Дело № 2-598/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2019 года г.Лобня Московской обл.

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего: судьи Платовой Н.В. 

при секретаре: Мамаевой Т.С,

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора расторгнутым, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о признании права собственности, указав, что 07.07.2017 между сторонами заключен договор соинвестирования, в соответствии с которым он передал ФИО2 денежные средства в размере 1 000 000 руб. для строительства культурно-досугового центра с инженерными сетями и благоустройством по проекту ООО «Сенеж Проект» общей площадью здания 1216 кв.м., расположенного по адресу: ................. В соответствии с п. 1.2 договора после завершения строительства, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций он приобретает право собственности на 1/3 долю указанного нежилого здания. Описание его доли содержится в п. 1.3 договора. Истец исполнил обязательства по передаче застройщику денежных средств, строительство здания завершено, объект сдан в эксплуатацию, право собственности на здание зарегистрировано за ФИО2, однако ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности. Ответчик имеет намерение продать здание, так как разместил в Интернет-сервисах объявление о продаже. Договор соинвестирования от 7.07.2017 соответствует требованиям Федерального закона от 25.02.1999 № 39-фз «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и положениям Гражданского кодекса РФ, содержит все существенные условия, исполнен истцом в полном объеме. Просит признать за ним право собственности на 1/3 долю нежилого здания культурно-досугового центра с кадастровым номером № общей площадью 1216 кв.м., расположенного по адресу: .................

ФИО2, уточнив исковые требования, заявил встречный иск к ФИО1 о признании договора расторгнутым (л.д. 114-116, 162), указав, что в силу п. 1.2 договора ФИО1 приобретает право собственности на 1/3 долю здания пропорционально размеру его инвестиций в общей стоимости осуществления строительства. Указанный в п. 2.1 договора размер инвестиций является предварительным. Поскольку расходы на строительство здания многократно возросли, 30.11.2018 он направил ФИО1 требование об определении окончательного размера инвестиций, от получения которого тот уклонился. В связи с этим 15.02.2019 он уведомил ФИО1 о расторжении договора, которое ему также не доставлено. Полагает, что между сторонами не достигнуто соглашение об окончательном размере инвестиций, являющемся существенным условием договора. Просит признать договор инвестирования строительства от 7.07.2017 расторгнутым в связи с существенным нарушением договора, приведшим к существенным изменениям обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В судебном заседании представитель истца (по доверенности ФИО3 л.д. 19) иск поддержала, встречные требования не признала. 

Представители ответчика (по доверенности ФИО4, ФИО5 л.д.109, 162) первоначальный иск не признали и пояснили, что в ходе строительства здания расходы на выполнение строительных работ многократно увеличились, о чем ФИО1 достоверно было известно, поскольку его супруга являлась директором генерального подрядчика ООО «Амека». ФИО1 отказался от согласования окончательного размера инвестиций пропорционально стоимости 1/3 доли строящегося объекта недвижимости. При таких обстоятельствах договор инвестирования от 7.07.2017 заключен на невыгодных для ФИО2 условиях. В связи с этим ФИО2 в одностороннем порядке расторг договор инвестирования. Уведомление было направлено истцу 30.11.2018 и 15.02.2019. Требование ФИО1 о подписании акта приема-передачи капительных вложений ФИО2 не получал. Просят отказать в удовлетворении первоначального иска. Основываясь на ст. 451 ГК РФ, просят признать договор расторгнутым в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, в иске ФИО2 надлежит отказать по следующим основаниям. 

7.07.2017 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор инвестирования строительства, по которому ФИО1 (инвестор) передал застройщику (ФИО2) денежные средства в размере 1 млн. руб. для строительства 2-х этажного культурно-досугового центра с инженерными сетями и благоустройством по проекту ООО «................» общей площадью здания 1216 кв.м., строительный объем 7660 куб.м., в том числе подземной площадью 2083 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2000 кв.м., расположенном по адресу: .................

Согласно п. 1.2 договора по завершении строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций инвестор приобретает право собственности на 1/3 долю здания, пропорциональную размеру его инвестиций в общей стоимости осуществления строительства здания. 

Доля здания, приобретаемая инвестором, составляет общей площадью 523.8 кв.м., в том числе общей площадью помещений 109.73 кв.м., общей площадью техподполья 93.72 кв.м., состоит из помещений: лестничная клетка площадью 20.78 кв.м., помещение техподполья площадью 7.82 кв.м., электрощитовая площадью 20.75 кв.м., коридор площадью 11.01 кв.м., ИТП площадью 18.87 кв.м., узел учета площадью 15.25 кв.м., водонапорный узел площадью 15.25 кв.м. (п. 1.3). 

Предварительный размер инвестиций, носимых ФИО1 по договору, определен сторонами в размере 1 млн. руб. Согласно п. 2.1 договора размер инвестиций может быть при необходимости изменен в сторону увеличения, но не более 10% первоначальной суммы инвестиций. В этом случае заключается дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 исполнил условие о внесении инвестиций в порядке и сроки, указанные в п. 2.2 договора, что подтверждается квитанциями (л.д.35-39, 40-41). 

В силу п. 3.1.4 ФИО1 обязался принять результат инвестиционной деятельности путем подписания акта приема-передачи.

ФИО2, в силу раздела 3.3. договора, обязался осуществить строительство здания путем привлечения подрядчиков с использованием внесенных инвестором инвестиций, обеспечить его ввод в эксплуатацию и после сдачи здания в эксплуатацию передать долю в праве собственности на него инвестору, а также передать ему необходимые документы для государственной регистрации права собственности на долю в праве собственности на здание.

Ориентировочный срок осуществления проекта - 2 квартал 2018г. (п. 4.1). Согласно п. 4.2 договора, после выполнения проекта и при готовности здания застройщик обязался направить инвестору соответствующее уведомление. Передача инвестору результата инвестиционной деятельности осуществляется по акту приема-передачи результата инвестиционной деятельности, подписываемому сторонами, который удостоверяет выполнение сторонами своих обязательств по договору и отсутствие у сторон взаимных претензий.

Право собственности на результат инвестиционной деятельности (долю здания) оформляется инвестором самостоятельно после передачи ему результата инвестиционной деятельности (л.д.27-33, 163-168).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Условия договора не противоречат положениям Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 25.02.1999 № 39-фз «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», позволяющего привлекать инвестиции (в том числе денежные средства) инвесторов - физических лиц в создание или реконструкцию объектов недвижимости в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Как указано в ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. 

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Из буквального толкования договора инвестирования строительства от 7.07.2017 следует, что он является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и содержит условия договора подряда в части обязательств застройщика и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, по которому ФИО2 обязался передать в собственность ФИО1 1/3 долю здания культурно-досугового центра после завершения строительства и государственной регистрации права собственности на него путем подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности и передачи документов для государственной регистрации права собственности, при условии своевременного внесения инвестиционных средств. 

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают, в том числе из договора. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что строительство спорного здания культурно-досугового центра общей площадью 1216 кв.м. осуществлялось на основании разрешения на строительство № RU50-20-7554-2017, выданного ФИО2 Министерством строительного комплекса Московской области (л.д.129-132), на земельном участке с кадастровым номером 50:41:0020404:6 площадью 2000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство культурно- досугового центра (л.д.44-52).

19.12.2018 ФИО2 выдано разрешение на ввод объекта общей площадью 1216 кв.м. в эксплуатацию № № (л.д.133-137).

1.04.2019 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанное здание с кадастровым номером 50:41:0020404:44 площадью 1216 кв.м., адрес: ................ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.12.2018, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 18.11.2014, договора от 5.12.2008 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 00.00.0000 (запись регистрации №) (л.д.103-105, 106-108, 138-140).

Уведомление ФИО1 от 17.09.2018 о подписании акта приема-передачи капитальных вложений и оформлении права общей долевой собственности на здание оставлено ответчиком без добровольного удовлетворения (л.д. 58-59, 60-62).

Как указано в п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В данном случае требования о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе обоснованы неисполнением ФИО2 условий договора, согласованных сторонами в п. 3.3.5 договора, по передаче доли здания инвестору. В случае отказа в иске у истца отсутствует иной способ защиты своего нарушенного права, так как уклонение ФИО2 от составления акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности влечет невозможность регистрации ФИО1 права собственности.

Удовлетворение первоначального иска исключает удовлетворение встречных требований.

Кроме того, в обоснование встречного иска ФИО2 ссылается на ст. 451 ГК РФ, регулирующую основания изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, полагая, что значительное увеличение расходов на строительство и отказ ФИО1 от согласования изменения размера инвестиций по п. 2.1 договора является таковым обстоятельством.

Между тем, суд находит доводы встречного иска необоснованными, поскольку п. 2.1 договора предусматривает увеличение размера инвестиции не более 10% от первоначальной суммы, что составляет 100 000 руб. 

Доказательств, что ФИО2 направил ФИО1 проект дополнительного соглашения, как это предусмотрено п. 2.1 договора, суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. 

Его требование от 30.11.2018 о прибытии на объект строительства для согласования окончательного размера инвестиций до 23 млн. руб. не свидетельствует о соблюдении установленного законом (ст. 450, 452 ГК РФ) и договором (п. 2.1 договора) порядка его изменения и уклонении ФИО1 от заключения такого дополнительного соглашения. 

Кроме того, уведомление направлено ФИО1 по адресу: ................, тогда как адрес инвестора указан в договоре: ................ (л.д.119-123). Данный адрес в силу п. 8.7.2, 8.8 договора является юридически значимым. Соответственно, направление по ненадлежащему адресу уведомления от 15.02.2019 о расторжении договора правовых последствий не имеет (л.д. 124-128).

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Абз.2 п. 1 указанной статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Само по себе значительное увеличение расходов на строительство здания не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. ФИО2, получая разрешение на строительство и привлекая инвестиционные средства, должен был действовать разумно и осмотрительно и прогнозировать указанные обстоятельства. В данном случае увеличение расходов на строительство не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение или расторжение договора инвестирования строительства (п. 2 и п. 4 настоящей статьи).

Ссылка ФИО2 на правоотношения между ООО «Амека» и ФИО1 значение для данного дела не имеет. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО6 взыскиваются понесенные истцом расходы по госпошлине.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/3 долю нежилого здания с кадастровым номером 50:41:0020404:44, расположенного по адресу: .................

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на 1/3 долю здания. 

В удовлетворении встречного иска о признании договора расторгнутым ФИО2 отказать. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по госпошлине 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья- Н.В. Платова