Гражданское дело № 2-306/2025 

УИД 66RS0003-01-2024-005728-52

Мотивированное 

решение

 изготовлено 22 сентября 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 08 сентября 2025 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при секретаре Копыловой Я.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, ответчика Со А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, Со Алене Ивановне, Со Альберту Анатольевичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ФИО2 к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с вышеназванным иском изначально к ФИО2

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО4 являлся собственником квартиры № ***, расположенной в доме № *** по ***, с кадастровым номером ***. Согласно данным ЕГРН истец на основании договора купли-продажи 11.10.2023 продал вышеуказанный объект недвижимости ответчику ФИО2 за 2500000 рублей. При этом, ФИО4 не помнит данных обстоятельств продажи квартиры, поскольку после смерти матери, случившейся 02.04.2023, злоупотреблял спиртными напитками, денежные средства от продажи квартиры он не получал. Истец с 19 лет систематически употребляет спиртные напитки, вследствие чего, у последнего сформировалась алкогольная зависимость, кроме того, он страдает психическим заболеванием, и, соответственно, в момент совершения сделки по купли-продажи квартиры 11.10.2023 не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Право собственности на квартиру после смерти матери должен был оформить некий Виталий, который и склонял истца к употреблению спиртных напитков. Впоследствии, неизвестные лица держали истца против его воли в какой-то квартире, предположительно в районе г. Верхний Тагил Свердловской области, склоняли к употреблению спиртных напитков, избивали вплоть до марта 2024 года, когда истцу удалось сбежать.

Подписание оспариваемого договора было совершено в результате обманных действий и угроз жизни и здоровью истца. Согласно заключению специалиста Ш. № 120-2024п от 29.07.2024 подпись от имени ФИО4 и краткая удостоверительная запись «ФИО4» в копии договора купли – продажи объекта недвижимости от 11.10.2023 выполнены ФИО4. При этом, установлены признаки выполнения подписи и краткой удостоверительной записи лицом, находившимся в необычном психофизеологическом состоянии (сильное влияние сбивающих факторов, значительно превышающих порог восприятия). Анализ особенностей почерка свидетельствует о наличии у ФИО4 органического патопсихологического симптомокомплекса, психоорганического синдрома, сопровождающегося поражением различных структур головного мозга с психотическими, интеллектуальными и личностными расстройствами, что характерно для лиц с синдромом зависимости от алкоголя второй стадии, психоорганическим синдромом, а также с расстройством личности органической этиологии с когнитивными и эмоционально – волевыми нарушениями. В связи с чем, у него могла нарушаться способность понимать значение своих действий и руководить ими. 

В соответствии с заключением Б. № 2024-п-17 ФИО4 не мог понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения договора купли – продажи объекта недвижимости от 11.10.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.09.2024 собственником спорной квартиры в настоящее время является Со А.И., которая по ходатайству стороны истца на основании определения суда 14.11.2024 привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Кроме того, определением суда от 20.08.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Со А.А., являющийся супругом ответчика Со А.И., поскольку спорная квартира была приобретена ими в период брака.

На основании вышеизложенного, с учетом окончательно уточненных исковых требований, истец просит признать договор купли-продажи от 11.10.2023, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, с КН ***, недействительным; истребовать из чужого незаконного владенья у Со А.И. и возвратить в собственность ФИО4 квартиру №***, расположенную по адресу: ***, восстановить запись о регистрации права собственности за ФИО4 на квартиру №***, расположенную по адресу: ***, с КН ***.

Не согласившись с заявленными требованиями, ФИО2 обратился в суд со встречным иском о признании его добросовестным приобретателем. В обоснование данных требований указано, что в июне 2023 года ФИО4 обратился к ответчику ФИО2 с предложением о продаже спорной квартиры. При подготовке к совершению сделки ФИО4 подтвердил свою дееспособность, предоставив справку из ГАУЗ СО «Психиатрическая больница №6» о том, что тот не состоит на учете у врача - психиатра. Кроме того, факт получения денежных средств ФИО4 по договору купли-продажи подтверждается распиской, а также выписками по банковским счетам.

Поскольку доказательства отсутствия воли ФИО4 при продаже квартиры, а также доказательства, подтверждающие, что в момент совершения сделки ФИО4 находился в состоянии, когда был не способен понимать значение своих действий и руководить ими, истцом не представлены, договор купли-продажи от 11.10.2023 соответствует требованиям закона. В связи с чем, ответчик просит признать себя добросовестным приобретателем квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Истец ФИО4 после объявленного судом перерыва, в судебное заседание не явился. Ранее указал, что не помнит обстоятельств как продажи спорного объекта недвижимости, так и приобретения и последующей продажи квартиры № *** в доме № *** по *** осенью – зимой 2023 года, поскольку в этот момент сильно злоупотреблял спиртными напитками. Спорная квартира была им предоставлена в аренду некому Виталию, данные которого он не помнит. В настоящее время истец проживает в пансионате, алкоголь не употребляет. 

Представитель истца ФИО1 поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить и отказать в удовлетворении встречного иска. Полагала, что истец при заключении оспариваемого договора не понимал значение своих действий и не мог ими руководить, поскольку злоупотреблял спиртными напитками, что также подтверждено комиссией судебных экспертов ГАУЗ СО «Свердловская клиническая психиатрическая больница». В отношении него совершены незаконные действия, связанные с его удержанием в каком – то помещении под г. Верхний Тагил, откуда ему удалось сбежать в марте 2024 года. ФИО4 отрицает получение денежных средств по договору купли – продажи от 11.10.2023, указывая, что денежные средства от ФИО2 не получал, спорную квартиру не продавал, что также подтверждается заключением, составленным по результатам психофизиологического обследования с применением полиграфа. ФИО2, который участвовал в осмотре спорной квартиры перед её покупкой, не мог не заметить неудовлетворительное состояние данного объекта недвижимости, а также неопрятный вид и состояние самого истца, который к этому времени злоупотреблял спиртными напитками длительное время. В связи с чем, необходимо отнестись критично к доводам ответчика ФИО2 об удовлетворительном состоянии истца в день совершения оспариваемой сделки, и, как следствие, о добросовестности ФИО2 Доказательств оплаты денежных средств от последнего ФИО4 материалы дела не содержат, также отсутствуют доказательства того, что ФИО4 зачислил указанную сумму на свой счет после совершения сделки. При этом, у истца имелись свои денежные средства, полученные по наследству от матери после ее смерти, суммы которой было достаточно для совершения сделки по приобретению квартиры в г. Верхний Тагил. Представитель истца также указала, что в силу своего образа жизни у ФИО4 отсутствует даже сотовый телефон, ранее он пользовался кнопочным телефоном своей матери. В связи с чем, необходимо отнестись критично к пояснениям ответчика ФИО2, который указал, что истец сам с ним связался для продажи спорной квартиры, при этом телефон, по всей видимости, ФИО4 нашел в интернете. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО3 в судебном заседании поддержал требования встречного иска, в связи с чем просил отказать в удовлетворении требований ФИО4 Указал, что ФИО4 сам связался по телефону с ФИО2 с предложением приобрести у него спорный объект недвижимости. Сам ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, одним из основных видов деятельности которого являются сделки с объектами недвижимости, в связи с чем, его сотовый телефон размещен на сайтах в сети – Интернет, на которых имеются объявления, связанные с покупкой и продажей домов и квартир. Инициатором сделки был сам ФИО4 Поскольку требовалось совершить нотариальные действия изначально по оформлению спорной квартиры в собственность ФИО4 в порядке наследования после смерти его матери, ФИО2 передал истцу контакты риелтора, которая и занималась этим вопросом. Та встретилась со ФИО4 у нотариуса, и истец оформил на нее доверенность и сказал, что сам ложится в больницу. Перед заключением оспариваемой сделки ФИО2 проверял квартиру самым стандартным образом по общедоступным сервисам и базам. При этом, имелись долги по коммунальным платежам, в связи с чем, предусмотрели условие об их погашении ФИО4 Впоследствии долг был погашен. ФИО4 было также представлено 2 справки из психиатрической больницы, в том числе, в день заключения договора, о том, что он не состоит на учете врача – психиатра. Деньги были переданы наличными в день подписания договора одномоментно. При этом, ФИО2 даже запечатлел процесс прочтения договора ФИО4 на свой мобильный телефон, фотография которого приобщена к материалам дела. После совершения сделки был сделан небольшой косметический ремонт, и квартира в последующем была продана Со А.И. Представитель ответчика полагает, что ФИО2 является добросовестным приобретателем. Последний подтвердил как свою финансовую возможность по приобретению спорного объекта недвижимости, так и факт заключённости сделки, поскольку накануне подписания договора им со своих расчётных счетов была снята сумма, необходимая для приобретения квартиры по договору, заключённому со ФИО4 При этом, факт передачи денег подтверждается как самим договором от 11.10.2023, так и распиской, подпись в которых ФИО4 не оспаривается. 

Ответчик Со А.И. возражала против удовлетворения требований по доводам письменного отзыва, просила в удовлетворении иска отказать. Полагает, что является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости. Указала, квартира была приобретена в период брака с Со А.А. Перед покупкой квартира была проверена по всем доступным сервисам, в ней никто не проживал, она была пуста, права собственности ФИО2 как единоличного собственника были подтверждены выпиской из ЕГРН., в браке последний не состоял. Денежные средства переводились продавцу в безналичном порядке через ПАО «Сбербанк» с помощью сервиса «безопасные расчеты». После произведенного ремонта квартира была сдана в аренду в период рассмотрения делаизначально сроком на один год по договору аренды от 02.11.2024 ФИО5, а в последующем на один месяц ФИО6 по договору от 25.08.2025. 

Ответчик Со А.А. в судебное заседание не явился, ранее дал пояснения, аналогичные пояснениям Со А.И. Указал, что квартира приобретена ими в период брака, в ней был произведен ремонт, в последующем она сдавалась в аренду. Полагает, что они с супругой являются добросовестными приобретателями, в связи с чем, в удовлетворении требований ФИО4 об истребовании имущества из чужого незаконного владения необходимо отказать. 

Третьи лица ФИО5, ФИО6, представитель прокуратуры Свердловской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Допрошенные в качестве свидетелей О.И., О.Е., Т., П. охарактеризовали истца как лица, злоупотребляющего спиртными напитками, неопрятного, регулярно просившего денег, не работающего. Т. также указал, что является давним школьным другом истца ФИО4 и, узнав о случившемся с ним, решил оказать ему помощь, инициировав судебное разбирательство. 

Суд, заслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как следует из материалов дела истец ФИО4 является единственным наследником после смерти своей матери С., скончавшейся 02.04.2023. В состав наследства на основании свидетельств о праве на наследство по завещанию серии ***, *** и *** от 05.10.2023 вошли спорная квартира № ***, расположенная по адресу: ***, с КН ***, а также денежные средства, находящиеся на счете *** в ПАО «Сбербанк».

ФИО4 проживал в данной квартире со своей матерью с 23.03.2022, при этом спорный объект недвижимости являлся его единственным жильем. 

Через неделю после вступления в наследство и получения свидетельства, в том числе на спорный объект недвижимости, 11.10.2023 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, с КН ***, общей площадью 30,3 кв.м. В соответствии с пунктом 2.1 договора квартира продается за 2500 000 рублей, которые уплачиваются покупателем продавцу в день подписания настоящего договора (п. 2.1.1.). На момент подписания договора в квартире на регистрационном учете состоит только ФИО4, который обязуется сняться с него в срок не позднее 15.10.2023 (п. 1.3 договора). В день заключения оспариваемой сделки была также составлена расписка о получении ФИО4 от ФИО2 денежных средств в сумме 2500000 рублей. 

Право собственности ФИО2 на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 12.10.2023.

Через два месяца после приобретения спорной квартиры ФИО2 она была продана ответчику Со. А.И. на основании договора купли – продажи объекта недвижимости от 23.12.2023 за 3650000 рублей (п.п. 1, 4 договора). Факт заключения данной сделки между ФИО2 и Со А.И., равно как и факт перечисления денежных средств в указанной сумме, которое осуществлялась через ПАО «Сбербанк», никем из участников процесса не оспаривались. Право собственности Со А.И. на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 26.12.2023.

Подлинность подписи ФИО4 как в оспариваемом договоре купли – продажи, так и в вышеуказанной расписке от 11.10.2023 стороной истца не оспаривалась. Кроме того, согласно заключению специалиста Ш. № 120-2024п от 29.07.2024 (т. 1л.д. 32-58) подпись от имени ФИО4 и краткая удостоверительная запись «ФИО4» в копии договора купли – продажи объекта недвижимости от 11.10.2023 выполнены ФИО4 При этом, установлены признаки выполнения подписи и краткой удостоверительной записи лицом, находившимся в необычном психофизеологическом состоянии (сильное влияние сбивающих факторов, значительно превышающих порог восприятия). Кроме того, по заключению № 2024-п-17 специалиста Б. (т. 1 л.д. 54-5, т. 1. л.д. 80-101) анализ особенностей почерка свидетельствует о наличии у ФИО4 органического патопсихологического симптомокомплекса, психоорганического синдрома, сопровождающегося поражением различных структур головного мозга с психотическими, интеллектуальными и личностными расстройствами, что характерно для лиц с синдромом зависимости от алкоголя второй стадии, психоорганическим синдромом, а также с расстройством личности органической этиологии с когнитивными и эмоционально – волевыми нарушениями. В связи с чем, у него могла нарушаться способность понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения договора купли – продажи объекта недвижимости от 11.10.2023.

ФИО4 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на выбытие жилого помещения из его собственности помимо воли, поскольку он не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, в том числе указывая на положения статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагал совершенную им сделку недействительной.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны истца определением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 27 февраля 2025 года в отношении ФИО4 назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГАУЗ СО «Свердловская областная клиническая психиатрическая больница».

Согласно заключению комплексной судебной психолого – психиатрической экспертизы ГАУЗ СО «Свердловская областная клиническая психиатрическая больница» № 3-0338-25 от 16.04.2025 комиссия судебно-психиатрических экспертов пришла к выводу, что на момент заключения сделки (купли продажи от 11.10.2023) ФИО4, *** года рождения, страдал психическим расстройством и расстройством поведения, вызванным употреблением алкоголя - Синдромом зависимости от алкоголя, активная зависимость, конечная (третья) стадия (F10.243 по МКБ-10), что подтверждается наличием таких критериев, как систематическое, вплоть до ежедневного употребление спиртных напитков на протяжении длительного времени, сформированный синдром отмены с характерным комплексом соматовегетативных и психических нарушений, эписиндромом, алкогольным делирием в анамнезе, дисфункциональное поведение, непреодолимая (компульсивная) потребность в принятии алкоголя, утрата всех видов контроля, признаки толерантности, поглощенность употреблением алкоголя, продолжающееся употребление вещества вопреки явным признакам вредных медицинских последствий, употребление суррогатов алкоголя, выраженные вторичные интеллектуально- мнестические нарушения, грубая социально-бытовая дезадаптация.

Выявленное у ФИО4 психическое расстройство сопровождалось на период подписания спорной сделки выраженными эмоционально-волевыми, когнитивными нарушениями, определяющими его неспособность адекватно прогнозировать последствия юридически-значимых действий и осуществлять выбор из всех возможных альтернатив.

По предоставленным материалам дела, данным медицинской документации и результатам настоящего исследования известно, что подэкспертный с юношеского возраста злоупотреблял спиртным. Постепенно нарастала его социально-бытовая дезадаптация, неоднократно совершал правонарушения, доминировала потребность в употреблении алкогольных напитков, увеличилась толерантность, наблюдались длительные периоды запоев с амнестическими формами опьянения, были утрачены все виды контроля. К юридически значимому периоду все виды зависимости были сформированы, наблюдалось искажение потребностно-мотивационной сферы, деформация системы ценностных установок с преобладанием потребности в употреблении алкоголя (большую часть времени находился в состоянии алкогольного опьянения, вел асоциальный образ жизни, был не опрятен, не следил за своим внешним видом и порядком в жилище, попустительски относился к родственным связям, к своему образу жизни, не имел дохода, проявлял агрессию к окружающим и близким). Данные особенности, обусловленные, в том числе, диагностированным психическим расстройством, нарушали способность ФИО4 к осознанному принятию решения и его исполнению применительно к спорной сделке.

Комиссия экспертов пришла к выводу, что ФИО4, *** года рождения, при совершении 11.10.2023 сделки купли-продажи квартиры № ***, расположенной по адресу: *** обнаруживал такие связанные с имеющимся у него психическим расстройством изменения, как грубые нарушения эмоционально-волевых, когнитивных функций, искажение потребностно-мотивационной сферы с преобладанием потребности в употреблении алкоголя которые нарушали его способность адекватно прогнозировать последствия юридически-значимых действий и осуществлять выбор из всех возможных альтернатив, препятствовали осознанному принятию решения и его исполнению и лишали способности понимать значение своих действий и руководить ими при подписании спорного договора.

Выводы комиссии судебных экспертов, содержащиеся в заключении комплексной судебной психолого – психиатрической экспертизы ГАУЗ СО «Свердловская областная клиническая психиатрическая больница» № 3-0338-25 от 16.04.2025, никем из участников процесса не оспаривались. Кроме того, заключение судебной экспертизы согласуется с иными доказательствами по делу, в частности, с представленным стороной истца заключением Б., которым также сделан вывод о том, что ФИО4 в момент совершения оспариваемой сделки не мог понимать значение своих действий и руководить ими. 

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, в том числе, заключение судебной психолого-психиатрической экспертизы, руководствуясь статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 11 октября 2023 года подлежит признанию недействительным, поскольку в момент заключения договора спорное имущество выбыло из собственности истца ФИО4 помимо его воли, поскольку в момент совершения сделки он не мог понимать значение своих действий и руководствоваться ими.

Последующий договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и Со. А.И. от 23.12.2023, основан на недействительной сделке от 11 октября 2023 года.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301).

Согласно пункту 1 статьи 302 данного Кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в ст. 177 ГК РФ, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле. 

С учетом вышеизложенного, применительно к рассматриваемому делу, исходя из положений п. 1 ст. 302 ГК РФ, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры ФИО4, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими (помимо его воли), может быть истребовано им у Со А.И. и Со А.А., являющимися добросовестным приобретателями, независимо от обстоятельств его приобретения и исполнения сделки купли-продажи добросовестными приобретателями Со А.И. и Со А.А. перед ФИО2

Поскольку первая сделка, участником которой являлся ФИО4, признана недействительной по причине порока воли и свидетельствует о выбытии из его владения спорной квартиры помимо его воли, то доводы ответчиков Со А.И. и Со А.А.о том, что они являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, правового значения не имеют.

Исходя из положений ст. 302 ГК РФ, толкований, данных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, при выбытии квартиры из собственности лица помимо его воли, правовой механизм, установленный пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации не применяется, а защита осуществляется путем удовлетворения виндикационного иска в соответствии со ст. 302 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об истребовании из чужого незаконного владения спорной квартиры у Со А.И. Со А.А., которыми она была приобретена в совместную собственность в период брака у ФИО2, не имеющего права на ее отчуждения в силу признания недействительным договора купли-продажи от 11.10.2023, заключенного между ним и ФИО4 В связи с чем, данная квартира подлежит возврату в собственность истца с восстановлением в ЕГРН записи о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за ФИО4

Рассматривая требования ответчика ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем, суд учитывает следующее.

Как разъяснено в абз. 3 и 4 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав", лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Суд учитывает, что спорная квартира приобретена ФИО2 по цене (2500000 рублей), существенно ниже ее кадастровой стоимости (3390931 рубль 18 копеек (т. 1 л.д. 148) причем через неделю после получения истцом свидетельства о праве на наследство. Перед судом не раскрыты детальные обстоятельства заключения спорной сделки от 11.10.2023. В частности, квартира не была выставлена истцом на продажу, объявления о ее продаже на соответствующих платформах, в том числе, в сети Интернет не размещались, что сторонами не оспаривалось, обратного суду в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ представлено не было. Как пояснил представитель ответчика ФИО2, ФИО4 сам связался по телефону с ФИО2 с предложением приобрести у него спорный объект недвижимости. В то же время, истец указанное обстоятельство отрицал, при этом пояснил, что у него, вообще, отсутствует сотовый телефон. Внешний неопрятный вид истца, которого ФИО2 наблюдал неоднократно, а не только в день заключения оспариваемой сделки, неудовлетворительное состояние его квартиры, которую перед приобретением осматривал ФИО2, указывали на асоциальный образ жизни ФИО4 Данные обстоятельства, а также учитывая, что спорная квартира была единственным жильем для истца на момент совершения оспариваемой сделки, давали повод усомниться в егонормальном психофизеологическом состоянии, позволяющим адекватно воспринимать совершаемые действия. При этом, суд также обращает внимание, что ФИО2 является профессиональный участник рынка недвижимости и совершаемых с ним сделок. В данном случае, у последнего были все основания усомниться в возможности совершения со ФИО4 сделки в конкретных обстоятельствахи он должен был усомниться в праве в силу своего физического состояния и реальном желании продавца на отчуждение имущества. Даже сам факт фотографирования истца в момент прочтения им и подписания договора 11.10.2023, а также последующее хранение данной фотографии самим же ФИО2 (т. 2 л.д. 121) указывают на его намерение подтвердить в будущем реальность совершаемых действий как перед истцом, так и перед третьими лицами, при наличии у них каких – либо сомнений в действительности сделки, которые исходя из установленных судом обстоятельств, как он и полагал, могут возникнуть. 

В связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 (паспорт ***) к ФИО2 (паспорт ***), Со Алене Ивановне (паспорт ***), Со Альберту Анатольевичу (паспорт ***) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 11.10.2023, заключенный между ФИО4 и ФИО2 в отношении квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, с КН ***.

Истребовать из чужого незаконного владенья у Со Алены Ивановны и Со Альберта Анатольевича и возвратить в собственность ФИО4 квартиру №***, расположенную по адресу: ***.

Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности за ФИО4 на квартиру №***, расположенную по адресу: ***, с КН ***.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем отказать. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья В.Ю. Темников