61RS0023-01-2024-008069-48

№2-539/2025

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2025г. г.Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Дуденковой А.А., при секретаре Цховребовой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третье лицо – Департамент образования г. Шахты, об обязании заключить договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры расторгнутым и применении последствий расторжения договора, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Шахтинский городской суд Ростовской области с указанным иском, ссылаясь на то, что 03 июля 2021 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи выше поименованной недвижимости в срок не позднее 01 марта 2022 года. Согласно достигнутой между сторонами договоренности общая стоимость отчуждаемой квартиры составила 1 900 000 руб., из которых в дату заключения договора был передан задаток в размере 400 000 рублей. О том, что денежные средства в указанной сумме получены ответчик собственноручно отразила в договоре своей подписью.

Отсроченность в заключении основного договора купли-продажи была обусловлена ответчиком тем, что ей было необходимо время с целью поиска иного отвечающего заявленным ей критериям жилья в виду наличия у нее несовершеннолетнего ребенка.

Впоследствии при приближении окончания срока действия предварительного договора истец предложила ответчику заключить основной договор купли-продажи, на что ответчик сообщила, что в отношении нее возбуждена процедура банкротства, о чем покупатель не была поставлена в известность, и она не может пока выйти на основную сделку по указанной причине. ФИО5 заверила ФИО1, что ей необходим небольшой временной срок с тем, чтобы все необходимые для банкротства мероприятия окончились, и стороны могли заключить основной договор купли-продажи. В этой связи между покупателем и продавцом было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору об изменении сроков. Так, по приближении окончания срока, указанного в дополнительном соглашении истец вновь предложила выйти на заключение основной сделки, однако ФИО2 сообщила, что ей недостаточно данного времени и просила продлить сроки. Так, стороны данного правоотношения, вытекающего из предварительного договора купли-продажи, заключили семь дополнительных соглашений, и покупатель добросовестно ждала продавца с 03 июля 2021 года по настоящее время.

В указанный промежуток времени истец была связана данным договором, ожидала, что приобретет именно этот объект недвижимости, шла на все возможные уступки по отношению к ответчику. Отчуждаемая квартира на момент заключения предварительного договора купли-продажи находилась в залоге у банка и денежной суммой в размере задатка ответчик оплатила имеющиеся у нее долговые обязательства, которые были обеспечены залогом и оставила квартиру за собой, в которой проживает по настоящее время.

После вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2024 г. по делу №А53-36101/2021 ФИО2 согласилась заключить основной договор купли-продажи квартиры, передала ФИО1 копии свидетельства о государственной регистрации права, квитанции об оплате за коммунальные платежи за август 2024 г., договора дарения квартиры, копию паспорта ФИО2, и совместно с ФИО1 в МФЦ посредством приложения «Госуслуги» заказала и получила онлайн выписку из ЕГРН в отношении квартиры и передала ее истцу для подачи документов в Департамент образования Администрации города Шахты с целью получения постановления о разрешении совершения основной сделки купли-продажи от 17.10.2024 г. № 3635, которое имеет правовую силу в течение одного месяца. Коль скоро расчет между сторонами должен был быть произведен посредством части суммы наличных, а части кредитных средств, для окончания оформления ипотеки ответчик должна была предоставить ФИО1 новую выписку из ЕГРН, распечатанную из приложения «Госуслуги», реквизиты лицевого счета, а также сняться с регистрационного учета самой и членам ее семьи, чего сделано не было. Согласно имеющейся переписки истца и ответчика в мессенджере «WhatsApp» усматривается, что последняя уклоняется от совершения всех испрашиваемых от нее действий. 

19 ноября 2024 года в приложении «Авито» было размещено объявление о продажи данной квартиры посредством посреднических услуг агентства недвижимости «Элид-СН». Между тем, в п. 3.1. предварительного договора купли-продажи квартиры с условием передачи задатка от 03.07.2021 г. имеется прямой безусловный запрет на отчуждение квартиры другим лицам, а также осуществление всех иных операций с ним.

Истец расценивает указанные действия как злоупотребление гражданскими правами и грубое нарушение договорных условий. Исходя из совокупности всех произведенных ответчиком действий, начиная с даты заключения договора (03.07.2021г.), ответчик воспользовалась суммой задатка без цели совершения основной сделки, поскольку в октябре 2021 года она подала заявление в Арбитражный суда Ростовской области, хотя знала, что таких действий она не имела права совершать. В этой связи ей и был обозначен столь длительный срок для заключения основного договора купли-продажи. В суммарном эквиваленте ФИО1 в течение 3,5 лет ожидала возможности приобрести спорную квартиру в свою собственность, всегда была на связи, шла на уступки ответчику, однако в свете всех произошедших мероприятий полагает, что добровольно ответчик не желает заключить договор, уклоняется от сделки. 

По причине изложенного ФИО1 в адрес ответчика было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи, однако до настоящего времени ответчик не предоставила все необходимые документы и согласно имеющейся переписке просила отсрочить заключение договора купли-продажи квартиры до апреля 2025 года, при этом в это же время обратилась в агентство недвижимости и имеет намерение продать квартиру сторонним лицам.

При этом сторонами предварительного договора купли-продажи согласованы и закреплены все существенные условия основного договора. До настоящего момента основной договор купли-продажи не подписан по вине ФИО2, несмотря на все совершенные покупателем ФИО1 действия по оформлению, подготовке проекта основного договора, регулярные своевременные предложения, направляемые на телефонный номер продавца посредством WhatsApp Messenger, телефонные переговоры по вопросу заключения.

Из указанного следует, что истцом были приняты все меры, необходимые для заключения основного договора купли-продажи, который не был заключен по независящим от нее обстоятельствам. 

На основании изложенного, ссылаясь на пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 27 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», просила обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи 

<

адрес>, площадью 61,6 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи с условием передачи задатка от 03.07.2021г. 

В процессе рассмотрения дела ФИО2 подала встречное исковое заявление, в котором указала, что истец обратилась в суд с требованием о понуждении заключения основного договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), которое является единственным для ответчика, её детей и мамы, что подтверждают адресная справка и свидетельства о рождении детей.

Действительно, 03.07.2021 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры с условием передачи задатка. Стороны договорились, что основной договор по продаже квартиры, которая являлась предметом предварительного договора, должен был быть заключен не позднее 01.03.2022 г. 

В дальнейшем стороны по независящим от них причинам не смогли подписать основной договор купли-продажи. Действительно, ответчик с 15.10.2021г. по 30.07.2024г. по инициативе банков прошла процедуру банкротства, которая была окончена 30.07.2024г. Определением АС РО по делу А53-36101/2021 истец в процедуру банкротства не заявлялась. Однако, ответчик, в соответствии с нормами ст. 213.28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ была полностью освобождена от всех долгов, возникших до начала процедуры банкротства, т.е. до 15.10.2021г. Таким образом, указанный в договоре от 03.07.2021г. полученный задаток в размере 400 000,00 руб. также считается погашенным, независимо от того, заявлялся ли кредитор (т.е. истец) в процедуру или нет. Именно так гласит ст. 213.28 закона №127-ФЗ.

При этом, просила обратить внимание, что истец с 2014 года, является профессиональным риэлтером, что подтверждает выписка из ЕГРНИП от 18.02.2025 г. с основным видом деятельности по ОКВЭД (п. 21 выписки) код 68.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». То есть изначально, в данных отношениях истец являлась более сильной стороной как профессиональный участник рынка недвижимости. Таким образом, данная информация дезавуирует ее утверждение в чрезмерной заинтересованности в приобретении спорной квартиры. Это был один из объектов возможной перепродажи и получения прибыли.

Таким образом, недобросовестное поведение истца по невступлению в процедуру банкротства ответчика, сокрытию от конкурсного управляющего обязательства в виде предварительного договора, последствия чего истец как профессиональный коммерсант ведущая свой бизнес на свой страх и риск, не должно быть основанием для лишения ответчика и ее родных единственного жилья. 

Никто не имеет право извлекать прибыль из своего недобросовестного поведения. То есть изначально в данных отношениях истец являлась более сильной стороной как профессиональный участник рынка недвижимости. 

На сегодняшний день продажа квартиры по условиям, на которых настаивает истец, приведет к тому, что ответчик не улучшит, а значительно ухудшит жилищные условия своей семьи. Обстоятельства за эти три с половиной года значительно изменились. Об этом указывает то, что цены на жилье значительно выросли. 

Таким образом, стоимость квартиры в размере 1 900 000,00 руб., установленная в предварительном договоре от 03.07.2021 г. уже фиксирует стоимость 1 кв. м. на уровне (1 900 000 руб./61,6 кв. м) 30 844,00 руб., что примерно на 30% ниже средней цены.

Исходя из средних цен, установленных Правительством Ростовской области на 2025 год, данная квартира должна стоить (61,6 - 88 528,00) 5 453 324,00 р. Даже, если применить указанный выше дисконт в размере 30%, то цена квартиры должна быть не ниже 3 800 000,00 руб., что в два раза больше той цены, на которой настаивает истец. Данные различных агентств недвижимости подтверждают информацию о стоимости жилья (прил. 7).

Истица, как профессиональный риэлтор и хороший психолог, понимая тяжелое положение ответчика, которая не могла подобрать новое жилье по столь заниженным ценам, пользовалась этим, предлагая не увеличить стоимость квартиры до разумной, но подписывать соглашения о продлении действия договора. Ответчик, как лицо не понимающая юридических тонкостей своих поступков, доверилась истцу. 

Таким образом, удовлетворение искового заявления нарушит конституционное право на жилье, как самой ответчицы, так и ее семьи. Так как за те денежные средства (1 500 000,00 руб.), которые истица собирается передать ответчице в счет оплаты ее единственного жилья, хватит только на покупку квартиры площадью (1 500 000,00 /88 528,00) 16 кв. м.

Сам факт подачи данного иска сильной стороной правоотношения и требование о заключении основного договора купли продажи по цене 2021 года указывают на то, что истица изменять договор не намерена.

Таким образом, единственный способ сохранить жилищные права ответчицы - это расторжение спорного договора.

Все вышесказанное указывает на совпадение необходимых для расторжения договора условий: рост стоимости квадратного метра жилья превысил инфляцию в несколько раз и стороны не могли это предвидеть и преодолеть; исполнение договора не позволит ответчице улучшить свои жилищные условия как она рассчитывала в 2021 году, но оставит семью ответчицы без жилья, при этом истица, получив как риэлтор квартиру по стоимости в несколько раз ниже, чем рыночная и перепродав ее, сможет получить неосновательное обогащение за счет ответчицы. При этом, действуя добросовестно, ответчица готова вернуть истице полученный задаток, так как ответчица готова продать квартиру, но по рыночной цене 2025 года, но именно истица отказывается оплатить такую цену.

На основании изложенного, с учетом того, что удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска, ФИО2 просила признать предварительный договор купли-продажи квартиры с условием передачи задатка от 03.07.2021 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 расторгнутым, применив последствия в виде возврата полученного задатка в размере 400 000 рублей. 

Протокольным определением от 13.03.2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Департамент образования г.Шахты. 

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. При подготовке дела к судебному разбирательству поручила представлять свои интересы адвокату ФИО6

Представитель ФИО1 – ФИО6, действующая на основании ордера №146202 от 20.01.2025г., в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования, просила их удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать по основаниям, отраженным в письменных возражениях на встречное исковое заявление. 

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении искового заявления ФИО1 в связи с пропуском срока для обращения в суд с указанным иском. Встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель третьего лица Департамента образования г.Шахты ФИО7, действующая на основании доверенности №61.02.-34/2888 от 10.07.2024г., в судебное заседание явилась, пояснила, что на основании Постановления Администрации г.Шахты №3635 от 17.10.2024г. ФИО1 обязана предоставить в орган опеки и попечительства над несовершеннолетними г.Шахты копии выписок из ЕГРН на квартиру №№, расположенной по адресу 

<

адрес>, выданных на имя несовершеннолетних в размере 7/30 долей в праве общей долевой собственности каждому. Неисполнение указанного постановления влечет нарушение прав детей ФИО1

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу статей 1, 8 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры, и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон) статья 431 ГК РФ).

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 является собственником 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости (л.д.124-125). 

Судом также установлено, 03.07.2021 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель), заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием передачи задатка, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить 

<

адрес>, общей площадью 61,6 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и заключить между собой основной договор купли-продажи в срок не позднее, чем 01.03.2022 года (л.д.19) (п.1.1 договора). 

Пунктом 1.2 предварительного договора установлено, что указанное недвижимое имущество продается продавцом покупателю за 1 900 000,00 рублей. Цена является окончательной, изменению не подлежит. 

В пункте 1.4 указано, что на момент заключения настоящего договора продавец заявляет, что на объект недвижимости сделана запись регистрации № от 11.12.2020г. (ипотека), которую продавец обязуется погасить до окончательного расчета. 

При этом в пункте 2.1 договора указано, что в доказательство последующего заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает продавцу задаток в размере 400 000 рублей. Остальную сумму в размере 1 500 000 рублей покупатель обязуется оплатить продавцу за счет кредитных средств, предоставляемых Октябрьским отделением Ростовского отделения №5221 ПАО «Сбербанк России», в соответствии с кредитным договором, заключенным между покупателем и кредитором посредством использования номинального счета, после государственной регистрации права и ипотеки (пункт 2.2 договора).

Из текста предварительного договора от 03.07.2021 года следует, что ФИО2 получила от ФИО1 в счет задатка 400 000 рублей (л.д. 19). Указанное обстоятельство сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Пунктом 3.2 договора стороны установили, что продавец обязуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в объекте недвижимости (если таковые имеются) в срок до 01.03.2022 года, предоставить копию документа, подтверждающего снятие с регистрационного учета с отчуждением объекта недвижимости до полписания основного договора купли-продажи.

В установленный срок ФИО2 обязательство по предоставлению квартиры и заключению основного договора купли-продажи квартиры не исполнила.

Дополнительным соглашением №1 от 16.03.2022 года ФИО2 и ФИО1 достигли договоренности о внесении изменений в п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры с условием передачи задатка следующего содержания: «Продавец обязуется продать, а покупатель купить 

<

адрес>, общей площадью 61,6 кв.м., кадастровый №, этаж 1, расположенную по адресу: 

<

адрес> заключить между собой основной договор купли-продажи в срок не позднее, чем 10.09.2022 года (л.д.20).

Данное соглашение ФИО2 не было исполнено.

Далее, дополнительными соглашениями №2 от 16.09.2022 года, №3 от 10.02.2023 года, №4 от 05.06.2023 года, №5 от 26.09.2023 года, №6 от 06.04.2024 года, №7 от 17.10.2024 года сторонами были установлены новые сроки заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры, окончательно установив срок не позднее 30.01.2025 года (л.д.21,22,23,24,25,26). 

Вновь, в установленные сроки ФИО2 обязательство по заключению основного договора купли-продажи квартиры не исполнила. При этом, стороны не отрицали заключение вышеуказанных дополнительных соглашений к предварительному договору купли-продажи от 03.07.2021 г., несмотря на указание в них «дополнительное соглашении к предварительному договору от 02.07.2021 г.», где имеется описка в дате договора. Не отрицали, что между ФИО1 и ФИО2 иные договоры купли-продажи 

<

адрес> или иного недвижимого имущества – 02.07.2021 г., не заключались. В связи с чем, суд принимает указанные дополнительные соглашения в качестве относимых и допустимых доказательств по настоящему делу, отвечающим требованиям ст.ст. 59 и 60 ГПК РФ.

Материалами дела также установлено, что Постановлением Администрации города Шахты №3635 от 17.10.2024 года ФИО1 разрешена продажа жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, принадлежащих несовершеннолетним ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в размере по 1/5 доле в праве общей долевой собственности каждому. При этом, в месячный срок с момента совершения сделки купли-продажи ФИО1 должна была предоставить в орган опеки и попечительства над несовершеннолетними г.Шахты выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на жилое помещение 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, выданных Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО на имя несовершеннолетних ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в размере 7/30 долей в праве общей долевой собственности (л.д.27). 

Однако, в предусмотренный указанным выше предварительным договором срок и до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен, право собственности на спорную квартиру за ФИО1 и ее несовершеннолетними детьми в ЕГРН не зарегистрировано.

Установлено также, что 20.11.2024 года ФИО1 направлено заказным письмом в адрес ФИО2 предложение о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры, ответ на который не поступил до настоящего времени (л.д.42-43). 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как разъяснено в пункте 27 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В пункте 29 того же Постановления разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора, и содержание этой категории не ограничивается лишь направлением оферты.

Даже при отсутствии доказательств направления оферты в течение срока, предусмотренного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона может понудить другую к заключению основного договора в судебном порядке, если докажет, что заявляла контрагенту о своих намерениях заключить основной договор.

Содержащуюся в абзаце 1 пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" формулировку "действия, направленные на заключение договора" следует толковать с учетом разъяснений в пункте 1 данного Постановления, согласно которому, соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Кроме того, надлежит учитывать, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве; не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Так, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи со взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Сторона не может исполнить свое обязательство без содействия контрагента, но отсутствие достаточной инициативы лишает ее права на применение санкций к контрагенту.

Следовательно, предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 43 - 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как установлено судом выше, между ФИО1 и ФИО2 было заключено 7 дополнительных соглашений к предварительному договору купли-продажи квартиры с условием передачи задатка. Сторонами был установлен новый срок заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры - не позднее 30.01.2025 года. 

При этом, исковое заявление ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора поступило в суд 22.11.2024 г., то есть до истечения срока, установленного сторонами дополнительным соглашением №7 от 17.10.2024 г. (до 30.01.2025 г.). 

В связи с изложенным, доводы ФИО2 о пропуске ФИО1 срока исковой давности для подачи указанного иска, - не состоятельны, поскольку на момент подачи искового заявления в суд, с учетом дополнительного соглашения №7 от 17.10.2024 г., срок не пропущен.

В ходе судебного разбирательства не установлено и ФИО2 не представлено, что со стороны ФИО1 имелись виновные действия, препятствующие заключению основного договора купли-продажи, а напротив, судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 предпринимались многочисленные действия, которые демонстрируют наличие интереса с ее стороны в заключении основного договора.

Между тем ФИО2 в материалы дела не представлено допустимых доказательств тому, что имелись непреодолимые препятствия для заключения основного договора купли-продажи с ФИО1 То обстоятельство, что в отношении ФИО2 с 2021 г. по 2024 г. проводилась процедура банкротства, свидетельствует о недобросовестности ФИО2 при заключении предварительного договора 03.07.2021 г. с ФИО1, которая не была уведомлена о том, что в отношении ФИО2 возбуждена процедура банкротства. Кроме того, определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2024 года по делу №А53-36101/2021 завершена процедура реализации имущества гражданина ФИО2 (л.д. 168), которая освобождена от исполнения требований кредиторов, за исключением требований кредиторов, предусмотренных пунктом 5 статьи 213.28 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002. Обременения со спорной квартиры были сняты и, несмотря на это, ФИО2 с августа 2024 г. основной договор с ФИО1 не заключила, несмотря на наличие дополнительных соглашений, подписанных ею. В судебном заседании при рассмотрении дела ФИО2 неоднократно выражала мнение о том, что на условиях предварительного договора от 03.07.2021 г. и за сумму в указанном договоре, она не намерена заключать основной договор с ФИО1

В связи с установленными судом обстоятельствами уклонения ФИО2 от заключения основного договора на условиях предварительного договора купли-продажи от 03.07.2021 г., суд считает необходимым применить положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса и требование ФИО1 о понуждении к заключению основного договора удовлетворить.

Вместе с тем, руководствуясь абзацем вторым пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом условий предварительного договора от 03.07.2021 г., суд считает необходимым обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи с условием передачи задатка от 03.07.2021г. и считать основной договор заключенным с момента передачи денежных средств от ФИО2 к ФИО1 в размере, указанном в п. 2.2. предварительного договора от 03.07.2021 г.

По заявленным ФИО2 встречным исковым требованиям к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры с условием передачи задатка от 03.07.2021 года расторгнутым, примерив последствия в виде возврата полученного задатка в размере 400 000 рублей, суд приходит к следующему.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2 ст. 451 ГК РФ).

Первое условие – это убежденность обеих сторон при заключении договора, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Можно предположить, что возможность наступления каких-либо негативных изменений сторонами допускалась, однако наступившее изменение обстоятельств, стороны не могли и не должны были предвидеть. Решающим фактором в оценке этого изменения будет ответ на вопрос, могли ли стороны разумно предвидеть такое изменение в момент заключения договора. 

Поскольку ФИО2 лично инициировала процедуру банкротства, значит на момент обращения ее в Арбитражный суд с соответствующим заявлением у нее имелась стойкая неплатежеспособность, имевшая место в течение длительного периода времени, выразившаяся в наличии долговых обязательств на сумму более чем 1 000 000 рублей, в связи с чем, ФИО2 в момент заключения договора имела убежденность, что существенного изменения обстоятельств не произойдет. Обратного суду не представлено.

Второе условие - заинтересованная сторона должна доказать, что она невиновна в том, что вызвавшие изменение обстоятельств причины не преодолены после их возникновения или, как гласит закон, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. 

Учитывая, что в подпункте 2 пункта 2 статьи 451 ГК РФ говорится только о заинтересованной стороне, можно предположить, что не имеет юридического значения и не входит в предмет доказывания другой стороны договора преодолеть причины, вызвавшие изменение обстоятельств. Вместе с тем нельзя не отметить, что если изменение обстоятельств, произошло в результате поведения любого из контрагентов, то нормы статьи 451 ГК РФ к такому случаю неприменимы - как было сказано выше, данная статья применяется к такой ситуации, когда причины ее создания непреодолимы, не зависят от действий сторон договора. 

Третье условие - заинтересованной стороне необходимо доказать, что исполнение договора в существующем виде, без внесения в него изменений, настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае ФИО2 не представлено доказательств того, что исполнение заключенного предварительного договора 03.07.2021 г. нарушило соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для нее такой ущерб, что в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Напротив, ФИО1, заключая с ФИО2 дополнительные соглашения по ее же инициативе на протяжении трех лет и ожидая заключения основного договора, лишается того, на что вправе была рассчитывать. 

И наконец, четвертое условие, которое считается соблюденным, если из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием об изменении или расторжении договора. Данное условие содержит презумпцию, что заинтересованная сторона не должна нести риск изменения обстоятельств, поэтому доказательства обратного - что такой риск заинтересованной стороны вытекает из обычаев делового оборота или существа заключенного договора - должна представлять противная сторона. 

Таким образом, предмет регулирования ст. 451 ГК РФ - ситуация, когда изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения (его возможности, только с более значительными затратами или в более трудных условиях), но не в случаях, когда изменение обстоятельств создает полную или частичную невозможность исполнения договорных обязательств. То есть по своему характеру существенно изменившиеся обстоятельства напоминают непреодолимую силу, однако в отличие от последней такие обстоятельства не влекут за собой невозможность исполнения договора, а, напротив, при имеющейся возможности исполнения обязательства коренным образом изменяют соотношение имущественных интересов сторон договора. 

Изменение обстановки должно быть непредвиденным в момент заключения договора для обеих сторон. Если оно произошло на момент совершения сделки, то здесь речь пойдет об оспаривании договора ввиду существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), но не о правилах ст. 451 ГК РФ.

Регулирование статьи 451 ГК РФ основано на предположении, что при заключении договора стороны при определении его условий исходят из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

При отсутствии вышеуказанных условий, законных оснований, предусмотренных ст.ст. 450, 451 ГК РФ, для расторжения предварительного договора купли-продажи от 03.07.2021 г. не имеется. 

До настоящего времени стороны данного правоотношения к соглашению о его расторжении не пришли, самим договором возможность его расторжения по инициативе покупателя не предусмотрена. Действия ФИО2 направлены на односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств, который в соответствии со ст. 310 ГК РФ недопустим. 

Свобода договора и автономия воли говорят о том, что лицо своей волей определяет, заключать ли договор и на каких условия. О том, что ФИО2 действовала под воздействием стороннего волеизьявления в материалы дела не представлено. Напротив, исходя из исследованных материалов дела (л.д. 60-98), ФИО2 действовала по своей воле и была инициатором продажи квартиры за цену, указанную в предварительном договоре купли-продажи. В связи с чем, доводы ФИО2 о том, что ФИО1 ввела ее в заблуждение относительно цены недвижимого имущества, - не состоятельны. 

Ссылка ФИО2 на Постановление Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области от 07.06.2021 г. № 21 не может быть применена судом при рассмотрения настоящего дела, поскольку указанный нормативно-правовой акт был принят для социально незащищенных категорий граждан в целях обеспечения их жильем по соответствующим программам. Однако, в материалы дела не представлены доказательства наличия у ФИО2 указанного статуса.

Более того, в процессе рассмотрения данного гражданского дела ФИО2 просила предоставить ей время с целью снятия ее и ее матери с регистрационного учета, многократно утверждала, что готова выйти на заключение основной сделки купли-продажи, а впоследствии свою позицию изменила, обосновав ее кабальностью для нее и ссылаясь на заниженную стоимость спорного объекта недвижимости. 

При этом, суд считает несостоятельными доводы ФИО2 о том, что ФИО1 должны были быть заявлены требования о взыскании с нее суммы задатка в размере 400 000 рублей в рамках возбужденного в отношении нее производства о признании ее несостоятельной (банкротом), поскольку ФИО1 в возникших правоотношениях между сторонами не являлась кредитором.

Доводы ФИО2 о том, что ФИО1 выступает, как профессиональный участник рынка, судом считаются необоснованными, поскольку ФИО1 выступает не как субъект хозяйственной деятельности, а как физическое лицо и приобретает данный объект недвижимости для себя и своей семьи, что подтверждается постановлением Администрации города Шахты от 17.10.2024 №3635 о выдаче разрешения на продажу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> и приобретения взамен спорного недвижимого имущества. 

Таким образом, анализируя вышеизложенное, исследовав обстоятельства дела, проверив их доказательствами, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из принципов разумности и справедливости, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных встречных требований ФИО2

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третье лицо – Департамент образования г. Шахты, об обязании заключить договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, - удовлетворить.

Обязать ФИО2 (паспорт 

<

данные изъяты>) заключить с ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) договор купли-продажи 

<

адрес>, площадью 61,6 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи с условием передачи задатка от 03.07.2021г. и считать основной договор заключенным с момента передачи денежных средств от ФИО2 к ФИО1 в размере, указанном в п. 2.2. предварительного договора от 03.07.2021 г.

В удовлетворении требований ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры расторгнутым и применении последствий расторжения договора, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд.

Судья: А.А. Дуденкова

Решение изготовлено в окончательной форме 16.04.2025г.