РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2019г. г. Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока в составе 

председательствующего судьи Склизковой Е.Л.

при секретаре Щербаковой М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ашуралиева Имама Ахмедовича к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, признании отсутствующим и прекращении права собственности,

установил:

ФИО3, обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора, государственной регистрации перехода права собственности, указав, что 07.02.2018 между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 1 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стоимость земельного участка оценена сторонами в 3 000 000 руб. Расчет по предварительному договору был произведен следующим образом: 2 000 000 руб. ответчик получил при подписании предварительного договора купли-продажи, что подтверждается распиской от 07.02.2018; оставшаяся сумма 1 000 000 руб. должна быть передана в течение трех дней после регистрации сделки и перехода к истцу права собственности на земельный участок в Управление Росреестра по Приморскому краю. В соответствии с условиями предварительного договора от 07.02.2018 ответчик обязался оформить согласие супруги на продажу участка в соответствии с нормами семейного законодательства. 

06.03.2018 ФИО3 и ФИО1 заключили основной договор купли-продажи. Поскольку к моменту подписания основного договора купли-продажи согласие супруги ФИО1 на продажу участка оформлено не было, договор не был сдан на регистрацию. 

10.03.2018 истец уехал на родину. По возвращении, получив согласие супруги ФИО1 на продажу земельного участка, 27.06.2018 истец сдал документы на регистрацию в Управление росреестра по Приморскому краю.

Уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от 29.06.2018 № 25/011/301/2018-1414 истцу были возвращены документы без рассмотрения в связи с наличием отметки о невозможности государственной регистрации перехода права на объект недвижимости без личного участия продавца – собственника объекта недвижимости (без законного представителя).

Позднее истцу стало известно, что 20.04.2018 ФИО1 заключил с ФИО2 договор купли-продажи спорного земельного участка.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от 16.07.2018 удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с договором купли-продажи от 20.04.2018, заключенным между ФИО1 и ФИО2 

ФИО3 просил:

- расторгнуть договор купли-продажи от 20.04.2018, заключенный между ФИО2 и ФИО1;

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с договором купли-продажи от 06.03.2018, заключенным между ФИО3 и ФИО1 

В дальнейшем представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО4 исковые требования неоднократно уточняла, в последней редакции заявления просит:

- признать недействительным договор купли-продажи от 20.04.2018 земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1;

- признать отсутствующим и прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.127-129). 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО4 требования поддержала с учетом уточнений.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв на исковое заявление. 

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 с исковыми требованиями ФИО3 согласился.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, для участия в судебном разбирательстве направил своего представителя.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО6 против удовлетворения исковых требований возражал по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенным к материалам дела (л.д. 73-75, 130-131). 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю своего представителя для участия в судебном заседании не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом. 

Выслушав мнение явившихся участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Частью 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Следовательно, при предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены спорной сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате удовлетворения заявленных требований (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обосновывая исковые требования, истец указал и представил подтверждающие документы, что 07.02.2018 между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 6).

Земельный участок принадлежит ФИО1 на праве собственности на основании решения исполнительного комитета Владивостокского городского Совета депутатов трудящихся № 707 от 16.01.1966.

В п. 2.1 предварительного договора от 07.02.2018 указано, что по предварительной договоренности стоимость земельного участка составляет 3 000 000 руб.

Согласно п. 2.2 предварительного договора расчет между продавцом и покупателем будет произведен в следующем порядке: часть стоимости земельного участка в размере 2 000 000 руб. передается покупателю в качестве предоплаты, при подписании настоящего договора, а оставшаяся часть в размере 1 000 000 руб. должна быть передана продавцу в течение трех дней после регистрации и перехода права собственника в Управление государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю на имя покупателя.

Предварительным договором оговаривается, что основной договор стороны обязуются заключить в срок до 15.03.2018.

Во исполнение п. 2.2 предварительного договора ФИО7 были переданы ФИО1 денежные средства в размере 2 000 000 руб., что подтверждается распиской от 07.02.2018 (л.д. 7).

06.03.2018 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 8).

В соответствии с п. 3.1 договора настоящий договор является одновременно актом приема-передачи и с момента его подписания обязательство продавца передать объект покупателю считается исполненным.

В договоре от 06.03.2018 также оговаривается, что предмет договора до настоящего времени никому не продан, не подарен в безвозмездное пользование, под арестом не состоит, не является предметом судебных споров (п. 4.1 договора).

Согласно п. 7.3 договора, право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю.

Получив от ФИО1 нотариально удостоверенное согласие супруги на заключение сделки от 19.06.2018 25 АА 

<

номер>, ФИО3 27.06.2018 обратился в Управление государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приложив все необходимые документы.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от 29.06.2018 № 25/011/301/2018-1414 предоставленные истцом документы были возвращены без рассмотрения в связи с тем, что в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права на объект недвижимости без личного участия продавца – собственника объекта недвижимости (его законного представителя). Заявление на государственную регистрацию прав данным лицом (продавцом) не представлено (л.д. 11).

Позже истцу стало известно, что ФИО1 по договору купли-продажи от 20.04.2018 продал земельный участок с кадастровым номером 25:28:050045:806 ФИО2 за 1 000 000 руб. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО3 указал, что договор купли-продажи земельного участка с ФИО1 им был заключен раньше, в связи с чем договор от 20.04.2018купли-продажи земельного участка, заключенный впоследствии между ФИО1 и ФИО2, является недействительным.

С данными доводами суд не может согласиться в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно разъяснениям положений норм материального права, содержащихся в абз. 7 п. 61 того же Постановления, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из приведенных выше разъяснений следует, что определяющими факторами выбора способа защиты при заключении нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества являются фактическое обладание имуществом, в отношении которого заявляются требования, и регистрация прав на него.

Судом установлено, что 20.04.2018 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> площадью 1 800 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.134-135).

Сторонами земельный участок оценен в 1 000 000 руб.

ФИО2 обязательства по договору от 20.04.2018 исполнены, денежные средства за земельный участок в размере 1 000 000 руб. переданы ФИО1, что подтверждается распиской от 20.04.2018.

Однако переход права собственности к ФИО2 в установленном законом порядке (п. 1 ст. 551 ГК РФ) зарегистрирован не был, в связи с уклонением ФИО1 от государственной регистрации.

Доводы ФИО3 и ФИО1 об отчуждении спорного земельного участка ранее, т.е. до 20.04.2018, о введении продавца в заблуждение опровергаются п. 7 подписанного ФИО1 договора от 20.04.2018 купли-продажи земельного участка, согласно которому на указанную дату до подписания договора земельный участок никому не продан, не подарен, в споре и под арестом (запрещением), в залоге не состоит (л.д.134). 

Доводы ФИО3 о передаче ему продавцом спорного земельного участка при подписании договора купли-продажи от 06.03.2018 опровергаются материалами дела, подтверждающими фактическое использование земельного участка ФИО2 с 2016 года (л.д..

Указанные выше обстоятельства также установлены вступившим в законную решением Советского районного суда г. Владивостока от 16.07.2018, которым удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> находится во владении ФИО2, решением Советского районного суда г. Владивостока от 16.07.2018 подтверждено право собственности ФИО2 на указанный земельный участок, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ФИО3 о признании сделки недействительной (ничтожной).

ФИО3 стороной договора купли-продажи от 20.04.2018 не является, удовлетворение его требований о признании данной сделки недействительной (ничтожной) не повлечет непосредственного восстановления прав и законных интересов истца, поскольку право собственности истца на объект недвижимого имущества не возникнет.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 ри 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ФИО3 вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. 

Поскольку основания для удовлетворения исковых требований о признании сделки недействительной (ничтожной) отсутствуют, производное от основного требование о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок удовлетворению также не подлежит.

Заявленные истцом требования о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050045:806 являются необоснованными, поскольку не имеет отношения к избранному истцом способу защиты о прекращении права собственности, так как в соответствии со ст. ст. 12, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права отсутствующим является самостоятельным способом защиты гражданских права.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав» (ред. от 23.06.2015) в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, предъявление требования о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты права, такие требования вправе заявить собственник либо фактический владелец объекта, каковым ФИО3 не является. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Ашуралиева Имама Ахмедовича к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, признании отсутствующим и прекращении права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23.01.2019.

Судья Склизкова Е.Л.