Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Дело № 2-244/2019

29 августа 2019 г.

г. Бодайбо

Бодайбинский городской суд Иркутской области, в составе: 

судьи Ермакова Э.С. единолично, 

при секретаре Отбойщиковой Т.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в Бодайбинский городской суд с иском к ФИО2, в котором просила взыскать с него в свою пользу: 460 00 рублей денежных средств по договору купли-продажи недвижимости; 7 800 рублей расходов по уплате государственной пошлине по иску, 5 000 рублей издержек по оплате услуг юридической консультации и составлению искового заявления, 100 000 рублей денежной компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных требований, истица указала, что договорилась с ответчиком о продаже принадлежащих ей жилого дома с земельным участком, которые расположены по адресу: **. Для оплаты согласованной покупной цены в размере 2 300 000 рублей ФИО2 решил взять ипотеку в ПАО «Сбербанк России», однако суммы первоначального взноса в размере 20% от покупки у него в это время не было. 

С целью получения ипотеки, ФИО2 попросил ФИО1 написать ему расписку о подтверждении последней факта получения 460 000 рублей в счет оплаты недвижимости, поскольку такая расписка была нужна ему для представления в ПАО «Сбербанк России». 

Получив такую расписку 24 марта 2015 года, ответчик со своей стороны выдал истице расписку о том, что в действительности денежных средств он не передавал, а попросил написать такой документ для получения ипотеки.

Как далее указала ФИО1, 26 марта 2019 года ФИО2 оформил нотариальное обязательство, в котором указал, что обязуется выплатить ФИО1 долг в размере 460 000 рублей в срок до 08 марта 2016 года. 

После получения ипотеки, ответчик заключил с истицей договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: **, за покупную цену в 2 300 000 рублей, составили передаточный акт. 

По утверждению истицы, поскольку предмет продажи переходил в залог к ПАО «Сбербанк России», ответчик попросил указать в договоре сумму в размере 2 300 000 рублей с учетом первоначального взноса в размере 460 000 рублей и взял расписку о получении с него истицей этой суммы. Однако перевел на банковский счет ФИО1 только 1 840 000 рублей.

В последующем, ФИО2 устно неоднократно уверял, что за год соберет оставшуюся денежную сумму в размере 460 000 рублей и выплатит долг, однако не сделал этого. После выезда ФИО1 в г. Иркутск на постоянное место жительство, ФИО2 стал игнорировать её звонки, а затем отказался обсуждать вопросы выплаты долга, тем самым обманул истицу. 

По заявлению ФИО1 о привлечении ФИО2 к уголовной ответственности, полицией было принято правовое решение об отказе в возбуждении уголовного дела и разъяснена возможность обратиться с соответствующим требованием в суд. 

Истица полает, что поскольку у неё находится нотариальное обязательство ответчика и отсутствуют какие-либо доказательства оставшейся части оплаты им долга по договору купли-продажи недвижимости в размере 460 000 рублей, истица просит взыскать с него указанную сумму, а так же возместить ей издержки на оплату юридической консультации и составлению искового заявления, расходов по уплате государственной пошлины, а так же компенсировать в денежной форме причиненный ей ответчиком моральный вред, который составил 100 000 рублей.

В судебное заседание истица – ФИО1 не явилась, о времени и месте слушания дела судом извещена, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Ответчик – ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

В письменном возражении на иск, требования истицы ответчик не признал, указав, что первоначально при согласовании цены жилого дома и земельного участка, стороны определили её в 2 760 000 рублей. В связи с этим ФИО2 отдал ей задаток в размере 460 000 рублей, о чем ФИО1 была выдана расписка. Более суммы у ответчика не имелось. В связи с этим, ответчик договорился с истицей, что напишет расписку о том, что денежных средств от неё он не получал и составил расписку о наличии у него долга в 460 000 рублей. Однако ФИО1 попросила оформить его нотариальное обязательство на эту сумму в 460 000 рублей. 

Как далее указал ответчик, в ПАО «Сбербанк России» ему оформили кредит на сумму в 1 840 000 рублей. Поскольку суммы в 460 000 рублей ему не хватало, то он договорился с истицей о снижении размера покупной цены или о возврате задатка в указанной сумме. Со своей стороны, ФИО1 согласилась снизить покупную цену до 2 300 000 рублей, что подтверждено договором купли-продажи. 

15 апреля 2015 года договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 был заключен и во исполнение договора последний перевел на счет истицы 1 840 000 рублей, что подтверждено банковской выпиской по счету. Однако истица нотариальное обязательство не отдала, пояснив при этом, что никаких претензий к ответчику не имеет. 

Все обязательства по оплате покупной цены ФИО2 в 2 300 000 рублей были исполнены, что подтверждено актом приемки-передачи квартиры, где прямо указано об отсутствии у него каких-либо денежных обязательств перед ФИО1 

Не смотря на это, 24 ноября 2016 года ФИО1 обратилась в полицию с заявлением о мошеннических действиях ФИО2 и о наличии у него задолженности в 460 000 рублей. В настоящее время истица подала иск в суд о взыскании этого долга, то есть почти через три года со дня наступления сроков исполнения обязательств. Это лишило возможности ответчика защищаться какими-либо способами, поскольку истекли сроки давности для признания договора купли-продажи недействительным.

Полагает, что указанные действия истицы направлены на неосновательное обогащение за его счет, просит в иске отказать.

Представитель ответчика – адвокат Поспелов Д.Н., действующий на основании ордера от 04 июня 2019 года № 140, в судебном заседании иск не признал, подтвердил возражения по иску, данные его доверителем.

В дополнении пояснил, что в передаточном акте от 15 апреля 2015 года истица прямо указала, что ответчик выплатил ей денежные средства в полном объеме за приобретенную квартиру в сумме 2 300 000 рублей. Срок давности для оспаривания этого акта, наступивший 15 апреля 2018 года, она пропустила. Поэтому представитель ответчика полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению так же и в связи с истечением срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, суд находит заявленные исковые требования ФИО1 к ФИО2 не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (пункт 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно части 1 ст. 554 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Частью 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как следует из материалов дела, 24 марта 2015 года ФИО1 выдала расписку в том, что получила задаток за продажу своего дома и земельного участка, расположенных по адресу: **, в сумме 460 000 рублей от ФИО2

В этот же день, то есть 24 марта 2015 года, ФИО2 составил и передал ФИО1 расписку, в которой указал, что денежные средства в сумме 460 000 рублей в счет стоимости покупки дома в **, владелице дома ФИО1 не передавал, а попросил написать такую расписку, так как без неё не смог бы получить ипотеку для покупки дома.

26 марта 2015 года ФИО2 оформил удостоверенное нотариусом Бодайбинского нотариального округа обязательство, в котором обязался выплатить ФИО1 денежные средства в счет долга за приобретенное им недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: **, в срок до 08 марта 2016 года. 

Составление приведенных выше расписок стороны подтвердили в своих объяснениях по иску.

В последующем, 15 апреля 2015 г. ФИО1 – продавец, заключила с ФИО2 – покупателем, договор купли-продажи, в соответствии с которым, продавец продал, а покупатель – купил земельный участок площадью 1 608,7 квадратных метров, кадастровый *, и расположенный на нем одноэтажный жилой дом, состоящий из четырех жилых комнат, кухни, столовой, кладовой, совмещенного санузла и трех коридоров, общей площадью 98,78 квадратных метров, в том числе жилой 48,57 квадратных метров, с хозяйственными постройками, находящиеся по адресу: ** (пункты 1, 2,3 договора).

В пункте 7 договора купли-продажи стороны указали, что общая стоимость недвижимого имущества составляет 2 300 000 рублей, в том числе жилого дома – 2 000 000 рублей, земельного участка – 300 000 рублей. Стоимость жилого дома и земельного участка является окончательной и не подлежит изменению. Указанная сумма получена продавцом в момент подписания настоящего договора.

Данный договор и переход права собственности на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость 29 апреля 2015 года *. Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России». 

В день подписания договора и передачи его для государственной регистрации, то есть 15 апреля 2015 года, стороны составили передаточный акт, согласно которому продавец передал, а покупатель принял вышеуказанный жилой дом и земельный участок. Кроме того, в указанном акте стороны отразили и подтвердили своей подписью, что покупатель – ФИО2 передал, а продавец – ФИО1 приняла денежные средства в сумме 2 300 000 рублей. 

Согласно выписке по банковскому вкладу ФИО1 *, на её счет зачислена сумма в размере 1 840 000 рублей. 

Однако отсутствие перечисления остальной суммы денежных средств и наличие у истицы нотариально удостоверенного обязательства ответчика от 26 марта 2015 года об оплате в срок до 08 марта 2016 года в счет долга за проданное недвижимое имущество, не подтверждает наличие у последнего задолженности по заключенному выше договору купли-продажи от 15 апреля 2015 года.

Так, в силу положений ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

Статьей 162 ГК РФ предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (часть 1). В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (часть 2).

Таким случаем, предусмотренным ст. 550 ГК РФ, является несоблюдение формы договора продажи недвижимости, которое влечет его недействительность.

Данные нормы, а так же приведенные выше положения ст. ст. 549, 550, 554 ГК РФ объективно свидетельствуют о том, что единственным доказательством достижения соглашения о предмете договора, покупной цене недвижимости, порядке, форме и сроках её оплаты, является заключенный путем составления единого документа, подписанного сторонами, договор купли-продажи недвижимости. 

Именно этот договор, заключенный сторонами 15 апреля 2015 года, в пункте 7 содержит подписанное сторонами положение о том, что сумма 2 300 000 рублей получена продавцом в момент подписания договора. 

Данное обстоятельство стороны подтвердили в акте приемки-передачи недвижимости, который наряду с договором, предоставили для регистрации сделки и перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости. Этими действиями, как ответчик, так и сама истица, подтвердили действительность и достоверность сведений указанных документов, в том числе о полном расчете за проданный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: **. 

Ни истица, ни ответчик не подали заявлений о приостановлении или отмене такой регистрации. 

Обязательство выплатить в пользу ФИО1 долг за проданный жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: **, в сумме 460 000 рублей в срок до 08 апреля 2016 года, было выдано ФИО2 26 марта 2015 года, то есть еще до заключения договора купли-продажи недвижимости. 

Ни в указанном документе, ни в заключенном договоре купли-продажи недвижимости, стороны не указали, что выраженное в нем обязательство будет являться в дальнейшем или является неотъемлемой частью заключенного между ними договора купли-продажи от 15 апреля 2015 года. 

Напротив, как истица, так и ответчик в пункте 7 договора купли-продажи недвижимости от 15 апреля 2015 года предусмотрели иное условие о порядке и сроках оплаты недвижимого имущества, а затем, в рамках исполнения этого договора совершили действия, подтвердившие это положение путем включения в передаточный акт сведений о передаче денежных средств продавцом покупателю в полном объеме в сумме 2 300 000 рублей, а так же передачи этих документов для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Не подтверждал данное обязательство в связи с исполнением заключенного 15 апреля 2015 года договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО2 и в последующем, в том числе при проверке правоохранительными органами сообщения ФИО1 о совершенном им, по мнению последней, преступлении, связанном с невыплатой оставшейся части денежных средств в сумме 460 000 рублей по нотариальному обязательству.

По данному заявлению в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 было отказано за отсутствием в его действиях состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ. 

В этих условиях, приведенное выше нотариальное обязательство ФИО2 от 26 марта 2015 года, как не соответствующее форме договора купли-продажи недвижимости и противоречащее условиям о покупной цене продаваемого имущества, порядке и сроках его оплаты, предусмотренным приведенным выше договором купли-продажи от 15 апреля 2015 года, является недействительным в силу ст. 550 ГК РФ и не порождает выраженной в нем обязанности по оплате денежной суммы в 460 000 рублей в срок до 08 марта 2016 года.

Данное обстоятельство исключает возможность использования его в качестве допустимого доказательства по делу в соответствии с положениями ст. 60 ГПК РФ. 

Факт зачисления на банковский счет ФИО1 денежной суммы в размере 1 840 000 рублей в связи с исполнением договора купли-продажи недвижимости от 15 апреля 2015 года ФИО2, не опровергает доводов последнего о полной оплате покупной цены по договору в оставшейся части в размере 460 000 рублей, подтвержденных приведенными выше письменными доказательствами, в частности положениями пункта 7 указанного договора и передаточного акта к этому договору об оплате всей покупной цены по сделке, представлением документов на регистрацию перехода прав на недвижимое имущество.

Кроме того, зная об отсутствии оплаты оставшейся части оплаты задолженности в день подписания договора купли-продажи от 15 апреля 2015 года и составления передаточного акта, в котором стороны закрепили положения о полной оплате всей покупной цены по сделке, истица обратилась в суд только в феврале 2019 года, то есть по истечении установленного законом трехлетнего срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности.

Поскольку стороны предусмотрели в договоре купли-продажи от 15 апреля 2015 года иное условие о порядке и сроках оплаты покупной цены недвижимого имущества, отличное от нотариального обязательства ФИО2 от 26 марта 2015 года, чем исключили его действие, то именно со дня заключения этого договора и составления передаточного акта, а не со времени срока исполнения, предусмотренного этим обязательством (08 марта 2015 года), ФИО1 узнала и должна была узнать о нарушении её права на своевременную и полную оплату покупной цены недвижимости.

Поэтому ссылка истицы на то, что она узнала о нарушении своего права на получение в полном объеме оплаты покупной цены за проданную недвижимость только 08 марта 2016 года, не может быть принята судом. Иных доказательств уважительности пропуска установленного ст. 196 ГК РФ срока исковой давности ФИО1 суду не представила. 

Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ на предмет относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств в их совокупности, суд находит недоказанным наличие у ответчика неисполненного перед истицей действительного обязательства по оплате недвижимого имущества – земельного участка площадью 1 608,7 квадратных метров, кадастровый *, и расположенного на нем одноэтажного жилого дома, находящихся по адресу: **, в размере 460 000 рублей. 

Поэтому в удовлетворении заявленного ФИО1 требования о взыскании с ФИО2 460 000 рублей покупной цены недвижимости, а равно взаимосвязанных с этим требований о денежной компенсации причиненного ей неисполнением этого обязательства морального вреда в размере 100 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлине 7 800 рублей и 5 000 рублей издержек в связи с рассмотрением дела, следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о взыскании с него в свою пользу 460 000 рублей (Четырехсот шестидесяти тысяч рублей) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости; 7 800 рублей (Семь тысяч восемьсот рублей) расходов по уплате государственной пошлине по иску, 5 000 рублей (Пяти тысяч рублей) издержек по оплате услуг юридической консультации и составлению искового заявления, 100 000 рублей (Ста тысяч рублей) в качестве денежной компенсации морального вреда, отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Бодайбинский городской суд в течение одного месяца.

Судья: Э.С. Ермаков