УИД №92OS0000-01-2024-000480-04

Производство №3а-27/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 марта 2025 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Блейз И.Г.,

при секретаре – Бондюковой А.В. 

с участием 

представителя административного истца – ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Фирма Калина» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Правительству Севастополя, заинтересованные лица - Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении рыночной стоимости, 

установил:

ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью (далее также – ООО) «Фирма Калина» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2 012 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 400 000 (одиннадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, а также сараев с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: 

<

адрес> Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 2 012 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель: «земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для обслуживания торговых и складских зданий и сооружений», который передан ООО «Фирма Калина» на праве аренды, в соответствии с договором № сроком на ДД.ММ.ГГГГ

Сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость установлена в размере 15 791 692 (пятнадцать миллионов семьсот девяносто одна тысяча шестьсот девяносто два) рубля 07 копеек. Не согласившись с указанной стоимостью, административный истец обратился в ООО «Центр оценки и экспертизы» для получения сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости. В соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 11 400 000 (одиннадцать миллионов четыреста тысяч) рублей. 

Вместе с тем, сумма годовой арендной платы напрямую зависит от размера кадастровой стоимости, которая в данном случае, как указывает административный истец, не соответствует его рыночной стоимости, ведет к уплате обязательных платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца. При этом, изменение размера арендной платы, в том числе её уменьшения, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка.

Представитель административного истца в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что настаивает на сумме, определенной отчетом, поскольку данный отчет соответствует требованиям законодательства. 

Представитель ответчика Государственного бюджетного учреждения (далее также – ГБУ) города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрение дела в его отсутствие, а также пояснения о том, что ГБУ не возражает против установления кадастровой стоимости в соответствии с рыночной стоимостью объекта, определенной экспертом. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – ФЗ №237-ФЗ) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Фирма Калина» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, а также сараев с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу 

<

адрес>.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 2 012 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для обслуживания торговых и складских зданий и сооружений». Данный земельный участок передан ООО «Фирма Калина» на праве аренды, в соответствии с договором № аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города Федерального значения Севастополь от ДД.ММ.ГГГГ сроком на ДД.ММ.ГГГГ

Согласно сведениям ЕГРН, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена и внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и составляет 15 791 692 (пятнадцать миллионов семьсот девяносто одна тысяча шестьсот девяносто два) рубля 07 копеек.

Положениями части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Административный истец временно владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером № на основании договора аренды №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Департаментом по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя сроком на ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с частью 5 статьи 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 2.2. Договора аренды величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (руб.)*ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы руб.).

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование исковых требований ООО «Фирма Калина» до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 012 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категории земель: «Земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: для обслуживания торговых и складских зданий и сооружений», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составит 11 400 000 (одиннадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июня 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно экспертного заключения, эксперт пришел к следующим выводам: 

- по первому вопросу - рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 2012 кв.м., КН №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляла 12 303 380 руб. (двенадцать миллионов триста три тысячи триста восемьдесят руб.); 

- по второму вопросу - отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Выявлены следующие нарушения в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка: оценщиком применена корректировка на торг в максимальном размере для неактивного рынка, при этом рынок незастроенных земельных участков коммерческого назначения не относится к неактивным рынкам, что подтверждается наличием объявлений о продаже земельных участков; оценщиком использованы корректировки из трех различных источников («Справочник оценщика», Архивоценщика.рф и Ассоциация СтатРиэлт), при этом все примененные корректировки содержатся в каждом из источников, т.е. существует возможность в применении единого источника; на стр. 124 Отчета оценщик относит объект оценки к разным сегментам рынка - индустриальная застройка и коммерческая застройка, применяя корректировка для участков под индустриальную застройку, что приводит к наличию противоречий в отчете.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с его рыночной стоимостью подлежат удовлетворению, при этом рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с заключением эксперта. 

Отчет об оценке, предоставленный истцом, в данном случае не может быть принят во внимание, поскольку, как следует из заключения эксперта, рыночная стоимость объекта рассчитана некорректно. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 01 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Фирма Калина» обратилось в суд с административным иском ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г. установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 012 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 12 303 380 (двенадцать миллионов триста три тысячи триста восемьдесят) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (ИНН 

<

***>, КПП 920401001) с депозитного счета Севастопольского городского суда 120 000,00 (сто двадцать тысяч рублей), внесенных Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма Калина» на счет Севастопольского городского суда платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим реквизитам:

<

данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 28 марта 2025 года.

Председательствующий И.Г. Блейз