Дело № 2-1404/2025

УИД 50RS0026-01-2024-022165-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 января 2025 года г. Люберцы Московской области

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Никитенко Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шолтояну А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» о взыскании денежных средств на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» (далее – ООО «СЗ «Самолет Девелопмент») в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 568 167 рублей 96 копеек, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 52 290 рублей 18 копеек, неустойку за просрочку выплаты денежных средств в счет устранения выявленных недостатков за период с 01.07.2025 по момент фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости устранения недостатков в день, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей 00 копеек, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителей, денежные средства в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого строительства в размере 168 141 рубля 51 копейки, расходы на составление досудебной экспертизы в размере 70 000 рублей 00 копеек, расходы на составление доверенности в размере 1 900 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 308 рублей 44 копеек, признать недействительным п. 3.5 Договора участия в долевом строительстве.

Требования мотивированы тем, что 31.05.2022 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № ЛЮБ-6/66/1569-344182401И, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства построить объект недвижимости – жилой многоквартирный 

<

адрес>, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, застройка территории жилого микрорайона в северно-восточной части 

<

адрес> Московской области по адресу: 

<

адрес>, «

<

адрес> в северо-восточной части 

<

адрес>», квартал 3, жилой 

<

адрес>, пусковой комплекс, этап 3. Согласно п. 2.5 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 30.08.2023. Акт приема-передачи был подписан 10.09.2023. Застройщиком нарушены условия договора в части срока передачи объекта долевого строительства, а также объект был передан участнику долевого строительства с существенными недостатками, подлежащими устранению. Согласно заключению, составленному по итогам проведения по инициативе истца экспертизы, величина затрат на восстановительный ремонт объекта долевого строительства составляет 749 348 рублей 00 копеек. В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия, претензия ответчиком оставлена без ответа. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» своего представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, в случае удовлетворения иска просил снизить размер удовлетворяемых требований до 3% от цены договора участия в долевом строительстве, применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа, а также просил снизить размер компенсации морального вреда, судебных расходов до разумных пределов, предоставить отсрочку решения суда до 30.06.2025 включительно, дело рассмотреть в отсутствие представителя ответчика.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

По смыслу положений ст. 450 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

Согласно с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Частью 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В силу ст. 12, ст. 56, ст. 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что 31.05.2022 между ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 

<

...> жилого многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, застройка территории жилого микрорайона в северно-восточной части 

<

адрес> Московской области по адресу: 

<

адрес>, «

<

адрес> в северо-восточной части 

<

адрес>», 

<

адрес> жилой 

<

адрес>, пусковой комплекс, этап 3.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Объектом долевого строительства является жилое помещение – 2-комнатная квартира, проектный №, этаж: 2, секция: 17, общей площадью (без учета балконов, лоджий и других летних помещений) 52,02 кв.м.

Цена договора согласована сторонами в п. 3.1 договора и составляет 9 507 305,64 рубля 64 копейки. Истцом обязательства по оплате цены договора выполнены в полном объеме, что не опровергается ответчиком.

10.09.2023 сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял, жилое помещение (квартиру) №, расположенное на 2 этаже в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, г.о. Люберцы, 

<

адрес>, микрорайон Зенино ЖК Самолет, 

<

адрес>.

Объект был передан участнику долевого строительства с существенными недостатками, подлежащими устранению. По инициативе истца была проведена независимая экспертиза.

Согласно заключению специалиста № 

<

адрес>, составленного ИП ФИО2, стоимость устранения выявленных дефектов в 

<

адрес>, расположенной по адресу

<

адрес>, составляет 749 348 рублей 00 копеек. 

Представитель истца 11.11.2024 года направил в адрес ответчика претензию с требованием о выплате денежных средств на устранение недостатков. Претензия оставлена без удовлетворения.

По ходатайству ответчика, не согласившегося с предъявленными требованиями в части взыскания стоимости расходов для устранения недостатков, определением Люберецкого городского суда Московской области от 02.12.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Проведение которой поручено экспертам ООО «Независимая Экспертно-Оценочная Компания «РЭО групп», согласно выводам которых, изложенным в экспертном заключении № 2-17334/2024, в объекте долевого строительства – 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, имеются недостатки, возникшие вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов и правил (частей таких стандартов, сводов и правил).

Все выявленные недостатки возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов и правил, а также в ходе эксплуатации жилого помещения. 

Рыночная стоимость устранения недостатков, возникших по причине нарушения застройщиком технических регламентов национальных стандартов и сводов правил, составляет 568 167 рублей 36 копеек. 

Суд принимает экспертное заключение № 2-17334/2024, выполненное экспертами ООО «Независимая Экспертно-Оценочная Компания «РЭО групп», в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, заключение содержит подробное описание проведенного исследования со ссылками на специальную литературу, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства. Заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Однако, как указано в ч. 5 ст. 6 Федеральный закон от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

В связи с чем, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в квартире недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве указанного жилого помещения установлен, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет компенсации стоимости выявленных недостатков объекта долевого строительства в заявленном истцом размере 568 167 рублей 36 копеек.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Согласно ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Срок передачи квартиры участнику долевого строительства определен в п. 2.5 договора – до 30.08.2023 включительно.

Ответчик свои обязательства по договору не исполнил, в предусмотренный договором срок не передал истцу объект долевого строительства. 

11.11.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием выплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Доказательств изменения срока передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства суду не представлено. В связи с чем при определении срока передачи объекта долевого строительства суд исходит из срока, согласованного сторонами при заключении договора об участии в долевом строительстве.

Факт нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства подтверждается материалами дела, ответчиком не опровергнут, судом установлен. Доказательств того, что нарушение предусмотренного договором срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства произошло вследствие непреодолимой силы, либо в результате неправомерных действий самих истцов, суду не представлено.

Истцом представлен расчет, в соответствии с которым сумма начисленной неустойки за период с 31.08.2023 по 10.09.2023 составляет 52 290 рублей 18 копеек из расчета 9 507 305,64 x 11 x 2 x 1/300 x 7,5%. 

Одновременно, представитель ответчика представил контррасчет, указав иной период, а именно с 31.08.2023 по 06.10.2024, контррасчет выглядит следующим образом:

4 854 583,38 х 37 х 2 х 1/300 х 7,5% = 89 809,79.

Суд не соглашается с произведенным расчетом ответчика, считает его арифметически не верным и основанным на неправильном применении норм материального права, поскольку стороной ответчика при расчете указана неверная стоимость объекта долевого строительства, также неверно определен период неустойки.

Суд принимает представленный истцом расчет неустойки, полагая его арифметически верным, соответствующим требованиям законодательства. Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31.08.2023 по 10.09.2023 на сумму 52 290 рублей 18 копеек суд считает законными и обоснованными.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21.12.2000 № 263-О право и обязанность снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, что является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон прямо не определяет критерии и пределы ее соразмерности. Определение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При исследовании вопроса исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера неустойки с учетом степени выполнения ответчиком своих обязательств, суд учитывает приведенные ответчиком доводы о снижении размера неустойки, отсутствие умышленных действий со стороны ответчика по затягиванию сроков передачи объекта долевого строительства, компенсационную природу неустойки, объем и характер нарушения обязательства, цену договора, период просрочки, требования разумности и справедливости, позволяющие, с одной стороны, применить меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а с другой стороны, не допустить неосновательного обогащения истцов, приходит к выводу, что заявленный истцом к взысканию размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании ст. 333 ГК РФ полагает необходимым уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до 30 000 рублей 00 копеек.

В силу ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора. 

Между тем, в соответствии с положениями п. 1 Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 включительно.

Как следует из материалов дела, претензия истца с требованием о выплате денежных средств на устранение недостатков направлена в адрес ответчика 11.11.2024, т.е. в период действия моратория, следовательно, заявленная неустойка за просрочку выплаты денежных средств в счет устранения выявленных недостатков за период с 01.07.2025 по момент фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости устранения недостатков в день, с учетом указанного постановления Правительства РФ не подлежит взысканию с ответчика, поскольку, по мнению суда, такое взыскание будет преждевременно, так как период начисления неустойки еще не наступил, а истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что его право будет нарушено на будущее время. Более того, в случае нарушения сроков выплаты возмещения истец не лишен возможности после отмены ограничений обратиться за судебной защитой.

Исковые требования о признании недействительным п. 3.5 Договора долевого участия являются необоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая площадь жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору более чем на 1 кв. м, Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) кв.м. Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору на разницу между общей площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

Предъявляя требования о признании пункта 3.5 недействительным, истец указывает на несоответствие положениям Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что оспариваемый пункт договора не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Исходя из принципа свободы договора, при несогласии с указанным пунктом договора истец могла не подписывать данный договор и не исполнять его. Доказательств того, что уменьшение метража квартиры истца было произведено ответчиком с отступлением от утвержденного проекта, и с намерением увеличить расходы истца, суду не представлены. Как не представлено со стороны истца и доказательств, свидетельствующих о принуждении истца со стороны ответчика к заключению договора долевого участия в инвестировании строительства жилого дома. Истец, заключая и подписывая договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, действовала по своей воле, имея цель получения выбранного ей жилого помещения.

Требования истца о соразмерном снижении стоимости объекта долевого участия не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно акту приема-передачи от 10.09.2023 г. истцу был передан объект общей площадью 51,10 кв. м. В соответствии с договором № ЛЮБ-6/66/1569-344182401И от 31.05.2022 г. площадь квартиры должна составлять 52.02 кв. м, т.е. разница площади объекта долевого строительства составила 0,92 кв. м.

Согласно п. 2.3 договора, общая площадь жилого помещения (квартиры) - Объекта долевого строительства указывается в Приложении № 1 к Договору в соответствии с утвержденной проектной документацией Объекта и после ввода Объекта в эксплуатацию уточняется Сторонами в Акте приема-передачи Объекта долевого строительства или в одностороннем Акте приема-передачи Объекта долевого строительства, составленном Застройщиком на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации), подготовленного в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В п. 3.1 Цена Договора определяется как произведение указанных в Приложении № 1 к Договору стоимости 1 кв. м. Объекта долевого строительства и Общей приведенной площади Объекта долевого строительства, и составляет сумму в размере 9 507 305,64 рублей, что соответствует долевому участию в строительстве 51,10 кв. м. Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства из расчета 186 052,95 руб. за один квадратный метр Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства.

Согласно п. 3.3 Цена Договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.4 и 3.5 Договора.

В п. 3.5 Договора, если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая площадь жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору более чем на 1 кв. м, Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) кв.м. Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору на разницу между общей площадью жилого помещения - Объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании соразмерной снижении стоимости переданного объекта долевого участия в размере 168 141 рубля 51 копейки.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

На основании ст. 151, 1099, 1101 ГК РФ, ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору № ЛЮБ-6/66/1569-344182401И от 31.05.2022, учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей 00 копеек, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.

Вопреки доводам ответчика, действие моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» не распространяется на требования о компенсации морального вреда, компенсация морального вреда не является финансовой санкцией или мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно (с 01.01.2025 до 30.06.2025).

Исходя из того, что претензия истцом была направлена в адрес ответчика 28.04.2024, то есть в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, у застройщика отсутствовали основания для удовлетворения претензии истца, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа у суда не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истец оплатил услуги за составление досудебной экспертизы, что подтверждается квитанцией от 11.11.2024 на сумму 70 000 рублей 00 копеек.

Принимая во внимание, что определение размера причиненного истцу ущерба явилось необходимым условием для обращения в суд, требовалось для определения цены иска, расходы истца, понесенные в связи с составлением заключения специалиста №, подлежат возмещению ответчиком ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» в сумме 70 000 рублей 00 копеек.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Истцом заявлено требование о взыскании расходов на составление доверенностей 

<

адрес>1 от ДД.ММ.ГГ, копия которой представлена в материалы дела, в размере 1 900 рублей 00 копеек.

Оснований для удовлетворения требования о взыскании расходов за совершение нотариальной доверенности в размере 1 900 рублей не имеется, поскольку в данном случае доверенность выдана истцом не для участия представителя в конкретном деле или судебном заседании.

С ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию почтовые расходы в размере 308 рублей 44 копеек.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» отсрочку исполнения настоящего решения в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства и в части уплаты неустойки до 30 июня 2025 года включительно.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истцы были освобождены, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством.

При таких обстоятельствах суд взыскивает с ответчика ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» в доход бюджета городского округа Люберцы Московской области государственную пошлину в размере 16 363 рублей 35 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» о взыскании денежных средств на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии № №) денежные средства на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 568 167 рублей 96 копеек, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 31.08.2023 по 10.09.2023 в размере 30 000 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей 00 копеек, расходы на составление досудебной экспертизы в размере 70 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 308 рублей 44 копеек.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, штрафа и в большем размере отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» (ОГРН 

<

***>) в доход бюджета городского округа Люберцы Московской области государственную пошлину в размере 16 363 рублей 35 копеек.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент» отсрочку исполнения решения в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства и неустойки до 30.06.2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31.01.2025 года.

Судья Е.А. Никитенко