РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2018 г. город Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колчиной М.В.,

при секретаре Искрицкой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-384/2018 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» о признании права собственности на квартиру и взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Межрегиональная общественная организация потребителей по защите прав потребителей «Гражданский контроль» обратилась в суд в порядке статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в интересах ФИО1 с требованиями к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» (далее по тексту – ООО «Люная Риэл Эстейт») о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту – спорная квартира).

В обоснование требований представитель истца указала, что по условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23 сентября 2008 г., заключённого между ООО «Люная Риэл Эстейт» и ООО «М-Недвижимость», последнее взяло на себя обязательство принять участие в строительстве многоквартирного жилого дома. ООО «Люная Риэл Эстейт», в свою очередь, обязалось построить многоквартирный дом и после завершения строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (не позднее 30 сентября 2010 г.) передать участнику в собственность объекты долевого строительства, в том числе однокомнатную 

<

адрес> общей площадью 45,4 кв.м. По договору уступки прав от 04 декабря 2012 г. право требования на спорную квартиру перешло к ООО «Камелия», которое, в свою очередь, по договору уступки прав от 18 марта 2014 г. уступило право требования на спорную квартиру истцу. Срок передачи объекта был установлен не позднее 31 марта 2014 г. Свои обязательства по договору в части внесения денежных средств истец и предыдущие участники долевого строительства исполнили надлежащим образом, в том числе с использованием кредитных средств. Вместе с тем ответчик свои обязательства по договору надлежащим образом не исполнил. Фактически многоквартирный жилой дом построен, строительство завершено в августе 2014 г. Однако разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию ответчиком получено только 31 августа 2017 г. Вместе с тем до настоящего времени объект долевого строительства истцу не передан, на обращение истца ответчик не реагирует. В связи с чем, представитель истца просит признать за истцом право собственности на объект долевого строительства, площадь которого составила 43,9 кв.м. и которому присвоен номер 175, неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере 1576952 рубля 37 копеек и штраф.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства по месту нахождения, то есть государственной регистрации, в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил.

Представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание также не явился, об отложении слушания дела не просил, возражений не представил.

Представитель третьего лица, ПАО «Банк ВТБ», надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела. В письменном отзыве против заявленных требований как кредитор не возражал и пояснил, что в случае признания за истцом права собственности на объект долевого строительства одновременно с регистрацией права собственности на квартиру должна быть произведена регистрация об ипотеке в силу закона.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования частично обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Материалами дела установлено, что 28 августа 2007 г. ООО «Люная Риэл Эстейт», выступающему в качестве застройщика, было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (строительный адрес), сроком действия до 29 августа 2010 г. Впоследствии срок действия разрешения на строительство неоднократно продлялся. Последний срок разрешения установлен до 30 августа 2016 г.

23 сентября 2008 г. между ООО «Люная Риэл Эстейт» и ООО «М-Недвижимость» был заключён договор № 6 участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать участнику долевого строительства после завершения строительства жилые помещения согласно приложению, в том числе 

<

адрес>, в срок не позднее 30 сентября 2010 г. Цена договора была определена исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 41000 рублей.

04 декабря 2012 г. ООО «М-Недвижимость» уступило свои права требования по договору № 6 от 23 сентября 2008 г. ООО «Камелия».

18 марта 2014 г. ООО «Камелия» уступило свои права требования по договору № 6 от 23 сентября 2008 г. в части однокомнатной 

<

адрес>, расположенной в третьей секции, на шестом этаже, номер на этаже относительно входа из лифтового холла 2, общей площадью с учётом площади балконов и лоджий 45,4 кв.м. ФИО1 Цена договора составила 2530337 рублей 50 копеек. Срок передачи объекта строительства – не позднее 31 марта 2014 г. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

18 марта 2014 г. между ЗАО «Банк ВТБ 24» (правопреемник – ПАО «Бак ВТБ») и ФИО1 заключён кредитный договор 

<

***>, в соответствии с которым кредитор предоставил истцу кредитные средства в размере 2024000 рублей на приобретение указанной квартиры. В счёт обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита указанная квартира передана в залог.

31 августа 2017 г. указанный многоквартирный жилой дом, которому присвоен №, введён в эксплуатацию. 08 ноября 2017 г. многоквартирный дом, а также жилые и нежилые помещения в нём поставлены на кадастровый учёт.

По результатам обмеров Королевским филиалом ГУП МО «МОБТИ» двухкомнатной квартире в четвёртой секции на пятом этаже с кадастровым номером № присвоен №. Площадь помещения с учётом помещений вспомогательного использования составила 43,9 кв.м., общая площадь жилого помещения составила 43,1 кв.м.

Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон, суд усматривает основания для удовлетворения требований истца о признании права собственности на объект долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии со статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом суд учитывает, что приведённые выше нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об участии в долевом строительстве, определяющие основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, в силу которых участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путём внесения инвестиционного взноса, эквивалентного стоимости объекта долевого строительства, в полном объёме, вправе рассчитывать на получение в собственность данного объекта.

Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что передача объекта долевого строительства застройщиком, исходя из положений указанных норм, осуществляется после ввода в эксплуатацию самого многоквартирного жилого дома на основании акта передачи объекта долевого строительства.

Из материалов дела с достоверностью усматривается, что до настоящего времени спорная квартира застройщиком истцу не передана. На обращение истца к ответчику о передаче объекта, направленное 27 февраля 2018 г., ответчик не отреагировал.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что застройщиком нарушено обязательство по передаче объекта долевого строительства истцу, который исполнил свои обязательства по внесению цены договора, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

При этом суд усматривает злоупотребление правом со стороны застройщика, который уклоняется от передачи объектов долевого строительства, тем самым, препятствуя гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирного дома, которые, в том числе, пошли не только на компенсацию затрат по строительству, но и на оплату услуг самого застройщика, на получение в собственность жилых помещений.

Ограничений и запретов, которые препятствуют передаче спорной квартиры истцу, суд не усматривает, выписка из Единого государственного реестра недвижимости таких обременений не содержит. Равно как и не содержит данных о правообладателе спорной квартиры.

При передаче спорной квартиры истцу в собственность суд соглашается с доводами третьего лица ПАО «Банк ВТБ» о том, что одновременно с регистрацией такого права должна быть совершена регистрационная запись об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 77 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретённое либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 20 указанного закона государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Находит суд обоснованными и требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Оценивая период, за который должна быть взыскана неустойка, суд считает, размер неустойки должен быть исчислен за период с 01 апреля 2014 г. (начало периода просрочки) по 27 марта 2018 г. (как указано в иске), исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в первоначальном договоре участия в долевом строительстве, а именно исходя из стоимости квадратного метра проектной площади в размере 41000 рублей, и ставки рефинансирования на день рассмотрения настоящего спора, так как до настоящего времени обязательство по передаче объекта не исполнено, что составит 7,25%.

При таких обстоятельствах размер неустойки составит: 1799000 рублей (41000 рублей х 43,9 кв.м.) х 7,25% : 300 х 2 х 1457 дней = 1266885 рублей 78 копеек.

Между тем, в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учётом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Также суд учитывает, что неустойка, как мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, применяется с целью понуждения должника к надлежащему исполнению обязательства. Между тем суд считает, что указанная мера не должна создавать для должника условий, при которых его задолженность перед кредитором будет значительно увеличена, либо приводить к неосновательному обогащению.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки может быть снижен до 600000 рублей, что, по мнению суда, соразмерно последствиям нарушения обязательства. При этом суд учитывает установленные по делу обстоятельства, характер возникшего спора, длительность нарушения сроков передачи квартиры и общую цену договора, а также то обстоятельство, что многоквартирный дом введён в эксплуатацию.

Кроме того суд учитывает, что размер неустойки, взысканной судом, находится в пределах процентов, установленных статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, что согласуется с пунктом 6 указанной статьи.

При рассмотрении настоящего спора суд приходит к необходимости привлечения ответчика к ответственности в виде штрафа за несоблюдение законных требований потребителя, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при котором размер штрафа должен составлять 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя, который распределяется в равных долях между потребителем и Межрегиональной общественной организацией потребителей по защите прав потребителей «Гражданский контроль».

При этом суд учитывает, что на обращение истца к ответчику об уплате неустойки, которая прямо предусмотрена указанными выше нормами закона, данная неустойка не была выплачена. С ходатайством об уменьшении размера штрафа представитель ответчика не обращался.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» о признании права собственности на квартиру и взыскании неустойки удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 43,1 кв.м., кадастровый №.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 и ипотеки в силу закона в пользу публичного акционерного общества «Банк ВТБ» на жилое помещение с кадастровым номером №

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 01 апреля 2014 г. по 27 марта 2018 г. в размере 600000 рублей, штраф в размере 150000 рублей, а всего взыскать 750000 рублей (семьсот пятьдесят тысяч рублей).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Люная Риэл Эстейт» в пользу Межрегиональной общественной организации потребителей по защите прав потребителей «Гражданский контроль» штраф за несоблюдение требований потребителя в размере 150000 рублей (сто пятьдесят тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий Колчина М.В.