ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 44г-11

президиума Оренбургского областного суда

22 января 2018 год г. Оренбург

Президиум Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего – Кужабаева М.Д., 

членов президиума: Акчуриной Г.Ж., Ушакова В.М., Хакимовой О.В., 

ФИО1,

при секретаре Самохиной И.В. 

рассмотрел кассационную жалобу представителя ФИО2 и ФИО3 – ФИО4 на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 апреля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15 августа 2017 года по иску ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Грейд Сервис» (далее - ООО «Грейд Сервис»), ФИО3, ФИО2 о признании договора незаключенным, недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Прокаевой Е.Д., объяснения представителя ФИО2 и ФИО3 – ФИО4, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителей ФИО5- ФИО6 и ФИО6, возражавших против удовлетворения жалобы, президиум Оренбургского областного суда

установил:

ФИО5 обратилась в суд с указанным выше иском к ООО «Грейд Сервис», ФИО3 и ФИО2 по тем основаниям, что участниками долевой собственности на здание литер ГГ1Г2Г3, расположенное по адресу: ***, являются она (8/30 доли), ФИО7 (4/30 доли), ООО «Грейд Сервис» (2/5 доли), ООО «Авангард плюс» (1/5 доли).

При этом, дополнительно приобретенной ею 20 мая 2015 года доле в размере 2/30 соответствует дополнительная площадь, равная 56 кв.м., поэтому считает, что имеет право на предоставление в ее владение и пользование части общего имущества, соразмерного приобретенной доле. 

Вместе с тем, помещение общей площадью 56 кв.м. по договору аренды нежилых помещений от 04 октября 2013 года, заключенному между ООО «Грейд Сервис» и ФИО3, ФИО8, находится в пользовании указанных ответчиков, тем самым ей создаются препятствия в реализации ее законного права на пользование данным имуществом. 

Данный договор аренды для государственной регистрации не представлялся, поэтому считается незаключенным. 

Кроме того, реально занимаемые ответчиками помещения не соответствуют помещениям, указанным в спорном договоре аренды, соответственно условие об объекте считается несогласованным. Отсутствует в нем согласованное условие о размере арендной платы.

ООО «Грейд Сервис» распорядился частью общего имущества, превышающей его долю, что свидетельствует о нарушении части 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При заключении договора были нарушены императивные нормы закона о том, что распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Общество не получало согласие на заключение договора у иных участников долевой собственности.

Кроме того, 26 мая 2016 года ФИО3 в предоставленном ему помещении вырезал два участка на входной и выходной трубах системы отопления в ее нежилое помещение, в связи с чем, в течение 2,5 месяцев в отопительный период теплоснабжение помещения не осуществлялось. Решением от 21 декабря 2016 года суд обязал ФИО3 восстановить вырезанные им участки труб внутренней системы теплоснабжения.

С учётом уточнения исковых требований просила суд:

- признать договор от 04 октября 2013 года, заключенный между ООО «Грейд Сервис» и ФИО3, ФИО2 о безвозмездной аренде нежилого помещения в здании литер ГГ1Г2Г3, адрес местонахождения: ***, незаключенным и недействительным; 

- истребовать из чужого незаконного пользования ФИО3 и ФИО2 согласно поэтажному плану здания литер ГГ1Г2Г3 от 29 сентября 2015 года (поэтажному плану от 25 июня 2013 года), следующие помещения: №1 (2,6 кв.м), №2 (10,8 кв.м), №3 (4,6 кв.м), №4 (34,0 кв.м), общей площадью 52 кв.м., в здании литер ГГ1Г2Г3 по адресу: ***, обязав ФИО3 и ФИО2 передать указанные помещения в законное владение и пользование участнику долевой собственности ФИО5, как часть общего имущества, соразмерную 2/30 доле (56 кв.м.), приобретенной ею в 2015 году, в праве на указанное здание.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 апреля 2017 года исковые требования ФИО5 удовлетворены частично. 

Суд признал договор безвозмездной аренды помещения от 04 октября 2013 года, заключенный между ООО «Грейд Сервис» и ФИО3, ФИО2, недействительным.

В удовлетворении остальной части требований ФИО5 суд отказал.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15 августа 2017 года решение суда от 17 апреля 2017 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в Оренбургский областной суд 20 октября 2017 года, представитель ФИО2 и ФИО3- ФИО4 просит отменить решение суда и апелляционное определение в части признания договора безвозмездной аренды помещения недействительным, направить дело на новое рассмотрение.

Определением судьи Оренбургского областного суда Прокаевой Е.Д. от 25 декабря 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Оренбургского областного суда.

ФИО3, ФИО2, ФИО5, ФИО7, ФИО9, представители ООО «Грейд-Сервис», ООО «Авангард плюс», надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Оренбургского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие. 

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, президиум Оренбургского областного суда приходит к следующему. 

В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела такие нарушения были допущены. 

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Судом установлено, что ФИО5 на основании договоров купли-продажи от 21 октября 2013 года, от 20 июня 2014 года, от 06 мая 2015 года является собственником 8/30 долей на гараж, назначение: нежилое, одноэтажный, общей площадью 838,2 кв.м., №, литер ГГ1Г2Г3, расположенный по адресу: ***. Право собственности на доли зарегистрированы соответственно 01 ноября 2013 года, 03 июля 2014 года и 20 мая 2015 года (л.д.106-108).

Другими участниками долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества являются ФИО7 (4/30 доли), ООО «Авангард плюс» (1/5 доли) и ООО «Грейд Сервис» (2/5 доли). 

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга №4851-р от 25 сентября 2013 года спорному зданию присвоен адрес: ***.

В соответствии с договором безвозмездной аренды помещения от 04 октября 2013 года ООО «Грейд Сервис» (арендодатель) предоставляет, а ФИО3, ФИО2 (арендаторы) принимают во временное пользование (аренду) следующий объект недвижимости: бокс общей площадью 50,1 кв.м., состоящий из помещения № 7 площадью 8,41 кв.м., помещения № 8 площадью 6 кв.м., помещения № 9 площадью 11,7 кв.м., помещения № 10 площадью 12,5 кв.м., помещение № 11 площадью 11,5 кв.м., расположенный в здании гараж литер ГГ1Г2Г3 общей площадью 838,2 кв.м., по адресу: ***.

Согласно пункту 5.1 срок действия договора определен с 04 октября 2013 года до 30 августа 2014 года.

По пункту 5.2 договора если ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия настоящего договора не заявит о своем желании его расторгнуть, договор пролонгируется на такой же срок и на тех же условиях. 

Обращаясь с иском в суд, ФИО5 ссылалась на то обстоятельство, что приобрела в 2015 году 2/30 доли в праве собственности на спорное помещение, что соответствует 56 кв.м. В связи с чем намерена владеть и пользоваться имуществом, соразмерным ее доле. Однако, помещение, соответствующее ее доле, находится во владении и пользовании ответчиков ФИО2 и ФИО3 на основании договора аренды от 04 октября 2013 года. 

Оставляя без удовлетворения требование истца о признании договора аренды незаключенным и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд исходил из следующего.

Указал, что оснований для признания договора незаключенным не имеется, поскольку право такого требования принадлежит стороне договора, однако ФИО5 стороной договора аренды не является. 

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08 декабря 2015 года, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ООО «Грейд Сервис», ООО «Авангард плюс», ФИО7 о выделе доли в натуре из общего имущества отказано.

В удовлетворении требований встречного искового заявления ООО «Грейд Сервис» к ФИО5, ООО «Авангард плюс», ФИО7 об определении порядка пользования и изменении долей в праве собственности также отказано.

Согласно технической документации на здание, расположенное по адресу: ***, оно состоит из одного строения литер ГГ1Г2Г3.

На основании приведенного решения и поэтажных планов суд установил, что в настоящее время в фактическом пользовании ФИО5 находятся помещения в здании: №3 (5 кв.м.), 3а (8,9 кв.м.), 3б (8,9 кв.м.), 3в (22,5 кв.м.), 4 (39,7 кв.м.), 4а (6,9 кв.м.), 5 (10,3 кв.м.), 5а (13,1 кв.м.), 5б (13,1 кв.м.), 5в (12,7 кв.м.), 5г (2,3 кв.м.), 5д (1,6 кв.м.), 5е (1,1 кв.м.), 5ж (1,5 кв.м.), а также оборудованный цокольный этаж (116,7 кв.м.).

Истец, предъявляя иск, претендует на предоставление ему во владение и в пользование помещений №1 (2,6 кв.м.), 2 (10,8 кв.м.), 3 (4,6 кв.м.), 4 (34 кв.м.), расположенных в литере Г3.

Указанные помещения находятся в пользовании ответчика ООО «Грейд Сервис», который по договору безвозмездной аренды передал их ФИО3 и ФИО2

При рассмотрении дела судом установлено, что ныне существующий порядок пользования, как между настоящими собственниками, так и между их правопредшественниками, существует длительное время, на каждого из собственников приходится конкретная изолированная часть помещений.

Указанный порядок пользования по существу не изменялся в связи со сменой правообладателей здания и существовал на момент приобретения 2/30 доли ФИО5

С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что ФИО5, приобретая 2/30 доли в праве собственности на объект недвижимости, фактически приобретала долю в данном строении и знала об установленном между собственниками помещений использовании всей площади и была согласна с приобретенной ею площадью. 

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда, дополнительно указала, что доля истца в праве собственности на объект недвижимости в натуре не выделена, порядок пользования помещением между сторонами не определен, следовательно, предоставить ФИО5 в пользование конкретные помещения не представляется возможным, поскольку это приведет к нарушению прав иных сособственников.

В указанной части судебные постановления не обжалуются.

Разрешая спор в остальной части, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, руководствовался статьями 246, 247, 650, пунктом 2 статьи 168, статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Признавая недействительным договор безвозмездной аренды помещения от 04 октября 2013 года, объектом которого выступает помещение, находящееся в общей долевой собственности, суд исходил из отсутствия согласия ФИО5 на его заключение, предусмотренное законом, из нарушения сторонами положений статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора и прав третьих лиц – ФИО7 и ООО «Авангард плюс», указав о его ничтожности с момента совершения. При этом так же учел, что доли в праве общей долевой собственности на имущество между сособственниками не выделены в натуре, не были определены каждому конкретные помещения в общем имуществе, в связи с чем распоряжение одним из владельцев спорными помещениями единолично без согласия другой стороны не является правомерным.

Кассационная жалоба содержит доводы о несогласии с такими выводами суда о признании недействительным договора аренды от 04 октября 2013 года, поскольку суд не указал, какое право истца было нарушено, учитывая, что он не владел спорным имуществом. Существующий порядок пользования имеет место длительное время, не изменялся. ООО «Грейд Сервис» реализовывает свое право владения и пользования частью общего имущества, соразмерно его доле. 

Доводы заявителя заслуживают внимания по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ООО «Грейд Сервис» приобрело 2/5 доли в праве собственности на помещение на основании договора купли-продажи от 20 сентября 2013 года. Право собственности на долю зарегистрировано 03 октября 2013 года (л.д.86). 

Договор безвозмездной аренды помещения заключен между ООО «Грейд Сервис» (арендодатель) и ФИО3, ФИО2 (арендаторы) 04 октября 2013 года.

ФИО5 является правообладателем долей на основании договоров купли-продажи, заключенных 21 октября 2013 года, 20 июня 2014 года, 06 мая 2015 года. Право собственности на доли зарегистрированы соответственно 01 ноября 2013 года, 03 июля 2014 года и 20 мая 2015 года.

После совершения спорного договора приобрел право собственности на долю и другой собственник ФИО7.

В материалах дела имеется выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 24 ноября 2016 года, согласно которой за ФИО7 зарегистрированы 2/30 доли 01 ноября 2013 года (л.д.7-10).

Таким образом, признавая спорный договор аренды недействительным по мотиву отсутствия согласия ФИО5 и ФИО7 на его заключение, предусмотренное законом, суд не учел то обстоятельство, что на момент его заключения собственниками помещения они не являлись, в связи с чем выводы суда, касающиеся данных лиц, о том, что сделка нарушает положения статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации о распоряжении, владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности, нелъзя признать правильными.

На нарушение других норм Гражданского кодекса Российской Федерации, влекущих за собой недействительность договора, истец не ссылается и в судебных актах не указывается.

За ООО «Авангард Плюс» зарегистрирована 1/5 доля в праве собственности на имущество 07 мая 2001 года (л.д.7-10). 

Разрешая требования истца в части истребования помещений из чужого незаконного владения, суд указал, что помещения, которыми распорядился ООО «Грейд Сервис», заключив договор аренды, находятся в пользовании данного собственника, что ныне существующий порядок пользования, как между настоящими собственниками, так и между их правопредшественниками, существует длительное время, на каждого из собственников приходится конкретная изолированная часть помещений. 

Приобретая долю в данном строении, каждый знал об установленном между собственниками помещений использовании всей площади и был согласен с приобретенными им площадями. 

Данные обстоятельства лица, участвующие в деле, не оспаривали.

При таком положении, суд, применяя положения части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и делая вывод о ничтожности сделки ввиду отсутствия согласия на ее совершение других участников долевой собственности, должен был выяснить, какие конкретно права и интересы данных лиц были нарушены в результате совершения оспариваемой сделки, и разъяснить обязанность их доказывания. 

Как следует из искового заявления, доводы ФИО5 по существу сводились к тому, что она пользуется помещениями, несоразмерными ее доле.

Исходя из смысла законодательства, регулирующего общую собственность, правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предусматривает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счет получения платы за пользование другими лицами.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса. 

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"). 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1-3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судами предыдущих инстанций выполнены не были.

Допущенные судами ошибки в применении норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей.

В целях исправления допущенных судами при рассмотрении дела ошибок в применении норм материального и процессуального права президиум Оренбургского областного суда считает необходимым удовлетворить кассационную жалобу, отменить решение суда и апелляционное определение в части удовлетворения требований истца о признании договора безвозмездной аренды недействительным, направить дело в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении спора в указанной части суду следует учесть изложенное и в соответствии с законом разрешить его.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда

постановил:

кассационную жалобу представителя ФИО2 и ФИО3 – ФИО4 удовлетворить.

Отменить решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 17 апреля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15 августа 2017 года в части удовлетворения требований ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Грейд Сервис», ФИО3, ФИО2 о признании договора безвозмездной аренды недействительным, направить дело в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

В остальной части эти же решение суда и апелляционное определение оставить без изменения.

Председательствующий М.Д. Кужабаев