2-428/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2019 года г. Большой Камень

Шкотовский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Косцюкевич Е.А.,

при секретаре Котеневой К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование иска указала, что 26.12.2017 она заключила с ответчиком договор купли-продажи, по которому продала ФИО2 часть жилого дома, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в установленном законом порядке.

По условиям договора, стоимость отчуждаемого имущества составила 500 000 руб., которую Покупатель должен передать Продавцу в день сдачи документов на государственную регистрацию. Однако до настоящего времени ответчик не уплатил истцу стоимость имущества, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи. Истец направляла ответчику претензию о расторжении договора, которая оставлена без ответа.

В связи с существенным нарушением со стороны ответчика условий договора, истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 26.12.2017, обязать ФИО2 возвратить истцу недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 поддержала требования. Пояснила, что письменных доказательств в подтверждение оплаты стоимости квартиры ответчиком не представлено. Пункт 4 договора содержит в себе условие о том, что покупатель передает денежные средства в день подачи документов на государственную регистрацию, тем самым в договоре не содержится сведений о том, что данное обязательство ответчиком было исполнено. Между ФИО1 и ФИО2 также существовали и иные правоотношения, связанные с займом денежных средств в размере 150 000 руб., которые ответчик передал истцу сроком на один год с уплатой процентов в размере 9 000 руб. в месяц. ФИО1 выплачивала ему проценты, а в дату возврата суммы займа ФИО2 отказался принять 150 000 руб., потребовав еще 400 000 руб. Договор купли-продажи квартиры истец подписала, полагая, что по выплате ею суммы займа квартира будет ей возвращена. В письменной форме договор займа не составлялся, расписка в получении денежных средств, составленная ФИО1, находится у ФИО2 Свидетельскими показаниями факт передачи денежных средств по договору купли-продажи подтверждаться не может. Поскольку доказательств передачи стоимости квартиры ответчиком не представлено, представитель истца настаивала на удовлетворении иска.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещалась о месте и времени слушания дела. В судебном заседании от 23.05.2019 пояснила, что, подписывая договор купли-продажи квартиры, она полагала, что фактически это договор залога. Она нуждалась в денежных средствах, которые ей согласился предоставить ФИО2 при условии залога принадлежащей ей квартиры. Она подписала договор купли-продажи, совместно с ответчиком подала документы для государственной регистрации. В день подписания договора она получила от ФИО2 50 000 руб., в день подачи документов он передал еще 100 000 руб., однако эта сумма была предоставлена ей взаймы, а не в счет оплаты по договору купли-продажи. При передаче ей денежных средств каких-либо третьих лиц не присутствовало. В конце 2018 года она привезла ответчику 150 000 руб., но он отказался их принять, потребовал еще 400 000 руб., отказался вернуть ей квартиру. В феврале 2019 года она перевела ему почтой сумму займа в размере 150 000 руб. В течение года со дня получения займа она ежемесячно выплачивала ему проценты за пользование займом в размере 9 000 руб. Продавать квартиру у нее намерений не было, она полагала, что отдает ее в залог. В течение года после совершения сделки она не обращалась к ответчику с требованием о выплате стоимости квартиры, так как полагала, что он вернет ей квартиру после того, как она отдаст сумму долга по договору займа. ФИО2 квартиру фактически принял, сменил замки на входной двери, возвратить квартиру отказался.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о месте и времени слушания дела. Его представители по доверенности ФИО4, ФИО5 в судебном заседании против иска возражали. Пояснили, что условиями договора купли-продажи определено, что покупатель передает продавцу денежные средства в размере 500 000 руб. в день сдачи документов на государственную регистрацию. Договор на государственную регистрацию подавался совместно ФИО2 и ФИО1 Факт оплаты ответчиком истцу стоимости договора подтверждается также условием договора, согласно которому имущество до окончательного расчета не находится в залоге у покупателя. При передаче ФИО2 истцу денежных средств по договору купли-продажи присутствовала ФИО6, сопровождавшая сделку. После заключения договора между ФИО2 и ФИО1 была достигнута устная договоренность о том, что до ухода в рейс в море в квартире будет проживать сын ФИО1, за что последняя обязалась выплачивать арендную плату в размере 9 000 руб. в месяц на банковскую карту сына ответчика – ФИО7 В том случае, если бы ФИО1 не получила денежные средства по договору купли-продажи, она имела возможность прибегнуть к зачету, удержанию денежных средств за аренду квартиры в счет задолженности ФИО2 по договору купли-продажи. При этом до февраля 2019 года ФИО1 не обращалась к ответчику с какими-либо требованиями, касающимися заключенного между ними договора купли-продажи недвижимого имущества, претензия о расторжении договора купли-продажи была направлено только 13.02.2019. Истец не могла заблуждаться относительно природы сделки, она дважды ездила в г. Владивосток – 26.12.2017 для подписания договора, 27.12.2017 – для сдачи документов на государственную регистрацию, получила нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества. Поскольку стороной истца не представлено доказательств безденежности договора купли-продажи, представители ответчика просили отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о месте и времени слушания дела. Согласно поступившему письменному отзыву, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, решение спора оставляет на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, свидетеля ФИО6, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу положений ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено и подтверждается доказательствами по делу, что 26.12.2017 между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стороны оценили указанную квартиру в 500 000 руб.

В соответствии с п. 6 договора настоящий договор одновременно является документом о передаче предмета договора.

Таким образом, все существенные условия договора купли-продажи недвижимости были согласованы сторонами.

В соответствии с п. 4 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: Покупатель передает Продавцу указанную денежную сумму в размере 500 000 руб. в день сдачи документов на государственную регистрацию. При этом в соответствии с п. 3 договора до момента окончательного расчета предмет договора считается не находящимся в залоге у Продавца.

Пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества со ссылкой на неисполнение Покупателем обязанности произвести оплату приобретенного имущества, что является существенным нарушением условий договора.

Однако суд находит, что оснований для расторжения договора купли-продажи договора, заключенного между сторонами, не имеется.

В договоре купли-продажи указано, что покупатель передает денежные средства по договору в день сдачи документов на государственную регистрацию. Договор был сдан на государственную регистрацию совместно продавцом и покупателем. Фактически недвижимое имущество было передано продавцом покупателю, ФИО2 получил квартиру в свое владение, пользование и распоряжение, что не отрицалось стороной истца. При этом продавец не возражал против передачи полномочий собственника квартиры ответчику.

Доводы стороны истца об отсутствии письменного подтверждения передачи денежных средств и недопустимости подтверждения данного обстоятельства свидетельскими показаниями, является несостоятельными.

Статья 162 лишает права сторону сделки ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки, совершенной с несоблюдением простой письменной формы.

Однако в данном случае передача денежных средств покупателем продавцу не является самостоятельной сделкой, требующей обязательного оформления в письменной форме, в связи с чем сторона сделки не лишена права доказывания путем предоставления свидетельских показаний.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании показала, что она работает в агентстве недвижимости, сопровождала сделку, заключенную между сторонами, в частности, готовила проект договора купли-продажи, осуществляла сбор и проверку документов. Изначально договор купли-продажи квартиры должен был быть сдан на государственную регистрацию в день его подписания – 26.12.2017, однако отсутствовало нотариально удостоверенное согласие супруга ФИО1 на совершение сделки, в связи с чем, подача документов на государственную регистрацию была перенесена на 27.12.2017. В указанную дату ФИО2, ФИО1 в ее сопровождении подали документы в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в г. Владивостоке, после чего в автомашине, принадлежащей ФИО2, он в ее присутствии передал ФИО1 денежные средства в сумме 500 000 руб. Она находилась на переднем сидении автомашины, ФИО2 – на водительском месте, ФИО1 – на заднем пассажирском сидении. ФИО2 передал ФИО1 пачку купюр по 5 000 руб. в банковской упаковке. Свидетель наблюдала за тем, как ФИО1 пересчитывает денежные средства. В том, что ФИО2 передал ФИО1 денежные средства именно в счет оплаты сделки, сомнений у нее не возникло, поскольку договоренности о передаче денежных средств в счет договора займа между сторонами не было.

Сама ФИО1 не отрицала факт получения от ФИО2 денежных средств в день сдачи документов на государственную регистрацию, однако указала, что получила не 500 000 руб., а 150 000 руб. на условиях займа сроком на 1 год под 6%. При этом полагала, что в день возврата займа ФИО2 вернет ей квартиру.

Однако каких-либо доказательств существования между сторонами заемных отношений на указанную сумму истцом не представлено. Заблуждений относительно природы заключаемого ею договора у истца быть не могло, поскольку текст договора был ею прочитан, договор подписан, а до сдачи договора на государственную регистрацию ею было получено нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры.

То обстоятельство, что ФИО1 ежемесячно перечисляла на банковскую карту сына ФИО2 денежные средства в размере 9 000 руб., не подтверждают ни наличие между сторонами договора займа, ни договора найма жилого помещения. Целевое предназначение перечисляемых сумм существенного значения для данного дела не имеет, поскольку иные правоотношения не относятся к заключенному между сторонами договору купли-продажи.

Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 450 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Истец, утверждая, что не получила денежных средств по договору купли-продажи, вместе с тем, ежемесячно осуществляла ответчику переводы в размере 9 000 руб. Вне зависимости от цели данных платежей (наличие заемных отношений либо отношений, связанных с наймом жилого помещения), истец имела возможность удержать данные суммы в счет встречного неисполненного обязательства по передаче ей стоимости квартиры, что сделано не было. Заявление в регистрирующий орган о приостановлении либо о прекращении регистрационных действий ввиду наличия спора не подавалось. До февраля 2019 года истец к ответчику с какими-либо требованиями о выплате суммы либо о расторжении договора купли-продажи не обращалась. Также истец передала квартиру в фактическое владение ответчику с момента совершения сделки и не предпринимала попыток воспрепятствовать ему в пользовании имуществом, за которое не получила оплату. 

В нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено достаточных доказательств, которые бы с достоверностью свидетельствовали о нарушении ответчиком своих обязательств по оплате приобретенной им квартиры. Ответчиком, напротив, представлены доказательства, опровергающие доводы истца, в частности, показания свидетеля ФИО6

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, у суда отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между сторонами, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда в течение месяца с момента принятия в окончательной форме, с подачей жалобы через Шкотовский районный суд. Срок апелляционного обжалования исчисляется с 19.06.2019 по 19.07.2019 включительно.

Судья Е.А. Косцюкевич