Дело № 3а – 167/2020

61OS0000-01-2020-000002-15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 июля 2020 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Асташеве Р.В.,

с участием представителя ФИО1 ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........................, полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 11 марта 2019 года, установленная в размере 27 591 685, 44 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 6 196 160, 00 руб., что нарушает их права, как плательщиков арендной платы.

По этим основаниям административные истцы просили суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 11 марта 2019 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 ФИО2 заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить; представил возражения против результатов проведённой по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы. 

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

В ранее представленных возражениях на административный иск Правительство Ростовской области просило в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что отчёт оценщика является недопустимым доказательством. С заключением судебной оценочной экспертизы от 16 марта 2020 года № 790-Э/2019, проведённой ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», представитель Правительства Ростовской области ФИО4 согласился, не возражал против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, определённом в данном заключении эксперта. После проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы и возобновления производства по делу, информация о чём была размещена на официальном сайте Ростовского областного суда, представитель административного ответчика своего отношения к её результатам не выразил.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области представил письменные возражения на административное исковое заявление, в которых указал, что по сведениям ЕГРН в результате раздела с сохранением в изменённых границах земельного участка с кадастровым номером ........................ образован и 21 мая 2018 года поставлен на государственный кадастровый учёт земельный участок с кадастровым номером ........................ с видом разрешённого использования «для размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей)».

На основании заявления представителя Управления архитектуры и градостроительства администрации города Новочеркасска в ЕГРН 11 марта 2019 года внесены изменения в сведения о виде разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером ........................ на «для размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей), для размещения выставочных залов и комплексов общей выставочной площадью не более 2000 кв. м».

Изменённый вид разрешённого использования земельного участка относится к нескольким группам видов разрешённого использования, в том числе к 17 группе видов разрешённого использования: «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии». В связи с этим 11 марта 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........................ определена филиалом в соответствии с п. 20 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённых объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года № 514, в размере 27 591 685, 44 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости 5 967, 06 руб./кв. м, утверждённого для земель, отнесённых к 17 группе видов разрешённого использования.

Филиал считает, что при указанных обстоятельствах он необоснованно привлечён к участию в деле в качестве административного ответчика, так как не является органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, или органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, также им не нарушались права и законные интересы истца, в связи с чем полагает, что может быть привлечен к участию в деле только в качестве заинтересованного лица, и просит исключить его из числа административных ответчиков, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО3 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ........................, площадью 4624 кв. м, из категории земель населённых пунктов, имеющего разрешённое использование «для размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей), для размещения выставочных залов и комплексов общей выставочной площадью не более 2000 кв. м», расположенного по адресу: .......................

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778. Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт в межоценочный период, 21 мая 2018 года, а в связи с изменением вида разрешённого использования его кадастровая стоимость определена по состоянию на 11 марта 2019 года в порядке статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, установленного в постановлении Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов по кадастровым кварталам, населённым пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешённого использования земельных участков», и составила 27 591 685, 44 руб. Административные истцы считают кадастровую стоимость земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Согласно договору аренды земельного участка для эксплуатации зданий, строений, сооружений от 7 июня 2018 года № 18/049, заключённому между КУМИ Администрации г. Новочеркасска и ФИО1, договору присоединения к договору аренды земельного участка от 7 июня 2018 года № 18/049 с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации зданий, строений, сооружений от 17 августа 2018 года, заключённому между КУМИ Администрации г. Новочеркасска и ФИО3, дополнительным соглашениям к указанному договору от 25 марта 2019 года, арендная плата за пользование земельным участком исчисляется с учётом величины его кадастровой стоимости, которая в период действия договора увеличилась в связи с изменениями характеристик земельного участка, что свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административных истцов.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административные истцы 30 декабря 2019 года посредством почтовой связи обратились в суд с настоящим административным иском, представив отчёт об оценке земельного участка от 23 декабря 2019 года № 47/9, подготовленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ........................ согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 6 196 160, 00 руб.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ............ от 16 марта 2020 года № 790-Э/2019 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11 марта 2019 года составила 17 673 000, 00 руб.

Оценивая по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов.

Эксперт указал, что исследуемый земельный участок целесообразно отнести к землям под офисно-торговую застройку, к активному рынку земельных участков. Экспертом проанализирован рынок продажи земельных участков в г. Новочеркасске, сопоставимых по своим характеристикам с объектом экспертизы; для исследования рынка предложений была использована информация из открытых источников: доски объявлений сети Интернет, а также собственного архива отчётов об оценке. Для анализа были подобраны объекты по критериям даты предложения, площади, с указанием стоимости предложения.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка; от применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Экспертом были выявлены земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые с земельным участком, являющимся объектом исследования, по категории земель, назначению, общей площади. В заключении приведены таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

С результатами экспертизы представитель административного истца ФИО2 не согласился, представив замечания на экспертное заключение и дополнения к ним, в которых указал, что экспертом отражены не все условия и особенности спорного земельного участка, влияющие на определение его рыночной стоимости, неправильно отобраны объекты-аналоги, использованы не все подходы к оценке, применены не все подлежащие, по его мнению, применению корректировки, в расчётах допущены арифметические ошибки. Одновременно им были представлены новые доказательства и собственные расчёты, заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. 

На указанные возражения экспертом даны устные и письменные объяснения. 

Допрошенная в судебном заседании 26 мая 2020 года и 2 июня 2020 года эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ............ пояснила, что изменения, внесённые в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Новочеркасск», не повлияли на расчёт рыночной стоимости, поскольку земельный участок расположен в одной и той же зоне многофункциональной застройки (ОЖ), предусматривающей основные, вспомогательные и условно разрешённые виды использования земельных участков, к которым относится вид разрешённого использования объекта экспертизы. Кроме того, экспертом была применена классификация, принятая в рамках «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1», в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель, поэтому, исходя из анализа фактического и предполагаемого использования, земельный участок отнесён к классу под офисно-торговую застройку.

Экспертом также даны пояснения об основаниях отбора объектов-аналогов, выявленных на рынке продажи земельных участков в г. Новочеркасске, указаны причины, по которым одни земельные участки использованы в качестве объектов - аналогов, а другие признаны несопоставимыми. Выборка сходных участков офисно-торгового назначения, из которой отобраны аналоги, сформирована на основании конкретных объявлений и соответствует требованиям ФСО № 3 и ФСО № 7, тексты объявлений вместе с источниками размещения приобщены к заключению. 

Отказ от применения доходного подхода обоснован экспертом тем, что в г. Новочеркасске слабо развит первичный и вторичный рынок аренды земельных участков, а также отсутствует необходимый объём достоверной информации в открытых источниках. В ходе анализа рынка аренды земельных участков, аналогичных объекту экспертизы, предложений о сдаче в аренду земельных участков в г. Новочеркасске за период с 11 марта 2017 года по 11 марта 2019 года выявлено не было.

В силу положений, содержащихся в ФСО № 7, право выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода принадлежит оценщику. Дополнительные пояснения эксперта в судебном заседании подтверждают обоснованность отказа от применения доходного подхода. Представленные представителем административного истца копии протоколов о результатах открытых торгов от 19 февраля 2018 года и от 11 февраля 2019 года не могут служить доказательствами по данному делу, поскольку представленная в них информация не позволяет сделать вывод о сопоставимости продаваемых с торгов объектов недвижимости с предметом экспертизы по их характеристикам и ценообразующим факторам, в частности, по площади, виду разрешённого использования, инженерным коммуникациям.

Кроме того, из представленного административными истцами отчёта следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки приведено обоснование применения только сравнительного подхода; от применения метода капитализации дохода, метода остатка и метода предполагаемого использования в рамках доходного подхода оценщик также отказался в связи с отсутствием необходимой информации.

Также в судебном заседании экспертом были даны пояснения по доводу заявителя о наличии в расчёте арифметической ошибки, которую он связывает с невключением в общем модуле корректировок скидки на торг. Эксперт указала, что корректировка на условия продажи (скидка на торг) не учитывается при расчёте модуля корректировок, поскольку не определяет отличие объекта-аналога от объекта оценки, а свидетельствует о снижении цены предложения до реальной цены сделки.

Как в отчёте оценщика, так и в экспертном заключении отсутствуют корректировки на выход на красную линию (локальное расположение в пределах населённого пункта) в отношении объекта оценки. Требование представителя административного истца о необходимости применения такой корректировки экспертом отклонено в связи с отсутствием для этого оснований.

Довод о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне также не нашёл своего подтверждения в материалах дела; в ЕГРН такие сведения отсутствуют, доказательств невозможности эксплуатировать спорный земельный участок в соответствии с видом разрешённого использования ввиду наличия санитарно-защитной зоны суду не представлено, в отчёте об оценке оценщиком такая поправка тоже не вводилась.

При проведении экспертизы эксперт исходил из предоставленной административными истцами информации о том, что по состоянию на дату оценки на спорном земельном участке отсутствовали электроснабжение, водоснабжение и водоотведение (т. 1 л.д. 47). Однако в ходе рассмотрения дела представитель ФИО1 ФИО2 пояснил, что газоснабжение, которое эксперт счёл имеющимся на спорном земельном участке, фактически также отсутствует.

С учётом исследованных доказательств и показаний эксперта определением суда от 2 июня 2020 года в удовлетворении ходатайства представителя ФИО1 ФИО2 о назначении повторной судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........................ по состоянию на 11 марта 2019 года отказано. Вместе с тем, учитывая, что оцениваемый земельный участок имеет ряд индивидуальных особенностей, влияющих на определение его рыночной стоимости, которые при подготовке заключения о результатах экспертизы не учитывались, поскольку указанные доказательства эксперту не предоставлялись и им не исследовались, определением суда от 2 июня 2020 года по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» .............

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 29 июня 2020 года № 838-Э/2020, скорректированная рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11 марта 2019 года составила 14 566 000, 00 руб.

При проведении дополнительной экспертизы экспертом была применена корректировка на коммуникации с учётом отсутствия у исследуемого земельного участка газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. При применении корректировки на условия продажи учтено, что проезд к земельному участку осуществляется через соседние участки.

Представитель ФИО1 ФИО2 представил возражения на заключение дополнительной экспертизы, в которых сослался на неправильное, по его мнению, применение корректировки на торг, необоснованное неприменение корректировки на красную линию, неверный отбор объекта-аналога № 2; одновременно заявил ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы, в удовлетворении которого определением суда от 14 июля 2020 года было отказано в связи с отсутствием достаточных для этого оснований.

Вопреки доводам представителя административного истца, оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется. Отобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. Величины корректировок, введённых экспертом в расчёте, подтверждены источниками, ссылки на которые приведены в заключении. При введении корректировок эксперт применил значения, наиболее точно отражающие ситуацию на рынке в сегменте рынка, к которому относится объект недвижимости. 

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта суд не может признать правомерными, поскольку его замечания не обоснованы ссылками на нормативные акты, нарушение которых было допущено экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка, носят субъективный характер и построены в основном на предположениях. Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих достоверные сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. 

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта экспертизы по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности заключения эксперта, поскольку в нём подробно разъяснены основания применения и показатели подлежащих применению корректировок. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы относительно недостоверности отчёта были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно. Несмотря на то, что спорный земельный участок относится к классу участков офисно-торгового назначения, объекты-аналоги, отобранные оценщиком, имеют промышленное назначение, более низкую стоимость, что подтверждается объявлениями об их продаже, в связи с чем оснований считать их сопоставимыми по сегменту рынка с оцениваемым участком не имеется. 

Ссылки ФИО2 на заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» .............. от 4 мая 2017 года № 373-Э/2017 по делу Ростовского областного суда № 3а-433/2017 по административному иску КУМИ Администрации г. Новочеркасска об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 12 декабря 2016 года, из которого следует, что стоимость 1 кв. м площади земельного участка с кадастровым номером ........................ составляет 1 070 руб., и на ответы ООО «Ключ-Н» от 2 июля 2020 года о снижении рыночной стоимости земельных участков не могут быть приняты во внимание и служить доказательствами незаконности выводов эксперта. 

Как было указано выше, спорный земельный участок с кадастровым номером ........................, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ........................, имеет меньшую площадь (4 624 кв. м против 21 040 кв. м), иной вид разрешённого использования, что повлекло применение среднего удельного показателя кадастровой стоимости 5 967, 06 руб./кв. м, утверждённого для земель, отнесённых к 17 группе видов разрешённого использования, и увеличение его стоимости. Доводы представителя административного истца в этой части носят субъективный характер и обусловлены интересами правообладателей земельного участка о снижении его кадастровой стоимости до величины, указанной в отчёте об оценке.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2019 года согласно заключению дополнительной экспертизы.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просят установить административные истцы в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Требования ФГБУ «ФКП Росреестра» об исключении его из числа административных ответчиков не подлежат удовлетворению в силу того, что предметом оспаривания по настоящему делу являлась величина кадастровой стоимости, определённой именно названным органом. Данный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

Учитывая положения статьи 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 и приказа Росреестра от 12 мая 2015 года № п/210, согласно которому Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости только в отношении вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителей с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 30 декабря 2019 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Согласно счёту от 16 марта 2020 года № 53 стоимость работ по проведению судебной оценочной экспертизы составила 40 000 руб. Стоимость проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы определена в размере 10 000 руб., что подтверждается счётом на оплату от 29 июня 2020 года № 134. ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» также представило в суд экономическое обоснование стоимости проведённых экспертиз. 

Размер оплаты, по мнению суда, определён экспертной организацией обоснованно, с учётом степени сложности и объёма проделанной работы, а также времени, объективно необходимого для проведения экспертных исследований и составления заключений.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что услуги экспертной организации подлежат оплате в размере 50 000, 00 руб., включающем стоимость проведения обеих экспертиз (40 000, 00 руб. + 10 000, 00 руб.).

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорных объектов недвижимости, составляющая 47 %, в рассматриваемом случае сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, возражений против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта Правительство Ростовской области не представило, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

С учётом изложенного сумма 50 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с административных истцов пропорционально размерам уплачиваемой ими арендной платы.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........................, площадью 4624 кв. м, из категории земель населённых пунктов, имеющего разрешённое использование «для размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей), для размещения выставочных залов и комплексов общей выставочной площадью не более 2000 кв. м», расположенного по адресу: ......................., в размере его рыночной стоимости, составляющей 14 566 000, 00 руб. по состоянию на 11 марта 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года. 

Судебные расходы возложить на административных истцов. 

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 25 000, 00 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 16 марта 2020 года № 53 и дополнительной судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 29 июня 2020 года № 134.

Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 25 000, 00 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 16 марта 2020 года № 53 и дополнительной судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 29 июня 2020 года № 134.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 20 июля 2020 года.