47RS0014-01-2021-001591-85

 

Дело № 2-725/2025

город Приозерск

27 октября 2025 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе: 

судьи Горбунцовой И.Л.

при секретаре Калиновой М.А.

с участием представителя истца ФИО6 действующей на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, представителя ответчика ФИО7 действующий на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 2 года;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о прекращении права собственности, исключении сведений о правах их ЕГРН, признании права собственности на здание, внесение сведений о правах в ЕГРН 

установил:

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился в Приозерский городской суд с иском к ФИО3, в котором, с учетом уточнений (л.д. 159-160) просит суд прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: 

<

адрес>, зарегистрирован по адресу: 

<

адрес> на здание - жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 136.6 кв.м., количество этажей 2, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

Исключить из ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на здание - жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 136.6 кв.м., количество этажей 2, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

Признать право собственности ФИО1, 

<

данные изъяты> на здание - жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 136.6 кв.м., количество этажей 2, расположенное по адресу: 

<

адрес>;

Внести в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1, 

<

данные изъяты> на здание - жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 136.6 кв.м., количество этажей 2, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения садоводства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Земельный участок вошел в конкурсную массу, ввиду оспаривания сделки в рамках дела о банкротстве №№, по результатам которого, стало возможно проведение торгов. В соответствии с определением Арбитражного суда 

<

адрес> и 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, сделка с этим земельным участком была оспорена, были применены последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка в конкурсную массу. Земельный участок был приобретен на основании договора купли-продажи недвижимого имущества Лот №, заключенного между финансовым управляющим и истцом по результатам аукциона ДД.ММ.ГГГГ После получения выписки из ЕГРН с зарегистрированным на истца правом собственности на земельный участок, ФИО1 известно о том, что расположенное на земельном участке здание зарегистрировано, присвоен кадастровый №, площадью 136.6 кв.м., количество этажей 2. Регистрационная запись о собственности в отношении здания внесена ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вынесения определения о признании сделки недействительной, однако в период, когда определение об оспаривании сделки ещё не вступило в законную силу. Ответчик достоверно знал о том, что сделка находится в процессе признания недействительной, а также о наличии определения, поскольку ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 обратился в суд с апелляционной жалобой. Таким образом, ответчик, зная о том, что в отношении земельного участка принято определение о признании сделки недействительной, подготовил технический план и обратился в Управление 

<

адрес> за регистрацией здания на земельном участке, судьба которого определялась в рамках судебного дела, о котором ответчику было достоверно известно. Кроме того, истец просит обратить внимание, что согласно сведений ЕГРН здание окончено строительством в 2022 году, что не соответствует действительности, поскольку объект капитального строительства был возведен не позднее 2018 года, до разрешения спора о праве на земельный участок, что подтверждается спутниковыми снимками. Возникшая ситуация не является результатом реестровой ошибки, поскольку участок со всех сторон зажат другими земельными участками и его смещение таким образом, чтобы здание располагалось в границах другого цельного земельного участка невозможно.

ФИО3 намеренно в техническом плане скрыл реальную дату возведения жилого дома, поскольку признанный недействительным договор купли-продажи участка был заключен в 2021 году, когда на участке уже с располагалось здание, которое по неизвестным причинам не регистрировалось около 5 лет до момента оспаривания сделки в Арбитражном суде. ФИО3 злоупотребляя правами, достоверно зная о наличии спора в отношении сделки с земельным участком, оформил право собственности на здание в упрощенном порядке, при этом не имея на него никаких юридических прав. Таким образом, приобретая земельный участок с кадастровым номером № права на все, расположенные на нем объекты переходят в собственность ФИО1.

Права ФИО1 нарушены невозможностью в полной мере реализовывать свои права собственника земельного участка и расположенных на нем объектов, ввиду ошибочно внесенной Управлением Росреестра по 

<

адрес> записи о правах ответчика на здание, которые у него возникли в 2021 году при заключении договора купли-продажи земельного участка и прекратились в момент вступления в законную силу определения о признании сделки недействительной.

Протокольным определением суда ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ТСН (СНТ) "Мустаниэми", ФИО2.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя, который в судебном заседании просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя, который возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что истец приобретал земельный участок на торгах уже с возведенным строением и при должной степени осмотрительности и добросовестности должен был при реализации права на покупку участка решить вопрос о судьбе строения на нем. Само по себе приобретение права собственности на участок не порождает права на объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. 

Третьи лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ТСН (СНТ) "Мустаниэми", ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Принимая во внимание, что судом были предприняты все меры по извещению не явившихся лиц о времени, дате и месте слушания дела, на основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд находит возможным рассмотреть дело при имеющейся явке, по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 900 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес> на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный для ведения садоводства, для ведения гражданами садоводства и огородничества. На основании которого ФИО2 продал ФИО3 указанный земельный участок (л.д. 50-53).

ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ подал заявление в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> на постановку знания на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на возведенное на участке строение (л.д. 54-56). Согласно выписке из ЕГРН жилой дом имеет кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ. количество этаж в доме: 2, площадь жилого дома: 136,6 кв.м. Собственником жилого дома является ФИО3 (л.д. 26-29).

Из технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, год завершения строительства жилого дома с кадастровым номером № – 2022 год (л.д. 59-68).

Арбитражным судом 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление (л.д. 139-14), из которого следует, что Определением от ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО2 о признании его несостоятельным (банкротом) принято к производству суда.

Решением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ) в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждён ФИО4.

В арбитражный суд ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрировано в системе «Мой Арбитр» ДД.ММ.ГГГГ) от финансового управляющего ФИО4 поступило заявление о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного ФИО2 и ФИО3 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества в конкурсную массу должника.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, заявление финансового управляющего удовлетворено.

Оспаривая договор, финансовый управляющий указал, что последний был заключен в период подозрительности, установленный пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), отчуждение недвижимого имущества произошло по цене ниже рыночной, что повлекло причинение вреда кредиторам, а также фактически без соответствующего встречного исполнения со стороны покупателя.

Суд первой инстанции установил, что спорный договор заключен при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в преддверии банкротства должника, с целью недопущения обращения на него взыскания и причинения вреда кредиторам, признал его недействительной сделкой на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, применил последствия признания договора недействительным обязав ответчика возвратить в конкурсную массу должника полученный по договору земельный участок.

Из материалов дела следует, что заявление должника о признании его несостоятельным (банкротом) принято судом к производству ДД.ММ.ГГГГ спорный договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть спорная сделка подлежит оспариванию по основаниям пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку договор заключена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом.

Таким образом, определение Арбитражного суда 

<

адрес> и 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО3 без удовлетворения.

В последующем, финансовым управляющим ФИО4 действующий от имени ФИО2 на основании решения Арбитражного суда 

<

адрес> и 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества лот № на основании Протокола о результатах проведения торгов по лоту № (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 14-15).

Согласно п. 1.1. Договора, продавец передает в собственность покупателю за плату имущество, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить имущество на условиях и в порядке, установленном настоящим договором следующее недвижимое имущество: земельный участок, общей площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства.

Согласно п. 1.2. Договора, покупатель приобретает имущество на основании признания его победителем торгов по продаже имущества должника, в соответствии Протоколом о результатах проведения торгов по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно п. 1.3. Договора, на момент заключения настоящего договора имущество никому не продано, не находится под арестом, не является предметом спора. Согласно п. 2.1. Договора, цена объекта недвижимого имущества составляет 1 260 000 рублей. Согласно п. 2.2. Договора, покупатель обязуется в течении 30 календарных дней с момента заключения договора оплатить продавцу сумму, определенную п. 2.1. договора. Сумма внесенного задатка, установленного в размере 126 000 рублей, перечисленная покупателем в счет обеспечения участия в торгах, засчитывается покупателю в счет оплаты цены продажи имущества (п. 2.1. договора). За вычетом суммы задатка покупатель обязуется уплатить 1 134 000 рублей.

ИП ФИО1 выполнил условия Договора купли-продажи недвижимого имущества лот № от ДД.ММ.ГГГГ, перевел на счет ФИО2 задаток для участия в торгах по продаже имущества ФИО2, проводимых ДД.ММ.ГГГГ на электронной торговой площадке ООО Арбитр лот № в сумме 126 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (лд. 164)и согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 перевел на счет ФИО8 оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ лот № (земельный участок с кадастровым номером №, в сумме 1 134 000 рублей (л.д. 165).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью 900+/-3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 (л.д. 9-11).

Ответчиком предоставлен отзыв на исковое заявление (л.д. 108), из которого следует, что право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано до продажи земельного участка на торгах.

Сторона ответчика считает, что истец злоупотребляет своими правами, считает, что заявленные требования не основаны на законе, а допущенные нарушения при продаже финансовым управляющим земельного участка, а также непредусмотрительность нового собственника земельного участка, не могут быть возложены в качестве негативных последствий на собственника здания.

Жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 136,6 кв.м., на участке расположенного по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирован на ФИО3, до продажи земельного участка на торгах.

Кроме того, оспариваемое право собственности на объект недвижимости, не являлось предметом спора, в деле о банкротстве должника - бывшего собственника, не являлось и предметом сделки между финансовым управляющим должника и бывшего собственника.

Ответчик, полагает, что финансовым управляющим были допущены нарушения при подготовке к проведению торгов по продаже имущества, а заключение договора купли-продажи на земельный участок, не предполагает возникновение права собственности на объекты на нем находящиеся.

Из положений статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Между тем, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Указанные нормы о невозможности раздельной реализации земельного участка от расположенных на нем объектов, в первую очередь, призваны обеспечивать защиту прав собственников в виде сохранения возможности использования собственником, как земельного участка, так и объектов на нем расположенных.

Истец не оспаривал то, что на момент приобретения земельного участка ему было известно о наличии на нем строения. Более того в судебном заседании было установлено, что здание было возведено до продажи участка ответчику. Указанное обстоятельство подтверждается материалами ортофотопланов из которых следует, что здание на земельном участке имелось по состоянию на 2018 год. 

В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Нельзя признать добросовестными действия истца, который приобретая земельный участок, знал о расположении на участке объекта недвижимого имущества, при этом не решил вопрос о судьбе данного строения, в том числе путем понуждения продавца оформить право собственности на строение, провести его оценку и приобретать земельный участок с незавершенным строительством домом. 

При таким обстоятельства суд пришел к выводу о том, что у истца не возникло в результате договора купли – продажи земельного участка права собственности на строение, расположенное на нем, соответственно требования о прекращении права собственности ответчика и признании за ним права собственности на спорный объект не подлежит удовлетворению. 

Требования истца об исключении сведения о правах ответчика на спорное здание внесенные в единый государственной реестр недвижимости и о внесении в реестр сведения о правах истца на здание являются производными от решения вопроса о прегрешении права собственности ответчика и признании права собственности на здание за истцом. Учитывая отказ в удовлетворении требований об оспаривании права и признании права собственности на спорное строение не подлежит удовлетворению и требований о внесении извещений в сведения единого реестра недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198,199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о прекращении права собственности, исключении сведений о правах их ЕГРН, признании права собственности на здание, внесение сведений о правах в ЕГРН – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течении месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме через Приозерский городской суд 

Судья И. Л. Горбунцова

Мотивированное решение изготовлено 10 ноября 2025 года