47RS0004-01-2020-007447-06

Дело № 2-1304/2021 

15 июня 2021 г. 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Илюхина А. П.,

при секретаре Кузьмине С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Гринекс", ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Гринекс" (ИНН 

<

***>), ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" (ИНН 

<

***>), ФИО3. 

В обоснование заявленных требований истец указывает на следующие обстоятельства:

ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" предварительные договоры купли-продажи земельного участка и дачного дома;

ДД.ММ.ГГГГ заключил соглашение о замене стороны по договору купли-продажи земельного участка с ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" на ООО "Гринекс";

ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Гринекс" заключил основной договор купли-продажи земельного участка, обязательства по которому ООО "Гринекс" были исполнены, участок передан в собственность истца по акту приема-передачи. Истцом оплата по данному договору произведена частично в размере 2 291 000 рублей при цене договора в 3 578 000 рублей;

ДД.ММ.ГГГГ истец был уведомлен об уступке прав требования ФИО3 по договору купли-продажи земельного участка;

Истцом обязательства по договору купли-продажи дома исполнены, денежные средства уплачены в полном объеме, тогда как ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" обязательства по передаче дома не исполнены, строительство дома не начато, в связи с чем им отправлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения основного договора купли-продажи земельного участка, а также уведомление о расторжении договора предварительного договора купли-продажи дома с требованием вернуть уплаченные денежные средства, на которые. Указанные требования ответчиками не исполнены.

После уточнения своих требований истец просил суд взыскать с ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" уплаченные по предварительному договору купли-продажи дома денежные средства в размере 2 629 000 рублей, расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО "Гринекс", взыскать с ООО "Гринекс" уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в размере 1 598 500 рублей, взыскать с ФИО3 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в размере 544 500 рублей, прекратить свое право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и исключить сведения о собственнике данного земельного участка из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Представитель истца адвокат Пустовит Т.А., действующая по ордеру, в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, ФИО4, в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Представители ответчиков ООО "Гринекс", ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, возражений против иска суду не представили, о рассмотрении дела в отсутствие не заявляли.

С учетом надлежащего извещения ответчиков, не просивших отложить дело слушанием, не представивших доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание, суд счел возможным рассмотреть настоящее дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к следующему. 

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" заключили договор купли-продажи дачного дома, поименованный как предварительный, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи дачного дома общей площадью 147,96 кв.м. с прочими характеристиками, указанными в приложении к договору, который будет расположен на земельном участке, приобретенном истцом по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. 

В договоре стороны определили, что основной договор будет ими заключен только после внесения в полном объеме обеспечительного платеже в сумме эквивалентной цене договора (2 629 000 рублей), который уплачивается истцом согласно графику платежей, а также после вступления в право собственности на земельный участок.

Во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи дома истцом внесена оплата в размере 2 629 000 рублей (л.д. 112-124, 21).

Рассматривая исковые требования о взыскании с ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" уплаченных по предварительному договору купли-продажи дачного денежных средств суд полагает возможным расторгнуть договор купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ исходя из следующих оснований.

Как было установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" был заключен договор купли-продажи дачного дома, который был поименован как предварительный.

Цена договора составляла 2 629 000 рублей. 

Между тем согласно п. 4.1. договора истец вносит в пользу ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" в качестве обеспечения своих обязательства по предварительному договору обеспечительный платеж в размере 2 629 000 рублей, в рассрочку в соответствии с графиком платежей, который приведен в приложении № 5 к договору.

Стороны договорились, что обеспечение по договору, перечисленное в качестве обеспечительного платежа, будет зачтено в стоимость цены основного договора (п. 2.2. договора).

В соответствии с п. 1 ст. 381.1. Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 указанного кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Судом установлено, что во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи дома истцом вносилась оплата в размере 2 629 000 рублей (л.д. 112-124, 21).

Принимая во внимание, что обеспечительный платеж обеспечивает только денежное обязательство, тогда как обязательством предварительного договора является заключение между сторонами в будущем основного договора, суд не может расценить вносимые денежные средства в качестве обеспечительного платежа.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Учитывая данные Верховным Судом Российской Федерации разъяснения, а также принимая во внимание, что судом установлен факт внесения истцом денежных средств в качестве исполнения обязательства по предварительному договору, суд полагает возможным квалифицировать заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" договор как договор купли-продажи дома с условием о предварительной оплате. 

Дополнительным соглашением к договору, стороны предусмотрели, что срок исполнения обязательства ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" по передаче объекта недвижимости составляет 5 дней с момента окончания строительства, при этом срок строительства определен ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается, что ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" обязательства по договору не исполнены надлежащим образом: строительство дома, который должен быть передан, не начато, в срок, предусмотренный договором, объект недвижимости истцу не передан.

Полное неисполнение обязательств продавцом своих обязательств суд признает существенным нарушением условий договора, поскольку другая сторона полностью лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах суд считает возможным расторгнуть договор купли-продажи дачного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО "КераМаксДевелопмент. Кредитные Решения".

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу положений п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Так как истец исполнил свои обязательства по договору надлежащим образом, в полном объеме внес цену договора, а ответчик в одностороннем порядке не исполнил свои обязательства, суд приходит к выводу о том, что ответчик обязан вернуть истцу сбереженное имущество в размере уплаченной истцом цены договора, то есть в размере 2 629 000 рублей.

Кроме того, в силу п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, что составляет 1 314 500 рублей.

Рассматривая исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО "Гринекс", взыскании с ООО "Гринекс" уплаченных по договору купли-продажи земельного участка денежных средств в размере 1 598 500 рублей, взыскании с ФИО3 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в размере 544 500 рублей, прекращении права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером № и исключении сведений о собственнике данного земельного участка из сведений Единого государственного реестра недвижимости суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в будущем до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью около 700 кв. м., выделяемого из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по цене в 3 578 000 рублей (л.д. 16-19).

В договоре стороны определили, что основной договор будет ими заключен только после внесения в полном объеме обеспечительного платеже в сумме эквивалентной цене договора (3 578 000 рублей), который уплачивается истцом согласно графику платежей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" и ООО "Гринекс" заключено соглашение согласно которому все права и обязанности по предварительному договору купли-продажи земельного участка ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" передаются ООО "Гринекс".

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО "Гринекс" заключен основной договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ООО "Гринекс" передает в собственность ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., а ФИО1 оплачивает сумму в размере 3 578 000 рублей, в соответствии с графиком платежей в ежемесячной сумме в размере 49 500 рублей. (л.д. 23)

Стороны подтвердили, что ФИО1 часть цены договора в размере 1 251 500 рублей уже уплачена, а неоплаченный остаток составляет 2 326 500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок был принят истцом по акту-приема передачи (л.д. 24).

Право собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за номером № (л.д. 28-30).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Гринекс" и ФИО3 был заключен договор уступки прав требования к ФИО1, возникших на основании договора купли-продажи земельного участка.

Во исполнение обязательств по договору купли-продажи земельного участка истцом внесена оплата в размере 2 143 000 рублей, из которых: 1 251 500 рублей внесена в пользу ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" (л.д. 112-124, 23), 347 000 рублей внесена в пользу ООО "Гринекс" (л.д. 94-100), 544 500 рублей внесено в пользу ФИО3 (л.д. 101-111), что подтверждается представленными истцом в материалы дела платежными документами.

Суд полагает, что исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В качестве основания для расторжения договора истец ссылался на существенное изменение обстоятельств, указывая, что при заключении договора исходил из того, что изначальный кредитор ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" исполнит свои обязательства надлежащим образом в связи с чем истец приобретет в собственность как земельный участок, так и расположенный на нем дом, однако ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" свои обязательства по постройке дома не исполнило, в связи с чем истец утратил интерес в сохранении за ним права собственности на земельный участок.

В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пункт 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисляет дополнительные условия, соблюдение которых необходимо для того, чтобы суд мог правомерно расторгнуть или изменить договор в ситуации непредвиденного существенного изменения обстоятельств:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Все указанные в норме условия должны соблюдаться одновременно, при этом бремя доказывания их соблюдения лежит на том, кто требует расторжения или изменения договора, то есть на истце, что было разъяснено судом в ходе подготовки дела к судебному разбирательству.

Вместе с тем истцом не представлены достаточные доказательства того, что в сложившихся правоотношениях наступило такое существенное изменение обстоятельств, которых было бы достаточно для расторжения договора купли-продажи земельного участка по данному основанию.

В частности, истцом не доказано, что изменение обстоятельств настолько подрывает баланс интересов сторон и причиняет истцу такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку ООО "Гринекс" по договору свои обязательства исполнил надлежащим образом – земельный участок был передан истцу по акту приема-передачи, ответственности за возведение дома ООО "Гринекс" не несет.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи земельного участка и договор купли-продажи дома взаимосвязаны и истец исходил из интереса в получении исключительно двух объектов недвижимости, судом отклоняются поскольку сам истец дал свое согласие на передачу всех прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка, а впоследствии заключил основной договор купли-продажи земельного участка именно с ООО "Гринекс", следовательно, он разделял для себя предметы договоров и должен был знать, что при передаче прав и обязанностей по договору, теперь другое лицо несет бремя его исполнения.

Доводы истца о том, что земельный участок был приобретен по завышенной цене поскольку при взаимосвязанности договоров часть цены по сделке была включена в другой договор, что подтверждается представленным истцом ответом на запрос истца ООО «Финэк консалт аудит» судом также отклоняется исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленный ответ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Финэк консалт аудит» на запрос истца, суд усматривает, что для исследования цен на земельные участки данная организация использовала только два участка из девяти, расположенных в поселке Проба, в местности которого находится земельный участок истца; корректировка цен земельного участка произведена с учетом конкретных свойств земельного участка; отчет составлен с учетом цен участков на июнь 2021 года, что не соответствует дате заключения договора между истцом и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения", поскольку на момент заключения договора цена земельных участков могла быть значительно выше ввиду происходящей в тот период застройки территории; данный ответ на запрос не является полноценным исследованием об оценке рыночной стоимости земельного участка. При таких обстоятельствах суд не может оценить представленное доказательство как подтверждающее отличную от цены, указанной в договоре, стоимость земельного участка.

Ссылка истца на положение п. 3.2. предварительного договора купли-продажи земельного участка, которое освобождает истца от обязанности заключить основной договор купли-продажи земельного участка в случае уклонения покупателя от подписания и исполнения в полном объеме предварительного договора купли-продажи дома, суд полагает необоснованной, так как истцом впоследствии был заключен основной договор купли-продажи земельного участка, то есть основное обязательство, вытекающее из предварительного договора сторонами было исполнено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что существенного изменения обстоятельств не произошло, истец, давая согласие на передачу прав и обязанностей продавца, разделял для себя предметы договоров купли-продажи дома и купли-продажи земельного участка, основной договор купли-продажи земельного участка был заключен именно с ООО "Гринекс", которое исполнило свои обязательства надлежащим образом и передало предмет договора ФИО1, следовательно оно не может нести ответственность по договору заключенному с другим юридическим лицом.

Учитывая изложенное суд не усматривает правовых оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, удовлетворению не подлежат требования истца о прекращении своего права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и исключении сведений о собственнике данного земельного участка из сведений Единого государственного реестра недвижимости, поскольку такие требования являются производными от требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи дачного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения".

Взыскать с ООО "КераМакс Девелопмент. Кредитные Решения" в пользу ФИО1 2 629 000 рублей, штраф в размере 1 314 500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд Ленинградской области.

В окончательной форме решение принято 23 июня 2021 г.

Судья