Дело № 2-26

29RS0024-01-2018-001584-75 10 января 2019 года

г. Архангельск

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Соломбальский районный суд г. Архангельска в составе

председательствующего судьи Кривуля О.Г.,

при секретаре Пищухиной Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО10, ФИО12, Министерству имущественных отношений Архангельской области о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка, 

У с т а н о в и л:

Истица ФИО5 обратилась в суд с исковым требованиями к ФИО1, ФИО16,ФИО17,ФИО8, Министерству имущественных отношений АО о признании отсутствующими обременений в отношении земельного участка. Требования мотивированы тем, что 16.10.2002 г. между Мэрией города Архангельска и Товариществом собственников жилья «Соломбальская сторона» был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель поселений в Соломбальском территориальном округе по ул. Пахтусова, в зоне 14 градостроительной ценности площадью 0,1057 га для строительства 6 секционного жилого дома, согласно распоряжению первого заместителя мэра города Архангельска от 08.05.2002 г. №.

Согласно соглашения от 14.06.2007г. о передаче прав и обязанностей по договору аренду земельного участка от 16.10.2002г. № арендатором земельного участка стало ЗАО «Главпромснаб».

Распоряжением департамента по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области от 29.11.2007 г. №-р с ЗАО «Главпромснаб» перезаключено соглашение от 14.06.2007г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.10.2002г. № (с), зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО от 19.07.2007 г. номер регистрации №, предоставив ЗАО «Главпромснаб» в аренду по 14.01.2010 г. земельный участок площадью 0,1057 га в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска (кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов) для строительства жилого дома переменной этажности с мансардным этажом по ул. Пахтусова.

Соглашением от 17.12.2007 г. в договор внесены соответствующие изменения.

Для строительства жилого дома переменной этажности с мансардным этажом по ул. Пахтусова ЗАО «Главпромснаб» заключало договора долевого участия в строительстве для привлечения денежных средств дольщиков. 

08.10.2008 г. жилой дом переменной этажности с мансардным этажом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 08.10.2008 г., выданного мэрией города Архангельска.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ в отношении ЗАО «Главпромснаб» деятельность юридического лица прекращена 02.08.2013г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В Едином государственном реестре недвижимости в отношении прав на земельный участок с кадастровым номером 29:22:023011:6, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированы ограничения – аренда за ЗАО «Главпромснаб» на основании договора аренды земельного участка №с от 16.10.2002г. на срок с 21.05.2007г. по 14.01.2010г., запись регистрации №.

Протоколом № общего собрания участников от 02.06.2008 г. создано Товарищество собственников жилья №. 

На основании свидетельства о государственной регистрации юридического лица ТСЖ «Пахтусова-2» зарегистрировано 20.06.2008г. за основным государственным регистрационным номером 1082901007298 и поставлено на налоговый учет в налоговом органе 20.06.2008г. с присвоением ИНН 

<

***>.

31.01.2018 г. ТСЖ «Пахтусова-2» обращалось в Министерство имущественных отношений Архангельской области с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 16.10.2002г. №с, заключенного между Министерством имущественных отношений Архангельской области и ЗАО «Главпромснаб» и подаче документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО в связи с тем, что жилой дом принадлежит собственникам помещений данного дома, а, следовательно, к ним переходят права на использование земельного участка. Обременение земельного участка является препятствием для оформления прав на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома и утверждения проекта межевания территории в границах функциональной зоны по пр. Никольскому, что подтверждается письмом департамента градостроительства Администрации МО «Город Архангельск» от 19.12.2017 г. №.

Письмом от 12.04.2018г. № Министерство имущественных отношений Архангельской области дало ответ, что согласно представленным копиям свидетельств первая регистрация права собственности произведена 19.11.2008 г. С указанной даты земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. У министерства отсутствует право на распоряжение данным земельным участком.

07.05.2018г. ФИО5 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО с заявлением (№) о снятии ограничения (обременения) в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:023011:6, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Соломбальский территориальный округ, по ул. Пахтусова.

Уведомлением от 18.05.2018г. № Управление уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации. Согласно информации, в нем указанном, государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) – аренды может быть проведена только при условии погашения имеющихся в ЕГРН регистрационных записей о залоге в силу закона на основании договора долевого участия в строительстве от 01.02.2008 г.

Согласно Выписке из ЕГРН от 19.06.2018г. залог в силу закона, право аренды земельного участка, дата государственной регистрации 10.04.2008 г., № регистрации 29-29-01/007/2008-309.

Из выписки из ЕГРП от 19.07.2011г. следует, что участниками долевого строительства являются: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

В настоящее время все квартиры и нежилые помещения в жилом доме переданы участникам долевого строительства. Обязательства застройщиком по передаче объектов выполнены в полном объеме.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ЗАО «Главпромснаб» деятельность юридического лица прекращена 02.08.2013г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ, следовательно, обеспечить явку представителя застройщика не представляется возможным.

Таким образом, снятие ограничения (обременения) в виде аренды не возможно, пока не будет снято ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона за участниками долевого строительства, а это в свою очередь невозможно в досудебном порядке, т.к. застройщик прекратил свою деятельность и исключен из ЕГРЮЛ.

В ходе рассмотрения дела ненадлежащий ответчик ФИО18 была заменена на ФИО7(л.д.155-159). Определением суда от 21 ноября 2018 года был принят отказ стороны истца от исковых требований к ФИО16 и ФИО17, поскольку указанные лица не являются участниками долевого строительства объекта по адресу: 

<

адрес> (л.д.206 том 1).

21 ноября 2018 года в качестве соответчиков привлечены ФИО9,ФИО11, ФИО10, ФИО12

Истица ФИО5 в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО19 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Министерство имущественных отношений АО в суд своего представителя не направило, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. Согласно отзыва относительно исковых требований, считают себя ненадлежащими ответчиками по данному иску.

Ответчики ФИО7,ФИО8,ФИО9 и ФИО21ФИО10,ФИО12 в суд не явились, извещены надлежащим образом. предоставили отзывы относительно исковых требований (л.д.175,176,214-215), где с исковыми требованиями согласились в полном объеме.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АО и НАО в судебное заседание своего представителя не направило.

Дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Как установлено в судебном заседании 16.10.2002 г. между Мэрией города Архангельска и Товариществом собственников жилья «Соломбальская сторона» был заключен договор аренды земельного участка №с, согласно которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель поселений в Соломбальском территориальном округе по ул. Пахтусова, в зоне 14 градостроительной ценности площадью 0,1057 га для строительства 6 секционного жилого дома, согласно распоряжению первого заместителя мэра города Архангельска от 08.05.2002 г. №р (л.д.10-11).

Согласно соглашения от 14.06.2007г. о передаче прав и обязанностей по договору аренду земельного участка от 16.10.2002г. №с арендатором земельного участка стало ЗАО «Главпромснаб» (л.д.12).

Распоряжением департамента по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области от 29.11.2007 г. №-р с ЗАО «Главпромснаб» перезаключено соглашение от 14.06.2007г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.10.2002г. № (с), зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО от 19.07.2007 г. номер регистрации №, предоставив ЗАО «Главпромснаб» в аренду по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 0,1057 га в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска (кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов) для строительства жилого дома переменной этажности с мансардным этажом по ул. Пахтусова.

Соглашением от 17.12.2007 г. в договор внесены соответствующие изменения (л.д.14-15).

Для строительства жилого дома переменной этажности с мансардным этажом по ул. Пахтусова ЗАО «Главпромснаб» заключало договора долевого участия в строительстве для привлечения денежных средств дольщиков. 

08.10.2008 г. жилой дом переменной этажности с мансардным этажом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 08.10.2008 г., выданного мэрией города Архангельска.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ в отношении ЗАО «Главпромснаб» деятельность юридического лица прекращена 02.08.2013г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 129-ФЗ (л.д.24-26).

В Едином государственном реестре недвижимости в отношении прав на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированы ограничения – аренда за ЗАО «Главпромснаб» на основании договора аренды земельного участка №с от 16.10.2002г. на срок с 21.05.2007г. по 14.01.2010г., запись регистрации №; ипотека права аренды, регистрация № от 10.04.2008 по 30.09.2008, залогодержатель: участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (л.д.21). Из выписки из ЕГРП от 19.07.2011г. следует, что участниками долевого строительства являются: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

В настоящее время все квартиры и нежилые помещения в жилом доме переданы участникам долевого строительства. Обязательства застройщиком по передаче объектов выполнены в полном объеме. Данное обстоятельство не оспаривается никем из сторон и подтверждается материалами дела.

В силу положений п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как указано в п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Сторонами по сделке – залог в силу закона за участниками долевого строительства – являлись ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, а также ЗАО «Главпромснаб». Как указывалось выше, ЗАО «Главпромснаб» исключено из ЕГРЮЛ. В настоящее время правообладателями объектов недвижимости вместо указанных выше физических лиц стали ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО22., ФИО10, ФИО12, которые являются надлежащими ответчиками по делу.

Протоколом № общего собрания участников от 02.06.2008 г. создано Товарищество собственников жилья «Пахтусова-2». 

На основании свидетельства о государственной регистрации юридического лица ТСЖ «Пахтусова-2» зарегистрировано 20.06.2008г. за основным государственным регистрационным номером 1082901007298 и поставлено на налоговый учет в налоговом органе 20.06.2008г. с присвоением ИНН 

<

***>.

31.01.2018 г. ТСЖ «Пахтусова№» обращалось в Министерство имущественных отношений Архангельской области с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 16.10.2002г. №с, заключенного между Министерством имущественных отношений Архангельской области и ЗАО «Главпромснаб» и подаче документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО в связи с тем, что жилой дом принадлежит собственникам помещений данного дома, а, следовательно, к ним переходят права на использование земельного участка. Обременение земельного участка является препятствием для оформления прав на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома и утверждения проекта межевания территории в границах функциональной зоны по пр. Никольскому, что подтверждается письмом департамента градостроительства Администрации МО «Город Архангельск» от 19.12.2017 г. № (л.д.23).

Письмом от 26.03.2018г. № Министерство имущественных отношений Архангельской области сообщило, что не правомочно прекращать договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности физических и юридических лиц (л.д.30).

Заявлением от 06.04.2018г. ТСЖ «Пахтусова-2» просило согласовать дату и время направления представителя министерства имущественных отношений Архангельской области для снятия обременения с земельного участка в виде договора аренды.

Письмом от 12.04.2018г. № Министерство имущественных отношений Архангельской области дало ответ, что согласно представленным копиям свидетельств первая регистрация права собственности произведена 19.11.2008 г. С указанной даты земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. У министерства отсутствует право на распоряжение данным земельным участком (л.д.32).

Протоколом № годового общего собрания собственников жилья, очная форма, от 05.04.2018 г. уполномоченным лицом для обращения в Управление Росреестра и снятия обременения с земельного участка с кадастровым номером 29:22:023011:6 была избрана ФИО5 (л.д.33).

07.05.2018г. ФИО5 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО с заявлением (№) о снятии ограничения (обременения) в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:023011:6, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Соломбальский территориальный округ, по ул. Пахтусова.

Уведомлением от 18.05.2018г. № Управление уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации. Согласно информации, в нем указанном, государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) – аренды может быть проведена только при условии погашения имеющихся в ЕГРН регистрационных записей о залоге в силу закона на основании договора долевого участия в строительстве от 01.02.2008 г.

30 июня 2018 г. ФИО20 обратился с заявлением КУВД-001/2018-1964925 по прекращению ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:023011:6, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Уведомлением от 05.07.2018г. осуществление действий по прекращению ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:023011:6, расположенного по адресу: 

<

адрес> приостановлено, т.к. заявление на погашение регистрационной записи об ипотеке от застройщика в регистрирующий орган не представлено (л.д.40).

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии ч частью 8.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В настоящее время все квартиры и нежилые помещения в жилом доме переданы участникам долевого строительства. Обязательства застройщиком по передаче объектов выполнены в полном объеме.

На основании пункта 1.1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Еще в 2012 г. ТСЖ «Пахтусова-2» направляло в адрес ЗАО «Главпромснаб» обращение с просьбой прибыть на государственную регистрацию заявления о снятии обременения в виде ипотеки права аренды на земельный участок (с кадастровым номером 29:22:023011:6) 24.05.2012г., предварительная запись была обеспечена. Но ЗАО «Главпромснаб» представителя не направило, обременение не сняло (л.д.36).

Как указывалось выше, согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ЗАО «Главпромснаб» деятельность юридического лица прекращена 02.08.2013г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ, следовательно, обеспечить явку представителя застройщика не представляется возможным.

Таким образом, снятие ограничения (обременения) в виде аренды не возможно, пока не будет снято ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона за участниками долевого строительства, а это в свою очередь невозможно в досудебном порядке, т.к. застройщик прекратил свою деятельность и исключен из ЕГРЮЛ.

Согласно п.1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а именно, что все квартиры и нежилые помещения в жилом доме переданы участникам долевого строительства; обязательства застройщиком по передаче объектов выполнены в полном объеме, а деятельность юридического лица ЗАО «Главпромснаб», являющегося застройщиком жилого дома по адресу: 

<

адрес> прекращена 02.08.2013г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования истца.

При вынесении решения суд принимает доводы Министерства имущественных отношений АО относительно того, что Министерство не является надлежащим ответчиком по делу в силу положений ч.1 ст.16 ФЗ «О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ и ч.1 ст.36 ЖК РФ, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ФИО5 к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО10, ФИО12 удовлетворить. 

Признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером №, адрес: 

<

...> в виде аренды, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

Признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером №, адрес: 

<

...> в виде залога в силу закона права аренды земельного участка, дата государственной регистрации 10 апреля 2008 года, номер государственной регистрации №

В удовлетворении требований ФИО5 к Министерству имущественных отношений Архангельской области - отказать.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об исключении записей об ограничении прав и обременении земельного участка с кадастровым номером №, адрес: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья О.Г. Кривуля

Мотивированное решение изготовлено 14 января 2019 года