34RS0002-01-2024-008966-18 Дело №2-5243/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2024 года г. Волгоград 

Дзержинский районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Е.В.Сурковой 

при секретаре Попове В.М.,

помощника судьи Хлюстовой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи, взыскании стоимости имущества, убытков, штрафа, компенсации за пользование жилым помещением, судебных расходов и по встречному иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи, взыскании стоимости имущества, штрафа, компенсации за пользование жилым помещением, судебных расходов.

В обоснование иска указала, что 25 июня 2021 года между истцом ФИО2 в лице законного представителя ФИО3 с одном стороны и ответчиком ФИО1 заключен Договор о намерениях - предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2, являясь собственником 27/200 долей в квартире по адресу 

<

адрес> по собственному волеизъявлению намерена продать это имущество ФИО1. Стоимость имущества стороны определили в размере 230 000 рублей. Договором предусмотрены существенные условия заключения между сторонами основного договора купли-продажи имущества, установлен срок заключения основного договора купли-продажи до 30 марта 2024 года. Согласно п.2.4 Договора в случае если покупалетль (ответчик) откажется купить у продавца (истца) имущество доуказанного срока, то он выплачивает истцу денежные средства в сумме 230000 рублей, в качестве штрафа в соответствии со ст. 381 ГК РФ не позднее пяти дней с момента окончания срока действия настоящего договора. Стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи доли объекта недвижимого имущества будет заключен между сторонами не позднее 30 марта 2024 года. С момента подписания Договора и по настоящее время ответчик пользуется и фактически владеет долей жилого помещения. Истец свои обязательства но договору выполнила в полном объеме, однако, на сегодняшний день ответчик oт выполнения условий договора уклоняется, заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора отказывается. В свою очередь условия, в направленном ответчиком проекте основного договора существенно отличаются от условий, согласованных сторонами в предварительном договоре. Претензия, направленная в адрес ответчика, оставлена без ответа. Вышеуказанная доля в виде жилого помещения, фактически передана истцом и фактически принята ответчиком в пользование в соответствии с условиями заключенного между сторонами Договора. Спорная доля является частью полноценной комнаты. Данная комната находилась в долевой собственности истца ФИО2 и сестры истца ФИО4. Ответчик своим волеизъявлением обязалась приобрести комнату как полноценное жилое помещение, вследствие чего ответчиком был заключен договор купли - продажи доли жилого помещения 25 июня 2021 года с ФИО4 и Договор намерения с истцом. 01 июня 2024 года истец обратилась к Ответчику с уведомлением о заключении основного договора купли - продажи, однако на уведомление ФИО1 пояснила, что данной суммой не располагает, в связи с изменением обстоятельств. После предупреждения о выплате штрафа но условиям договора ответчик направила истцу сообщение о несогласии с прекращением и необходимости продления срока предварительного договора или заключения основного договора купли-продажи с применением рассрочки. Ответчик ссылался на тяжелое материальное положение и невозможность единовременно исполнить условия договора, указав, что готова оплачивать ежемесячно по 28 750 рублей. Таким образом, срок полного расчета увеличился до 15 февраля 2025 года, однако, истец считает предоставление рассрочки в данном случае нецелесообразным ввиду того, что у ответчика было достаточно времени для заключения дополнительного договора в виде рассрочки в пределах установленного Договором срока. Данное недобросовестное поведение ответчика указывает об отсутствии намерения оплатить стоимость имущества, которым уже на протяжении трех лет владеет фактически. Таким образом, вследствие вышеуказанных обстоятельств истец лишен права и возможности реализовать права фактического владения и распоряжения данным имуществом. Согласно п.1.4 Договора стоимость имущества по соглашению сторон составляет 230000 рублей. При заключении основного договора купли-продажи цена имущества изменению не подлежит, в связи с чем при заключении основного договора ответчик обязан оплатить стоимость имущества обусловленную договором 230 000 рублей. Согласно п.2.4. Договора в случае, если покупатель откажется купить у продавца имущество до указанного срока, то он выплачивает продавцу денежные средства в сумме 230000 рублей в качестве штрафа. Кроме того, поскольку истец, являясь собственником 27/200 доли в праве на квартире, лишена объективной возможности проживать в ней, в связи, с чем вправе получить компенсацию за пользование ответчиком принадлежащей истцу долей квартиры. Поскольку доля принадлежащая истцу на праве собственности составляет половину комнаты, расчет компенсации произведен исходя из стоимости найма комнаты аналогичного жилья в данной населенной местности, что составляет 133000 рублей. С учетом изложенного, просит обязать ФИО1 заключить основной договор купли продажи на условиях, предусмотренных договором намерения, взыскать с ФИО1 сумму в размере стоимости имущества в размере 230000 рублей, сумму штрафа, предусмотренного п. 2.4. Договора в размере 230 000 рублей, сумму компенсации за пользование жилым помещением в размере 133 000 рублей, судебные расходы в размере по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 9130 рублей.

Впоследствии истцом в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования увеличены, с учетом произведенной оценки стоимости доли в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, просит взыскать с ответчика стоимость имущества в качестве понесенных истцом убытков, в размере 767443 рубля.

Ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречными требованиями к ФИО2 и ФИО3 о признании предварительного договор купли-продажи от 25 июля 2021 года недействительным, указав в обоснование требований, что на момент совершения сделки ФИО2 была несовершеннолетней, соответственно для заключения спорного договора требовалось согласие органов опеки и попечительства, которое получено не было. Кроме того, договор содержит условие о последствиях уклонения от заключения основной сделки, которое не соответствует требованиям законодательства.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, доверила представление своих интересов представителю по доверенности. 

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО5, действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивает, просит удовлетворить в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражает, поскольку все условия предварительного договора купли-продажи были тщательно согласованы, кроме того, ответчик пропустил срок исковой давности для подачи искового заявления о признании договора недействительным.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца ФИО3 (ответчик по встречному иску) исковые требования ФИО2 поддержал, просил удовлетворить, против удовлетворения встречного иска возражал. Суду пояснил, что в период до истечения срока, установленного в предварительном договоре, то есть до 30 марта 2024 года к ответчику ФИО1 с письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи не обращался, с ней велись телефонные переговоры, из содержания которых следовало, что у нее отсутствует финансовая возможность заключить основной договор купли-продажи.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, доверила представление интересов представителю по доверенности.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО2 возражала, встречные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица ФИО3 в судебном заседании первоначальные исковые требования ФИО2 поддержала, встречный иск считала не подлежащим удовлетворению.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Отдела опеки и попечительства администрации Дзержинского района г.Волгограда, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки не уведомили.

В соответствии со ст.167 ч.3 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.8 ч.1 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 153 ч.1 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу ст. 30 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В статье 130 части первой Гражданского кодекса РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьи 46 Конституции РФ, 11 ГК РФ и 3 ГПК РФ гарантируют судебную защиту нарушенных прав.

По настоящему делу судом установлено следующее.

ФИО2 является собственником 27/200 доли жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании договора дарения от 11 января 2019 года, о чем в едином государственном реестре недвижимости присвоен номер государственной регистрации №.

Вторым собственником 27/200 доли в общей долевой собственности вышеуказанной квартиры являлась ответчик ФИО1 на основании договора купли-продажи от 25 июня 2021 года, заключенного с ФИО4, номер государственной регистрации №. Собственником 37/100 долей вышеуказанной квартиры является третье лицо ФИО7, третьему лицу ФИО8 принадлежит 36/100 долей. 

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 11 ноября 2024 года.

25 июля 2021 между ФИО2 в лице законного представителя несовершеннолетней ФИО3 и ФИО1 заключен договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи).

Согласно условий заключенного предварительного договора, стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи, по которому ФИО1 приобретает у ФИО2 27/200 долей, принадлежащих последней на праве общей долевой собственности в квартире по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.1.4 Договора стоимость имущества по соглашению сторон составляет 230000 рублей. При заключении основного договора купли-продажи имущества изменению не подлежит и указывается в основном договоре. 

В соответствии с п.1.4 Договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи до 30 марта 2024 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как разъяснено в пункте 27 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора, и содержание этой категории не ограничивается лишь направлением оферты.

Даже при отсутствии доказательств направления оферты в течение срока, предусмотренного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона может понудить другую к заключению основного договора в судебном порядке, если докажет, что заявляла контрагенту о своих намерениях заключить основной договор.

Содержащуюся в абзаце 1 пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" формулировку "действия, направленные на заключение договора" следует толковать с учетом разъяснений в пункте 1 данного Постановления, согласно которому, соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Так, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При том, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Сторона не может исполнить свое обязательство без содействия контрагента, но отсутствие достаточной инициативы лишает ее права на применение санкций к контрагенту.

Следовательно, предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора.

По настоящему делу судом установлено, что в установленный предварительным договором срок – до 30 марта 2024 года ни одна из сторон не обратилась к другой с предложением о заключении основного договора купли-продажи, доказательств обратного суду не представлено.

Указанные обстоятельства свидетельствует о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Доводы стороны истца ФИО2 о ведении переговоров между сторонами по телефону с целью заключения сделки, что, по их мнению, свидетельствует о совершении юридически значимых действий, направленных на заключение основного договора, являются голословными, а потому правового значения не имеют.

Материалами дела подтверждено, что до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор купли-продажи 27/200 долей квартиры, то есть не позднее 30 марта 2024 года, ни одна из сторон предварительного договора предложение заключить основной договор другой не направила.

Следовательно, исходя из положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом, предложение заключить договор после установленного предварительным договором срока, а именно направление истцом в адрес ответчика претензии в июне 2024 года, не имеет правового значения в связи с прекращением соответствующего обязательства. Понуждение к заключению основного договора в этих условиях вошло бы в противоречие с принципом свободы договора.

Материалы дела не содержат доказательств того, что стороны фактически приступили к исполнению предварительного договора купли-продажи.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о понуждении ФИО1 к заключению договора купли-продажи квартиры у суда не имеется.

Поскольку судом установлено, что обязательства по предварительному договору купли-продажи от 25 июля 2021 года прекращены, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании стоимости имущества в размере 767443 рубля, а также предусмотренного договором о намерениях штрафа в размере 230000 рублей, суд также не усматривает.

При разрешении требований истца о взыскании с ответчика компенсации за пользование имуществом, суд исходит из следующего.

В обоснование заявленных требований о взыскании с ответчика денежной компенсации за пользование имуществом за период с 25 июня 2021 года по 25 августа 2024 года в размере 133000 рублей, истцом представлен расчет, произведенный посредством подбора аналогичных объявлений об аренде имущества на интернет-сайте «АВИТО», на основании которого истцом определен размер арендной платы в размере 3500 рублей в месяц.

Согласно подпункту «б» пункта 2.1 Договора о намерениях от 25 июля 2021 года, продавец передает покупателю по акту приема-передачи имущество после полной оплаты цены имущества по основному договору купли-продажи в течение 2 (двух) дней.

Вместе с тем, доказательства исполнения сторонами условий предварительного договора купли-продажи, как и доказательств вселения и проживания в спорный период ответчика ФИО1, суду не представлены.

Таким образом, разрешая исковые требования ФИО2 в части взыскания платы за пользование принадлежащими ей долями жилого помещения за период с 25 июня 2021 года по 25 августа 2024 года в размере 133000 рублей, учитывая, что доказательств, свидетельствующих о возмездном пользовании ответчиком ФИО1 данным жилым помещением и его незаконном владении, не представлено, суд приходит к выводу об отказе ФИО2 в удовлетворении требований в указанной части.

Учитывая, что исковые требования ФИО2 к ФИО1 оставлены без удовлетворения, оснований для возложения на ответчика судебных расходов, понесенных истцом при обращении в суд с настоящим иском, не имеется.

При разрешении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора недействительным, суд приходит к следующему.

Ответчиками по встречному иску заявлено о пропуске ФИО1 при обращении со встречным иском срока исковой давности.

В силу ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Принимая во внимание условия заключенного между сторонами предварительного договора, из которых усматривается, что срок заключения основного договора определен не позднее 30 марта 2024 года. Учитывая, что настоящий встречный иск подан ФИО1 08 ноября 2024 года, то срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, не пропущен.

Вместе с тем, учитывая, что в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами 25 июля 2021 года предварительный договор купли-продажи является прекращенным, то правовые основания для признания его недействительным в данном случае отсутствуют, в связи в удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании предварительного договора недействительным надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи, взыскании стоимости имущества, штрафа, компенсации за пользование жилым помещением, судебных расходов, встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд Волгограда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен в окончательной форме 09 декабря 2024 года.

Судья: Е.В.Суркова