58RS0027-01-2025-004676-18

Дело № 2-242/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 февраля 2026 г. г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Иевлевой М.С.,

при секретаре Бельденковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «Перовское» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что между ней и ответчиком 28.07.2021 заключен договор участия в долевом строительстве № №), согласно которому застройщик обязуется построить объект долевого строительства (жилое помещение) - квартиру-студию № площадью 25,60 кв.м., расположенную на 10 этаже 2-го подъезда по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Цена договора составила 6 448 870,40 руб., расчеты произведены надлежащим образом и в полном объеме. 21.06.2023 объект передан ей, сторонами подписан передаточный акт. Поскольку в последующем стали выявляться многочисленные дефекты квартиры, она обратилась к специалисту для проведения осмотра и обследования квартиры. По результатам визуально-инструментального обследования конструкций квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, проведенного 08.07.2023, экспертом установлено, что качество выполненных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации. Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 15.07.2023 выявленные в процессе исследования 08.07.2023 дефекты и повреждения в соответствии с классификацией ГОСТ 15467-79, являются значительными и устранимыми. Стоимость устранения выявленных дефектов по состоянию на июнь 2023 г. составляет 415 608 руб. В связи с выявленными недостатками квартиры 19.07.2024 она направила застройщику претензию о соразмерном уменьшении покупной цены объекта строительства на 415 608 руб. и о возмещении стоимости расходов на проведение строительно-технической экспертизы в размере 20 200 руб. Претензия вручена застройщику 25.07.2024. Поскольку указанная претензия не удовлетворена застройщиком в добровольном порядке в установленный законом срок в течение 10 дней с момента ее получения, то есть до 04.08.2024 включительно, ею подано исковое заявление. Расчет неустойки за нарушение требования потребителя о соразмерном уменьшении цены объекта производится следующим образом: неустойка = 415 608 руб. (стоимость устранения выявленных дефектов) * 1/150 * 7,5 (ключевая ставка ЦБ по состоянию на июль 2023 г.) *147 дней (количество дней просрочки с 05.08.2024 по 31.12.2024 включительно) = 3 054 718,8 руб. Однако, поскольку в силу ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), сумма неустойки равна 415 608 руб. Поскольку неправомерными действиями ответчика ей причинен моральный вред, который выразился в сильных негативных эмоциях и переживаниях, плохом настроении, упадке сил, снижении работоспособности, нарушении сна, повышенной раздражительности, полагает разумным взыскать с ответчика в свою пользу 50 000 руб. в счет компенсации морального вреда. Также ею понесены расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 20 000 руб., которые застройщиком также не возмещены.

Просит соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 28.07.2021 №) на 415 608 руб., взыскав с ответчика в пользу истца 415 608 руб., взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора за период с 05.08.2024 по 31.12.2024 в размере 415 608 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы на проведение строительно-технической экспертизы жилого помещения в размере 20 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 5 % от присужденной судом суммы.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 28.07.2021 № на 415 608 руб., взыскав с ответчика в пользу истца 415 608 руб., взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора в размере 415 608 руб. за период с 05.08.2024 по день фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 50 % от присужденной судом суммы, расходы на проведение строительно-технической экспертизы жилого помещения в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 1 151,48 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, при этом пояснила, что, поскольку все недостатки, отраженные в заключении эксперта, являются устранимыми, просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 415 608 руб. в качестве расходов на устранение недостатков. В остальной части исковые требования оставила неизменными.

Представитель ответчика АО «Специализированный застройщик «Перовское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно, надлежащим образом. В письменных возражениях на исковое заявление представитель по доверенности ФИО2 указала, что 28.07.2021 между ответчиком и истцом заключен договор участия в долевом строительстве №). 21.06.2023 объект ответчиком был передан истцу по передаточному акту. 22.06.2023 проведен осмотр объекта долевого строительства, в ходе которого выявлены замечания, которые зафиксированы в акте осмотра, подписанном сторонами. 02.07.2023 между истцом и ответчиком подписан двусторонний акт об устранении замечаний. Согласно акту истец не предъявляет претензий к качеству объекта, с проделанными работами согласен. После указанной даты истец к ответчику с какими-либо требованиями относительно выявленных им недостатков (дефектов) в объекте долевого строительства не обращался. О наличии недостатков (дефектов) ответчик узнал из досудебной претензии, полученной 20.08.2024. В ответ на претензию истца 21.08.2024 ответчиком предложено истцу заключить соглашение о досудебном урегулировании спора, на следующих условиях: застройщик добровольно выплачивает участнику долевого строительства компенсацию в счет возмещения расходов на устранение недостатков, указанных в претензии и приложенной к ней экспертизе, в размере 152 400 руб.; указанные денежные средства выплачиваются застройщиком не позднее 30 рабочих дней с даты подписания соглашения по банковским реквизитам, предоставленным участником долевого строительства. Однако истец сам отказался от досудебного урегулирования спора. Таким образом, ответчик, действуя добросовестно, устранил выявленные при осмотре в объекте долевого строительства недостатки в полном объеме, в удовлетворении требований о возмещении стоимости расходов на устранение недостатков также не отказывал, предложил истцу добровольно выплатить компенсацию в счет возмещения расходов на устранение недостатков, указанных в претензии и приложенной к ней экспертизе. Однако истец отказался от досудебного урегулирования. Указанные обстоятельства не могут свидетельствовать о недобросовестном поведении ответчика, так как им предпринимались все возможные методы и способы для урегулирования данного спора. Учитывая изложенные обстоятельства, можно сделать вывод о злоупотреблении правом со стороны истца, в связи с чем просит отказать истцу в исковых требованиях в полном объеме. Объект долевого строительства передан истцу 21.06.2023, а исковое заявление подано лишь 18.11.2025 (спустя 2 года 4 месяца и 28 дней), что явно указывает на пропуск гарантийного срока на отделочные работы. 21.06.2024 истек (пропущен) гарантийный срок на отделочные работы в объекте долевого строительства. В связи с чем ответчик просит применить в указанной части пропуск гарантийного срока, в заявленных требованиях отказать в полном объеме. С учетом того, что решение будет принято судом в период действия абз. 5 п. 1 ПП РФ от 18.03.2024 № 326, факт наличия недостатков устанавливается решением в указанный период, доказательств несения расходов на устранение недостатков истцом не представлено, ответчик просит в удовлетворении требования о возмещении стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, отказать в полном объеме. Общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, если иное не предусмотрено договором. Цена договора (п. 4.1 договора) составляет 6 448 870,40 руб., 3% от цены договора составляет 193 466,11 руб. Таким образом, общая сумма взыскания с ответчика не может превышать сумму в размере 193 466,11 руб. С учетом положений постановления Правительства Российской Федерации № 326 за период с 22.03.2024 по 31.12.2025 (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам долевого участия в долевом строительстве, Закона об участии в долевом строительстве, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются. Следовательно, требование о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора за период с 05.08.2024 по 31.12.2024 в размере 415 608 руб. не подлежат удовлетворению, поскольку в период с 22.03.2024 по 31.12.2025 установлен мораторий на начисление неустойки. Кроме того, сроки исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора ответчиком не нарушались, 21.08.2024 после получения ответчиком претензии в ответ на нее ответчиком предложено истцу заключить соглашение о досудебном урегулировании спора. Однако истец сам отказался от досудебного урегулирования спора, что исключает вину ответчика. Таким образом, взыскание неустойки за указанный период не только лишено правового основания, но и противоречит принципам добросовестности и разумности, установленным статьей 10 ГК РФ, а также положениям договора, свободно и добровольно заключенного сторонами. Общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, если иное не предусмотрено договором. В связи с чем, в случае взыскания неустойки на будущее, данная норма будет нарушена. На основании изложенного, во взыскании неустойки ответчик просит отказать в полном объеме. Требование о взыскании неустойки с 01.07.2025 по дату фактического исполнения обязательств по оплате расходов на устранение недостатков не подлежат удовлетворению, поскольку в период с 01.01.2025 по 31.12.2025 установлен мораторий на начисление неустойки. Взыскание неустойки с 01.01.2026 до момента фактического исполнения обязательств по оплате расходов на устранение недостатков не подлежат удовлетворению, поскольку в настоящее время обязательства по исполнению решения суда ответчиком не нарушено, указанные требования являются преждевременными. Истец не лишен возможности обратиться в суд с требованиями о взыскании неустойки по день фактического исполнения решения суда, в случае неисполнения ответчиком своих обязательств. Взыскание неустойки на будущее время неправомерно в связи с вступлением 01.09.2024 в силу Федерального закона от 08.08.2024 N266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. Соответственно, при решении вопроса о взыскании неустойки суд обязан руководствоваться положениями специального Закона об участии в долевом строительстве (статья 7), являющегося специальным нормативно-правовым актом в сфере регулирования вопроса о гражданско-правовой ответственности застройщика. При этом положения ст. 7 названного закона не содержат условий относительно возможности взыскания неустойки по дату фактического исполнения обязанности устранения недостатков. Мораторий на взыскание штрафов с застройщиков в пользу граждан - участников долевого строительства установлен со дня вступления постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 в законную силу, то есть с 22.03.2024 до 31.12.2025 включительно. Претензия с требованием о возмещение стоимости расходов на устранение недостатков истцом направлена ответчику 19.07.2024, получена последним 20.08.2024, срок для добровольного исполнения требований истек 29.08.2024 (срок для добровольного исполнения требований о возмещение стоимости расходов на устранение недостатков 10 дней (включая нерабочие дни) – пп. «з» постановления № 2380 (с учетом нерабочих дней), то есть в период действия моратория, установленного постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326. Поскольку срок для добровольного удовлетворения требований истца истек в период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, то оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа не имеется. На основании изложенного ответчик просит отказать в удовлетворении требования о взыскании штрафа в полном объеме. В силу ст. 333 ГК РФ, в случае взыскания неустойки и штрафа, ответчик ходатайствует о снижении суммы неустойки и штрафа. При этом ответчик просит учесть: сложную геополитическую ситуацию, которая повлияла на стоимость строительно-монтажных работ и материалов в стране на финальной стадии строительства; выполнение ответчиком своих обязательств в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ; факт завершения застройщиком строительства многоквартирного дома; факт передачи застройщиком участнику объекта долевого строительства; значительный рост стоимости квартиры после заселения; данный вид повреждений, недостатков могли произойти по вине истца, так как фактически квартира была принята истцом; отсутствие каких-либо серьезных последствий для истца из-за незначительных недостатков в сданной квартире; истец проживал в квартире и пользовался ей длительное время до даты подачи иска; ответчик предпринимал активные действия, направленные на досудебное урегулирование спора. По мнению ответчика, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании компенсации морального вреда, а сам размер взыскиваемой компенсации морального вреда чрезмерно завышен. Истец не представил требуемые законодательством доказательства причинения ему физических и нравственных страданий, и их характер, не доказал наличие факта неправомерных действий (бездействий) ответчика, а также причинной связи между неправомерными действиями (бездействием) ответчика и моральным вредом, не обосновал заявленную сумму компенсации морального вреда. Следовательно, основания для взыскания с ответчика компенсации морального вреда отсутствуют, в связи с чем ответчик просит отказать истцу в удовлетворении данного требования. В случае удовлетворения судом указанного требования, ответчик просит снизить заявленный истцом размер компенсации морального вреда до разумного предела. Договор с организацией, проводившей досудебную экспертизу, заключен истцом по своему выбору и за своей счет. Проведенная экспертиза не относится к числу сложных, не требует значительных временных затрат, поскольку расчет расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства произведен на основании акта осмотра с использованием программного обеспечения сметного расчета, документы, подтверждающие финансово-экономическое обоснование расчета затрат на устранение недостатков (дефектов), экспертным учреждением не представлены. Ответчик не принимал участие в определении специалиста, участвующего в проведении осмотра. Дата и время проведения осмотра также не были согласованы с ответчиком, в связи с чем он был лишен возможности обеспечить свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства для участия в проведении осмотра, что повлекло за собой нарушение принципа состязательности и равноправия участников гражданского судопроизводства. С учетом вышеизложенных норм права, ответчик считает, что заявленный истцом размер расходов на проведение досудебной экспертизы не подлежит удовлетворению. В случае удовлетворения судом указанного требования, ответчик просит снизить размер расходов на проведение досудебной экспертизы до разумного предела, и с учетом того, что заявленные требования подлежат удовлетворению судом в части, взыскать расходы в размере пропорционально размеру удовлетворенных требований, в случае наличия основания для удовлетворения требования. На основании изложенного ответчик просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика; в удовлетворении исковых требований истца к ответчику отказать в полном объеме; в удовлетворении исковых требований истца к ответчику на основании п. 1 ст. 10 ГК РФ отказать в полном объеме; в удовлетворении исковых требований истца к ответчику на основании абз. 5 п. 1 постановления № 326 отказать в полном объеме; в удовлетворении исковых требований истца к ответчику отказать в полном объеме, применив к требованиям пропуск гарантийных сроков. В случае, если суд посчитает невозможным отказать в удовлетворении исковых требований, ответчик просит: применить ч. 4 ст.10 214-ФЗ и снизить размер общей суммы, подлежащей взысканию с застройщика, до 3% от цены ДДУ, что составляет 193 466,11 руб.; в заявленных требованиях о взыскании неустойки отказать в полном объеме; в случае, если суд посчитает возможным взыскать с ответчика неустойку, ответчик просит применить положения статьи 333 ГК РФ, постановление Правительства Российской Федерации № 326 и снизить размер неустойки ниже 3%, предусмотренных ч. 4 ст. 10 214-ФЗ; в заявленных требованиях о взыскании с ответчика штрафа отказать в полном объеме; в случае, если суд посчитает возможным взыскать с ответчика штраф, взыскать 5% от присужденной суммы судом согласно ч. 3 ст.10 214-ФЗ, и снизить размер штрафа ниже 3%, предусмотренных ч. 4 ст. 10 214-ФЗ, применить ст. 333 ГК РФ; в заявленных требованиях о взыскании с ответчика компенсации морального вреда отказать в полном объеме; в случае, если суд посчитает возможным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, ответчик просит снизить размер компенсации до разумных пределов; в заявленных требованиях о взыскании с ответчика расходов на проведение досудебной экспертизы отказать в полном объеме; в случае, если суд посчитает возможным взыскать с ответчика расходы на досудебную экспертизу, ответчик просит применить положения ст. 98 ГПК РФ; в заявленных требованиях истца о взыскании судебных расходов отказать в полном объеме; в случае, если суд посчитает возможным взыскать судебные издержки, ответчик просит снизить размер судебных расходов до разумных пределов, а также распределить указанные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям; в соответствии с положениями постановления Правительства Российской Федерации № 326 предоставить отсрочку исполнения решения суда о взыскании суммы в счет возмещения расходов на устранение недостатков, неустойки, штрафа и иных финансовых санкций до истечения периода действия советующих положений постановления № 326 или иного постановления Правительства Российской Федерации (без указания конкретной даты), предусматривающего отсрочку исполнения решения суда.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 309 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ч. 5.2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Частью 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно ч. 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 28.07.2021 между АО «Специализированный застройщик «Перовское» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № Перовское 2-1.2(кв)-2/10/15(1) (АК), по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости (многоквартирный жилой дом, количество этажей: 1-27-33+1 подземный, общая площадь 54 617,9, материал наружных стен и каркаса объекта: стеновые панели с облицовкой керамической фасадной плиткой, материал перекрытий: монолитные железобетонные, класс энергоэффективности: А++, сейсмостойкость: 5 и менее баллов, строящийся с привлечением денежных средств участников долевого строительства по строительному адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Нижегородский, шоссе Перовское, земельный участок 2. Корпуса 1.1,1.2) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства (жилое помещение, назначение: квартира-студия, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 559, этаж расположения: 10, номер подъезда (секции): 2, проектная общая площадь: 25,60 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 25,60 кв.м, проектная общая жилая площадь 12,50, количество комнат: 1, условный номер комнаты: 1, проектной площадью: 12,50 кв.м., проектная площадь помещений вспомогательного назначения: 13,10 кв.м. в количестве 3 шт.: наименование помещения: холл, проектной площадью: 4,20 кв.м., наименование помещения: кухня-ниша, проектной площадью: 6,40 кв.м., наименование помещения: с/у, проектной площадью: 2,50 кв.м., расположенный в объекте недвижимости) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства (п.п. 1.1, 3.1, 3.2 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора цена указанной квартиры-студии составляет 6 448 870,40 руб.

Указанная сумма была оплачена истцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

Согласно п. 5.1 договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в указанный в настоящем пункте период: начало периода – 01.06.2023, окончание периода – не позднее 30.08.2023.

В соответствии с п. 5.8 договора в случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней.

В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, установленного настоящим пунктом, застройщик уплачивает участнику долевого строительства, за каждый день просрочки неустойку, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В п. 7.1 договора определено, что в обязанности застройщика входит по окончании строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту при условии выполнения в полном объеме участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору.

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в порядке, предусмотренном ФЗ № 214-ФЗ (п. 10.1 договора).

Как указано в п. 3.2 договора, в объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в приложении № к настоящему договору.

Из приложения № к договору участия в долевом строительстве №) от 28.07.2021 следует, что в перечень отделочных работ, выполняемых на объекте долевого строительства, входит:

1. Санузлы:

1.1. Полы: укладка керамической плитки в объеме проекта;

1.2. Потолки: установка натяжного или подвесного потолка, или окраска потолков водоэмульсионной краской или листовой ЛДСП панелью;

1.3. Стены: укладка керамической плитки в объеме проекта;

1.4. Проемы: установка вентиляционных решеток в объеме проекта;

1.5. Оконечные устройства электрики: установка оконечных устройств в объеме проекта;

1.6. Сантехнические работы: в квартирах с двумя С/У: установка ванны по проекту (душевой поддон не устанавливается); в квартирах с одним С/У: установка ванны или душевого поддона в зависимости от проекта; монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры в объёме проекта; установка унитазов, раковин и смесителей в объеме проекта; устройство экрана под ванны;

2. Жилые комнаты, кухни, холлы и внутриквартирные коридоры:

2.1. Полы: укладка керамической плитки в объеме проекта; установка плинтуса; установка порогов; устройство полов из ламината в объеме проекта;

2.2. Потолки: установка натяжного потолка или окраска потолков водоэмульсионной краской;

2.3. Стены: оклейка стен обоями;

2.4. Проемы: окраска откосов; установка вентиляционных решеток в объеме проекта; установка межкомнатных дверей со скобяными изделиями в объеме проекта; установка подоконников;

2.5. Стояки отопления: окраска стояков отопления; установка заглушек;

2.6. Оконечные устройства электрики: установка оконечных устройств в объеме проекта.

Как указано в приложении № к договору участия в долевом строительстве №) от 28.07.2021, данный перечень отделочных работ является ориентировочным и может быть изменен (дополнен) подрядной организацией и/или застройщиком без предварительного согласования уведомления участника долевого строительства.

Вышеприведенные условия договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке сторонами не оспорены, недействительными не признаны, ничтожными в силу закона не являются.

18.11.2022 ...» выдано разрешение на ввод объекта (многоквартирный жилой дом (корпуса 1.1, 1.2) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в составе жилого комплекса. Этап 1. Адрес объекта капитального строительства: 

<

адрес>

21.06.2023 сторонами подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве №) от 28.07.2021, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства – квартиру-студию, назначение: жилое помещение №, этаж 10, общая площадь 25,40 кв.м., общая приведенная площадь (с учетом летних помещений) – 25,40 кв.м., количество комнат – 1, фактическая площадь комнат – 12,40 кв.м.: наименование помещения: жилая комната площадью 12,40 кв.м., фактическая площадь помещений вспомогательного назначения 13 кв.м. в количестве 3 шт.: наименование помещения: холл, фактической площадью: 4,10 кв.м., наименование помещения: кухня-ниша, фактической площадью: 6,40 кв.м., наименование помещения: санузел, фактической площадью: 2,50 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 3 передаточного акта объект долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При наличии замечаний к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства обязуется предоставить их в течение трех календарных дней со дня подписания настоящего акта. Непредставление замечаний в указанный срок свидетельствует об отсутствии дефектов в объекте долевого строительства на момент передачи.

02.07.2023 сторонами подписан акт об устранении замечаний в квартире, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, согласно которому застройщик организовал осмотр, а участник долевого строительства произвел осмотр квартиры и оборудования, установленного в ней согласно условиям договора участия в долевом строительстве, и установил, что они находятся в состоянии, пригодном к дальнейшему использованию и эксплуатации. Замечания, зафиксированные ранее в акте осмотра квартиры и оборудования, установленного в ней, устранены застройщиком в полном объеме. Квартира, оборудование, установленное в ней, находится в состоянии, пригодном к дальнейшему использованию и эксплуатации.

Согласно экспертному заключению ИП ФИО5 № от 15.07.2023, составленному по инициативе истца, по результатам визуально-инструментального обследования конструкций квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> было установлено, что качество выполненных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации.

Дефекты и повреждения конструкций квартиры (стен, окон, дверей, пола, потолка), дефекты и повреждения систем инженерно-технического обеспечения, а так же нормативно-техническая документация, регламентирующая обнаруженные дефекты, подробно представлена в Исследовательской части по первому вопросу данного заключения.

Выявленные в процессе исследования дефекты и повреждения, в соответствии с классификацией ГОСТ 15467-79, являются значительными и устранимыми.

Стоимость устранения выявленных дефектов в квартире, расположенной по адресу: Российская 

<

адрес>, с учетом НДС 20% составляет 415 608 руб.

19.07.2024 ФИО1 направила в адрес застройщика претензию с требованием в течение 10 дней со дня предъявления настоящей претензии соразмерно уменьшить покупную цену объекта строительства – квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес> на 415 608 руб., а также возместить ей стоимость расходов на проведение строительно-технической экспертизы в размере 20 200 руб.

Из сообщения ...», представляющего интересы АО «Специализированный застройщик «Перовское» на основании субагентского договора № № от 01.08.2022, от 22.08.2024 в ответ на претензию ФИО1 следует, что в целях мирного урегулирования вопросов, изложенных в претензии, 21.08.2024 застройщиком предложено заключить соглашение о досудебном урегулировании спора, на следующих условиях: 1. застройщик добровольно выплачивает участнику долевого строительства компенсацию в счет возмещения расходов на устранение недостатков, указанных в претензии и приложенной к ней экспертизе, в размере 152 400 руб.; 2. указанные денежные средства выплачиваются застройщиком не позднее 30 (тридцати) рабочих дней с даты подписания соглашения по банковским реквизитам, предоставленным участником долевого строительства; 3. с момента осуществления застройщиком оплаты, участник долевого строительства не имеет к застройщику претензий по качеству квартиры, а застройщик отказывается от требований по возврату участником долевого строительства годных остатков. Под годными остатками стороны понимают материалы с недостатками, за устранение которых застройщиком в соответствии с п. 1 настоящего письма участнику долевого строительства выплачиваются денежные средства (производится соразмерное уменьшение цены договора). При этом годные остатки остаются у участника долевого строительства. Данными материалами участник долевого строительства вправе распорядиться по своему усмотрению. От урегулирования спора в досудебном порядке на указанных выше условиях, ФИО1 отказалась.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что качество выполненных застройщиком работ в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> не соответствует требованиям нормативно-технической документации. Выявленные дефекты и повреждения являются значительными и устранимыми.

Суд принимает экспертное заключение ИП ФИО5 № от 15.07.2023, составленное по инициативе истца, в качестве доказательства по делу. Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, соответствует фактическим обстоятельствам дела. Представленное истцом в качестве доказательства обоснованности заявленных требований экспертное заключение по определению стоимости устранения выявленных дефектов в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> является доказательством, подготовленным в целях определения цены иска. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенного исследования, либо ставящих под сомнение его выводы, суду представлено не было. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы сторонами не заявлялось.

Вместе с тем, при определении суммы, подлежащей взысканию в пользу истца, суд руководствуется положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данная норма вступила в силу с 01.01.2025.

Как следует из ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после 01.01.2025, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

На основании изложенного, установив наличие недостатков в объекте долевого строительства – квартире, расположенной по адресу: Российская 

<

адрес> с целью ограничения итоговой суммы, подлежащей взысканию, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 193 466,11 руб., что составляет три процента от цены договора (6 448 870,40 руб. * 3 %), включающие в себя расходы на устранение недостатков и неустойку.

При этом, поскольку сумма расходов на устранение недостатков взыскивается в размере не более трех процентов от цены объекта, что составляет 193 466,11 руб., оснований для взыскания неустойки до фактического исполнения обязательства не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу истца.

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, в данном случае положения п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" применению не подлежат.

В силу абз. 9 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно.

Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N326 вступило в силу 22.03.2024.

Таким образом, если правомерные требования гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 22.03.2024, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пяти процентов от присужденных гражданину - участнику долевого строительства денежных сумм за нарушения, допущенные до 22.03.2024.

Если срок для добровольного удовлетворения требований гражданина - участника долевого строительства истек в период с 22.03.2024 по 31.12.2025, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Как следует из материалов дела, истцом 19.07.2024 в адрес ответчика направлена претензия с требованием добровольно в течение 10 дней возместить денежные средства в размере 415 608 руб. Претензия получена ответчиком 25.07.2025, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 19323291002033.

Поскольку с претензией об удовлетворении требований в добровольном порядке ФИО1 обратилась после вступления в законную силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326, а именно 19.07.2024, у суда не имеется оснований для взыскания с ответчика указанного выше штрафа.

В соответствии с абз. 10, 11 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2026 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 01.01.2026, может быть продлена на срок до 31.12.2026. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 01.01.2025, предоставляется отсрочка до 31.12.2026 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 01.01.2025, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Таким образом, суд полагает возможным предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в размере 193 466,11 руб. до 31.12.2026.

АО «СЗ «Перовское» заявлено о снижении неустойки на основании ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Как следует из п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. ст. 317, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки производится судом, исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих эту несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.

В тех случаях, когда размер неустойки установлен законом, ее снижение не может быть обосновано доводами неразумности установленного законом размера неустойки.

Кроме того, в отношении коммерческих организаций с потребителями законодателем специально установлен повышенный размер неустойки в целях побуждения исполнителей к надлежащему оказанию услуг в добровольном порядке и предотвращения нарушения прав потребителей.

Обстоятельства, которые могут служить основанием для снижения размера неустойки (штрафа), имеют существенное значение для дела и должны быть поставлены судом на обсуждение сторон, установлены, оценены и указаны в судебных постановлениях (ч. 2 ст. 56, ст. 195, ч. 1 ст. 196, ч. 4 ст. 198).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.01.2012 №, от 22.01.2014 №, от 24.11.2016 №, от 28.02.2017 №

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 №

Таким образом, при определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. При этом, суд должен учитывать, что неустойка, являясь способом обеспечения исполнения обязательства должником, не должна служить средством обогащения кредитора, в данном случае выгодоприобретателя.

Принимая во внимание, что в силу вышеуказанных норм права общий размер взыскания с ООО «СЗ «Перовское» не может превышать три процента от цены договора, суд не находит оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, признания неустойки несоразмерными последствиям неисполнения обязательства и их снижения.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании расходов на устранение недостатков, суд считает несостоятельными.

Поскольку спорная квартира должна была быть передана истцу с отделкой, договор участия в долевом строительстве № № от 28.07.2021 содержит, в том числе, элементы договора подряда.

В соответствии с п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно п. 1 ст. 703 Гражданского кодекса Российской Федерации договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

В соответствии со ст. 722 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 721). Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результат работы.

Согласно п. 1 ст. 737 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

В силу п. 1 ст. 725 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам статьи 196 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 725 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.

В силу системного толкования пп. 1 и 3 ст. 725 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, является специальным по отношению к ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет один год.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

По положению статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства.

Согласно п. 5 ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

В соответствии с п. 4 ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, положения Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность заявить о недостатках в пределах гарантийного срока, либо двух лет со дня приемки работ, либо по истечении двухлетнего срока, в пределах срока службы, либо если он не установлен, десяти лет, но если такие недостатки являются существенными.

Положения о сроках обнаружения ненадлежащего качества строительных работ закреплены в ст. 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, и предельный срок, установленный ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в пять дет вне зависимости от существенности недостатка.

Действительно, в силу п. 6.1 договора участия в долевом строительстве №№) от 28.07.2021 стороны исходят из того, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта (п. 6.2 договора).

Передаточный акт к договору участия в долевом строительстве №) от 28.07.2021 подписан сторонами 21.06.2023.

Гарантийный срок на отделочные работы, составляющий один год с момента приемки работ, истек 21.06.2024.

С исковым заявлением ФИО1 обратилась 11.09.2025.

Таким образом, ФИО1 обратилась в суд с иском в пределах двух лет после истечения гарантийного срока на отделочные работы, как предусмотрено ч. 4 ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 заявлены в пределах срока исковой давности.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца, в данном случае с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда. При определении размера компенсации морального вреда суд, руководствуясь принципами разумности и справедливости, характером причиненного ответчиком истцу морального вреда, считает возможным удовлетворить данное требование частично и взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., в остальной части указанного требования надлежит отказать.

Истцом заявлены требования о взыскании расходов на проведение строительно-технической экспертизы жилого помещения в размере 20 000 руб., почтовых расходов в размере 1 151,48 руб.

На основании ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как разъяснено в абз. 1, 2 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Из материалов дела следует, что за составление экспертного заключения ИП ФИО5 № от 15.07.2023 истцом оплачено 20 000 руб., что подтверждается договором № на проведение строительно-технической экспертизы от 12.07.2023, заключенным между ФИО1 (заказчик) и ИП ФИО5 (исполнитель), чеком по операции от 18.07.2023 на сумму 20 000 руб.

Данные расходы суд признает судебными издержками, поскольку их несение необходимо для реализации права на обращение в суд, в связи с чем расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 20 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Вместе с тем, принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены частично (23,3 % от заявленных 831 216 руб.), с ответчика подлежат взысканию расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 4 660 руб. (23,3 % от 20 000 руб.).

Почтовые расходы в размере 749,44 руб., несение которых подтверждается представленными в материалы дела квитанцией от 08.05.2025 на сумму 347,40 руб. за направление ответчику копии искового заявления, квитанцией от 19.07.2024 на сумму 402,04 руб. за направление ответчику претензии по юридическому адрес (

<

адрес> подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку их несение необходимо для реализации права на обращение в суд. Вместе с тем, принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены частично (23,3 % от заявленных 831 216 руб.), с ответчика подлежат взысканию почтовые расходы в размере 174,62 руб. (23,3 % от 749,44 руб.).

При этом требование о взыскании почтовых расходов размере 402,04 руб. за направление ответчику претензии по почтовому адресу (

<

адрес>, 

<

адрес>) подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку, как разъяснено в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации» от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

На момент направления претензии юридическим адресом ответчика являлся: 

<

адрес>, по указанному адресу ФИО1 19.07.2024 направлена претензия, которая получена ответчиком 25.07.2024.

Таким образом, направление претензии по почтовому адресу: 

<

адрес> не было необходимым, в связи с чем суд отказывает во взыскании с ответчика понесенных истцом почтовых расходов в этой части.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

По смыслу пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета государственной пошлины в данном случае составляет 9 804 руб. (6 804 руб. (исходя из удовлетворенной части исковых требований в размере 193 466, 11 руб.) + 3 000 руб. (за требование неимущественного характера о взыскании компенсации морального вреда)).

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «Перовское» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «Перовское», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, денежные средства в размере 193 466, 11 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 4 660 руб., почтовые расходы в размере 174, 62 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать АО «Специализированный застройщик «Перовское», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> государственную пошлину в доход бюджета г. Пензы в размере 9 804 руб.

Предоставить АО «Специализированный застройщик «Перовское» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в размере 193 466, 11 руб. - до 31.12.2026 включительно.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 17.02.2026.