2- 100/2024 (2-5447/2023) 

56RS0N-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 14 мая 2024 года

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе: председательствующего судьи Шляхтиной Ю.А., при секретаре Нуреевой Э.И., с участием истцов - представителя общественной организации «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области» ФИО1, ФИО2, представителей ответчика АО «Специализированный застройщик «Финансов-строительный концерн» ФИО3, ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общественной организации «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области», ФИО2 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» о признание одностороннего акта недействительным, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Общественная организация «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области» обратилась в суд с иском в интересах ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн». В обоснование которого указано, что ФИО2 ... был заключен договор участия в долевом строительстве .... Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 27 января 2021 года. Обязательства по уплате цены были выполнены ею в полном объеме, однако застройщик уклонился от передачи квартиры в предусмотренный Договором срок. Многочисленные строительные недостатки объекта долевого строительства были зафиксированы с участием представителей застройщика, что подтверждается актами о выявленных замечаниях: от 22 сентября 2021 года, 23 октября 2021 года, 3 декабря 2021 года, 13 декабря 2021 года, 16 января 2021 года, 4 февраля 2022 года, 17 марта 2022 года. 29 апреля 2022 года, 08 сентября 2022 года, 31 октября 2022 года, 24 ноября 2022 года. 

На неоднократные замечания и требования истца недостатки не были устранены, ею квартира не принята по акту приемки – сдачи, однако застройщик в одностороннем порядке подписал акт сдачи квартиры и после подписания продолжал устранять недостатки работ. 

... года в адрес ФИО2 от ответчика было направлено письмо, в котором сообщалось, что недостатки объекта долевого строительства якобы устранены и предлагалось явиться в квартиру 28 апреля 2022 года в 10 часов для подписания акта об устранении недостатков с участием представителя застройщика ФИО5 Также в письме содержалась информация, что квартира передана ФИО2 по одностороннему акта, при этом копия такого акта не была приложена и ею не получалась, более того, к указанному моменту квартира фактически находилась в пользовании ответчика, так как доступ в нее имели работники застройщика. При осмотре квартиры 29 апреля 2022 года было установлено, что строительные недостатки не только не устранены, но были выявлены новые недостатки. Однако, представитель застройщика отказался фиксировать многочисленные нарушения и подписывать акт о выявленных строительных недостатков. 

... года составленный ФИО2 акт о выявленных недостатках от ... года был представлен в АО «СЗ «ФСК» и зарегистрирован за № ... Вместе с указанным актом ею было представлено повторное заявление о создании комиссии по фиксации строительных недостатков и передаче квартиры. От решения вопроса по создании комиссии, ответчик уклонился, при этом доступ в квартиру ФИО2 не предоставлялся.

Один ключ от квартиры был предоставлен ФИО2 лишь ... года, что подтверждается видеозаписью, то есть квартира, являющаяся по Договору объектом долевого строительства, фактически была передана ФИО2 только ... года. После посещения квартиры ФИО2 было установлено, что работниками застройщика ведутся строительные работы, а также восстановительные работы по устранению последствий протечек от июньских дождей. ... года в приемную АО «СЗ «ФСК» был вновь представлен акт о выявленных замечаниях, который зарегистрирован под номером 2063. ... года после очередных осадков в квартире были выявлены протечки.

... года она вновь обратилась в приемную АО «СЗ «ФСК» с письменной претензией, в которой сообщила, что застройщик в нарушении условий Договора не передал квартиру в установленном порядке, не представил полный комплект ключей, а также не завершил строительство квартиры.

После данного обращения, ... года в приемной АО «СЗ «ФСК» ФИО2 был вручен односторонний акт приема – передачи квартиры от ... года.

Согласно заключения эксперта рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков квартиры ... расположенной по адресу: ... по состоянию ... года составила 466 570 рублей. Расходы по оплате услуг оценки составили 15 000 рублей.

Также в виду безосновательного нанесения большого количества штукатурки на стены квартиры ее площадь сократилась. Согласно экспертного заключения кадастрового инженера по результатам обмера общая площадь квартиры составляет 82.9 кв.м., вместе с тем по договору площадь квартиры предусмотрена 64, 38 кв.м., то есть расхождение площади превышает 1 м и составлен 1, 48 кв.м.

Просит признать недействительным составленный ответчиком ... года односторонний акт приема-передачи квартиры .... Взыскать с ответчика в пользу истца сумму расходов на устранение строительных недостатков квартиры в размере 466 570 рублей, взыскать сумму неустойки за неисполнение требований по устранению строительных недостатков квартиры за период с 3 октября 2021 года (срок передачи ДДУ) до 09 июня 2023 года в размере 2 864 739, 80 рублей, сумму неустойки за неисполнение требований по устранению строительных недостатков квартиры на день вынесения решения суда, взыскать с ответчиков в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок с 02 ноября 2021 года по 6 июля 2022 года в размере 593 807, 72 рубля, взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в связи с расхождением между фактической и проектной площадью квартиры более чем на 1 кв.м. в размере 75 480 рублей. Взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, издержки, связанные с рассмотрением дела, расходы на организацию проведения строительной экспертизы и составлении экспертного заключения в размере 15 000 рублей, почтовые расходы за направление досудебной претензии в размере 247, 84 рубля, за направление искового заявления 1000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 % от суммы присужденной ко взысканию, который распределить между потребителем и общественной организации «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области». 

До начала судебного заседания истцом представили уточнённые исковые требования, в которых просили:

признать недействительным составленный ответчиком ... года односторонний акт приема-передачи ...

взыскать с ответчика в пользу истца сумму расходов на устранение строительных недостатков квартиры в размере 548 791,20 рублей, 

взыскать сумму неустойки за неисполнение требований по устранению строительных недостатков квартиры за период с 3 октября 2021 года (срок передачи ДДУ) до 3 мая 2024 года(день уточнения иска) в размере 5 180567,04 рубля, 

взыскать сумму неустойки за неисполнение требований по устранению строительных недостатков квартиры на день вынесения решения суда, 

взыскать с ответчиков в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок с 03 октября 2021 года по 3 мая 2024 года в размере 3 396 013 57 рублей,

взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в связи с расхождением между фактической и проектной площадью квартиры более чем на 1 кв.м. в размере 75 480 рублей. 

взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, издержки, связанные с рассмотрением дела, расходы на организацию проведения строительной экспертизы и составлении экспертного заключения в размере 15 000 рублей, почтовые расходы за направление досудебной претензии в размере 247, 84 рубля, за направление искового заявления 966, 21 рубль, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 % от суммы присужденной ко взысканию, который распределить между потребителем и общественной организации «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области». 

В судебном заседании представитель истца общественной организации «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области» ФИО1 заявленные уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, указывая на неоднократные нарушения прав истца со стороны строительной организации, полагал, что датой передачи квартиры от застройщика участнику долевого строительства следует считать дату вынесения решения суда, посольку квратира ФИО6 до настоящего времени не передана и ею не принята, в связи с неустранением недостатков.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представители ответчиков АО «Специализированный застройщик «Финансов-строительный концерн» ФИО3, ФИО4 просили в удовлетворении иска отказать, сославшись на письменный отзыв, приобщенный к материалам дела, указав на значительные нарушения, имеющиеся в экспертном заключении. Также завили о снижении неустойки и штраф в случае удовлетворения заявленных требований. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, на основании ст. 167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав явившихся участников судебного заседания, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с частью 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 данной статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 этой статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Частью 5 этой же статьи предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Из приведенных положений закона следует, что на застройщике лежит обязанность в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства соответствующий обязательным требованиям объект долевого строительства, для чего застройщик заблаговременно в установленный законом срок обязан известить участника долевого строительства о готовности этого объекта к передаче и предупредить о последствиях уклонения от его принятия.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения названного выше сообщения застройщика.

При уклонении участником долевого строительства от принятия объекта в названный выше срок застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи готового объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что .... между АО «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» и ФИО2 заключен договор №... Этап ... участия в долевом строительстве (далее Договор), в соответствии с которым объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира № ... входящая в состав Секции 1, общей проектной площадью (с учетом летних помещений с применением коэффициета ... для лоджий, коэффициента ... для балконов) ... кв.м., проектной площадью ....м., проектной жилой площадью ... кв.м., проектной жилой площадью ... кв.м., расположенная на 24 этаже, а также общее имущество многоквартирного дома в части пропорциональной площади объекта долевого строительства. 

В соответствии с п. 1.3 договора строительство многоквартирного дома ведется на земельном участке с кадастровым номером ... площадью ... к.в.м, адрес: ... Цена договора составляет 3 372 630 рублей. /п.3.1 Договора/

В соответствии с п.2.1 договора, срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства – не позднее ... года. 

Согласно п.5.4.3 договора застройщик обязан передать участнику по передаточному акту объект долевого строительства в срок, указанный в п.2.2 договора после получения разрешения на ввод Секции-1 в эксплуатацию.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию №... одноэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями для размещения предприятий общественного назначения и подземной автостоянкой в 16 микрорайоне СВЖР г. Оренбурга. 1 Этап- 1 секция был введен в эксплуатацию ... года.

Из материалов дела также следует, что ФИО2 оплата стоимости квартиры произведена в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

В ходе осмотра квартиры ... года ФИО2 квартира была осмотрена, составлен акт № ... о выявленных замечаниях (необходимость замены уплотнителя входной двери, трубы от счетчиков не в горизонтальной плоскости, теплоизоляция трубы полностью не сделана, на трубах умывальника отсутствует подпорная арматура, трубы полотенцесушителя спаены криво, электрическую коробку утопить в стену, течет полотенцесушитель, отрегулировать балконный блок, над кухонных проходом отштукатурить углы, частично повреждена штукатурка, на петле пластмассы нет заглушки, зазоры в штыке штапика, зал: кривая стена, заштукатурить закладную, заштукатурить дверной откос, замена батареи, сквозная дыра на потоке, трещины в штукатурке по всей стене, кухня: заштукатурить отверстия на потоке (3 шт), трещины в штукатурке по всей стене.

... года ФИО2 в ходе осмотра квартиры был составлен Акт № ... выявленных замечаниях.

... года ФИО2 в ходе осмотра квартиры был составлен Акт № ... о выявленных замечаниях.

... года АО «СЗ «ФСК» был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик передал Участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора участия в долевом строительстве, проектной документации, требованиям технических и строительных норм и правил. Акт составлен застройщиком в одностороннем порядке в соответствии с п. 5.3.3 Договора участия в долевом строительстве, данный акт был направлен ФИО2

... года ФИО2 в ходе осмотра квартиры был составлен Акт № ... о выявленных замечаниях.

... года ФИО2 в ходе осмотра квартиры был составлен Акт № ... о выявленных замечаниях.

... года ФИО2 в ходе осмотра квартиры был составлен Акт № ... о выявленных замечаниях.

... года в адрес застройщика АО «СЗ «ФСК» была направлена претензия по приему квартиры, в которой указано, что в связи с выявленными недостатками, просит провести совместную оценку выявленных недостатков стоимость их устранения с принятием в последствии решения о соразмерном уменьшении покупной стоимости квартиры и устранения выявленных. 

... года ФИО2 вновь обратилась к застройщику с требованием о создании комиссии по подписанию акта приема квартиры.

... года ФИО2 был составлен акт выявленных замечаний о наличии недостатков в квартире, который поступил застройщику ... года. 

... года ФИО2 повторно обратилась к застройщику АО «СЗ «ФСК» с заявлением о создании комиссии для подписания акта приемки квартиры.

... расположенной в жилом ... устранены застройщиком, с предложением явиться для подписания акта об устранении недостатков. 

... года ФИО2 вновь в адрес АО «СЗ «ФСК» направила акт о выявленных недостатках и ... год повторное заявление о создании комиссии.

... года в адрес Застройщика ФИО2 направлен Акт о выявленных недостатках в квартире.

В октября и ноябре 2022 года истцом ФИО2 совместно с собственниками рядом расположенных квартир составлены Акты осмотра квартиры с описанием имеющихся строительных недостатков в квартире.

Согласно письма от ... года АО «СЗ «ВСК» сообщает, что согласно претензии, квартира передана по одностороннему Акту приема-передачи, кроме того, выдан дубликат одностороннего акта приема-передачи в двух экземплярах. Относительно устранения недостатков, сообщают, что гарантийные недостатки устранены Застройщиком в полном объеме и в установленные сроки, ... года ФИО2 был получен ключ от квартиры, что подтверждается подписью реестра ключей.

В ходе судебного разбирательства для разрешения вопроса по определению строительных недостатков в квартире, определением суда по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Технопарк ОГУ» Д.А. Украинченко, ФИО7. 

Из заключения эксперта №... ... следует, в квартире № ... расположенной в жилом доме по адресу: ... с учетом работ, предусмотренных Договором ... участия в долевом строительстве ... года и проектной документации имеются строительные недостатки:

-штукатурка стен: нанесение дополнительного слоя штукатурки стен на штукатурку стен уменьшает площадь квартиры, прочность нижнего слоя штукатурки меньше прочности верхнего слоя штукатурки, трещины в шпаклевочном и штукатурном слое, отслоение и расслоение с образованием трещин, «бухтение» штукатурных слове, не домонтирование стальных маяков толще отделочных слоев;

- другие дефекты стен: зона промерзания стены между конструкциями общедомовой лестничной клетки и санузлом с отсутствием заделки монтажных отверстий в стене, разделяющую лестничную клетку и и санузел, следы протечек по нижним и верхним граням плит перекрытия 24 и 23 этажей в кухне и лоджии; демонтирована внутренняя часть крепления наружного кирпичного простенка монолитной железобетонной стене;

- оконные конструкции: рассыхание и растрескивание наружных уплотнителей стеклопакетов оконных рам комнаты и гостиной, зазоры между уплотнительными элементами наружных откосов и оконными блоками комнаты и гостиной, неплотный притвор оконных створок, следы протечек на прилегающих участках откосов и стен, значительный прогиб с потерей герметичного прилегания створок;

- потолки: волосяные усадочные трещины на нижней грани железобетонных монолитных плит перекрытия с шириной раскрытия, сколы, раковины, локальные зоны непробетонирования на нижней грани железобетонных монолитных плит перекрытия в зонах расположения стыков листов опалубки; отсутствие бетона с образованием значительной плоскости в монолитном перекрытии гостиной в зоне сопряжения с наружной стеной- в зоне ошибочной перфорации плиты перекрытия;

- пол: при вскрытии участка пола в зоне панорамного окна лоджии и температурной перфорации выявлена полость, образовавшаяся из-за пустот, не заполненных бетоном и частично утеплителем перфорации до верхней грани плиты перекрытия, на полу в санузле выявлены трещины с шириной раскрытия до 2 мм, сетка трещин отсутствует, отсутствие надлежащей гидроизоляции пола санузла, в том чисел за гипсокартонной перегородкой, отделяющей инженерные коммуникации от основного помещения;

- иные дефекты: зазор между наличником входной двери и вертикальной гранью стены, следы протечек теплоносителя и коррозии на элементах и стыках элементов отопительного прибора. 

Стоимость устранения недостатков работ, определенная в ценах ... составила 507 066 рублей.

В заключении эксперта содержится описание порядка и способа устранения выявленных недостатков.

Из показаний эксперта, проводившего экспертизу ФИО7, допрошенного в судебном заседании следует, что квартира истца отвечает условиям договора долевого участия в части выполнения строительно-монтажных и инженерных работ и требованиям проектной документации, но имеются недостатки, техническое состояние квартиры ограниченно работоспособное, при котором можно проживать в квартире, все имеющиеся дефекты являются устранимыми. 

При этом эксперт отметил, что фактически жилое помещение истца соответствует условиям договора и пригодно для проживания.

Заключение судебной экспертизы составлено экспертом, имеющим право на проведение такого рода заключений и оценки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований ставить под сомнением проведенное экспертами ФИО7 и ФИО8 заключение у суда не имеется, экспертами даны ответы на все поставленные перед ними вопросы.

Доводы ответчика о завышении стоимости работ, об указании излишних работ для устранения недостатков в части замены (демонтажа, монтажа) панорамного окна лоджии, суд отклоняет, поскольку заключение эксперта в этой части содержит ссылки на ГОСТ, Своды строительных норм и правил, экспертами была проведена проверка жёсткости панорамного окна, установлен значительный его прогиб и значительное снижение эксплуатационной надежности, то обстоятельство, что эксперт сослался на ГОСТ, который носит рекомендательный характер, суд отклоняет, поскольку данное требование об устранении данного недостатка связано с безопасностью жизни гражданина, проживающего в жилом помещении и не может рассматриваться в контексте как рекомендованное. 

Иные замечания представителей ответчиков в целом сводятся с несогласием с заключением эксперта и проведенной им оценкой стоимости устранения недостатков, существенных доводов по проведенному заключению заявлено не было, при этом оснований полагать, что расчет стоимости, объем и виды работы, необходимые для устранения недостатков проведены не верно, у суда не имеется.

Разрешая требование о взыскании стоимости устранения недостатков, суд, руководствуясь положениями ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимость устранения недостатков, определенную экспертом – 507066 рублей, в данную сумму также входят стоимость монтажа некачественно выполненных дополнительных работ, проведенная Застройщиком, на основании требований Собственника, определенная в ценах 4 квартала 2023 года на дату осмотра в сумме 47 725, 20 рублей, не качественность части которых также установлена экспертами и отражена в Заключении

В соответствии с п. 5.2.2 Договора Участник долевого строительства обязан приступить к принятию Объекта долевого строительства в течение 7 рабочих дней со дня получения от застройщика сообщения о завершении строительства и о готовности Объекта долевого участия к передаче. 

Разрешая требования о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным от 6 декабря 2021 года, суд исходит из того, что действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, при этом наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять ее, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Оценивая выявленные недостатки с позиции их существенности, с учетом экспертного заключения, суд полагает, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению. Суд, оценив представленное заключение, соглашается с позицией ответчика о том, что все выявленные недостатки не делают объект непригодным для использования, в связи с чем у ответчика имелась возможность для составления одностороннего акта приема-передачи квартиры. Никакие элементы, ухудшающие качество объекта, экспертом не установлены. Таким образом, недостатки, выявленные экспертом по жилому помещению (квартире истца) не делали помещение непригодным, как пояснил эксперт все недостатки являются устранимыми, имеющиеся недостатки в квартире не препятствовали истцу подписать акт приема-передачи и принять объект, при этом ответчик не уклонялся от исполнения гарантийных обязательств, что следует из материалов дела, проводил работы по устранению недостатков. Наличие в завершенном строительством объекте дефектов, которые считаются устранимыми, не отменят обязанности истца принять объект долевого строительства в установленные строки, наличие строительных недостатков не являются препятствием в исполнении участниками долевого строительства обязанности по приемки объекта. 

В связи с уклонением истца от приемки квартиры ответчик был вынужден передать квартиру путем составления одностороннего передаточного документа. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ предоставляет застройщику право на составление одностороннего акта приема-передачи и обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договором установлено, что при уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в срок, указанный в п. 2.1 настоящего договора или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства, за исключением случая, указанного в п. 51.3, Застройщик по истечению двух месяцев со дня, указанного в п. 3.1, вправе составить односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства. Дополнительно информация о принятии квартиры была доведена до участника долевого строительства.

Как следует из материалов дела, на протяжении всего времени, истец приходила в квартиру, смотрела за работами, проводимыми ответчиком по устранению недостатков, не пресекала данные работы, просила представителей застройщиков оставить в квартире стройматериалы для проведения самостоятельных работ по устранению недостатков, в июле 2022 года истец забрала ключ от квартиры, поясняя в первоначальном иске, что квартира ей передана, в декабре 2022 года забрала ключи в полном комплекте.

Доводы истца о том, что Односторонний акт передачи квартиры от ... истец не получала, опровергаются Отчетом об отслеживании отправления ... из которого следует, что ... года оно было возвращено отправителю с отметкой «возврат отправителю по иным обстоятельствам», что в соответствии со ст. 165.2 ГК РФ является надлежащим извещением стороны. При этом суд критически относится к письму, предоставленному стороной истца от ... года, о том, что доставка письма не была осуществлена ФИО2 по вине почтальона, поскольку уже из даты составления письма 24 января 2022 года, то есть в небольшой промежуток времени от даты возврата письма, следует, что ФИО2 было известно о поступлении письма в ее адрес от застройщика. При этом само по себе обращения ФИО2 через незначительный промежуток времени после направления одностороннего акта в отделение почты для составления акта о не направлении в ее адрес письма, вызывает у суда сомнения и свидетельствует об осведомленности истца о направлении ей соответствующего письма с односторонним актом.

Ввиду изложенного суд приходит к выводу, что квартира передана истцу надлежащим образом в соответствии с проектной документацией, основания для признания одностороннего акта приема-передачи незаконным, отсутствуют. 

Как следствие, не подлежат удовлетворению и требования о том, что датой приемки квартиры надлежит считать дату вынесения решения суда. Учитывая, что объект недвижимости по Договору участия долевого строительства должен быть передан истцу ... года, Односторонний акт приема-передачи квартиры составлен 6 декабря 2021 года, то есть в сроки, установленные ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи готового объекта долевого строительства, в связи с чем, учитывая, что объект долевого строительства был передан в установленные Законом и договором строки, суд не усматривает также оснований для взыскания неустойки в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства. 

Просмотренные судом в ходе судебного заседания ... года видеозаписи, представленные истцом, не свидетельствует о наличии оснований для непринятия квартиры и подписания акта прима-передачи.

Разрешая требования о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, суд исходит из следующего.

Частью 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта). 

Согласно статье 22 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу пункта 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% цены товара.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истец обратилась к Застройщику с актом об устранении строительных недостатков, Акт был составлен ... года, в том числе по тем недостаткам, которые на день производства экспертизы устранены не были – зал - кривая стена, наличие отверстия на потолке, трещины в штукатурке (зал, кухня), претензия ФИО2, в том числе с требованием об устранении недостатков в ходе принятия квартиры получена Застройщиком ... года, учитывая, что истец впервые обратилась к застройщику с требованием об устранении недостатков ... года, с учетом положении ст. 22 ФЗ «О защите прав потребителей» неустойка должна исчисляться по истечении 10 дней со дня предъявления претензии с соответствующим требованием и не удовлетворения требования потребителя, то есть с ... до ... и с ... года по ..., с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от .... N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", которым установлен мораторий на начисление штрафных санкций на период с ... г. по ...

Размер неустойки за указанный выше период составит:

1% от суммы устранения недостатков х 507066 рублей х 376 дней/100 = 1 906 568, 16 рублей.

В соответствии с абзацем первым пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу первому пункта 71 указанного постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 72 данного постановления, заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд находит доводы ответчика о снижении размера неустойки заслуживающими внимание, при этом принимает во внимание сумму основного обязательства, учитывая, что неустойка не является способом обогащения, а является мерой гражданское-правового характера, направленной на стимулирование исполнения обязательств, и находит подлежащей снижению неустойки до 500 000 рублей. 

Разрешая требований о взыскание денежной суммы в связи с расхождением фактической и проектной площадью, суд исходит из следующего. 

В соответствии со статьей 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежавших уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Положениями статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой.

По правилам пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п. 3.3 Договора от ... года следует, что цена договора после его заключения может быть изменена по результатам проведения технической инвентаризации многоквартирного дома, которая устанавливает фактическую площадь объект долевого строительства, и при условии, что разница между фактической и проектной площадью составляет более чем 1 кв.м.

В соответствии с п. 1.5 Договора, ответчик взял на себя обязательства передать квартиру общей площадью ... кв.м. (с учетом балкона). Без учета балкона ... кв.м.

Согласно заключению эксперта № ... от ... года, составленному экспертом Союза «Торгово- промышленной палаты Оренбургской области» ФИО9 по результатам замера общая площадь ..., расположенной по адресу: ... составляет с учетом округления 62, 9 кв.м (разница с проектной 1,48 кв.м.) Исходя цены квартиры, стоимости 1 кв.м., сумма разницы в цене квартиры составляет 75 480 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика. 

На основании статьи 15 Закона Российской Федерации от ... N «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законом и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает, что в результате неисполнения ответчиком своих обязательств истец претерпевал нравственные страдания. Учитывая изложенное, суд находит заявленные истцом требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда подлежащими частичному удовлетворению в сумме 30000 рублей. В остальной части требования удовлетворению не подлежат. 

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, поскольку факт нарушения прав потребителя установлен, взыскание штрафа по правилам статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» является обязательным.

Штраф подлежит взысканию в следующем размере: 507 066+500000+30 000 рублей =1037066/50%=518533 рублей, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер штраф до 500 000 рублей, при этом штраф подлежит распределению в сумме 250 000 рублей в пользу истца ФИО2 и 250 000 рублей в пользу Общественной организации «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области». В расчет суммы штрафа суд не берет расходы за разницу между проектной и фактической площадью квартиры, поскольку ранее данные требования Подрядчику не заявлялись и оснований для добровольного их удовлетворения не имелось, при этом фактическая площадь квартиры изменилась в результате наложения двойного слоя штукатурки. 

Согласно п. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. 

Учитывая изложенное с ответчика в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию расходы за составление экспертного заключения в сумме 15 000 рублей, почтовые расходы в сумме 1214, 05 рублей, поскольку данные расходы суд признает обоснованными и необходимыми по делу.

Учитывая, что при подаче иска в суд истец была освобождена от уплаты государственной пошлины, требования истца удовлетворены, с ответчика в доход муниципального образования г. Оренбург подлежит взысканию государственная пошлина в размере 16 392 рубля (по требованиям имущественного характера в размере 16 092 рубля и неимущественного характера в размере 300 руб.). 

Основанием для признания действий ответчика недобросовестными и вынесения в их адрес частного постановления не имеется, поскольку способом защиты является в том числе обращения в суд за защитой своих прав, чем воспользовалась истец.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Общественной организации «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области», ФИО2 удовлетворить частично. 

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» ИНН ... в пользу ФИО2 (...) денежные средства в счет устранения выявленных строительных недостатков в размере 507 066 рублей, неустойку за неисполнение требований по устранению строительных недостатков (дефектов) квартиры за период с 3 октября 2021 года по 14 мая 2024 года с учетом применения ст. 333 ГК РФ в размере 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 30 000 рублей.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» ИНН ... в пользу ФИО2 (...) денежные средства в связи с расхождением между фактической и проектной площадью квартиры в сумме 75 480 рублей.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» ИНН ... в пользу ФИО2 (...) расходы за проведение досудебной экспертизы в сумме 15 000 рублей, почтовые расходы в сумме 1214, 05 рублей.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» ИНН ... в пользу ФИО2 (...) штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере ... % от взыскиваемой суммы с учетом ст. 333 ГК РФ в размере 250 000 рублей.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» ИНН ... в пользу Общественной организации «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области», ИНН ... штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере ... % от взыскиваемой суммы с учетом ст. 333 ГК РФ в размере 250 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска Общественной организации «Общество защиты прав потребителей Оренбургской области», ФИО2 отказать.

Взыскать с акционерному обществу «Специализированный застройщик «Финансово-строительный концерн» ИНН ... в доход муниципального образования г. Оренбург госпошлину в сумме 16392 рубля.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 22 мая 2024 года.

Судья: Шляхтина Ю.А.