РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2019 года город Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Поляковой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Асланян С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску ФИО1 к ОАО «ЕПК Самара», Администрации г.о. Самара, Администрации Октябрьского внутригородского района г.о. Самара, третьему лицу Управлению Росреестра по Самарской области, ТСЖ «Луч-1» о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии и признании права собственности на нежилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с указанным иском, в котором с учетом уточнений просит сохранить нежилое помещение №№..., общей площадью *** кв.м., основной площадью *** кв.м., находящегося на техническом 11-ом этаже, по адресу: адрес перепланированном состоянии и узаконить существующую перепланировку, признать за ней право собственности на указанное нежилое помещение.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержал по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Октябрьского внутригородского района г. Самара ФИО3, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ОАО «ЕПК Самара» в судебное заседание не явился, представил суду письменный отзыв, согласно которому решение вопроса об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ТСЖ «Луч-1» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил суду письменный отзыв, согласно которому не возражал против удовлетворения исковых требований, а также ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что согласно Протоколу общего собрания участников ООО «Промтехнология» от 16 июля 2005 года ФИО1 16 июля 2005 года заключила с ООО «Промтехнология» договор № 28 «Об уступке права ( требования) от 16.07.2005 года по договору долевого участия № 1-Н/П/93-юр от 21.02.2005 года». 

Согласно условиям договора предметом является право ООО «Промтехнология» переуступить права (требования) по договору долевого участия № 1-Н/П/93-юр от 21.02.2005 года, заключенного между ООО «Сигма», являющимся Дольщиком с ОАО «Завод авиационных подшипников», права участвовать в строительстве жилого дома по улице Луначарского (во дворе дома № 58) в Октябрьском районе в городе Самаре и после ввода в эксплуатацию «дольщик» имеет право на получение в собственность нежилое помещение общей площадью *** кв.м на техническом 11-ом этаже 3-й секции жилого дома.

Данное право переуступки ООО «Промтехнология» также основано на договоре об уступке права (требования) № 27 от 17.07.2005 года между ООО «Промтехнология» (новый Дольщик) и ООО «Сигма» (Дольщик).

ФИО1, являясь учредителем ООО «Промтехнология» и в настоящее время директором ООО «Промтехнология» приобрела у ООО «Промтехнология» в собственность нежилое помещение № Н13, общей площадью 160 кв.м, находящегося на техническом 11-ом этаже, по адресу: адрес.

ООО «Промтехнология» по договору о переуступки права (требования) приобрело в собственность у ООО «Сигма» договор № 27 «Об уступке права ( требования) от 15.07.2005 года по договору № 1-Н/ПУ93-юр от 21.02.2005 года

Первоначальный дольщик ОАО «Завод авиационных подшипников» заключил с Застройщиком -ЗАО «Самара-Строй- Стандарт» договор долевого участия № 1-н/П/93-юр от 21.02.2005 года в строительстве жилого дома по улице Луначарского (во дворе дома № 58) в Октябрьском районе в городе Самаре.

Предметом договора долевого участия № 1-н/П/93-юр от 21.02.2005 года, является строительство жилого дома по адресу: адрес получении дольщиком в этом жилом доме после ввода его в эксплуатацию в собственность нежилое помещение общей площадью 160,00 кв.м на техническом 11-ом этаже 3-й секции жилого дома.

Оплата по Договору об уступке права (требования) № 27 от 15.07.2005 года произведена ООО «Промтехнология» в полном объеме в размере 1 920 000 тысяч рублей, что подтверждается справкой от 15.07.2005 года, выданной ООО «Сигма». 

Согласно договору об уступке права (требования) №15 от 01.07.2005 года первоначальный дольщик ОАО «Завод авиационных подшипников» (в настоящее время ОАО «ЕПК САМАРА») переуступило ООО «Сигма» вышеуказанное нежилое помещение.

Оплата по Договору об уступке права (требования) № 28 от 16.07.2005 года произведена истицей в полном объёме в общей сумме 1 950 000 рублей, что подтверждается справкой от 16.07.2005 года, выданной ООО «Промтехнология». 

Застройщик - ЗАО «Самара-Строй-Стандарт», являлся застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, на основании: Договора от 01.08.2001 года № 254-юр между ЗАО «Самара-Строй-Стандарт» и ОАО «Завод авиационных подшипников», согласно которого ЗАО «Самара-Строй-Стандарт» было поручено осуществление от своего имени всех функций Заказчика-застройщика по привлечению денежных средств дольщиков, строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома на земельном участке по адрес, в адрес.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое и нежилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно - правой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ « О содействии развитию жилищного строительства» в случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Как видно, ЗАО «Самара-Строй-Стандарт» имело право заключать договоры участия долевого строительства с дольщиками в отношении квартир в строящемся жилом доме по указанному адресу и привлекать денежные средства граждан.

В соответствии с условиями Договора долевого участия в строительстве № 1- Н/П/93-юр от 21.02.2005 года застройщик был обязан передать нежилое помещение на техническом 11-ом этаже общей площадью 160,00 кв.м в строящемся жилом доме со встроенными нежилыми помещениями по адресу: адрес ( Объект долевого строительства) не позднее четвёртого квартала 2005 года последнему Дольщику.

В результате технического учета вышеуказанного объекта недвижимости АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Средне-Волжский филиал Самарское областное отделение установлена общая площадь нежилого помещения №... А - *** кв.м, которая состоит согласно экспликации от 12.02.2019 года из следующих комнат с площадями: кабинет поз. №... площадью *** кв.м; кабинет поз. №... площадью *** кв.м; кабинет поз. №... площадью *** кв.м; коридор поз. №... площадью *** кв.м; кабинет поз. №... площадью ***.м; санузел поз. №... площадью *** кв.м; коридор поз. №... площадью *** кв.м; помещение поз. №... площадью ***.м; помещение поз. №....

Согласно заключению по инженерно-техническому обследованию нежилого помещения № н13, расположенного по адресу: адрес, выполненного ООО «Консоль» в ходе сплошного визуального обследования установлено, что строительные конструкции нежилого помещения №н13 находятся в работоспособном состоянии, дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость в несущих и ограждающих конструкциях помещения не обнаружено. Строительные работы по перепланировке и переустройству, выполненные в нежилом помещении, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Образованное после строительных работ нежилое помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации по своему назначению. Дальнейшая эксплуатация помещений не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Из заключения № 19/39 от 14.06.2019 года, выполненного ООО «Аудит Безопасность» следует, что на момент проверки на объекте защиты нежилого помещения с целью узаконения, расположенного по адресу: адрес адрес, выполнены условия соответствия требованиям пожарной безопасности в части объемно-планировочных решений.

В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки помещений предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила).

В соответствии с п. 1.7.1 Правил переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ФИО1 в нежилом помещении, расположенном по адресу: адрес произведена перепланировка и переустройство без выдачи соответствующего разрешения.

Наряду с этим, статья 8 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего на момент заключения вышеназванного договора инвестирования, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть первая); общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть вторая).

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Данная позиция изложена Верховным судом РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3).

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществления любого переустройство и (или) перепланировки помещений, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств в подтверждение соблюдения норм действующего законодательства при проведении перепланировки, переустройства фактически занимаемого помещения, как не представлено и доказательств согласия всех иных собственников, следовательно оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г.Самары в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 25 ноября 2019 года.

Судья подпись Полякова Н.В.

Копия верна

Судья: