УИД 23RS0№-38 

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

адрес> 22 декабря 2023 года 

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Адлерский районный суд 

<

адрес> края в составе:

председательствующего судьи Машевец С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО8,

с участием представителя истцов по доверенности – ФИО9,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО3, ФИО4 к ФИО2, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права общей долевой собственности и встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора уступки права требования, утраты права требования залога (ипотеки в силу закона) на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО3, ФИО4 обратилась в Адлерский районный суд 

<

адрес> с иском к ФИО2, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права общей долевой собственности, в котором просили расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2, ФИО6; прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО6, по 1/2 доле за каждым на недвижимое имущество - жилой дом, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0402027:4172, адрес: 

<

адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> аннулировать запись о регистрации права общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402027:2428 и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:4172 за ФИО2 и ФИО6, погасив право обременения (ограничения) в виде залога (ипотеки в силу закона) на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402027:2428 и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:4172; включить в состав наследственной массы ФИО5, умершего ДД.ММ.ГГГГ, объекты недвижимости: земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0402027:4172, адрес: 

<

адрес>, жилой дом, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований ФИО1, ФИО3, ФИО4 указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО2, ФИО6 (покупатели) был заключен договор купли-продажи недвижимости. Согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется передать покупателям, а покупатели принять в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому и оплатить объекты недвижимого имущества - жилой дом, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0402027:4172, адрес: 

<

адрес>. Разделом 3 договора купли-продажи определена оплата цены имущества в размере 45000000 рублей в рассрочку. Продавец в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства, недвижимое имущество было передано покупателям при подписании договора купли-продажи, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права общей долевой собственности к покупателям на дом и земельный участок. Одновременно зарегистрировано право залога (ипотеки) в пользу продавца, с учетом требований закона об оплате товара, проданного в кредит, запись регистрации права (ипотека в силу закона). Вместе с тем покупатели в нарушении условий договора обязательства по внесению стоимости имущества не выполнили. Из согласованной договором купли-продажи цены 45000000 рублей Ответчиками выплачено 13500000 рублей, остаток в размере 31500000 рублей не выплачен. Срок полной оплаты, предусмотренный п. 3.2.5 договора купли-продажи - до ДД.ММ.ГГГГ Согласно пп. 3.3., 3.4 договора купли-продажи нарушение покупателями установленных договором сроков по внесению оплаты за объекты недвижимости белее чем на 3 календарных дня признается сторонами существенным нарушением условий договора. В этом случае продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора. При этом все денежные средства, полученные продавцом от покупателей по настоящему договору до момента расторжения договора, отказа продавца от исполнения договора, возврату покупателям не подлежат, остаются у продавца и признаются предоставлением отступного со стороны покупателей за нарушение покупателями существенных условий договора, а объекты недвижимости, указанные в п. 1.1. подлежат возврату продавцу в их первоначальном виде. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 уступил права требования по договору купли-продажи ФИО1, в том числе и право залога недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчиков направлены претензии о выплате всей стоимости имущества. Ответов на претензию не последовало. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчиков направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Обратившись в Управление Росреестра по 

<

адрес> с заявлением о регистрации расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и погашения записи об ипотеки имущества, было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. Из уведомления Управления Росреестра по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на имущество, отчуждаемое по договору, ДД.ММ.ГГГГ наложен арест. Таким образом, Истцом выполнен порядок досудебного урегулирования спора в полном объеме, вместе с тем, расторгнуть договор во внесудебном порядке не представляется возможным. В соответствии с п. 6.3. договора купли-продажи - по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, установленных действующим законодательством. Фактически Ответчики отказались от исполнения условий договора купли-продажи имущества, отказались от урегулирования вопроса о расторжении договора в досудебном порядке. Истцы также полагают, что спорное имущество должно быть возвращено в наследственную массу ФИО5, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 предъявил встречный иск к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора уступки права требования, утраты права требования залога (ипотеки в силу закона) на жилой дом, в котором просил признать недействительным договор уступки требования по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО3 и ФИО1 и применить последствия недействительности сделки; признать ФИО1 утратившей право требования залога (ипотека в силу закона) на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402027:2428 и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:4172; признать ФИО5 утратившим право требования залога (ипотека в силу закона) на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402027:2428 и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:4172; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> погасить право обременения (ограничения) в виде залога (ипотека в силу закона) на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402027:2428 и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:4172.

В обоснование встречного иска ФИО2 указал, что в п. 1.2. оспариваемого договора Цессии указана полная сумма по договору купли-продажи без вычета уже выплаченной суммы, что является существенным нарушением условий договора цессии о требовании по получению денежного долга по оплате объектов недвижимого имущества. В пункте 3.1. оспариваемого договора цессии указано, что Цедент уступает требование безвозмездно, Цессионарий не вносит за уступку плату или иное встречное предоставление. В связи с тем, что договор Цессии от ДД.ММ.ГГГГ со стороны Цедента ФИО5 был подписан представителем по доверенности 23AA7322922 от ДД.ММ.ГГГГ №-н/23-2021-26-434 – ФИО3 (сын), в которой отсутствуют сведения об одаряемом и не указан предмет дарения, договор цессии является ничтожным, в связи с тем, что если от имени дарителя действует представитель, то в доверенности на совершение дарения должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения (п. 5 ст. 576 ГК РФ). При таких обстоятельствах договор Цессии от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой в силу закона. Помимо этого указал, что в соответствии с Актом сверки взаиморасчетов от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО3 (Продавец) принял от ФИО2 и ФИО6 (Покупатели) сумму в размере 45000000 (сорок пять миллионов) рублей 00 копеек в соответствии с п. 3.1. Договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в отношении приобретаемого объекта недвижимости. Денежные средства переданы в указанном объеме, финансовых претензий стороны друг к другу не имеют. Расчет по Договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ произведен в полном объеме. То есть, обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнены ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим актом взаиморасчетов от ДД.ММ.ГГГГ, и именно с этой даты ФИО5 утратил право требования залога (ипотека в силу закона) на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402027:2428 и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:4172, в связи с тем, что обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 полностью исполнены.

Истцы по первоначальному иску ФИО1, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания надлежаще извещены.

Представитель Истцов по первоначальному иску по доверенности – ФИО9 явился в судебное заседание, настаивал на удовлетворении первоначального иска по доводам, изложенным в исковом заявлении, возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 явился в судебное заседание, возражал против удовлетворения первоначального иска и настаивал на удовлетворении встречного иска по доводам встречного искового заявления.

Ответчик по первоначальному иску ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания надлежаще извещен, направил ходатайство об отложении судебного заседания, которое судом рассмотрено и отклонено как необоснованное.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания надлежаще извещен, причины неявки суду не сообщены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО2, ФИО6 (покупатели) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. 

Согласно условиям данного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется передать покупателям, а покупатели принять в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому и оплатить объекты недвижимого имущества - жилой дом, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0402027:4172, адрес: 

<

адрес>. 

В п. 3.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что цена продаваемого недвижимого имущества составляет 45000000 рублей.

В соответствии с п. 3.2. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Покупатель обязан уплатить Продавцу цену в следующем порядке: 7350000 рублей – уплачивается Покупателем в момент подписания Договора; 2650000 рублей – уплачивается Покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно); 11500000 рублей – уплачивается Покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно); 12000000 рублей – уплачивается Покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно).

Продавец в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, недвижимое имущество было передано покупателям при подписании договора купли-продажи, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права общей долевой собственности к покупателям на жилой дом и земельный участок. 

Одновременно зарегистрировано право залога (ипотеки) в пользу продавца, с учетом требований закона об оплате товара, проданного в кредит, запись регистрации права (ипотека в силу закона). 

Как указывают Истцы по первоначальному иску, из согласованной договором купли-продажи цены 45000000 рублей Ответчиками выплачено 13500000 рублей, остаток в размере 31500000 рублей не выплачен. 

Срок полной оплаты, предусмотренный пп. 3.2.5 договора купли-продажи – до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пп. 3.3. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушение покупателями установленных договором сроков по внесению оплаты за объекты недвижимости белее чем на 3 (три) календарных дня признается сторонами существенным нарушением условий договора. В этом случае продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора. При этом все денежные средства, полученные продавцом от покупателей по договору до момента расторжения договора, отказа продавца от исполнения договора, возврату покупателям не подлежат, остаются у продавца и признаются предоставлением отступного со стороны покупателей за нарушение покупателями существенных условий договора, а объекты недвижимости, указанные в п. 1.1. договора, подлежат возврату продавцу в их первоначальном виде. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 был заключен Договор уступки требования по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО5 уступил права требования по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в том числе и право залога недвижимого имущества. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес Ответчиков направлены претензии о выплате всей стоимости недвижимого имущества. Ответов на претензию не последовало. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес Ответчиков направлено уведомление об отказе от договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке.

В действительности, надлежащих доказательств внесения в полном объеме оплаты за объекты недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ответчики по первоначальному иску в материалы дела не представили.

К представленной копии Акта сверки взаиморасчетов от ДД.ММ.ГГГГ суд относится критически, так как не был представлен оригинал указанного акта. 

В соответствии с ч. 6 ст. 67 ГПК РФ при оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.

Вместе с тем суд не может не учитывать следующее.

Пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 4 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ).

В п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ определено, что сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Материалы дела не содержат доказательств того, что ФИО1 направляла в адрес Ответчиков по первоначальному иску претензию (требование) о направлении Ответчиками в регистрирующий орган заявления о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ либо о явке в регистрирующий орган для подачи соответствующего заявления.

Уведомление об отказе от договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке, направленное ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчиков, такого требования не содержит.

Следовательно, истцом ФИО1 не доказан факт отказа другой стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении договора.

По указанной причине к спорным правоотношениям не могут быть применены пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, поскольку в нарушение п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ Истцами в адрес Ответчиков на направлялось предложение расторгнуть договор. Уведомление об отказе от договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке не может быть расценено как предложение расторгнуть договор.

Требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным нарушением Ответчиками (покупателями) договорных обязательств в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса РФ судом признается не подлежащим удовлетворению также по причине того, что односторонний отказ ФИО1 от договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекратил договорные обязательства в соответствие со статьей 450.1 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таком положении, в отсутствие доказательств направления в адрес Ответчиков по первоначальному иску претензии (требования) о направлении ими в регистрирующий орган заявления о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ либо о явке в регистрирующий орган для подачи соответствующего заявления, а также предложения расторгнуть договор, права и охраняемые законные интересы Истцов нарушенными признать нельзя.

Относительно встречных исковых требований суд считает необходимым указать следующее.

Действительно, Договор уступки требования по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 со стороны Цедента ФИО5 был подписан представителем по доверенности 23AA7322922 от ДД.ММ.ГГГГ №-н/23-2021-26-434 – ФИО3. 

Как указано в п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 5 ст. 576 Гражданского кодекса РФ доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Вместе с тем в материалы дела не представлена спорная доверенность 23AA7322922 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированная за №-н/23-2021-26-434.

Таким образом, не представляется возможным оценить содержание спорной доверенности на предмет соответствия требованиям закона, в частности, требованиям п. 5 ст. 576 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, не представляется возможным прийти к выводу о недействительности Договора уступки требования по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ 

<

...>), ФИО3 (паспорт гражданина РФ 

<

...>), ФИО4 (паспорт гражданина РФ 

<

...>) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ 

<

...>), ФИО6 (паспорт гражданина РФ 

<

...>) о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права общей долевой собственности – отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора уступки права требования, утраты права требования залога (ипотеки в силу закона) на жилой дом – отказать. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес>вого суда через Адлерский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий С.Ю. Машевец