Дело № 2-941/2024 

УИД: 50RS0044-01-2024-007330-6853 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 апреля 2024 года гор. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Чепковой Л.В., 

при секретаре судебного заседания Борисовой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о прекращении права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

установил:

Истец с учетом изменения иска просит суд прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по 

<

адрес>, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по 

<

адрес> на основании соглашения об отступном от 09.01.2018.

Свои требования мотивирует тем, что 09.01.2018 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор займа с залоговым обеспечением, в соответствии с которым ответчику был предоставлен заем в размере 600000 рублей на срок 36 месяцев. Заем был предоставлен путем передачи наличных денежных средств ответчику, что подтверждается распиской от 09.01.2018. Согласно п.1.1. договора об ипотеке от 09.01.202018 в целях обеспечения обязательств ответчик предоставляет в залог квартиру, расположенную по 

<

адрес>. Согласно п.1.2. договора об ипотеке стоимость заложенного имущества составляет 700000 рублей. Залог квартиры был зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по г. Москве. 09.01.2018 между сторонами было заключено соглашение об отступном, согласно которого при двукратном или единовременном свыше 60 дней неисполнении условий договора займа займодавец имеет право удовлетворить свои требования через признание права собственности на квартиру, расположенную по 

<

адрес>. На момент подачи иска денежные средства по договору займа истцу возвращены не были. Задолженность на 24.11.2023 составляет 13486000 рублей. Согласно п.1.3. Соглашения об отступном в связи с невозможностью должника исполнить свои обязательства по договору займа, в том числе в части уплаты процентов и возврата суммы займа, должник предоставляет залогодержателю взамен исполнения обязательств по договору займа принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, указанно е в п. 2.1. Соглашения. Согласно п.1.4. соглашения отступное полностью покрывает все требования залогодержателя в отношении должника. С момента передачи в качестве отступного имущества, указанного в п.2.1. соглашения залогодержатель отказывается от любых возможных претензий к должнику, которые могли бы у него возникнуть при обычном порядке исполнения договора займа. Согласно п.2.5. соглашения об отступном стороны обязуются зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, указанное в п.2.1.соглашения и акт приема передачи объекта недвижимости в течение 10 календарных дней с момента выставления требования о досрочном возврате долга по договору займа. Данные обязанности стороной ответчика не были выполнены, что лишает истца возможности провести государственную регистрацию соглашения об отступном, кроме как по решению суда. В соответствии с п. 2.5. Соглашения об отступном 28.02.2024 и 13.03.2024 истцом было выстелено требование о досрочном возврате долга по договору займа, а также 13.03.2024 об обязании регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 2.1. Соглашения и акта приема передачи объекта. Истцом данные требования выполнены не были.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, доверил представлять свои интересы ФИО1, которая в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, извоженным в исковом заявлении. 

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, сведений об уважительности неявки в суд не представил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела и установив из представленных доказательств фактические обстоятельства, имеющие значение для рассматриваемого дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 235 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, и не отрицается сторонами, что 09.01.2018 ФИО3 на основании договора займа взяла в долг у ФИО2 600000 рублей, на срок 36 месяцев, под 48% годовых, с ежемесячной оплатой в размере 24000 рублей, последний платеж 09.01.2021 в размере 624000 рублей согласно графику (л.д. 15-25, 41).

Факт собственноручного написания и подписания расписки от 09.01.2021 ответчиком не отрицается (л.д. 39,40, 69).

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчика по договору займа от 09.01.2018 составляет 13 486 000 руб. в том числе 600 000 руб. – сумма займа, 1656000 руб. – проценты за пользование займом согласно графику, 10730000 – штраф за нарушение сроков возврата, 500000 руб. – единовременный штраф за нарушение сроков оплаты (л.д. 8).

Сведения о погашении займа ответчиком в материалах дела отсутствуют.

Судом установлено, что 09.01.2018 между ФИО2 (залогодержателем) и ФИО3 (залогодателем) был заключён договор об ипотеке, согласно которому залогодатель, являющийся заемщиком по договору займа от 09.01.2018 в целях обеспечения принятых на себя обязательств передает в ипотеку (залог) залогодержателю имущество в виде квартиры с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 32,8 кв. м, расположенной по 

<

адрес>.

По смыслу ст. 408 ГК РФ нахождение долговых расписок у заимодавца подтверждает неисполнение денежного обязательства со стороны заемщика, если им не будет доказано иное.

Судом установлено, что 29.02.2024 нотариусом г. Москвы А от имени ФИО2 направлено уведомление (требование) ФИО3 о досрочном погашении задолженности по договору займа от 09.01.2018. в течение 30 дней с даты направления уведомления в размере 13482000 руб., которое было получено заемщиком 04.03.2023, 

18.03.2024 ФИО2 направил претензию (требование) ФИО3 о возврате долга в сумме 13 482 000 руб., по договору займа от 09.01.2018, которая была получена последним 25.03.2024.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Существенное условие договора займа - это предмет договора займа, под которым понимается действие заемщика по возврату ранее полученного им предмета займа. При отсутствии соглашения сторон относительно предмета договора займа рассматриваемый договор следует считать незаключенным.

Таким образом, учитывая, что договор займа является реальным, то его следует считать заключенным только с момента передачи предмета займа при условии, что ранее сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям этого договора (п. 1 ст. 432, п. 2 ст. 433, ст. 807 ГК РФ).

Вследствие чего суд приходит к выводу, что договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей, тем самым подтверждает, что стороны вступили в договорные обязательства.

Судом установлено и не отрицается сторонами, что 09.01.2018 ФИО2 и ФИО3 заключили соглашения об отступном (л.д. 36-38). Согласно условиям которого, ФИО3 взамен исполнения обязательства, вытекающего из договора займа денежных средств от 09.01.2018 (сумма основного долга 600000 руб., проценты в размере 4% в месяц от суммы займа, штрафные санкции) предоставляет ФИО2 отступное в виде недвижимого имущества: квартиру, с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 32,8 кв. м, расположенной по 

<

адрес> (п. 2.1. соглашения об отступном), а ФИО2 принимает данное недвижимое имущество в собственность в виде отступного по обязательству вытекающего из договора займа денежных средств от 09.01.2018.

При этом стороны соглашения предусмотрели в п. 2.5. Соглашения об отступном, что они совместно обязуются зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество и акт приема передачи объекта недвижимости в течение 10 календарных дней с момента выставления требования о досрочном возврате долга по договору займа.

Согласно пункту 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, при этом согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При этом в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из приведенных выше норм материального права следует, что соглашение об отступном не изменяет и не расторгает договора, а является способом прекращения обязательства.

Так судом установлено, что ФИО3 является собственником жилого помещения -квартиры, с кадастровым с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 32,8 кв. м, расположенной по 

<

адрес>, что следует из выписки из ЕГРН от 22.01.2024 (л.д. 75-77).

Кроме этого, судом установлено, что ФИО2 в адрес ФИО3 в целях исполнения сторонами Соглашения об отступном от 09.01.2018, 18.03.2024 было направлено уведомление о явке в МФЦ г. Москвы 25.03.2024 к 13ч. для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – квартиру (

<

номер>), которое не было им получено.

25.03.2024 ФИО2 повторно направил уведомление ФИО3 о явке в МФЦ г. Москвы 02.04.2024 к 9ч. для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – квартиру согласно п. 2.5 Соглашения об отступном, заключенного по договору займа от 09.01.2018 

<

номер>), которое было им получено 02.04.2024.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

В соответствии с абзацем 3 частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 ГК РФ, государственная регистрация договора осуществляется в том числе и в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о переходе права собственности на недвижимое имущество.

Как установлено выше, объект недвижимости -квартира, с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 32,8 кв. м, расположенной по 

<

адрес>, фактически была передана ответчиком ФИО3 истцу ФИО2

При этом, также установлено судом и из материалов гражданского дела следует, что соглашение об отступном от 09.01.2018, заключенный между ФИО2 и ФИО3, по своей форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к данного вида договорам, в том числе, в части согласования сторонами существенных условий договора, таких как предмет договора и цена отчуждаемого имущества.

Поскольку соглашение об отступном от 09.01.2018 был заключен сторонами в установленном законом порядке, однако переход права собственности не произошел в связи с необоснованным уклонением ответчика от регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований истца о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 ГК РФ.

При этом выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Требования истца о прекращении права собственности на спорную квартиру, не подлежит удовлетворению, поскольку после регистрации перехода права собственности на квартиру за истцом, право собственности ответчика на квартиру будет прекращено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по соглашению об отступном на жилую квартиру, с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 32,8 кв. м, расположенную по 

<

адрес>, заключенному 09.01.2018 между ФИО2 (приобретателем) (

<

номер>), 

<

дата> рождения, и ФИО3 (отчуждатель) (

<

номер>), 

<

дата> рождения, на правообладателя ФИО2 (

<

номер>).

В удовлетворении требования о прекращении права собственности ответчика на жилую квартиру, с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 32,8 кв. м, расположенную по 

<

адрес> -отказать.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о переходе права собственности на жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Серпуховский городской суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Л.В. Чепкова 

Мотивированное решение изготовлено 09.04.2024.