дело № 2-7041/2024

27RS0004-01-2024-008308-24

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 декабря 2024 года г.Хабаровск

Индустриальный районный суд г.Хабаровска 

в составе судьи Черновой А.Ю., 

при секретаре судебного заседания Пестеревой А.П., 

с участием истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бухта Лэнд» о признании незаконным одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве, возложении обязанностей, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ Бухта Лэнд».

Иск обоснован тем, что 

<

данные изъяты>. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты> в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный Договором срок построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. Участник долевого строительства свои обязательства по Договору исполнил в полном объёме и в сроки, установленные Договором, в том числе обязательства по внесению денежных средств, в размере, установленном п. 3.1. Договора, и в порядке, установленном и. 3.2 Договора, с внесением цены договора на специальный эскроу-счет. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГг. включительно. Застройщик свои обязательства перед участником долевого строительства не исполнил, объект долевого строительства не передал. Срок депонирования по эскроу-счету, определенный в соответствии с условиями Договора - до ДД.ММ.ГГГГ, истек. Он готов внести денежные средства на иной эскроу- счёт на срок, достаточный для исполнения Застройщиком своих обязательств по Договору, расторгать Договор не планирует. ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику претензию с требованием предоставить как участнику долевого строительства реквизиты эскроу-счета для внесения денежных средств, а также подготовить дополнительное соглашение к Договору в части изменения реквизитов эскроу-счета и сроков размещения денежных средств. Остальные пункты договора требовал не изменять, в частности, не включать в дополнительное соглашение условия изменения п. 2.5 Договора. Так же в данной претензии содержалось требование о выплате ответчиком неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства участнику долевого строительства застройщиком. Претензии с аналогичными требованиями истец направлял ответчику ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ На требования, изложенные в претензии, в своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик требовал подписать дополнительное соглашение, содержащее условие об изменении сроков строительства. Реквизиты эскроу-счёта ответчиком не были предоставлены. Размер неустойки (пеней) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства рассчитывается в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ и составляет за период с 31.10.2023г. по 08.07.2024г. 1094430 руб. 37 коп. 

Истец просил суд возложить на ответчика обязанности предоставить в адрес истца реквизиты эскроу-счета для внесения денежных средств, а также подготовить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № СП-3/14/175-109И от 17.11.2020г. в части изменения реквизитов эскроу-счета и сроков размещения денежных средств; взыскать с ответчика неустойку за период с 31.10.2023г. по 08.07.2024г. в размере 1094430 руб. 37 коп.; компенсацию морального вреда в размере 80000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, денежные средства на оплату услуг представителя в размере 100000 руб.

В ходе судебного разбирательства истцом дополнены и уточнены исковые требования, истец просил суд: 

- признать незаконным одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты>

- возложить на ответчика обязанности предоставить в адрес истца реквизиты эскроу-счета для внесения денежных средств, а также подготовить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № СП-3/14/175-109И от 17.11.2020г. в части изменения реквизитов эскроу-счета и сроков размещения денежных средств. Иные пункты договора оставить неизменными;

- возложить на ответчика обязанность исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве по передаче истцу объекта долевого строительства;

- взыскать неустойку за период с 

<

данные изъяты>. в размере 1743162 руб. 66 коп., компенсацию морального вреда размере 80000 руб., штраф на основании п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», судебные расходы. 

Определением суда от 04.10.2024г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ПАО Банк ВТБ

Определением суда от 08.11.2024г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены АО «Банк ДОМ.РФ», ПАО «Промсвязьбанк».

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований по обстоятельствам, указанным в иске. Пояснил, что самостоятельное резервирование эскроу-счета без документов застройщика невозможно, что подтверждается ответом Банка. После заключения договора участия в долевом строительстве денежные средства в оплату договора были переведены на эскроу-счет, находящийся в ПАО «Промсвязьбанк». Обязательства по договору участия им как участником были полностью выполнены. Поскольку застройщик в установленный срок не передал квартиры, денежные средства по окончанию депонирования эскроу-счета были возвращены в Банк ВТБ на его счет. По устным переговорам с застройщиком, сотрудники последнего утверждали, что Банк неправомерно раскрыл эскроу-счет, что ситуация должна разрешиться. На подпись прислали дополнительное соглашение, в котором содержалось изменении п.2.5 договора в части сроков передачи квартиры, с чем он был не согласен, отказавшись подписать дополнительное соглашение. Тогда застройщик уведомил его об одностороннем расторжении договора долевого участия, не предоставив новые реквизиты для эскроу-счета. Однако намерений расторгнуть договор у него нет.

Представитель ответчика в судебном заседании не присутствовал, о дате и месте проведения судебного заседания ответчик уведомлен в установленном порядке, суду предоставлен письменный отзыв, из содержания которого следует что истцом с ПАО Промсвязь банк заключен договор счета эскроу, в соответствии с которым на счет внесена сумма в размере 4071541,57 руб. со сроком депонирования до 31.12.2023г., на дату истечения срока депонирования оснований для перечисления денежных средств ООО «СЗ «Бухта Лэнд» не имелось. 07.06.2024г. ответчиком в адрес истца направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по договору участия в строительстве, которое вручено истцу 18.06.2024г., надлежащих доказательств продления срока депонирования истцом не предоставлено, договор № 

<

данные изъяты>. не оплачен, что требования ответчика о погашении задолженности по оплате Договора не исполнены в связи с чем 20.09.2024г. истцу направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, оснований для признания одностороннего отказа ответчика ничтожным или недействительным не имеется, равно как и предоставить истцу реквизиты эскроу – счета, договор расторгнут 06.09.2024г., обязательства по договору прекращены, просит отказать истцу в удовлетворении как основных, так и производных от основных исковых требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались на основании положений ст.ст.113-117 ГПК РФ, ходатайств об отложении дела не заявлено.

От Банка ВТБ (ПАО) поступил письменный отзыв, согласно которому 

<

данные изъяты>. между ним и ФИО1 заключен кредитный договор №, по условиям которого истцу предоставлен кредит в сумме 2850000 руб. на приобретение в собственность права требования на объект долевого строительства: апартаменты комплекс В1-В2 в составе корпусов 13,14,15 и подземного паркинга, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> (далее – предмет ипотеки) Банком условия договора выполнены, кредит предоставлен. Обязательства должника обеспечены ипотекой (залогом), на данный момент кредитный договор является действующим. Банк является залогодержателем, что подтверждается договором участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты>. Возврат денежных средств истцу и не предоставление ответчиком новых реквизитов для депонирования денежных средств приведет к невозможности исполнения истцом обязательств по договору участия в строительстве, приведет к утрате залога, чем нарушить права Банка как залогодателя. Просят удовлетворить исковые требования ФИО1

В соответствии со ст.ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав истца, исследовав предоставленные документы, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ договоры являются основаниями для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и (или) возражений.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон №214-ФЗ). 

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст.6 ч.1, ч.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК РФ о добросовестности и разумности. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации ("Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ))

Исходя из положений п.1, п.3 ст. 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу); обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

В силу ст.15.5 ч.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, применимой к спорным правоотношениям, денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года. 

Судом установлено, что 

<

данные изъяты>. между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» заключен договор участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты>, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный Договором срок построить (создать) Объект по адресу 

<

данные изъяты> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта (п.2.1 договора).

В п.2.5 договора стороны согласовали срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.1 договора сторонами согласована цена договора в размере 4071541,57 рублей, которая оплачивается участником в срок – не позднее 5 банковский дней с даты государственной регистрации договора (за счет собственных средств в размере 1 221541,57рублей – в размере 2850000 рублей за счет кредитных средств, предоставленных Баном ВТБ (ПАО), на специальный эскроу-счет, открываемый в течение одного рабочего дня момента подписания договора в ПАО «Промсвязьтбанк» для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления застройщику при возникновении условий, предусмотренных федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и договором счета эскроу, заключенным между Бенефициаром (Застройщик), Депонентом (участник долевого строительства), эскроу-агентом (ПАО Промсвязьбанк). Срок депонирования денежных средств установлен до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.4.1 договора Участник долевого строительства обязан внести в полном объеме денежные средства, составляющие цену договора, на счет эскроу в уполномоченном банке, в порядке и сроки, указанные в разделе 3 договора. 

В соответствии с п.4.2.1 Застройщик обязался в срок, предусмотренный договором, построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, при условии выполнения участником долевого строительства своих финансовых обязательств по настоящему договору в полном объеме передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства по акту-приема передачи объекта долевого строительства, в том числе одностороннему акту приема-передачи объекта долевого строительства, составленному застройщиком) в соответствии с условиями договора; соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию следующем порядке.

В силу положений п.6.3 договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, обусловленных договором или прекращения его действия в иных случаях или порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ или договором. 

Указанный договор зарегистрирован в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ запись №.

Материалами дела подтверждено, что истец, в установленный договором срок 

<

данные изъяты>.) перечислил на эскроу-счет, открытый в ПАО «Промсвязьбанк», денежные средства в размере 4071541,57 руб., которые были в последующем – ДД.ММ.ГГГГ в связи с окончанием срока депонирования возвращены ПАО «Промсвязьбанк» на банковский счет ФИО1.

Из уведомления от 27.04.2024г. направленного ответчиком в адрес истца следует, что истцу в связи с закрытием эскроу-счета было предложено подписать дополнительное соглашение в редакции застройщика о корректировке эскроу-агента; расторгнуть договор. Аналогичное по содержание письмо направлено истцу 11.07.2024г.

Из уведомления от 30.05.2024г., направленного ответчиком в адрес истца следует, что истцу было предложено произвести оплату неоплаченной части цены договора в размере 4071541,57 руб. в течение 3 рабочих дней с даты отправки настоящего уведомления.

Согласно уведомлению от 22.08.2024г. ответчик известил истца об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора с даты направления уведомления в связи с просрочкой оплаты.

Истец в обоснование иска указал, что в действительности предложенное к подписанию соглашение заключало изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства в целях исключения предъявления требования о взыскании неустойки. Суду предоставлены обращения истца в адрес ответчика, датированные 19.04.2024г., 17.05.2024г., 08.07.2024г. о готовности исполнить обязательства по договору, предоставлении в адрес участника долевого строительства реквизитов эскроу-счета для внесения денежных средств и дополнительного соглашения в части изменения реквизитов эскроу-счета, не включающего условие об изменении срока передачи объекта долевого строительства; выплате неустойки. 

В силу ст.56 ГПК РФ именно ответчик как участник профессионального рынка должен доказать предоставление истцу необходимой информации и сведений для исполнения обязательств по договору, с учетом того, что в силу вышеприведенных положений согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

Направленные в адрес истца уведомления не содержат информации о причинах заключения дополнительного соглашения, содержание данного соглашения, а также разъяснения о необходимости заблаговременного продления условного депонирования эскроу-счета в связи с несоблюдением сроков передачи объекта долевого строительства и (или) реквизитов нового эскроу-счета для исполнения обязанности по оплате.

В силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Учитывая то, что условия договора были выполнены истцом путем перечисления денежных средств в полном объеме на эскроу-счет в установленные законом сроки; условия договора первоначально нарушены ответчиком, допустившим просрочку строительства и срока передачи объекта участнику долевого строительства, что повлекло истечение срока депонирования эскроу счета и возврат денежных средств на счет истца, суд приходит к выводу, что правовых оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у ответчика не имелось. При этом суд также учитывает, что стороны ответчика не предоставлено относимых и допустимых доказательств заблаговременного извещения участника долевого строительства о невозможности его завершения в предусмотренный договором срок; предоставления последнему полной, необходимой и своевременной информации о праве продления эскроу-счета и (или) дополнительного соглашения в части изменения реквизитов эскроу-счета для исполнения обязанности по оплате.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о признании незаконным одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве № СП-3/14/175-109И от 17.11.2020г., суд считает подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что данными о завершении ответчиком строительства указанного объекта и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию на момент рассмотрения дела суд не располагает, требование истца о возложении на ответчика обязанности исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве по передаче истцу объекта долевого строительства, суд полагает оставить без удовлетворения, как заявленное преждевременно, учитывая, что данная обязанность корреспондирует с обязанностью суда установить сроки ее исполнения, влияет на исполнимость судебного решения. Между тем условия договора, не признанного расторгнутым, подлежат выполнению сторонами в силу норм закона. 

Поскольку доказательств предоставления ответчиком в адрес истца реквизитов эскроу-счета для размещения денежных средств по договору участия в долевом строительстве не предоставлены, что препятствует истцу исполнить возложенные на него п.4.1 договора обязательства внесения в полном объеме денежные средства, составляющие цену договора, на счет эскроу, суд полагает возможным удовлетворить требование истца в части возложения на ответчика обязанности предоставить ему реквизиты эскроу счета для размещения денежных средств по договору участия в долевом строительстве № СП-3/14/175-109И от 17.11.2020г. В то же время суд не усматривает правовых оснований для обязания ответчика подготовить дополнительное соглашение к указанному ДДУ на указанных истцом условиях, поскольку в силу положений ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (п. 2 ч.4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Как установлено судом в сроки, определенные договором долевого участия, объект долевого строительства не передан истцу.

Доказательств наличия дополнительных соглашений, заключенных между сторонами о продлении сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства в порядке ст.6 ч.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и (или) наличия иных юридически-значимых обстоятельств, влияющих на разрешение спора, в том числе, уклонения или отказа от принятия участниками долевого строительства объекта долевого строительства в заявленный в иске период ответчиком, не исполнения обязательств по договору со своей стороны суду не предоставлено.

Учитывая, что срок передачи объекта долевого строительства застройщиком нарушен, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

Истцом, с учетом уточнений требований, заявлено о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия за период с ДД.ММ.ГГГГ по 02.10.2024г. 

При проверке расчета, представленного истцом, суд полагает его не соответствующим положениям действующего законодательства.

По смыслу положений ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению (ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта ( определение ВС РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26)

Между тем в соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ №326 от 18.03.2024 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в редакции, действующей на момент вынесения решения, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2024г. включительно.

Согласно п.2 Постановления Правительства РФ №326 от 18.03.2024 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в редакции, действующей на момент вынесения решения, в период с 01.07.2023 до 31.12.2024г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч.6 ст.5, ч.2 ст.6, ч.ч.2 и 6 ст.9, а также подлежащих уплате с учетом ч.9 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п.1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023.

На основании п.3 Постановления Правительства РФ №326 от 18.03.2024 особенности, установленные п.п.1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика необходимо исключить период с 22.03.2024г., к периоду с 31.10.2023г. по 21.03.2024г. применить ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, действовавшую по состоянию на 01.07.2023 - 7,5%.

Принимая во внимание, что просрочка передачи объекта долевого строительства за определенный судом период составила 142 дн., следовательно, неустойка за просрочку передачи объекта составляет 289079 руб. 41 коп. (4071541,57х 7,5% х 1/300 х 2х 142) и подлежит взысканию с ответчика.

В силу ч.1 ст.333 ГПК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая отсутствие названных обстоятельств, доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, с учетом периода нарушения, правовых и фактических оснований для снижения размера неустойки, определенной судом, не установлено.

В соответствии с ч.9 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения, в том числе, исполнителем, уполномоченной организацией прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Как установлено судом на основании вышеприведенных доказательств, ответчиком было нарушено право истца как участника долевого строительство на передачу объекта долевого строительства в сроки, установленные законом.

Бремя доказывания отсутствия вины в нарушении прав потребителя (-ей) лежит на причинителе вреда. 

Таких доказательств суду не предоставлено.

Право требовать компенсацию морального вреда неразрывно связано с личностью потерпевшего и носит личный характер, в том числе в случае нарушения прав потребителей ( п.8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 N 33 "О практике применения судами норм о компенсации морального вреда").

В связи с этим, учитывая допущенные ответчиком нарушения прав потребителя, характер причиненных истцам нравственных страданий суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 20000 руб.

Согласно ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При расчете размера штрафа суд учитывает сумму, присужденную судом, в том числе, по требованиям о компенсации морального вреда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 45, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. 

Сумма штрафа составила 154539 руб. 71 коп.

Суд, исходя из положений ст. ст. 330, 331, 333 ГК РФ, учитывает, что штраф, предусмотренный ч.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей», также является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, в связи с чем размер штрафа может быть уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства. 

Для исков о защите прав участников долевого строительства о взыскании неустойки в связи с нарушением срока исполнения обязательства застройщиком обязательный досудебный порядок разрешения разногласий законом не предусмотрен. Вместе с тем истцами ответчику направлена претензия, что суд учитывает, как возможность ответчика восстановить нарушенные права истца в досудебном порядке.

Таких действий ответчиком предпринято не было.

Суд, с учетом данного обстоятельства, а также длительного периода и характера нарушения ответчиком прав истца, полагает, что штраф уменьшению не подлежит. 

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №326 ( в редакции, действующей на момент вынесения решения), в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных п.1, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2024. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Таким образом, в силу указанных положений, истцу надлежит предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа на срок до 31.12.2024.

Согласно статье 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части требований. В связи с этим с ответчика в бюджет городского округа г. Хабаровск подлежит взысканию государственная пошлина, с учетом имущественных требований и требований о компенсации морального вреда, в сумме 18672 руб. 38 коп. (9672,38 руб. – по требованиям имущественного характера, 9000– по требованиям о признании незаконным расторжения договора, возложении обязанности, компенсации морального вреда).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бухта Лэнд» о признании незаконным одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве, возложении обязанностей, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично. 

Признать незаконным одностороннее расторжение обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Бухта Лэнд» договора участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты>.

Возложить на ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» (ИНН 

<

***>) обязанность предоставить ФИО1 (

<

данные изъяты>) реквизиты эскроу – счета для размещения денежных средств по договору участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) неустойку по договору участия в долевом строительстве за период с 

<

данные изъяты>. в размере 289079 руб. 41 коп., компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, штраф в размере 154539 руб. 71 коп. 

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» отсрочку исполнения решения в части выплаты в пользу истца взысканных настоящим решением неустойки и штрафа до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» (ИНН 

<

***>) в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» расходы по оплате государственной пошлины в размере 18672 руб. 38 коп.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Хабаровска путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Чернова А.Ю.

мотивированное решение составлено 28.12.2024г.