Дело № 2-113/2020

44RS0002-01-2019-002993-50 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2020 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Королевой Ю.П.,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, третьих лиц ФИО4, ФИО5, ФИО6, 

при секретаре Филипповой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации ... о признании торгов в форме аукциона и договора купли-продажи муниципального имущества недействительными, взыскании денежных средств и по встречному иску Управления имущественных и земельных отношений администрации ... к ФИО1 об обязании принять недвижимое имущество,

установил:

ФИО1 обратился в суд к муниципальному образованию городской округ ... в лице администрации ..., Управлению имущественных и земельных отношений администрации ... с иском о признании аукциона и договора купли-продажи муниципального имущества недействительными, взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что на официальном сайте 

<

данные изъяты> организатором торгов Управлением имущественных и земельных отношений администрации ... было размещено извещение о проведении аукциона. В данном извещении было указано следующее имущество: сооружение с кадастровым номером №, площадью 141 кв.м, по адресу: ..., ... сооружение с кадастровым номером №, площадью 28 кв.м, по адресу: ..., сооружение с кадастровым номером №, площадью 55 кв.м, по адресу: ..., ..., сооружение с кадастровым номером №, площадью 66 кв.м, по адресу: ..., ..., сооружение с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м, по адресу: ..., ..., с земельным участком с кадастровым номером №, площадью 829 кв.м. 20 июня 2019 г. он обратился с заявкой на участие в аукционе и уплатил задаток в размере 139 060,20 руб. 26 июня 2019 г. состоялись торги, и он был признан победителем аукциона как предложивший максимальную цену в размере 699 000 руб. При этом в протоколе об итогах аукциона пять сооружений и земельный участок были указаны как имущественный комплекс, что противоречит содержанию извещения о торгах. Он не планировал указанные сооружения и земельный участок использовать в предпринимательских целях. 3 июля 2019 г. ему был предоставлен договор купли-продажи муниципального имущества, в котором снова было указано на приобретение им имущественного комплекса. От представителя продавца он получил заверения, что никаких противоречий в данном случае нет, и подписал договор купли-продажи. При приемке объектов был выявлен целый ряд проблем (обременений, ограничений), которые не были указаны в извещении о проведении аукциона и которые могли бы повлиять на принятие им решения об участии в аукционе. В частности, по результатам определения границ земельного участка на местности было установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположены строения (гаражные боксы), принадлежащие третьим лицам. При осмотре сооружений он выявил, что сооружения с кадастровыми номерами № не имеют свободного доступа (закрыты), в них находится имущество третьих лиц (вещи, транспортные средства и пр.). Далее он обратился с запросом в Управление архитектуры и градостроительства администрации ... для получения подробной информации о земельном участке, на который получил ответ о том, что земельный участок находится в зоне Ж-2 согласно Градостроительному плану г. Костромы, но в отношении данного участка есть проект планировки территории, который утвержден постановлением администрации ... № от dd/mm/yy, и участок попадает в границы указанного проекта планировки, согласно которому вид разрешенного использования участка установлен для размещения объектов административного назначения, т.е. установлены существенные ограничения относительно видов разрешенного использования, применимых в зоне Ж-2. Кроме того, указанный участок находится в водоохранной зоне, что также приводит к ряду ограничений. Если бы указанная информация содержалась в извещении, он бы никогда не принял участия в торгах. 22 июля 2019 г. он обратился в адрес продавца с требованием признать аукцион недействительным и 20 августа 2019 г. получил ответ о том, что основания для признания аукциона недействительным отсутствуют. Однако в данном ответе указано на то, что кадастровый инженер установил незначительное наложение на приобретенный земельный участок объекта недвижимости, принадлежащего третьим лицам. При этом ему (истцу) предложено как будущему собственнику требовать освобождения земельного участка от владельца этого объекта недвижимости за свой счет. Полагает, что ответчиком нарушен порядок организации и проведения торгов по продаже муниципального имущества, так как извещение о проведении аукциона не содержало информации о наличии обременений передаваемого имущества, что также могло повлиять и на цену продажи имущества, которая была определена без учета указанных обременений и ограничений.

С учетом изложенного, истец просит признать аукцион по продаже муниципального имущества, расположенного по адресу: ..., состоявшийся 26 июня 2019 г., недействительным; признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества от dd/mm/yy №; взыскать в его пользу с казны муниципального образования городской округ ... денежные средства в размере 699 000 руб., уплаченные по указанному договору купли-продажи.

Управление имущественных и земельных отношений администрации ... обратилось к ФИО1 со встречным исковым заявлением об обязании его принять путем подписания передаточного акта следующее недвижимое имущество: сооружение с кадастровым номером №, площадью 141 кв.м, по адресу: ..., ..., сооружение с кадастровым номером № площадью 28 кв.м, по адресу: ..., ..., сооружение с кадастровым номером №, площадью 55 кв.м, по адресу: ..., ..., сооружение с кадастровым номером №, площадью 66 кв.м, по адресу: ..., ..., сооружение с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м, по адресу: ..., стр. 5, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 829 кв.м, по адресу: .... Требования мотивированы тем, что ФИО1 признан победителем аукциона по продаже муниципального имущества на основании протокола от dd/mm/yy В этой связи между Управлением и ФИО1 был заключен договор купли-продажи от 3 июля 2019 г. Обязательство по оплате приобретенного имущества ФИО1 исполнил в полном объеме. В соответствии с условиями договора ФИО1 обязан принять муниципальное имущество по передаточному акту, однако от подписания передаточного акта ФИО1 уклоняется. При организации и проведении аукциона по продаже муниципального имущества все требования закона Управлением были соблюдены.

На основании определения от 25 октября 2019 г. указанное встречное исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений администрации ... принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО1

В ходе рассмотрения дела администрация ... исключена из числа ответчиков по делу и привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. Также к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление муниципальных инспекций администрации ..., ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО7

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2, а также представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации ... по доверенности ФИО3 каждый поддержали свои заявленные исковые требования, не признав исковые требования противоположной стороны.

Третье лицо ФИО4, 

<

данные изъяты>, исковые требования ФИО1 считала обоснованными, указывая на то, что с 1995 г. она проживает по адресу: .... Когда она переехала в этот дом, то на территории земельного участка дома стояли сарайки капитального и некапитального характера, которыми пользовались жители их дома и соседних домов. В 1999 г. случился пожар и у многих жителей ... сарайки сгорели, на их месте были возведены новые. В том числе на месте старой сарайки ею был построен кирпичный гараж в 1999 г., часть которого расположена на земельном участке, приобретенном ФИО1 на торгах. Она и другие жители на протяжении всего времени пользуются гаражами и сарайками, но осенью 2019 г. появились объявления о том, что все постройки будут сносить, так как земля приватизирована. 

Третьи лица ФИО6, ФИО5 в судебном заседании также полагали исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению. Пояснили, что они проживают в доме по адресу: ... пользуются постройками, расположенными на земельном участке, который относится к их многоквартирному дому. В частности, они пользуются сооружением, который приобрел ФИО1 на торгах, под кадастровым номером №, площадью 55 кв.м. Сооружение с кадастровым номером №, площадью 28 кв.м, принадлежит ФИО7 Этими постройками они пользуются на протяжении всего времени проживания в доме, храня там свои вещи, ФИО6 одно время держала там кур. Осенью 2019 г. на их постройках были развешены объявления о том, что они будут снесены на основании решения суда. Однако ни о каком судебном решении им не было известно, в настоящее время они обратились в суд с иском об оспаривании права муниципального образования на указанные строения и земельный участок под ними.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В силу п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3 ст. 448 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Из буквального толкования действующего законодательства следует, что основанием для признания в судебном порядке недействительными торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом урегулированы Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), в соответствии с которым под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 3 Закона о приватизации действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Таким образом, основными нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о приватизации. Положения ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае в силу прямого указания закона не подлежат применению. 

Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе представляет собой один из способов приватизации государственного и муниципального имущества (пп. 2 п. 1 ст. 13 Закона о приватизации).

Согласно п. 3 ст. 15 Закона о приватизации информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества должно содержать, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, следующие сведения: 1) наименование государственного органа или органа местного самоуправления, принявших решение об условиях приватизации такого имущества, реквизиты указанного решения; 2) наименование такого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества); 3) способ приватизации такого имущества; 4) начальная цена продажи такого имущества; 5) форма подачи предложений о цене такого имущества; 6) условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов; 7) размер задатка, срок и порядок его внесения, необходимые реквизиты счетов; 8) порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок, предложений; 9) исчерпывающий перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; 10) срок заключения договора купли-продажи такого имущества; 11) порядок ознакомления покупателей с иной информацией, условиями договора купли-продажи такого имущества; 12) ограничения участия отдельных категорий физических лиц и юридических лиц в приватизации такого имущества; 13) порядок определения победителей (при проведении аукциона, специализированного аукциона, конкурса) либо лиц, имеющих право приобретения государственного или муниципального имущества (при проведении его продажи посредством публичного предложения и без объявления цены); 14) место и срок подведения итогов продажи государственного или муниципального имущества; 15) сведения обо всех предыдущих торгах по продаже такого имущества, объявленных в течение года, предшествующего его продаже, и об итогах торгов по продаже такого имущества; 16) размер и порядок выплаты вознаграждения юридическому лицу, которое в соответствии с подпунктом 8.1 пункта 1 статьи 6 настоящего Федерального закона осуществляет функции продавца государственного или муниципального имущества и (или) которому решениями соответственно Правительства Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления поручено организовать от имени собственника продажу приватизируемого государственного или муниципального имущества.

Статьей 18 Закона о приватизации установлен порядок продажи государственного или муниципального имущества на аукционе. Согласно указанной норме на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Аукцион является открытым по составу участников.

При проведении аукциона в информационном сообщении помимо сведений, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона, указывается величина повышения начальной цены («шаг аукциона»).

Для участия в аукционе претендент вносит задаток в размере 20 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества.

В течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

Передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.

В силу п. 1 ст. 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом (п. 5 ст. 28 Закона о приватизации).

В соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о приватизации при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.

Ограничениями могут являться, в том числе, обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения; иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке (п. 2 ст. 31 Закона о приватизации).

Согласно п. 4 ст. 31 Закона о приватизации решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Сведения об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества.

В силу п. 1 ст. 32 Закона о приватизации продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

Нарушение порядка проведения продажи государственного или муниципального имущества, включая неправомерный отказ в признании претендента участником торгов, влечет за собой признание сделки, заключенной по результатам продажи такого имущества, недействительной (п. 6 ст. 32 Закона о приватизации).

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в том числе, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 2 Прогнозного плана приватизации муниципального имущества ... на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов, утвержденного Решением Думы ... от dd/mm/yy №, с изменениями, внесенными Решением Думы ... от dd/mm/yy №, в план приватизации вошел имущественный комплекс, состоящий из следующих объектов недвижимости: 

<

данные изъяты> 

Во исполнение плана приватизации постановлением администрации ... от dd/mm/yy № утверждены условия приватизации муниципального имущества ..., в том числе объектов недвижимости, перечисленных выше: способ приватизации - продажа на аукционе, закрытом по форме подачи предложений о цене; начальная цена продажи - 695301 рубль, в том числе: 54709 рублей, включая 9118,17 рубля - налог на добавленную стоимость - цена сооружения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

22 мая 2019 г. на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов 

<

данные изъяты> была опубликована информация (извещение №) о предстоящих торгах по продаже указанного муниципального имущества. Организатором торгов было определено Управление имущественных и земельных отношений администрации ..., дата и время окончания приема заявок – 21 июня 2019 г. в 17 часов 00 минут. 

Начальная цена продажи муниципального имущества была установлена в размере 695 301 руб., а размер задатка был определен со значением 139 060,20 руб. 

В указанном извещении в качестве сведений о продаваемом имуществе было указано следующее: наименование объектов, назначение сооружений, их площадь и площадь земельного участка, адрес местонахождения и кадастровые номера объектов. Информация о наличии ограничений либо обременений продаваемого имущества отсутствовала.

Кроме этого, в извещении о проведении аукциона были определены иные сведения о предстоящих торгах по продаже имущества, связанные с ознакомлением с информацией о торгах, порядком участия, представлением документов. 

20 июня 2019 г. поступили заявки на участие в аукционе от 

<

данные изъяты>. и ФИО1, обоими заявителями были внесены задатки. 

26 июня 2019 г. аукцион по продаже указанного муниципального имущества был признан состоявшимся, по результатам которого победителем был признан ФИО1 как предложивший наиболее высокую цену (699 000 рублей), что подтверждается предложением о цене муниципального имущества, подписанного истцом, и уведомлением от 26 июня 2019 г., подписанным начальником Управления. 

По итогам торгов был составлен протокол от 26 июня 2019 г., в пункте 11 которого указано, что победитель аукциона обязуется заключить с продавцом договор купли-продажи муниципального имущества в течение пяти рабочих дней с даты подписания настоящего протокола. 

3 июля 2019 г. между сторонами был подписан договор купли-продажи муниципального имущества №, предметом которого являлось спорное муниципальное имущество, в соответствии с п. 2.1 которого цена продажи муниципального имущества составляет 699 000 руб., в том числе 136 298 руб. – цена сооружений, 562 702 руб. – цена земельного участка.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора продавец обязан передать, а покупатель принять муниципальное имущество по передаточному акту не позднее чем через 30 дней после дня его полной оплаты. 

Договор признается сторонами заключенным с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами его условий (п. 5.1 договора). 

В силу п. 6.2 договора до заключения договора покупатель ознакомился с состоянием муниципального имущества. 

11 июля 2019 г. ФИО1 произвел полную оплату по указанному договору, что подтверждается платежными поручениями от dd/mm/yy №№

22 июля 2019 г. ФИО1 обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации ... с заявлением о признании аукциона и договора по продаже муниципального имущества недействительными с просьбой вернуть уплаченные по договору денежные средства в размере 699 000 руб., заявив отказ от подписания передаточного акта к договору от dd/mm/yy №.

В качестве оснований для признания торгов и договора недействительными истцом было указано на то, что продавец ненадлежащим образом уведомил его о состоянии продаваемого имущества.

В частности, согласно схеме продаваемого имущества, выставленной на аукцион, на земельном участке располагается пять сооружений. После выставления межевых точек на участке установлено, что в границы спорного земельного участка попадают иные капитальные строения - гаражные боксы. В первоначальной схеме, выставленной на торги, данной информации указано не было. В связи с этим обстоятельством на него как будущего собственника ложатся материальные затраты на судебные разбирательства с собственниками данных строений и их демонтаж. Указанный вид затрат он не предусматривал при покупке муниципального имущества.

Также из пяти проданных сооружений только два строения с кадастровыми номерами № имеют свободный доступ и разрушены. Все остальные три строения эксплуатируются жителями под гаражи или хозяйственные нужды, строения находятся под замками, в них имеются чьи-то вещи и транспортные средства, произведены новые пристройки к этим строениям временного характера. 

Кроме того, в объявлении об аукционе о продаже муниципального имущества было указано, что земельный участок, общей площадью 829 кв.м, относится к категории земель поселений, расположен в зоне Ж-2. После самостоятельного запроса в Управление архитектуры и градостроительства администрации ... выяснилось, что в отношении данного участка есть проект планировки территории, который утвержден постановлением администрации ... № от dd/mm/yy, и участок попадает в границы указанного проекта планировки, согласно которому вид разрешенного использования участка установлен для размещения объектов административного назначения. Эта информация не была указана ни в извещении об аукционе, ни в проекте договора и приложению к нему, ни в выписке из ЕГРН, ни в момент проведения аукциона.

Не была доведена до покупателя и информация о том, что спорный земельный участок находится в водоохранной зоне, что налагает на его владельца определенные ограничения.

В ответе от 20 августа 2019 г. на заявление ФИО1 начальником Управления имущественных и земельных отношений администрации ... указано на то, что основания для признания торгов и договора купли-продажи муниципального имущества недействительными отсутствуют. В процессе рассмотрения данного обращения осуществлен выход кадастрового инженера на земельный участок, по результатам которого установлено, что в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 44:27:020313:258 находятся передаваемые победителю торгов объекты недвижимого имущества. Имеется незначительное наложение на земельный участок объекта некапитального характера - металлический гараж третьих лиц, перемещение которого возможно с территории земельного участка. ФИО1 как будущему собственнику указанного имущественного комплекса разъяснено право требовать освобождения земельного участка от владельца данного объекта.

В судебном заседании представителями Управления имущественных и земельных отношений администрации ... фактически не оспаривались те обстоятельства, которые были указаны ФИО1 в заявлении о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, со ссылкой на то, что в настоящее время ведется работа по розыску лиц, занявших спорные постройки, а также лиц, осуществивших самовольное строительство гаражных боксов, часть которых заходит на спорный земельный участок. При этом представители ответчика указали на то, что Закон о приватизации не содержит требования об обязательном опубликовании сведений о градостроительном регламенте земельного участка, в связи с чем истец вправе был самостоятельно ознакомиться с данной информацией до принятия им решения об участии в торгах. Организатором торгов были размещены о продаваемых объектах исчерпывающие сведения, предусмотренные законом.

Проанализировав установленные фактические обстоятельства дела, нормы законодательства, регулирующие спорные правоотношения, суд полагает, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска должно быть отказано.

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Указанное толкование норм суд считает возможным применить и к рассматриваемому спору, так как правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются и к публичным торгам (ст. 449.1 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что на момент объявления аукциона и продажи указанного выше муниципального имущества оно было обременено правами третьих лиц, что выразилось в том, что сооружения с кадастровыми номерами №, № не имеют свободного доступа (закрыты), в них находится имущество третьих лиц (вещи, транспортные средства и пр.). 

Как установлено, сооружением с кадастровым номером №, площадью 55 кв.м, на протяжении длительного времени пользуются ФИО6 и ФИО5, а сооружением с кадастровым номером №, площадью 28 кв.м, - ФИО7 

В настоящее время в Ленинском районном суде ... рассматривается гражданское дело по иску указанных граждан о признании отсутствующим права муниципальной собственности на данные объекты недвижимости, а также на земельный участок с кадастровым номером №

Также в судебном заседании установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № частично располагаются строения (синие гаражи), которые принадлежат жителям многоквартирного дома по адресу: ..., и большая часть кирпичного гаража, возведенного ФИО4, что подтверждается схемой границ земельного участка (л.д. 38 Т. 1), информацией, представленной по запросу суда 

<

данные изъяты>», а также объяснениями третьих лиц ФИО4, ФИО6, ФИО5 и показаниями свидетеля 

<

данные изъяты>

Третьи лица и свидетель в судебном заседании пояснили, что гараж ФИО4 был возведен более 15 лет назад, синие гаражи поставлены 3-4 года назад.

Таким образом, на момент утверждения проекта планировки территории постановлением администрации ... № от dd/mm/yy, в которую входит спорный земельный участок, указанные объекты (гаражи) уже существовали. Изменение конфигурации объекта, в частности кирпичного гаража ФИО4, в соответствии с представленной представителем ответчика топографической съемкой (л.д. 214 Т. 1) об обратном не свидетельствует, так как на всех имеющихся в материалах дела планах имеется наложение данного капитального объекта на земельный участок с кадастровым номером №

Кадастровый инженер 

<

данные изъяты> допрошенная судом в качестве специалиста, пояснила, что по заказу Управления имущественных и земельных отношений администрации ... в 2017 г. изготовила межевой план земельного участка с кадастровым номером №. Межевой план составлен в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории. При этом на местность она не выезжала, так как проект межевания и проект планировки были выполнены с учетом геодезических изысканий, подосновой к проектам являлась съемка в масштабе 1:500, на которой все было отражено. В этой связи границу земельного участка (на которую накладывается строение ФИО4) она отразила как прямую линию в соответствии с проектом планировки территории. 

Исходя из представленных в дело доказательств, Управление имущественных и земельных отношений администрация ... при продаже муниципального имущества в 2019 г. руководствовалось межевым планом от 7 июня 2017 г., выполненным кадастровым инженером 

<

данные изъяты>. без исследования земельного участка, на основе данных только геодезических съемок, то есть без учета фактической обстановки на момент проведения аукциона на местности. 

В то же время при той степени заботливости и осмотрительности, которая в силу закона требуется от продавца, в том числе муниципального имущества, Управление обязано было еще до выставления объектов на торги проверить их фактическое состояние, убедиться в отсутствие на них правопритязаний третьих лиц. 

Таким образом, продавец муниципального имущества в нарушение приведенных правовых норм выставил на торги и продал ФИО1 имущество, обремененное правами третьих лиц, как в части наложения строений на границы земельного участка, так и в части наличия препятствий в пользовании тремя из пяти сооружений, ключей от которых у продавца не имеется и которые заняты вещами третьих лиц. 

При этом, по мнению суда, не имеет значения законность возведения строений, часть которых расположена на земельном участке, выставленном на торги, поскольку информации о наличии указанных выше обременений не содержалось ни в извещении о проведении аукциона, ни в договоре купли-продажи муниципального имущества.

С учетом установленных правопритязаний на муниципальное имущество со стороны третьих лиц, а также наличия обременений земельного участка покупатель ФИО1 не может и принять данное имущество, которое до настоящего времени не освобождено от вещей третьих лиц и строений. 

Установить данное обременение путем осмотра земельного участка до участия в аукционе, а также при подписании договора купли-продажи ФИО1 не имел возможности, так как границы земельного участка на местность не были вынесены.

В результате установленных по делу обстоятельств суд соглашается с позицией истца ФИО1 о том, что для освобождения земельного участка от иных объектов, об устранении препятствий в пользовании сооружениями он вынужден будет понести дополнительные расходы, о которых не было сообщено ни в извещении о проведении аукциона, ни в проекте договора купли-продажи, ни в самом договоре.

Кроме того, Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы допущено нарушение полноты информации о предмете торгов (пп. 11 п. 3 ст. 11 Закона о приватизации). Информационное сообщение о торгах не содержало конкретных ссылок на нормативные акты органа местного самоуправления об утверждении проекта планировки территории, куда вошел спорный земельный участок, а также карт градостроительного зонирования территории города Костромы с зонами с особыми условиями использования территории, что, по мнению суда, является существенным элементом предмета аукциона в части описания объекта и его характеристик, влияющим на желание лиц, в том числе истца, участвовать в аукционе.

Доводы стороны ответчика о том, что предметом продажи являлись только сооружения с земельным участком, необходимым для их использования, и что сооружения возможно использовать и с учетом наложения на земельный участок других строений, судом отклоняются.

Земельный участок, используемый под строениями, означает, что он сформирован под этими объектами и весь является необходимым для их использования. В то же время, как установлено в судебном заседании, использовать земельный участок в полном объеме приобретателю не представляется возможным ввиду расположения на нем иных строений. В этой связи покупателю даже нельзя поставить ограждение по границе земельного участка. 

Кроме того, принимая во внимание стоимость проданного на торгах земельного участка, которая составляет порядка 80% от всей цены аукциона, принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, суд считает, что характеристики земельного участка как предмета аукциона также являются существенными.

Как было указано выше, земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах водоохранной зоны.

Согласно ч. 1 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности (ч. 2 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 15 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон запрещаются: использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств; размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов; сброс сточных, в том числе дренажных, вод; разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых.

При таких обстоятельствах, расположение земельного участка в границах водоохранной зоны налагает на потенциального покупателя земельного участка при использовании соответствующих объектов недвижимости определенные ограничения, установленные законом. При этом разрешенное использование спорного земельного участка установлено для размещения объектов административного назначения.

В этой связи доводы представителей Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы о том, что наличие водоохранной зоны в пределах земельного участка не препятствует истцу использовать приватизируемое муниципальное имущество в соответствии с его назначением, какие-либо ограничения по его использованию отсутствуют, судом отклоняются как несостоятельные, противоречащие приведенным нормам Водного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что организатор торгов, действуя добросовестно с целью информирования потенциальных участников торгов о существенных характеристиках предмета торгов, влияющих на последующую эксплуатацию земельного участка и расположенных на нем объектов, должен был отразить в извещении о проведении торгов существенную информацию о расположении земельного участка в границах водоохранной зоны.

Наличие указанной информации об обременениях и существующем ограничении в отношении предмета аукциона муниципального имущества очевидно бы повлияло на формирование стоимости реализованного имущества, а также на волеизъявление лиц относительно участия в торгах и, как следствие, на результаты публичных торгов. Таким образом, допущенные организатором торгов нарушения в части размещения и предоставления информации о предмете аукциона являются существенными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о признании недействительными торгов, проведенных 26 июня 2019 г. в форме аукциона по продаже муниципального имущества, расположенного по адресу: ..., и применении последствий недействительности торгов в виде признания недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от dd/mm/yy №, заключенного между муниципальным образованием городской округ ... в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации ... и ФИО1, и возврате ФИО1 уплаченных по договору денежных средств.

Доводы представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации ... о том, что ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты, судом отклоняются, поскольку в судебном заседании установлены основания для признания торгов и договора купли-продажи муниципального имущества недействительными. Кроме того, расторжение договора купли-продажи не будет способствовать полному восстановлению прав истца.

Исходя из положений пунктов 2.2.1, 2.2.2 договора купли-продажи от 3 июля 2019 г. получателем денежных средств по договору является Управление имущественных и земельных отношений администрации ....

Согласно п. 1.2.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, утвержденного постановлением администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы является функциональным органом администрации города Костромы и осуществляет от имени города Костромы реализацию прав владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Костромы.

Управление является получателем средств бюджета города Костромы, предусмотренных на его содержание, а также на финансирование его деятельности по решению вопросов местного значения, исполнению отдельных государственных полномочий Костромской области, иных функций, возложенных на Управление (п. 2.13.1 Положения).

Управление в соответствии с решением Думы города Костромы о бюджете на очередной финансовый год является главным распорядителем средств бюджета города Костромы и осуществляет бюджетные полномочия, установленные Бюджетным кодексом Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами города Костромы, регулирующими бюджетные правоотношения (п. 2.13.2 Положения).

Принимая во внимание изложенное, положения ст. ст. 125, 126 ГК РФ, ст. 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации, взыскание денежных средств в пользу истца должно производиться с муниципального образования городской округ город Кострома в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы за счет казны муниципального образования.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации ... о признании торгов в форме аукциона и договора купли-продажи муниципального имущества недействительными, взыскании денежных средств удовлетворить.

Признать торги, проведенные 26 июня 2019 г. в форме аукциона по продаже муниципального имущества, расположенного по адресу: ..., недействительными.

Признать недействительным договор купли-продажи от dd/mm/yy № муниципального имущества, расположенного по адресу: ... (сооружений с кадастровыми номерами № с земельным участком с кадастровым номером №, заключенный между муниципальным образованием городской округ ... в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации ... и ФИО1.

Взыскать с муниципального образования городской округ ... в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации ... за счет казны муниципального образования в пользу ФИО1 уплаченные им по договору купли-продажи от dd/mm/yy № денежные средства в размере 699 000 руб. (шестьсот девяносто девять тысяч руб.).

В удовлетворении встречного иска Управления имущественных и земельных отношений администрации ... к ФИО1 об обязании принять недвижимое имущество отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья «подпись» Ю.П. Королева

Мотивированное решение суда изготовлено 6 марта 2020 г.