УИД 50RS0010-01-2025-001931-42

производство №2-2890/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 июля 2025 г. 

Г.о. Балашиха 

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Емельянова И.С.,

при секретаре Любаевой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Главстрой-Саввино» - спецзастройщик», в котором с учетом уточнений просят взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях денежные средства в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере 609 920,56 руб., неустойку за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении расходов на устранение строительных недостатков за период с 04 апреля 2025 г. по день фактического исполнения обязательства в размере 853,88 руб. за каждый день просрочки, неустойку за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении расходов на устранение строительных недостатков за период со дня вынесения решения по день фактического исполнения обязательств в размере 853,88 руб., штраф в размере 5% от присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. каждому из истцов, расходы на удостоверение доверенности в размере 2 700 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 1 601 руб., взыскать с ответчика в пользу ФИО1 расходы на проведение независимой строительно-технической экспертизы в размере 49 500 руб.

В обоснование исковых требований указано, что стороны заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является передача квартиры с отделкой. Ответчик передал истцам объект долевого строительства (квартиру) с дефектами, стоимость устранения которых определена досудебным заключением специалиста, к которому обратились истцы. Истцы обращались к ответчику с претензией с требованием выплатить денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, ответа на претензию не последовало.

ООО «Главстрой-Саввино» - спецзастройщик» иск в заявленном размере требований не признало. Указывает, что денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора подлежат взысканию с учетом Стандарта качественных характеристик законченного объекта долевого строительства. Поскольку в Федеральном законе № 214-ФЗ не содержатся требования, предъявляемые к качеству отделки жилых помещений в многоквартирном доме с целью установления единообразного порядка выполнения отделочных работ на объекте долевого строительства в многоквартирных жилых домах ЖК «Героев» застройщиком принят приказ № ГСС-П-21-41 от 01 декабря 2021 г. Заключив договор участия в долевом строительстве, истцы констатировали факт ознакомления со всеми приложениями к договору, включая Стандарт качественных характеристик законченного объекта долевого строительства. Кроме того, п.8 акта приема-передачи квартиры истцы подтвердили соответствие качества объекта долевого строительства условиям заключенного договора и иным обязательным требованиям. В силу действующего постановления Правительства РФ оснований для взыскания штрафа и неустойки на будущее время не имеется, также указывает, что в силу действующего постановления Правительства РФ неустойка за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя с 04 апреля 2025 г. по 31 декабря 2025 г. не подлежит взысканию. Просит применить положение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на дату рассмотрения спора и взыскать общую сумму убытков в размере 3% от цены договора. Просит отказать во взыскании штрафа, снизить размер компенсации морального вреда. Отказать в удовлетворении требования о взыскании расходов на оформление нотариальной доверенности, поскольку доверенность истом выдана общая. В случае взыскания судебных расходов просит снизить размер данных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены о судебном заседании.

Изучив доводы искового заявления и возражений относительно него, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 08 августа 2023 г. ответчик (застройщик) и истцы (участники долевого строительства) заключили договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и(или) с привлечением третьих лиц (подрядчиков, субподрядчиков и иных лиц) построить (создать) объект недвижимости, указанный в п. 1.1.3 договора и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в срок, указанный в п. 2.3 договора, передать объект долевого строительства участнику, а участник обязался уплатить цену договора в размере, определенном п. 3.1 договора, и принять объект долевого строительства, указанный в п. 1.1.4 договора, в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

Цена договора составила 10 544 800 руб. (п. 3.1 договора).

Приложением № к договору согласованы параметры строительной готовности объекта долевого строительства (в т.ч. отделочных работ).

Приложением № к вышеуказанному договору является стандарт качественных характеристик законченного объекта долевого строительства (ЗОДС), согласно данному приложению застройщик предоставляет услугу участнику долевого строительства по отделке квартиры «КОМФОРТ КЛАСС» на условиях «под ключ». В связи с отсутствием обязательных требований к потребительским характеристикам отделки квартир «КОМФОРТ КЛАСС» в «Перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 28 мая 2021 г. № 815, застройщик обязался предоставить услугу участникам долевого строительства по отделке квартиры с характеристиками, определенными приложением № к договору (стандартом качественных характеристик законченного объекта долевого строительства (ЗОДС).

17 декабря 2024 г. ответчик передал истцам объект долевого строительства по акту приема-передачи.

09 января 2025 г. истцы направляли ответчику претензию с требованием устранить выявленные строительные недостатки. Претензия оставлена без ответа.

17 марта 2025 г. истцы направляли ответчику претензию с требованием уменьшить цену договора соразмерно сумме строительных недостатков или возместить расходы на их устранение в размере 1 158 490 руб., возместить расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 49 500 руб., выплатить неустойку, возместить компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. каждому. Претензия оставлена без ответа. 

По ходатайству стороны ответчика по делу назначена и проведена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, в материалы дела представлено заключение ООО «Первый экспертный центр», согласно которому рыночная стоимость устранения недостатков (дефектов) качества квартиры (выполненных в ней строительных и отделочных работ) без учета стандарта качественных характеристик законченного объекта долевого строительства составляет 609 920,56 руб., с учетом стандарта качественных характеристик законченного объекта долевого строительства составляет 579 864,36 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу ч. 7 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В силу ст. 2 Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в соответствии со ст. 3 в силу с 01 сентября 2024 г., при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу данного Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции данного Федерального закона).

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 ст. 7, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

На основании ч. 1 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В силу ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Пунктом 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 (в ред. постановлений Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916 и от 19 июня 2025 г. № 925) установлены, среди прочих, следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 01 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

В силу п. 3 указанного постановления особенности, установленные п.п. 1 и 2 постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу постановления.

Поскольку ответчик не доказал наличие предусмотренных ч. 7 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обстоятельств, позволяющих установить, что застройщик в настоящем случае не несет ответственность за выявленные дефекты объекта долевого строительства, суд приходит к выводу, что требование о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве подлежит удовлетворению в размере, установленном судебной экспертизой по делу. Заключение экспертизы участвующие в деле лица под сомнение не поставили, согласились с ним. 

В настоящем деле причинение истцам морального вреда обусловлено исключительно нарушением их прав как потребителей, достаточных оснований полагать, что ответчик каким-либо иным образом причинил истцам нравственные или физические страдания, не имеется. С учетом установленной степени страданий истцов, степени вины ответчика и прочих значимых для дела обстоятельств, суд полагает разумным и справедливым определить размер компенсации морального вреда равным по 50 000 руб. в пользу каждого из истцов.

Вместе с тем в силу приведенных положений действующего законодательства в актуальной редакции общая взыскиваемая судом сумма расходов при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, не может превышать 3% от цены договора, в связи с чем суд взыскивает с ответчика в пользу истцов в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства 316 344 руб., что составляет 3% от цены заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве. 

Оснований для взыскания штрафа не имеется, поскольку претензия истцов с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков получена ответчиком в период действия постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326, срок добровольного удовлетворения претензии истек так же в период действия указанного постановления.

Неустойка на период со дня отмены особенностей и ограничений, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326, не может быть взыскана, поскольку настоящим решением уже взыскивается денежная сумма в размере 3% от цены договора участия в долевом строительстве и взыскание неустойки сверх этой денежной суммы в силу актуальной редакции применимого законодательства не допускается.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Для обращения в суд с иском истцы понесли расходы на оплату проведения досудебной экспертизы в размере 49 500 руб., расходы на нотариальное удостоверение полномочий представителя в размере 2 700 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 1 601 руб., которые подтверждены платежными документами, относимы к делу и подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая решение в пользу истцов, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой истцы были освобождены как потребители при подаче искового заявления (за вычетом той части пошлины, которая уплачена истцами и расходы на уплату которой взысканы с ответчика в пользу истцов) в размере 15 597 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд,

решил:

удовлетворить частично исковые требования ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № № от 08 августа 2023 г. в размере 158 172 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы на нотариальное удостоверение полномочий представителя в размере 1 350 рублей, расходы на оплату досудебного исследования в размере 49 500 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 1 601 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № № от 08 августа 2023 г. в размере 158 172 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы на нотариальное удостоверение полномочий представителя в размере 1 350 рублей.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета Городского округа Балашиха государственную пошлину в размере 15 597 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Судья

мотивированное решение

составлено 05 августа 2025 г.