Решение

 изготовлено в полном объеме 22.01.2019 года

Дело № 2-153/19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«17» января 2019 года г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Трощило А.Е.

при секретаре судебного заседания Горбачевой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Феникс» к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка, взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец, ООО «Феникс», уточнив исковые требования (л.д.22,23), обратился в суд с иском к ответчику, ФИО1, о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании суммы задатка в размере 500 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения обязательства, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 49 700 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, собственником которого является ФИО2 Стоимость участка определена сторонами в разиере 10 000 000 руб. В качестве задатка ООО «Феникс» выплатило ответчику 500 000 руб. Согласно п. 1.2 Договора земельный участок расположен на землях населенных пунктов и предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Вместе с тем, как следует из письма Администрации городского округа Чехов Московской области указанный земельный участок находится в зоне сельскохозяйственного производства и зоне лесов, регламентами которых не предусмотрено размещение объектов индивидуального жилищного строительства, т.е. земельный участок не может быть использован в целях, предусмотренных договором, и для чего приобретался. Данные обстоятельства не были известны обществу при заключении предварительного договора купли-продажи, ответчик ввел его в заблуждение относительно возможности использования земельного участка под застройку, в связи с чем общество просит признать предварительный договор купли-продажи земельного участка недействительным и применить последствия недействительности сделки. Претензия о возврате денежных средств ответчиком проигнорирована, в связи с чем общество вынуждено обратиться в суд.

Истец, представитель ООО «Феникс» по доверенности ФИО4, в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик, ФИО1, в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, направленной в его адрес телеграммой, об уважительности причины неявки суд не известил, ранее представил письменные возражения (л.д.58-61).

Как разъяснено Пленумом Верховного Суда РФ в постановлении № 25 от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в п. п. 63, 67, 68 «По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

3-е лицо, представитель Администрации городского округа Чехов Московской области, в судебное заседание не явился, извещен, возражений не представил. 

При таких обстоятельствах суд, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Феникс» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ФИО1 обязался заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи, которым ООО «Феникс» будет передан в собственность принадлежащий продавцу земельный участок с кадастровым №, площадью 49 700 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.8-12).

Согласно п. 2.1.1 и 2.2.1 Договора стороны обязались подписать основной договор купли-продажи о передаче земельного участка покупателю в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, оплатить договорную цену земельного участка, указанную в п. 3.1 настоящего Договора, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором и основным договором купли-продажи.

Договорная цена земельного участка согласно п. 3.1 Договора составляет 10 000 000 руб.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что в момент подписания Договора представитель покупателя выплачивает продавцу 500 000 руб. – 300 000 руб. на момент подписания договора, 200 000 руб. – в течение 21 календарного дня путем банковского перевода на карту Сбербанка. Денежные средства в размере 500 000 руб. являются задатком и входят в стоимость земельного участка.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ срок действия предварительного договора продлен на 45 календарных дней с даты, указанной в п. 2.1.1 и 2.2.1 предварительного договора (л.д.13).

ООО «Феникс» обязательства по выплате ФИО1 задатка в размере 500 000 руб. выполнены в полном объеме, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30,31).

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок, сведения о нем внесены в ГКН ДД.ММ.ГГГГ, участку присвоен кадастровый №, площадь 49 700 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, правообладатель – ФИО1(л.д.39-51)

Как следует из объяснений истца, указанных в иске и подтвержденных в судебном заседании его представителем, из сообщения Администрации городского округа Чехов Московской области истцу стало известно, что указанный в предварительном договоре купли-продажи земельный участок находится в зоне сельскохозяйственного производства и зоне лесов, регламентами которых не предусмотрено размещение объектов индивидуального жилищного строительства, т.е. земельный участок не может быть использован в целях, предусмотренных договором. Данные обстоятельства не были известны истцу при заключении предварительного договора купли-продажи, чем ответчик ввел истца в заблуждение относительно возможности использования земельного участка под застройку.

Указанные обстоятельства также подтверждаются решением Администрации городского округа Чехов Московской области об отказе в подготовке и регистрации градостроительного плана земельного участка с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> (л.д.35,36).

Указанный земельный участок принадлежит ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, после ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом г. Москвы ФИО7 (л.д.33,34).

Согласно представленной суду архивной выписки из постановления Главы администрации Чеховского района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной Администрацией Чеховского муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ФИО3, ФИО3 предоставлен и передан в собственность земельный участок в районе села Молоди, ТОО «Молодинское», Молодинский с/совет, для ведения личного подсобного хозяйства, в размере 4,97 га (л.д.32).

Суду также представлено выданное ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании постановления Главы администрации Чеховского района № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельство о праве собственности на указанный земельный участок (л.д.37,38).

Из ответа на судебный запрос Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области следует, что второй экземпляр свидетельства о праве собственности на земельный участок на имя ФИО3, выдаваемый Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в период с 1994 по ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: 

<

адрес>, отсутствует (л.д.57). 

Согласно архивной справки Администрации городского округа Чехов Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № в журнале регистрации запросов и выдачи архивных справок, копий и выписок за 2013 год архивная выписка от ДД.ММ.ГГГГ № не значится (л.д.68).

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ Главой администрации Чеховского района Московской области было вынесено постановление №, в соответствии с которым постановлено выдать свидетельства на право коллективно-долевой собственности на землю членам ТОО «Молодинское» согласно прилагаемого списка (л.д.69,71-88), из которого следует, что ФИО3 в списках учредителей коллективного предприятия «Молодинский» не значится, земельный участок как учредителю предприятия ей не выделялся.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств, полученных по предварительному договору купли-продажи земельного участка, в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с условиями договора (л.д.14,15). 

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Таким образом, сделка может быть квалифицирована судом как совершенная под влиянием заблуждения при наличии соответствующих доказательств.

В силу требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из вышеприведенных норм закона, бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 178 ГК РФ, возложено на истца.

Оценивая оспариваемый договор, принимая во внимание установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора истец находился в заблуждении относительно существенных качеств земельного участка, поскольку в договоре ясно выражена воля истца на приобретение недвижимого имущества в собственность с разрешенным использованием – ведение личного подсобного хозяйства. Вместе с тем, как установлено истцом позже земельный участок находится в территориальной зоне СХ-3 – зона с/х производства и лесов, регламентами которых не предусмотрено размещение объектов индивидуального жилищного строительства. Нахождение земельного участка в указанной зоне предполагает ограничение в его использовании. Использование земельного участка по целевому назначению, в том числе строительство жилых домов, становится невозможным. Данное обстоятельство являлось для истца существенным при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка. Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства имеет существенное значение и должно было повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимости земельного участка. Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишился того, на что рассчитывал при его заключении.

При заключении договора ответчик ввел истца в заблуждение и продал участок, не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе для строительства жилых домов.

Характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в предварительном договоре купли-продажи, возникли до его заключения и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием.

В силу п. 6 ст. 178 ГК РФ если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, недействительным, и взыскать с ответчика в пользу истца сумму задатка по договору в размере 500 000 руб. 

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, разрешая которые суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в п.п. 39, 40 Постановления № 7 от 24.03.2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется, по общему правилу, существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, - в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Иной размер процентов может быть установлен законом или договором.

Расчет процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, осуществляется по ставкам, опубликованным для того федерального округа, на территории которого в момент заключения договора, совершения односторонней сделки или возникновения обязательства из внедоговорных отношений находилось место жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, - место его нахождения (пункт 2 статьи 307, пункт 2 статьи 316 ГК РФ).

Сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Положениями п. 2 ст. 1107 ГК РФ установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Таким образом, начисление предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов связано с моментом, в который стороне стало известно или должно было стать известно в обычных условиях гражданского оборота, что полученное ею от другой стороны исполнение является излишним.

Как установлено судом, претензия о возврате денежных средств направлена истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, согласно сведений официального сайта Почты России, письмо с претензией было отправлено назад адресату в связи с истечением срока хранения, исполнение которой было предложено истцом произвести в течение 15 дней с момента ее получения.

Таким образом, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат исчислению с ДД.ММ.ГГГГ. 

К размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Таким образом, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ по состоянию на дату вынесения решения суда – ДД.ММ.ГГГГ, будет составлять за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (за 76 дней, ставка 7,5%) сумму в размере 7 808,22 руб. 

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в п. 48 Постановления № 7 от 24.03.2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда. 

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины, в обоснование чего представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере 5 500 руб. (л.д.7).

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая изложенное, с ответчика ФИО1 в пользу ООО «Феникс» подлежат взысканию понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 500 руб. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, опровергающих доводы истца, ответчиком суду не представлено.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «Феникс» к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка, взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, – удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Феникс».

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Феникс» уплаченную сумму задатка в размере 500 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 808 руб. 22 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 500 руб., а всего взыскать 513 308 руб. 22 коп.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Феникс» проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета городского округа Чехов Московской области судебные издержки в виде государственной пошлины в размере 3 078 руб. 08 коп. 

В части удовлетворения исковых требований ООО «Феникс» к ФИО2 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: А.Е. Трощило