ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

23 июля 2025 г. по делу № 3а-24/2025

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

судьи Верховного Суда Республики Мордовия Бажанова Александра Олеговича,

при секретаре Щетининой Оксане Раисовне,

с участием в деле:

административного истца – ФИО1, 

административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» (далее – ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки»), его представителя ФИО2,

административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО2 (далее - Минземимущество Республики Мордовия),

заинтересованного лица – Публично-правовой компании «Роскадастр», (далее - ППК «Роскадастр»),

заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управление Росреестра по Республике Мордовия),

заинтересованного лица – Администрации городского округа Саранск,

рассмотрев в судебном заседании 23 июля 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Мордовия с указанным административным исковым заявлением, указав в обоснование иска, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером 

<

№> площадью 390,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 12 311 993 руб. 83 коп. приказом Минземимущества Республики Мордовия от 2 октября 2023 г. № 136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Мордовия».

Решением ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 25 октября 2024 г. № 

<

№> ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке.

По данным основаниям административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» от 25 октября 2024 г. № 

<

№>, установить по состоянию на 7 апреля 2024 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 

<

№> площадью 390,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 364 123 рубля.

После проведения судебной строительно-технической экспертизы административный истец уточнил требования в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, просил установить по состоянию на 7 апреля 2024 г. кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№>, равной его рыночной стоимости в размере 4 486 815 рублей. 

В судебном заседании представитель административных ответчиков ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и Минземимущества Республики Мордовия ФИО2 просил отказать в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 25 октября 2024 г. № 

<

№>, возражал против установления кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, определённой экспертом, полагая, что некорректно подобраны объекты-аналоги.

Административный истец ФИО1, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Республике Мордовия, ППК «Роскадастр», Администрации городского округа Саранск в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 

<

№> площадью 390,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 194-195).

Указанный объект недвижимости поставлен на кадастровый учете с 7 февраля 2014 г. (т. 1 л.д. 194-195).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№> определена по состоянию на 1 января 2023 г. и утверждена Приказом Минземимущества Республики Мордовия от 2 октября 2023 г. № 136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Мордовия», в размере 12 311 993 руб. 83 коп. (т. 1 л.д. 197).

25 сентября 2024 г. ФИО1 обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 7 апреля 2024 г. на основании отчета № 

<

№> от 30 апреля 2024 г. (т. 1 л.д. 149). 

Решением ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 25 октября 2024 г. № 

<

№> ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предусмотренных положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 1, 5, 10 ФСО № V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 (т. 1 л.д. 151-152).

Положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации на территории Российской Федерации установлен налог на имущество физических лиц.

Налогоплательщиками налога признаются граждане, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации.

Здание в соответствии с подпунктом 6 пункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации относится к объектам налогообложения.

Как установлено пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьёй. 

Административный истец, будучи собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, по состоянию на 25 сентября 2024 г. (дата обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной) и 19 декабря 2024 г. (дата обращения в суд), вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 7 апреля 2024 г.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. № 38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлению в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет № 

<

№> от 30 апреля 2024 г., составленный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» Д.Е.П., согласно которому по состоянию на 7 апреля 2024 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№> площадью 390,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 2 364 123 рубля.

Для оценки правомерности выводов в решении ГБУ Республики Мордовия «Центра кадастровой оценки» относительно представленного отчета оценщика 7 февраля 2025 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России Т.О.В. № 

<

№> 10 июня 2025 г., с учетом дополнительного письменного пояснения эксперта в части арифметической ошибки, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№> составила 4 486 815 рублей (т. 2 л.д. 75-103, 143-144), а отчёт № 

<

№> от 30 апреля 2024 г., согласно которому по состоянию на 7 апреля 2024 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№> определена в размере 2 364 123 рубля, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При составлении указанных отчетов допущены расчётные ошибки, выявлены несоответствия требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки – пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на юридически значимую дату.

Экспертное заключение было направлено лицам, участвующим в деле, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.

Довод представителя административного ответчика ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» о том, что достоверность экспертного заключения вызывает сомнения, т.к. не применена корректировка на техническое (физическое) состояние объектов-аналогов № 2 и № 3 по сравнению с объектом оценки, а именно: у объекта-аналога № 2 имеется массовое отпадание штукатурки стен, выбоины пола, у объекта-аналога № 3 отсутствуют оконные рамы и двери в проемах,- отклоняется как несостоятельный. Из сравнения фототаблиц объекта оценки и вышеназванных объектов-аналогов установлено, что у объекта оценки также имеется отпадание штукатурки стен, дефекты пола, частичное отсутствие окон и дверей или их очевидное разрушение.

Довод представителя административного ответчика ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» о том, что достоверность экспертного заключения вызывает сомнения, т.к. не применена корректировка в отношении объекта-аналога № 3, т.к. последний расположен на земельном участке, находящемся в долгосрочной аренде, в то время как объект оценки расположен на земельном участке, находящемся в собственности, отклоняется как несостоятельный, так различие в указанных видах вещного права не является фактором, влияющим на рыночную цену объекта оценки и объекта-аналога № 3.

Довод представителя административного ответчика ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» о том, что достоверность экспертного заключения вызывает сомнения, т.к. при внесении корректировок использован справочник оценщика недвижимости в редакции 2021 года, а не актуальный справочник 2024 года, отклоняется как несостоятельный, т.к. экспертом использован справочник оценщика 2021 года только в отношении тех коэффициентов, которые отсутствовали в справочнике 2024 года. 

Довод представителя административного ответчика ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» о том, что достоверность экспертного заключения вызывает сомнения, т.к. объекты-аналоги относятся к складским и промышленным предприятиям, а объект оценки является коммерческим объектом, отклоняется как несостоятельный, т.к. и складские и промышленные предприятия используются для извлечения прибыли, т.е. для коммерческой деятельности.

С учётом вышеуказанных обстоятельств и пояснений представителя административного ответчика ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об отсутствии сведений об объектах недвижимости, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов, судом отклонено ходатайство о назначении повторной судебно-строительной экспертизы ввиду отсутствия правовых оснований для назначения последней.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорного объекта недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.

Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта № 

<

№> 10 июня 2025 г., которое отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, оно обоснованно и законно, а потому не подлежат удовлетворению административные исковые требования о признании незаконным решения ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» от 25 октября 2024 г. № 

<

№>.

В силу вышеуказанных обстоятельств суд считает подлежащими удовлетворению требования об установлении по состоянию на 7 апреля 2024 г. кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 

<

№> площадью 390,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 486 815 рублей. Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 сентября 2024 г.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» № 

<

№> от 25 октября 2024 г., отказать. 

Установить по состоянию на 7 апреля 2024 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания столовой с кадастровым номером 

<

№>, общей площадью 390,3 кв.м, местоположение: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 486 815 (четыре миллиона четыреста восемьдесят шесть тысяч восемьсот пятнадцать) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости ФИО1 считать 25 сентября 2024 г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия А.О. Бажанов

Мотивированное решение изготовлено 6 августа 2025 г.