Дело № 2-1227/2019

24RS0028-01-2019-000842-96

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

5 сентября 2019 года город Красноярск 

Кировский районный суд г. Красноярска в составе: 

председательствующего судьи Мугако М.Д.,

при секретаре Рытиковой А.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора, 

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд к ответчикам с вышеназванными требованиями, мотивировав тем, что в соответствии с соглашением о новации от ДД.ММ.ГГГГ акционерное общество «Агентство по реконструкции ипотечных жилищных кредитов» предоставило ответчикам ФИО3 заем в сумме 3 015 122,85 руб. под 11,76% годовых сроком по ДД.ММ.ГГГГ для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Также ДД.ММ.ГГГГ между заемщиками и истцом заключен договор ипотеки указанной квартиры. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, образовалась задолженность, которая на ДД.ММ.ГГГГ составила 5 603 486,85 руб., в том числе: 2 731 113,30 руб. сумма основного долга, 1 398 799,79 руб. неуплаченные проценты, 1 473 573,76 руб. пени. В настоящее время права кредитора на основании закладной принадлежат АО «ДОМ.РФ».

Учитывая изложенные обстоятельства, истец просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке вышеуказанную задолженность, расходы по уплате государственной пошлины, определить подлежащими выплате проценты на будущее, а так же обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> определив способ реализации путем продажи с публичных торгов и с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 2 397 600 руб., расторгнуть соглашение о новации от ДД.ММ.ГГГГ № с даты вступления решения суда в законную силу. 

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчики ФИО1 и ФИО2, представитель ФИО1, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

В силу ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

В соответствии со ст. 818 ГК РФ замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации (статья 414) и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (статья 808).

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. (ст. 811 ГК РФ)

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агенство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» с одной стороны и ответчиками ФИО1, ФИО2, с другой стороны, заключено соглашение о новации №, в соответствии с которым последние взяли на себя обязательства по возврату займа в размере 3 015 122,85 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ и уплате процентов на эту сумму в размере 5,50% годовых до ДД.ММ.ГГГГ и в период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 11,76% годовых (л.д. 5-14). 

Обеспечением исполнения обязательств ответчиков по данному соглашению является ипотека квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанное обременение (залог недвижимого имущества) зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 16-22, 65-67). 

Права кредитора по соглашению удостоверены закладной (п. 2.3 соглашения о новации).

Из п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со ст. 48 указанного закона, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно справке ОА «Газпромбанк» о наличии закладной на счете депо, владельцем закладной в настоящее время является АО «ДОМ.РФ». Таким образом, все удостоверенные закладной права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному закладной обязательству в настоящее время принадлежат истцу (л.д. 15).

Из раздела 3 соглашения о новации следует, что ответчики обязались ежемесячно уплачивать проценты за пользование займом, рассчитанные от суммы фактической задолженности до даты возврата суммы займа. Сроки и размеры платежей установлены в графике, закрепленном в п. 3.4.9 соглашения. 

Однако, исходя из расчета задолженности следует, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчиками периодически допускались просрочки внесения ежемесячных платежей. Доказательств оплаты задолженности ответчиками суду не представлено. Размер задолженности на ДД.ММ.ГГГГ по основному долгу составил 2 731 113,30 руб., по процентам за пользование займом 1 398 799,79 руб., по пени 1 473 573,76 руб. (рассчитана согласно п. 5.2 соглашения исходя из 0,2% за каждый день просрочки).

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, нарушение ответчиками условий соглашения, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о взыскании с Е-вых в пользу АО «ДОМ-РФ» суммы образовавшейся задолженности. 

Вместе с тем, суд полагает необходимым уменьшить требуемую к взысканию неустойку на основании ст. 333 ГК РФ, поскольку её размер явно не соответствует последствиям нарушения обязательств с учетом суммы основного долга, процентов, периода начисления неустойки. В частности о нарушении своего права кредитор узнал еще в декабре 2013 года, однако меры к взысканию задолженности не предпринимались ни предшествующим кредитором, ни истцом, неустойка начислялась длительное время с января 2014 года по январь 2019 года (5 лет). Учитывая изложенное, руководствуясь требованиями ч. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, суд полагает необходимым уменьшить неустойку до 250 000 руб.

В силу требований ст. 809 ГК РФ и условий соглашения о новации, требование истца о взыскании с ответчиков процентов за пользование займом начиная с 26.01.2019 по день вступления в законную силу решения суда в размере 11,76% годовых начисленных на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу подлежит удовлетворению. 

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, учитывая, что ответчиками обязательства по договору не исполняются, нарушение условий соглашения является существенным, а залог вышеуказанного жилого помещения является обеспечением исполнения обязательств по соглашению о новации, суд считает необходимым обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, собственниками которой являются ответчики. 

Согласно отчету об оценке квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, проведенному по заказу истца, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 2 997 000 руб. (л.д. 30-64).

В связи с несогласием ответчика ФИО3 с отчетом, представленным истцом, на основании определения суда ООО «ИнкомОценка» ДД.ММ.ГГГГ проведена судебная экспертиза, из заключения которой следует, что рыночная стоимость квартиры составила 3 173 000 руб. (л.д. 116-141).

Объективность выводов судебного эксперта относительно стоимости жилого помещения не вызывает сомнений, стороной ответчика экспертное заключение не оспорено. Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, поскольку он составлен профессиональным оценщиком, мотивирован, экспертиза проведена с непосредственным осмотром жилого помещения. В связи с этим, суд полагает необходимым при определении начальной продажной цены квартиры руководствоваться заключением судебной экспертизы.

С учетом положений п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости, т.е. в размере 2 538 400 руб. 

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая неисполнение ответчиками длительное время обязанностей по возврату займа, размер задолженности, суд приходит к выводу, что факт существенного нарушения условий соглашения со стороны ответчиков нашел свое подтверждение в судебном заседании. О требованиях истца о расторжении договора ответчики узнали еще в апреле 2019 года и возражений не высказали. В связи с чем, требование истца о расторжении соглашения о новации, заключенного с ответчиками подлежит удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина, в размере 48 217,43 руб. 

Кроме того, с ФИО1 в пользу ООО «ИнкомОценка» подлежат взысканию 5 000 руб. за проведение оценочной экспертизы квартиры.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по соглашению о новации от ДД.ММ.ГГГГ по основному долгу 2 731 113,30 руб., по процентам 1 398 799,79 руб., неустойку 250 000 руб., уплаченную государственную пошлину 48 217,43 руб., а так же определить подлежащими выплате проценты начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления в законную силу решения суда в размере 11,76% годовых, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу. 

В счет погашения указанной задолженности обратить взыскание на принадлежащее на праве собственности ФИО1, ФИО2 жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, и определить его начальную продажную стоимость в размере 2 538 400 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки отказать.

Расторгнуть соглашение о новации №, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» с одной стороны и ФИО1, ФИО2, с другой стороны. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ИнкомОценка» расходы на поведение судебной экспертизы 5 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья М.Д. Мугако