№ 2 – 1363/2025

26RS0035-01-2025-002021-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск 27.08.2025

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Охременко Т.Д..,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, 

представителя ответчика по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, исключении из ЕГРН сведений о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обратилась в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФИО3 указав, что в соответствии с записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик является собственником объекта недвижимости - здания, по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский муниципальный округ, 

<

адрес>, кадастровый №. Истец является собственником земельного участка, на котором располагается вышеназванный объект недвижимости. На основании договора аренды земель населенных пунктов муниципального образования Надеждинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м. передан в пользование ФИО4 на праве аренды. Дополнительным соглашением о замене сторон в обязательстве к договору аренды земель населенных пунктов муниципального образования Надеждинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ДД.ММ.ГГГГ, арендатором по договору является ФИО3 При таких обстоятельствах право собственности ответчика па указанный объект подлежит признанию отсутствующим, поскольку объект недвижимости, возведенный ФИО3 на земельном участке, не отвечает требованиям, предъявляемым к жилому дому. Это подтверждается актом осмотра земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: Российская 

<

адрес>, подготовленным специалистами муниципального земельного контроля ДД.ММ.ГГГГ. Осмотром на месте установлено, что участок частично огорожен. Объект недвижимости не обладает признаками индивидуального жилого дома. Истец считает, что объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 1000 кв.м, не обладает признаками жилого дома.

На основании изложенного истец просит суд: 

- признать отсутствующим право собственности ФИО3 на объект недвижимости - здание, по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, кадастровый №,

- исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации права собственности на объект капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал и просил удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против заявленных требований истца.

Извещенный надлежащим образом о дне и времени судебного заседания ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, представил возражения в которых просил отказать в удовлетворении заявленных требований истца по доводам изложенным в возражениях.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, - Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился.

Суд, учитывая мнение явившихся лиц, а также в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Статья 35 Конституции РФ гарантирует защиту прав собственника имущества, его право иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Пунктом 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 72 ЗК РФ муниципальный земельный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования. Предметом муниципального земельного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований земельного законодательства в отношении объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством предусмотрена административная ответственность.

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (ст. 76 ЗК РФ).

Статьей 60 ЗК РФ установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ответчик является собственником объекта недвижимости – жилого дома с №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кн №, площадью 1000 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. Собственником земельного участка является истец.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м. на основании договора аренды земель населенных пунктов муниципального образования Надеждинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ передан в пользование ФИО4 на праве аренды, сроком с по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №

На основании дополнительного соглашения о замене сторон в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земель населенных пунктов муниципального образования Надеждинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена Арендатора в обязательстве.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ФИО3 приобрел у ФИО5 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке, с кн №, по адресу: 

<

адрес>, принадлежащем на праве аренды по договору аренды земель населенных пунктов муниципального образования Надеждинского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение о замене сторон в обязательстве к договору аренды земель населенных пунктов МО Надеждинского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке, номер государственной регистрации: №

Ответчиком было направлено уведомление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земель населенных пунктов муниципального образования Надеждинского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует штамп администрации на копии уведомления (с указанием даты принятия уведомления - ДД.ММ.ГГГГ).

В период действия заключенного договора аренды земельного участка ФИО3, производились строительные работы по завершению объекта незавершенного строительства - жилого дома и в последующем зарегистрировано право собственности на указанный объект с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было подано в Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального строительства жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было получено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства (объект незавершенного строительства с кадастровым номером №).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было получено уведомление №, выданное Комитетом по градостроительству, хмельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа 

<

адрес> о соответствии построенного объекта индивидуального строительства кадастровый № и расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно заключению кадастрового инженера к техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, план подготовлен в связи с созданием здания по адресу: 

<

адрес> в отношении капитального строительства с кадастровым номером №, имеющего статус - объект незавершенного строительства 18 % готовности, произведены работы по завершению строительства, после чего площадь объекта составила 54,8 кв.м.

Следовательно, индивидуальное жилое строение образовано из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, который снят с кадастрового учета, в связи с постановкой на кадастровый учет индивидуального жилого строения с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ строительство или реконструкция объектов ИЖС не требует получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта ИЖС необходимо надлежащим образом уведомить уполномоченный орган о планируемом строительстве или реконструкции (и. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 ГрК РФ; ст. 17 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N340-ФЗ).

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:11:080503:1033, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, Шпаковский муниципальный округ, 

<

адрес>, подготовленного специалистами муниципального земельного контроля ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости не обладает признаками индивидуального жилого дома. Участок частично огорожен. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертиза Плюс».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, объект исследования с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является объектом капитального строительства. Отдельно стоящий объект исследования с кадастровым номером 26:11:080503:4967, расположенный по адресу: 

<

адрес>, включает в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.), следовательно, на основании на основании и. 2 ст. 16 ЖК РФ, и. 3.5 СП 55.1333.2016, имеет признаки жилого дома.

Оценка соответствия спорного объекта строительным нормам и правилам, обязательным требованиям к параметрам постройки, предусмотренными законом выполнялась на основе анализа соответствия всего объекта и его отдельных систем и конструкций нормативным документам (их частям).

Объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует существующим градостроительным и строительным нормам и правилам (СНиП, ГОСТ, СП), за исключением:

- п. 6.3.6 СП 14.13330.2018 в части наличия деревянных покрытий при расстоянии между наружными стенами исследуемого объекта в плане свыше 6 метров в обоих направлениях;

- п.п. 9.2.4-9.2.5 СП 70.13330.2012 в части толщины кладочного раствора до 40 мм в вертикальных рядах и до 25 мм в горизонтальных рядах и отсутствия заполнения части кладки перегородок кладочным раствором (сквозные просветы);

- п. 9.9 СП 17.13330.2017 КРОВЛИ в части отсутствия защиты системы водоотведения от засорения листво- или гравиеуловителями;

- п.6.14.11 СП 14.13330.2018 Строительство в сейсмических районах в части отсутствия антисейсмических поясов в уровне перекрытий;

- п. 5.5.5 и таблице 5.3 СП 22.13330.2016 Основания зданий и сооружений в части глубины заложения фундамента исследуемого объекта выше глубины сезонного промерзания грунта;

- ст. 25 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части необеспеченна защиты ограждающих строительных конструкций от воздействия грунтовой влаги ввиду отсутствия отмостки;

- п.3.182, 3.191, 4.10 Пособия по проектированию оснований зданий и сооружений (к СНиП 2.02.01-83) в части отсутствия вокруг исследуемого объекта водонепроницаемой отмостки;

- п. 6.26 СП 82.13330.2016 Благоустройство территорий в части отсутствия плотно примыкающей к цоколю исследуемого объекта отмостки.

На момент выполнения натурного исследования, степень готовности возведённого объекта с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 80 %.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку проведено квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и стаж работы, которая применила при проведении технического исследования действующие методики с использованием специальной литературы, заключение является обоснованным и аргументированным, каких-либо неясностей и противоречий не содержит, выводы эксперта понятны. 

Кроме того, эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. В связи с чем, экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ОООО «Экспертиза Плюс» может быть положено в основу решения суда.

Вышеуказанные обстоятельства, установленной судебной экспертизой, сомнений в правильности и обоснованности выводов эксперта у суда не вызвали. Доказательств неправильности и недостоверности проведенной экспертизы стороной истца не представлено, кроме того, судом в распоряжение эксперта представлены материалы гражданского дела. Экспертное заключение подробно мотивировано, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Разрешая требования истца о признании права собственности ФИО3 на объект недвижимости расположенного по адресу: 

<

адрес> суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Согласно ст. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат регистрации права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в четности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами. Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. 

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен в том случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. 

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право. 

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права истца, то есть, истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

О том, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством, указано в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

Требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к липу, которое этим имуществом владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в реестре, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.

Истец не является владеющим собственником спорного строения, права на объекты за разными лицами не зарегистрированы, равно как и отсутствуют иные условия для применения избранного истцом способа защиты, что исключает возможность удовлетворения заявленного по приведенным выше основаниям иска.

Кроме того, предметом настоящего иска является признание права на объект недвижимости отсутствующим, в связи с несоответствием его виду разрешенного использования земельного участка.

Вопреки этим доводам истца, экспертом сделан вывод о том, что отдельно стоящий объект исследования с № расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, № включает в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.), следовательно, на основании п. 2 ст. 16 ЖК РФ, п. 3.5 СП 55.1333.2016 имеет признаки жилого дома.

Наличие недостатков при строительстве указанного объекта на суть постановленного решения не влияют, поскольку требования о сносе вышеуказанного объекта истцом не заявлялись и предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Поскольку отсутствуют основания для удовлетворения требований о признании зарегистрированного права отсутствующим, нет и оснований для удовлетворения производных от него требований об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений на объект капитального строительства с кадастровым номером №, возведенный ФИО3 на земельном участке кадастровый номер № по адресу: с

<

адрес>

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, исключении из ЕГРН сведений о регистрации права собственности - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме. 

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 03.09.2025 года