К делу №2-1727/2024 УИД: 23RS0034-01-2024-002338-51

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новокубанск 23 декабря 2024 года 

Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Соколенко А.В.,

при секретаре Переверзевой Н.С.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ПАО Сбербанк к ФИО2 о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки), 

у с т а н о в и л:

ПАО Сбербанк обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) и просит расторгнуть кредитный договор № . . . от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору № . . . от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере 3 277 954,58 рублей, в том числе: просроченные проценты - 19 865,52 рублей, просроченный основной долг - 3 255 259,29 рублей, неустойка за просроченный основной долг - 2 228,44 рублей, неустойка за просроченные проценты - 601,33 рубль, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 66 946 рублей, всего взыскать: 3 344 900,58 рублей; обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на имущество ФИО2, являющееся предметом ипотеки в силу закона, а именно на: земельный участок, кадастровый № . . ., адрес: 

<

адрес> площадь: 5 000 +/- 24,75, запись в ЕГРН: № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, ипотека в силу закона; установить начальную цену продажи предмета залога в размере 488 000 рублей; определить способ реализации путём продажи с публичных торгов.

Исковые требования обоснованы тем, что Публичное акционерное общество «Сбербанк России» на основании кредитного договора № . . . от ДД.ММ.ГГГГ выдало ипотечный кредит ФИО2 в сумме 3 300 000 рублей, на срок 154 месяца, под 8,0% годовых. Кредит выдавался на индивидуальное строительство объекта недвижимости, а именно: земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости, а именно: земельный участок, кадастровый № . . ., адрес: 

<

адрес>, площадь: 5 000 +/- 24,75, запись в ЕГРН: № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, ипотека в силу закона. В силу п.1 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке) «Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом. Так, кредитор предоставил заёмщику денежные средства, предусмотренные условиями кредитного договора, заёмщик свои обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом. Условием кредитного договора (п.7 кредитного договора), предусматривается ежемесячное погашение кредита и уплата процентов. В нарушение вышеуказанных условий кредитного договора заёмщиком ежемесячные платежи в счет погашения кредита и начисленных, процентов за пользование кредитными средствами не производятся. Согласно п.13 кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заёмщик, уплачивает кредитору неустойку в размере 16% от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно). В соответствии со ст.334 ГК РФ «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)». «Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства» (ст.348 ГК РФ). В соответствии со ст.337 ГК РФ, ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Согласно ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное». Нормой ст.51 Закона об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное недвижимое имущество по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 Закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по кредитному договору без обращения в суд не заключено. Поскольку ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 3 277 954,58 рублей, в том числе: просроченные проценты - 19 865,52 рублей, просроченный основной долг - 3 255 259,29 рублей, неустойка за просроченный основной долг - 2 228,44 рублей, неустойка за просроченные проценты - 601,33 рубль. Ответчик неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, что подтверждается представленными расчетом задолженности. Ответчику были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении кредитного договора посредством партионной почты, что подтверждается присвоенным идентификатором (ШПИ), согласно которому данное требование доставлено в адрес заемщика. Данная информация доступна на официальном сайте сети интернет ФГУП Почта России (https://pochta.ru). Требование до настоящего момента не выполнено. Согласно п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества. На стадии подготовки искового заявления в суд, истцом проведена оценка рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Согласно заключению о стоимости имущества от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 610 000 рублей. Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 488 000 рублей. К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле (статьи 94, 100 ГПК РФ). Перечень судебных издержек, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, в суд, признаются судебными издержками, если несение таких расходов необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости (абз.2 п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»). Нарушения, допущенные при исполнении обязательств по возврату кредита, являются существенными для Банка. Кроме того, Банк, в соответствии с требованиями ЦБ РФ, изложенными в Положении от 28.06.2017 №590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» обязан формировать резервы на возможные потери по ссудам, что дополнительно отвлекает ресурсы Банка и лишает Банк финансовой выгоды, на которую Банк был вправе рассчитывать при заключении кредитного договора. Таким образом, учитывая, что заемщиком не исполняются обязанности по ежемесячному погашению кредита и уплате процентов, в соответствии с п.4.3.4 общих условий кредитования, на основании п.2 ст.811 ГК РФ кредитор имеет право потребовать в судебном порядке досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом, неустойки, предусмотренные условиями кредитного договора, обратить взыскание на залог, а также расторгнуть кредитный договор.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, уведомление вернулось с отметкой об истечении срока хранения. Суд на основании ч.2 ст.117 ГПК РФ определил рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица, Ляпинского сельского поселения Новокубанского района в судебное заседание не явился, глава поселения просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации. При рассмотрении дела просил учесть, что администрация Ляпинского сельского поселения Новокубанского района возражает против удовлетворения исковых требований в части обращения взыскания в пользу ПАО Сбербанк на земельный участок, кадастровый № . . ., адрес: Краснодарский 

<

адрес>, площадь 5 000 +/- 24,75, запись в ЕГРН: № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что спорный земельный участок находится на территории Ляпинского сельского поселения и предоставлялся в аренду ответчику. В остальной части требований полагается на усмотрение суда. 

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В силу ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила относящиеся к договору займа. 

Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Согласно п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 был заключен кредитный договор № . . ., согласно которому кредитор предоставил заемщику кредит в сумме 3 300 000 рублей, под 8,0 % годовых, на срок 154 месяца, на строительство жилого дома, на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

адрес>.

Указанным кредитным договором предусмотрено, что погашение кредита производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей, уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, определенные графиком платежей.

Пунктом 22 договора предусмотрено, что заемщик обязуется использовать кредит на цели, указанные в п.12 договора. До 22.12.2025, но не позднее 2 (двух) месяцев с даты окончания строительства объекта недвижимости предоставить документы, подтверждающие оплату документа - основания строительства объекта недвижимости (договора)/произведенных работ/материалов и окончание строительства объекта недвижимости. До 22.12.2025, также осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки объекта недвижимости в силу закона в органе регистрации права, и в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней, с даты принятия документов на государственную регистрацию, предоставить кредитору расписку в получении документов от органа регистрации прав.

Согласно п.13 кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заёмщик, уплачивает кредитору неустойку в размере 16% от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

В соответствии со ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из п.3.1. Общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов, следует, что погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно аннуитетными платежами в платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита. 

Согласно п.4.3.4 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями кредитного договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократно) заемщиком его обязательств по погашению кредита, и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору.

В соответствии с п.11 кредитного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору, заемщик предоставляет кредитору до выдачи кредита - поручительство Ф.А. После выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренном п.22 договора: залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п.12 договора (жилой дом), далее объект недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ляпинского сельского поселения муниципального образования Новокубанский район (арендодатель) и Ч.И. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № . . ., согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок из категории - «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «Отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарно личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества)» с кадастровым номером № . . ., площадью 5 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, предоставляемый для целей - индивидуального жилищного строительства. Договор заключен сроком на 20 лет, по ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между Ч.И. и ФИО2 заключен договор о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору № . . . аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 приняла на себя все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, с кадастровым номером № . . ., площадью 5 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Право аренды указанного земельного участка зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке, имеется ограничение (обременение) права - аренда с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Банк выполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме.

Судом установлено, что заемщиком ФИО2 неоднократно нарушались сроки необходимых платежей, а именно оплаты основного долга и процентов по предоставленному кредиту. По состоянию на 22.08.2024 задолженность по кредитному договору составляет 3 277 954,58 рубля, в том числе: просроченные проценты - 19 865,52 рублей, просроченный основной долг - 3 255 259,29 рублей, неустойка за просроченный основной долг - 2 228,44 рублей, неустойка за просроченные проценты - 601,33 рубль.

Истцом 22.07.2024 было направлено заемщику требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки. Однако, до настоящего времени ответчик долг по кредитному договору не погасила.

В судебном заседании установлено, что заемщик ФИО2 не надлежаще исполняла свои обязательства по кредитному договору: не погашала кредит и проценты в установленные кредитным договором сроки, имеет просроченную задолженность. Истцом соблюдены все требования закона при обращении в суд с настоящим иском. Расчет суммы, подлежащей взысканию с ответчика, в размере 3 277 954,58 рублей является обоснованным, правильным. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Истцом также заявлены требования об обращении взыскания в пользу ПАО Сбербанк на имущество ФИО2, являющееся предметом ипотеки в силу закона, а именно на земельный участок, кадастровый № . . ., адрес: 

<

адрес>, площадь 5 000 +/- 24,75, запись в ЕГРН: № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, ипотека в силу закона; установлении начальной цены продажи предмета залога в размере 488 000 рублей; определении способа реализации путём продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

В силу п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Согласно п.2 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя могут быть удовлетворены за счет заложенного имущества по решению суда. 

В соответствии с п.1 ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом.

В силу подпункта 4 п.2 ст.54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Пунктом 5 ст.5 Закона об ипотеке установлено, что право аренды может являться предметом залога.

Согласно п.1.1 ст.62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

В п.1 ст.63 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п.1 ст.62.1 Закона об ипотеке.

Пунктом 1 ст.62.1 Закона об ипотеке установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. 

Судом установлено, что кредит ФИО2 выдавался Банком для строительства жилого дома, на спорном земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, с последующей передачей в залог банку построенного жилого дома и оформлением прав на него. Указанный земельный участок находится в аренде у ФИО2 сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Арендодателем земельного участка является администрация Ляпинского сельского поселения Новокубанского района Краснодарского края. Ипотека зарегистрирована в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ через 154 месяца с даты заключения кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № . . .

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что предметом настоящего договора ипотеки является не залог самого земельного участка, а залог права аренды земельного участка, в связи с последующей ипотекой законченного строительством жилого дома, который должен находиться на этом участке.

Подтверждение того, что жилой дом построен, на него оформлено право собственности, и он передан в залог банку в материалы дела не представлено. 

Закон об ипотеке по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. 

Принимая во внимание, что по данному договору арендатор ФИО2 заложила свои права по договору аренды, а именно: право владеть и пользоваться в течение установленного договором срока земельным участком, требование банка об обращении взыскания на сам спорный земельный участок, с установлением начальной продажной цены в размере 80 % от его рыночной стоимости и определением способа реализации путём продажи с публичных торгов, на не принадлежащий ответчику на праве собственности земельный участок, удовлетворению не подлежит. 

Согласно п.3 ст.56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права. 

В силу ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен.

Судом установлено, что ответчиком существенно нарушен кредитный договор - сроки и порядок уплаты основного долга и процентов. В случае если бы Банк мог предвидеть ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств по кредитному договору, то кредитный договор не был бы заключен. При таких обстоятельствах требование Банка о расторжении кредитного договора является обоснованным, законным, подлежит удовлетворению.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы, которые согласно ст.88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Исходя из суммы удовлетворенных исковых требований взысканию с ответчика в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере 46 946 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ПАО Сбербанк к ФИО2 о расторжении, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки), - удовлетворить частично.

Кредитный договор № . . ., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк России и ФИО2, - расторгнуть.

Взыскать с ФИО2, данные о личности в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № . . . от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере 3 277 954,58 рублей, в том числе: просроченные проценты - 19 865,52 рублей, просроченный основной долг - 3 255 259,29 рублей, неустойка за просроченный основной долг - 2 228,44 рублей, неустойка за просроченные проценты - 601,33 рубль, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 46 946 рублей, всего 3 324 900,58? рублей (три миллиона триста двадцать четыре тысячи девятьсот рублей пятьдесят восемь копеек).

В удовлетворении остальной части требований, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Новокубанский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 28.12.2024.

Судья

Новокубанского районного суда А.В. Соколенко