Дело № 3а-634/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2021 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Ли И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного относительно ориентира: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 30 апреля 2020 года, в размере 

<

...> рублей;

- с кадастровым номером с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного относительно ориентира: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 

<

...> рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что рыночная стоимость указанных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 

<

№...> по состоянию на 30 апреля 2020 года и 01 января 2019 года, соответственно, о применении которой в качестве кадастровой стоимости он просит, установлена отчетами об оценке рыночной стоимости от 28 сентября 2020 года № 174/2/20, № 174/1/20 выполненными ООО «Линия бизнеса».

Административный истец полагал, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога. 

В судебном заседании представитель административного истца, действующая на основании доверенности ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель административного ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО2, действующая на основании доверенности, просила вынести законное и обоснованное решение. 

Иные лица в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО Сельскохозяйственная компания «Октябрь» является собственником земельных участков: 

- с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного относительно ориентира: 

<

Адрес...>

- с кадастровым номером с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного относительно ориентира: 

<

Адрес...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов, представленными в материалы дела.

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости данных объеков, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 30 апреля 2020 года в размере 

<

...> рублей рассчитаны и утверждены актом Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» об утверждении кадастровой стоимости от 12 мая 2020 года № 12-16/30042020.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 04 октября 2019 г. № 2092 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края» в размере 

<

...> рублей. 

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объекты недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 30 апреля 2020 года и 01 января 2019 года для объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> соответственно, верными датами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается Выписками из ЕГРН от 23.09.2020 года, 28.09.2021 года, выданными филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно данным отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 сентября 2020 года № 174/2/20, № 174/1/20, выполненных ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 

<

...> рублей, 

<

...> рублей, соответственно.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества составляет 

<

...> рублей, 

<

...> рублей, соответственно. 

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объектов, определением суда была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз «АПЕКС». 

Административное дело с заключением эксперта было возвращено в суд. По делу назначено судебное заседание. 

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края направлены в суд возражения на заключение эксперта, из которых следует, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО № 1)», № 3 «Требования к отчету об оценке ( ФСО № 3), № 7 «Оценка недвижимости», вследствие чего указанное заключение не может быть признано допустимым доказательством по административному делу.

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, которые привели к неправильным расчетам рыночной стоимости спорных объектов определением суда от 25 июня 2021 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой было поручено ООО «ЮГПРОЭКСПЕРТ».

Административное дело с заключением эксперта вновь возвращено в суд. По делу назначено судебное заседание. 

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № СЭ-634/2021 от 04 августа 2021 г., выполненному экспертом ФИО3, отчеты об оценке от 28 сентября 2020 года № 174/2/20, № 174/1/20 выполненные ООО «Линия бизнеса», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. 

Таким образом, представленные административным истцом при обращении в суд отчеты об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечают, в связи с чем, не могут быть положены в основу решения по настоящему административному спору, являются недопустимыми доказательствами.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости спорных объектов, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость земельных участков на день определения кадастровой стоимости:

- с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного относительно ориентира: 

<

Адрес...> составляет 

<

...> рублей;

- с кадастровым номером с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного относительно ориентира: 

<

...> составляет 

<

...> рублей. 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объектов недвижимости обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке земельных участков обоснованно применил сравнительный подход, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы.

Эксперт верно определил сегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельных участков, подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №1)».

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов. Так, в заключении эксперта приняты корректировка на площадь и скидка на торг.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО №1 в силу которого, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов. Отобрано по три объекта для сравнения, из которых признаны сопоставимыми три объекта исследования, которые и использовались при расчете.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Экспертом в рамках расчета рыночной стоимости объектов экспертизы все корректировки введены обоснованно, расчеты выполнены на базе общепринятых практических данных в области оценочной деятельности, объективно, всесторонне и в полном объеме. Нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности, положений федеральных стандартов оценки, обеспечивающих методологию расчета, не допущено. 

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 30 апреля 2020 года и 01 января 2019 г. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании выразила несогласие с заключением эксперта № СЭ-634/2021 от 04 августа 2021 г., представила в материалы дела рецензию, выполненную частнопрактикующим оценщиком ФИО4, просила признать недопустимым доказательством указанное экспертное заключение. Кроме того, допрошенный в судебном заседании рецензент пояснил, что выводы экспертизы нельзя считать достоверными, поскольку экспертом нарушены требования статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не произведен анализ рынка, выбранные объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки – земельным участком с кадастровым номером 

<

№...> по экономическим показателям. Оценка объекта с кадастровым номером 

<

№...>, по мнению рецензента выполнена верно.

Приглашенный в судебное заседание специалист ФИО5 полностью опровергла доводы, изложенные в рецензии на экспертное заключение. Указала, что для земель сельскохозяйственного назначения экономическое положение населенного пункта и численность населения не имеют существенного значения, в то время как важным при отборе объектов-аналогов является плодородие земель и качество почвы, в связи с чем, выбранные экспертом объекты-аналоги являются сопоставимыми. Кроме того, экспертом произведен детальный анализ рынка, чему в экспертном заключении отведена отдельная глава.

Эксперт ФИО3, проводивший судебную оценочную экспертизу, в своих письменных пояснениях на рецензию указал, что районы, взятые в качестве аналогов, находятся в незначительном удалении от объекта экспертизы и имеют схожие экономические характеристики, являются сопоставимыми по состоянию инфраструктуры, уровню доходов населения, удаленности от областного центра и другим показателям. Кроме того, для земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> подобраны схожие по основным ценообразующим факторам аналоги, срок экспозиции для которых составляет не более года. В то время как, объект-аналог, предложенный рецензентом, имеет дату предложения 17 октября 2018 года, и, соответственно, не мог быть использован при производстве судебной экспертизы.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона № 135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности. 

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

В свою очередь представителем административного истца каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 22 декабря 2020 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 22 декабря 2020 года.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости по состоянию на 30 апреля 2020 года и 01 января 2019 г. соответственно.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равной их рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного относительно ориентира: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 30 апреля 2020 года, в размере 

<

...> рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 

<

...> кв.м., расположенного относительно ориентира: 

<

Адрес...>» кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 

<

...> рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...> считать 22 декабря 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№...>

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 октября 2021 года.

Председательствующий: