Дело № 2-4100/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2020 г. г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Погореловой С.С.,

при секретаре: Новиковой А.П., 

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, штрафа, процентов по договору, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

25 апреля 2014 г. между сторонами заключен договор 

<

номер> купли-продажи земельного участка, по условиям которого ОАО «БИК» (в настоящее время - АО «БИК») передало в собственность ФИО2 для индивидуального жилищного строительства земельный участок из состава земель населенных пунктов 

<

номер>, площадью 1589 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер> и местоположением: 

<

адрес>

Цена земельного участка составила 1 033 000 руб. Указано, что в течение пяти календарных дней со дня заключения настоящего договора покупатель уплачивает продавцу часть цены участка в сумме 50000 руб. путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.2. договора). На оплату оставшейся части цены участка в сумме 983000 руб. в силу пункта 2.3. договора покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на пять лет, до 25 апреля 2019 г. 

Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что по истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со статьей 415 ГК РФ, если покупатель в течение пяти лет со дня подписания договора купли-продажи земельного участка построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

25 апреля 2019 г. истек срок отсрочки, жилой дом не построен.

Дело инициировано иском АО «БИК», в котором просит взыскать с ФИО2 в их пользу задолженность по договору от 25 апреля 2014 г. 

<

номер> купли-продажи земельного участка в размере 1181 224 руб. 46 коп., из которых: 983 000 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 2.3. договора; 57 344 руб. 46 коп. - проценты в соответствии с пунктом 5.5. договора за период с 26 апреля 2019 г. по 07 сентября 2020 г.; 140 880 руб. - штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абзаце 2 пункта 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно пункту 4.2. договора (пункт 5.6. договора), а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 106 руб. и расходы по оценке земельного участка - 4200 руб. Также просит обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок 

<

номер> площадью 1589 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер> и местоположением: 

<

адрес>. Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги. Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации - 354400 руб. (80 % от рыночной стоимости).

В судебном заседании представитель истца АО «БИК» - ФИО1 (по доверенности) заявленные требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени слушания дела извещалась в соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) по последнему известному месту жительства. Почтовой службой судебные повестки возвращены в адрес суда с указанием «Истек срок хранения». Учитывая, что ответчик не известила органы УФМС о месте пребывания, а также в нарушение пункта 3.2.9. договора купли-продажи земельного участка не поставила в известность АО «БИК» об изменении адреса места проживания, судебные повестки не получает, суд считает, что последняя, в соответствии со статьей 117 ГПК РФ, надлежащим образом извещена о дате судебного разбирательства.

С учетом положений статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам и оценив их в совокупности, выслушав пояснения представителя истца, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему. 

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что между сторонами 25 апреля 2014 г. заключен договор 

<

номер> купли-продажи земельного участка, по условиям которого ОАО «БИК» (в настоящее время - АО «БИК») передало в собственность ФИО2 для индивидуального жилищного строительства земельный участок из состава земель населенных пунктов 

<

номер>, площадью 1589 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер> и местоположением: 

<

адрес>

Цена земельного участка составила 1 033 000 руб. (пункт 2.1. договора).

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что в течение пяти календарных дней со дня заключения настоящего договора покупатель уплачивает продавцу часть цены участка в сумме 50000 руб. путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца. На оплату оставшейся части цены участка в сумме 983000 руб. в силу пункта 2.3. договора покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на пять лет, до 25 апреля 2019 г. 

В соответствии с пунктом 2.5. договора по истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со статьей 415 ГК РФ, если покупатель в течение пяти лет со дня подписания договора купли-продажи земельного участка построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

25 апреля 2019 г. истек срок отсрочки, жилой дом не построен.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

В связи с чем в соответствии с пунктами 2.1., 2.2., 2.3. и 2.5. договора ответчик обязан возместить истцу оставшуюся часть стоимости земельного участка в сумме 983 000 руб.

Как следует из пункта 5.6. договора, за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абзаце 2 пункта 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно пункту 4.2. договора, то есть в размере 248 880 руб. (320 880 руб. - 72000 руб.).

09 июня 2017 г. мировым судьей судебного участка № Западного округа г. Белгорода по делу 

<

номер> судебный приказ о взыскании с ответчика в пользу АО «БИК» задолженности по оплате расходов на подведение инженерных сетей (внеплощадочные и квартальные сети) в размере 108000 руб.

Следовательно, сумма штрафа, подлежащая взысканию по настоящему иску, составляет 140880 руб.

В соответствии с подпунктом 3.2.4. договора в течение пяти лет со дня подписания договора ответчик должен был построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности. Предоставить продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом не позднее 10 рабочих дней со дня указанной регистрации.

За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в подпункте 3.2.4. договора, покупатель уплачивает продавцу проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка (пункт 5.5. договора). 

В судебном заседании установлено, что 25 апреля 2014 г. подписан договор купли-продажи земельного участка.

25 апреля 2019 г. истек срок строительства на участке жилого дома.

Поскольку на основании подпункта 3.2.4. договора ответчик обязался в течение пяти лет со дня подписания договора построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, то АО «БИК» обоснованно исчисляет проценты с 26 апреля 2019 г.

Расчет процентов суд находит математически верным, контррасчет не представлен.

При таких обстоятельствах в пользу истца с ФИО2 подлежат взысканию проценты в соответствии с пунктом 5.5. договора за период с 26 апреля 2019 г. по 07 сентября 2020 г. в размере 57 344 руб. 46 коп. 

Статьей 334 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

На основании статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (статья 349 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 вышеуказанного Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 2 названного Федерального закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Исходя из системного толкования указанных положений, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

Согласно отчету 

<

номер> от 09 августа 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка для индивидуального жилищного строительства общей площадью 1589 кв.м., выполненного ИП Т.С.А. итоговая рыночная стоимость предмета залога - земельного участка для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 1589 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 443 000 руб.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, что от 443 000 руб. составляет 354 400 руб.

Отчет составлен по результатам анализа месторасположения, рынка земельных участков, специалистом, имеющим специальное образование и право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, являющимся членом СРО «СОЮЗ» и деятельность которого застрахована. 

Отчет является ясным, полным, обоснованным, содержит подробное описание, выводы, не содержит разночтений и противоречий, выполнен в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нормативными актами по оценочной деятельности в Российской Федерации, с использованием специальных знаний и литературы по поставленным перед оценщиком вопросам. 

Данный отчет суд берет за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку он отражает действительную стоимость спорного земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Данных об иной стоимости земельного участка, являющегося предметом залога, ответчиком суду не представлено.

На основании подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества - земельного участка в размере 354 400 руб., что составляет 80 % от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных в статье 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено. 

13 мая 2019 г. истец направил ответчику письмо с требованием погасить оставшуюся часть стоимости участка, проценты по пункту 5.5. договора, а также штраф согласно пункту 5.6. договора. Однако данное требование оставлено без ответа.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу принципа состязательности сторон участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте. 

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со статьей 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми, допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание своих требований. 

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу, чем удовлетворить заявленные требования.

В соответствии со статьями 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (1181 224 руб. 46 коп.), что составляет 20 106 руб., из которых 6000 руб. - за требование неимущественного характера об обращении взыскания на заложенное имущество, а также расходы по оплате услуг оценщика в размере 4 200 руб., которые подтверждены документально и являлись для истца необходимыми, ввиду подачи в суд иска и в целях подтверждения своих доводов о рыночной стоимости предмета залога.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, штрафа, процентов по договору, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество признать обоснованными.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору от 25 апреля 2014 г. 

<

номер> купли-продажи земельного участка в размере 1181 224 руб. 46 коп., из которых: 983 000 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 2.3. договора; 57 344 руб. 46 коп. - проценты в соответствии с пунктом 5.5. договора за период с 26 апреля 2019 г. по 07 сентября 2020 г.; 140 880 руб. - штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абзаце 2 пункта 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно пункту 4.2. договора (пункт 5.6. договора), а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 106 руб. и расходы по оценке земельного участка - 4200 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № 1285, площадью 1589 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер> и местоположением: 

<

адрес> 

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, - публичные торги. 

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:

- земельный участок 

<

номер>, площадью 1589 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер> и местоположением: 

<

адрес>, - в размере 354400 руб.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья 

Решение27.11.2020Решение