Дело № 2-564/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2018 года г. Гвардейск

Гвардейский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Татаренковой Н.В.,

при секретаре Тарасюк Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», с участием третьего лица Управления имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «Гвардейский городской округ», указав, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 515 кв.м., сроком договора аренды с 20.04.2009 по 06.12.2017. Целевое использование земельного участка согласно договору – для строительства жилого дома. Фактическое целевое использование – для строительства индивидуального жилого дома. При заключении договора на новый срок, срок договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.8 п.12 устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных для индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст. 39.8 п.8 пп.3 ЗК РФ – до 20 лет.

В соответствии с окончанием срока договора аренды от 20.04.2009 истица обратилась в администрацию МО «Гвардейский городской округ» с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок для строительства индивидуального жилого дома, в связи с окончанием срока договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов. 

В ответ на заявление о заключении договора аренды участка на новый срок арендатором ФИО1 по почте получен для подписания проект договора № № от 07.12.2017 аренды участка, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером № с измененными условиями договора по сравнению с договором, срок которого заканчивался, а именно пункты: 1.1, 2.1, 3.3, 4.1.1 (2.1), 4.1.3, 4.1.6, 4.3.4, 6.2, 8.5 (в основном это условия договора, предоставляющие арендодателю право одностороннего прекращения обязательств по договору), при том, что Постановлением главы администрации № от 01.12.2017 «О заключении договора аренды земельного участка с ФИО1 для строительства жилого дома – завершения строительства незавершенного строительства объекта сроком на три года» право одностороннего прекращения обязательств по договору не предусмотрено.

На измененные условия истцом составлен и передан в администрацию протокол разногласий от 12.02.2018, на который 10.05.2018 года по почте письмом получено сообщение администрации о том, что протокол разногласий от 12.02.2018 к договору № от 07.12.2017 рассмотрен и отклонен, в соответствии со ст. 445 ГК РФ с обоснованиями, изложенными в приложении на четырех листах.

16.05.2018 истец подписала проект нового договора № от 07.12.2017 с учетом протокола разногласий от 12.02.2018. 

Учитывая изложенное, ФИО1 просит определить условия договора № от 07.12.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером №, изложив пункты: 1.1, 2.1, 4.1.1, 4.1.6, 6.2, 8.5 в редакции арендатора согласно протоколу разногласий от 12.02.2018, а также исключить из договора условие пункта 5.3 договора как не соответствующее законодательству РФ.

В судебном заседании истец ФИО1, а также её представитель – адвокат Петраков В.В., действующий по устному заявлению, поддержали исковые требования в полном объеме. ФИО1 пояснила, что в целом договор аренды земельного участка от 07.12.2017 ее устраивает, однако она не согласна с тем, чтобы в договоре был предусмотрен срок аренды по 06.12.2020, то есть 3 года, а не по 06.12.2027, то есть 10 лет. Указание в пункте 1.1 разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома», а не «для строительства жилого дома» позволит в соответствии со ст. 39.8 п.8 подпункт 5 ЗК РФ заключить договор на срок до 20 лет. 

Представитель ответчика – администрации МО «Гвардейский городской округ» - ФИО2, действующая на основании доверенности, не согласилась с исковыми требованиями, пояснив, что согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 31.07.2018 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № – для строительства жилого дома, соответственно, в п.1.1 договора аренды указано разрешенное использование земельного участка – «для строительства жилого дома», а не «для строительства индивидуального жилого дома». В соответствии с п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. Соответственно срок аренды земельного участка согласно п. 2.1. Договора составляет 3 года - с 07.12.2017 по 06.12.2020, а не как просит истец с 07.12.2017 по 06.12.2017. Пункт 4.1.1 договора полностью соответствует требованиям ст. ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 619 ГК РФ. Пункт 4.1.6 предусматривает, что арендодатель имеет право за нарушение земельного законодательства и неисполнение обязательств, определенных договором, принимать решение о расторжении договора. Ввиду того, что предпосылкой обращения в суд с требованиями о расторжении договора является решение о расторжении, данный пункт не противоречит действующему законодательству. Пункт 8.5 о расходах по государственной регистрации договора, также не противоречит действующему законодательству. Пункт 5.3 договора соответствует п.13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства области от 15.05.202 №, который предусматривает, что при выявлении фактов неиспользования земельного участка либо использования земельного участка не по целевому назначению арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере двукратной арендной платы, установленной по договору аренды. 

Учитывая изложенное, представитель администрации МО «Гвардейский городской округ» просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель 3-го лица – Управления имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Гвардейский городской округ» в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом. 

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, и дав оценку доказательствам, считает исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В судебном заседании установлено, что Постановлением главы МО «Гвардейский район» № от 21.04.2006 ФИО1, ФИО3 предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером № сроком на три года (л.д. 87). 

25.04.2006 между управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский район» и ФИО1, ФИО3 заключен договор № аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях строительства жилого дома, общей площадью 515 кв.м. Срок аренды участка установлен с 21.04.2006 по 20.04.2009 (л.д. 88-90).

Постановлением главы МО «Гвардейское городское поселение» № от 30.11.2007 ФИО1 разрешено строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>

11.12.2007 ФИО1 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

11.08.2008 между управлением имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский район» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 25.04.2006, согласно которому арендатором является ФИО1 (л.д. 95).

20.04.2009 между сторонами заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> для использования в целях строительства жилого дома со сроком аренды участка с 20.04.2009 по 19.04.2017 (л.д. 49-51).

28.03.2017 от ФИО1 в адрес главы администрации МО «Гвардейский городской округ» поступило заявление о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства индивидуального жилого дома.

07.06.2017 от ФИО1 в адрес главы администрации МО «Гвардейский городской округ» поступило заявление о продлении договора аренды земельного участка. 

Постановлением главы администрации МО «Гвардейский городской округ» № от 01.12.2017 договор аренды земельного участка № от 20.04.2009 – расторгнут. ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером № с разрешенным использованием – для строительства жилого дома, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года (л.д. 21). 

Согласно договору № от 07.12.2017 Управление имущественных и земельных отношений администрации МО «Гвардейский городской округ» предоставило в аренду ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, с разрешенным использованием – для строительства жилого дома, общей площадью 515 кв.м. На указанном земельном участке находится неоконченный строительством жилой дом, принадлежащий арендатору на праве собственности. Срок аренды установлен с 07.12.2017 по 06.12.2020 (л.д. 16-19).

Арендатор ФИО1 16.05.2018 подписала указанный договор от 07.12.2017 с учетом протокола разногласий от 12.02.2018 (л.д. 27-30).

Администрация МО «Гвардейский городской округ» отклонила протокол разногласий с обоснованиями (л.д. 22-26).

Стороны не достигли соглашения в части следующих пунктов договора аренды земельного участка:

1) Пункт 1.1 договора:

«Арендодатель предоставляет земельный участок в аренду арендатору с разрешенным использованием – для строительства жилого дома» (редакция арендодателя),

«Арендодатель предоставляет земельный участок в аренду арендатору с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома» (редакция арендатора);

2) Пункт 2.1 договора:

«Срок аренды участка устанавливается с 07.12.2017 по 06.12.2020» (редакция арендодателя),

«Срок аренды участка устанавливается с 07.12.2017 по 06.12.2027» (редакция арендатора);

3) Пункт 4.1.1 в редакции арендатора изложен в редакции, аналогичной редакции арендодателя;

4) Пункт 4.1.6 договора:

«Арендодатель имеет право за нарушение земельного законодательства и неисполнение обязательств, определенных договором, принимать решение о расторжении договора» (редакция арендодателя),

«Арендодатель имеет право за нарушение земельного законодательства и неисполнение обязательств, определенных договором, требовать расторжения договора по суду» (редакция арендатора);

5) Пункт 6.2 договора:

«Настоящий договор прекращает свое действие по основаниям, предусмотренным пунктом 4.1.1 договора, в порядке, установленном законодательством РФ» (редакция арендодателя),

«Настоящий договор может быть расторгнут по решению суда на основаниях и в порядке, установленном гражданским законодательством» (редакция арендатора);

6) Пункт 8.5 договора:

«Расходы по государственной регистрации настоящего договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на арендатора. В случае расторжения договора, а также после истечения срока аренды произведенные арендатором расходы не подлежат возмещению» (редакция арендодателя),

«Расходы по государственной регистрации настоящего договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на арендатора. В случае расторжения договора, а также после истечения срока аренды произведенные арендатором расходы, связанные с государственной регистрацией договора, не подлежат возмещению»;

7) Пункт 5.3 договора истец просит исключить, а именно: «В случае неиспользования земельного участка или использования его не в соответствии с установленным разрешенным использованием, определенным договором, арендная плата устанавливается (с момента установления данного факта и до момента устранения нарушений) в двукратном размере». 

В соответствии с п.11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 31.07.2018 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № – для строительства жилого дома, следовательно, п. 1.1 договора аренды, в котором указано разрешенное использование земельного участка «для строительства жилого дома» соответствует требованиям закона, и оснований для изменения указанного пункта договора не имеется. 

Рассматривая требование истца о заключении с ней договора аренды на срок 10 лет со ссылкой на пункт 8 ст. 39.8 ЗК РФ, суд исходит из следующего. Действительно в силу п. 3 части 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается, на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства. 

Применение подп. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, устанавливающего возможность заключения договора аренды земельного участка сроком на двадцать лет для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, в рассматриваемом споре не обоснованно, поскольку данная норма регулирует вопросы предоставления земельного участка первоначально, на торгах, для индивидуального жилищного строительства. ФИО1 же претендует на земельный участок, ранее предоставленный ей в аренду. В данной ситуации срок договора аренды правильно определен арендодателем в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и на котором имеется незавершенный строительством жилой дом, заключается на срок до трех лет для завершения строительства, а также пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», предусматривающим тот же срок действия договора аренды.

Сопоставив пункты 4.1.1, 4.1.6, 6.2 и 8.5 договора аренды и протокола разногласий истца к нему, суд приходит к выводу, что предложенный истице договор аренды земельного участка от 07.12.2017 не содержит пунктов, противоречащих закону или нарушающих права истца. Указанные пункты соответствуют требованиям ст. 619 ГК РФ, предусматривающей случаи расторжения договора аренды. 

Требование истца об исключении из договора аренды условия пункта 5.3 договора, предусматривающего взыскание арендной платы в двукратном размере в случае неиспользования земельного участка или использования его не в соответствии с установленным разрешенным использованием, не может быть удовлетворено по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного Постановлением Правительства области от 15.05.2012 №, при выявлении фактов неиспользования земельного участка либо использования земельного участка не по целевому назначению арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере двукратной арендной платы, установленной по договору аренды, с даты выявления указанного факта до даты устранения выявленного нарушения.

Таким образом, пункт 5.3 оспариваемого договора соответствует требованиям закона и не может быть исключен из договора. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для внесения изменений в пункты 1.1, 2.1, 4.1.1, 4.1.6, 6.2, 8.5 и исключении пункта 5.3 из договора аренды № от 07.12.2017 земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> с разрешенным использованием – для строительства жилого дома, общей площадью 515 кв.м., не имеется, в связи с чем, исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» о внесении изменений в договор аренды земельного участка согласно протоколу разногласий, подлежат оставлению без удовлетворения. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» о внесении изменений в договор аренды земельного участка согласно протоколу разногласий, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гвардейский районный суд Калининградской области в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда. 

Дата изготовления мотивированного решения – 16.09.2018. 

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья Н.В.Татаренкова