Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июля 2024 года г. Нестеров

Нестеровский районный суд Калининградской области в составе

председательствующего судьи Янча С. А.,

при секретаре Яценко Д. А., Тришиной И. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное делопо административному исковому заявлению С.С. к администрации муниципального образования «Нестеровский муниципальный округ 

<

адрес>» о признании незаконными действий и возложении обязанности,

У С Т А Н О В И Л:

С.С. обратилась в суд с иском, в котором оспаривает действия администрации МО «Нестеровский муниципальный округ» об отказе в заключении с ней дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указала, что ею был заключен договор уступки прав по договору аренды земельного участка и прав собственности на объекты недвижимости, размещенные на земельном участке с кадастровым номером № нежилые здания площадью 126,8 кв. м с кадастровым номером №, площадью № кв. м с кадастровым номером №, площадью № кв. м с кадастровым номером №.

С.С. обратилась в администрацию с заявлением о заключении с ней соглашения о вступлении в договор аренды, на что получила отказ в связи с изменением категории земельного участка.

Полагает, что такой отказ противоречит нормам закона и условиям договора аренды, просит признать действия административного ответчика об уклонении от заключения дополнительного соглашения - незаконными, и возложить на административного ответчика обязанность заключить соглашение о включении её в число арендаторов земельного участка.

В судебное заседание административный истец С.С. не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежаще, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители административного ответчика по доверенности - А.А., А.В. возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что в настоящее время изменена категория земель арендованного ранее земельного участка - вместо земель сельскохозяйственного назначения, данный участок переведен в земли населенных пунктов, то есть предмет договора аренды отсутствует, арендаторам направлены уведомления о необходимости переоформления прав, администрация намерена обращаться в суд с иском о понуждении арендаторов к расторжению договора аренды №. При расторжении договора аренды всеми арендаторами, с административным истцом возможно заключение соответствующих договоров о предоставлении земельных участков под обслуживание принадлежащих ей на праве собственности строений.

Заинтересованное лицо - В.В. в судебном заседании поддержал требования административного иска, пояснив, что у ответчика отсутствуют основания для расторжения договора аренды, полагал возможным внесение в него изменений в части категории земель и вида целевого использования объекта аренды, а также замену стороны в договоре.

Остальные заинтересованные лица - арендаторы земельного участка: А.В., Ам.В., Е.О., Н.А., М.С., ФИО21 Ден. С., ФИО21 Дар. С., С.А.. М.С., И.В., В.Ф. в суд не явились, о дате и времени извещены надлежаще, ходатайств не заявили. 

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Договором № от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Нестеровский городской округ» 

<

адрес> предоставила в аренду земельный участок в границах, указанных на плане участка, являющегося его неотъемлемой частью, со следующими характеристиками: местоположение - 

<

адрес>; кадастровый №; площадь земельного участка № кв. м; категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации жилых домов (под обслуживание индивидуальных жилых домов и нежилых зданий), на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Арендаторами по данному договору являлись А.В., В.В., Ам.В., действующая с согласия своего законного представителя - В.В., Е.О., Н.А., действующая за себя и своих несовершеннолетних детей: М.С., Д.С., Д., действующая с согласия своего законного представителя - матери Н.А., С.А., М.С., И.В., В.Ф..

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.3 Договора стороны согласились на замену лица на стороне Арендатора (ов) при переходе прав на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке. Замена лица на стороне Арендаторов осуществляется путем уведомления Арендодателя в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ А.В. продала, а С.С. купила два нежилых здания с кадастровыми номерами № и №, и склад-ангар с кадастровым номером №, расположенные по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Одновременно с передачей прав собственности на указанные объекты передано и право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, предоставленный продавцу по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (порядка № га).

С.С. в ДД.ММ.ГГГГ года обратилась в администрацию с заявлением о заключении с ней соглашения о вступлении в договор аренды, в чем ей было отказано со ссылкой на необходимость прекращения прав предыдущего арендатора, а в № года повторно просила внести ее в договор аренды, на что администрацией был дан ответ об изменении категории земель после утверждения Генерального плана МО «Нестеровский муниципальный округ» и Правил землепользования, и невозможностью в связи с этим внести изменения в договор аренды, так как условия договора не соответствует данным об участке.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Постановлением Правительства Калининградской области № от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден генеральный план муниципального образования «Нестеровский городской округ» 

<

адрес> (вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ), а постановлением 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ - Правила землепользования и застройки муниципального образования «Нестеровский муниципальный округ 

<

адрес>» (вступили в силу ДД.ММ.ГГГГ), которыми 

<

адрес> в 

<

адрес> была отнесена к землям населенных пунктов, жилая зона - Ж4 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), и осуществлен перевод земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), ранее отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, в категорию земель населенных пунктов, вид разрешенного вида использования остался прежним - «для строительства и эксплуатации жилых домов», что подтверждается выпиской из ЕГРН, из которой также видно, что земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ст. 451 ГК РФ).

В соответствии сост. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны … соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 84 ЗК РФ, действовавшей в редакции на момент заключения договора аренды, установление, изменение границ населенных пунктов осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

В то же время целевое назначение, категория земель, в совокупности с видом разрешенного использование земельного участка является существенным фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него. Поэтому при решении вопроса о возможности продолжения арендных правоотношений сторон и внесения в договор изменений в части категории земель и вида разрешенного использования земельного участка арендодатель связан установленными порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования и ограничениями в обороте земель.

При таких обстоятельствах статья 84 ЗК РФ, предусматривающая сохранение прав арендаторов на земельные участки, включенные в черту населенных пунктов, как и положения п. 1.3 договора аренды, не могут быть применены в качестве основания для удовлетворения административного иска в отрыве от изменения параметров земельного участка (его категории).

В результате изменения правового режима земельного участка, исполнение сторонами обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ №, предметом которого хотя и являлся этот же участок с кадастровым номером №, но приобретший иные характеристики, стало невозможным, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, а п. 9, 15 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случаях предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; либо земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Земельным Кодексом РФ предусмотрено предварительное согласование предоставления земельного участка и определен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (ст. 39.15, 39.17).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, действующим законодательством установлены порядок, условия и особенности приобретения прав на земельный участок под обслуживание объекта недвижимости собственником такого объекта, выполнение которых обязательно, однако административным истцом об их соблюдении доказательств не предоставлено.

В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, в том числе, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 ст. 226 КАС РФ).

При установленных в ходе судебного заседания обстоятельствах, суд приходит к выводу, что административный ответчик действовал в рамках предоставленных законом полномочий, его действия об отказе внести изменения в договор аренды являются обоснованными и законными, а административным истцом доказательств, подтверждающих нарушение её прав и законных интересов, а также наличия исключительных обстоятельств, позволяющих изменить договор аренды, не представлено, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 175, 177, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление С.С. о признании действий администрации муниципального образования «Нестеровский муниципальный округ 

<

адрес>» по уклонению от заключения дополнительного соглашения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, и возложении обязанности заключить такое соглашение, включив С.С. в число арендаторов земельного участка, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Нестеровский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 23 июля 2024 года.

Судья Янча С. А.