определению рыночной стоимости объектов недвижимости как по адресу указанному в объявлении о проведении торгов, так и на сайте ЕФРСБ. При этом как следует из договоров купли-продажи и актов приема - передачи спорных объектов недвижимости на момент заключения договоров купли-продажи и подписания акта приема - передачи покупатель ознакомлен с состоянием приобретаемого имущества. Каких-либо претензий относительно состояния не имеет. На момент приемки характеристики приобретаемого имущества, комплектация и состояние, соответствует условиям договора, и остались без изменений со дня подписания договора. Покупатель с состоянием приобретаемого имущества знаком, претензий к качеству, комплектности имущества у Покупателя не имеется, все принадлежности и полагающиеся документы на имущество были получены в момент подписания акта. При изложенных обстоятельствах с учетом положений ч.5 ст.10 ГК РФ, основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют, поскольку доказательств существенного нарушения условий договора Продавцом, представления им недостоверных сведений относительно состояния объектов выставленных на торги, которые повлекли бы для истца (Покупателя) такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора суду не представлено, анализ имеющихся доказательств свидетельствует об отсутствии указных нарушений со стороны Продавца.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Мариинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья – Н.В. Шульц

Мотивированное решение изготовлено 25 октября 2017 года

СОГЛАСОВАНО: Судья-________________________________Н.В. Шульц