дело № 3а-175/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 13 июня 2019 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Луневой С.П.,

при секретаре судебного заседания Текеевой Л.А.,

с участием представителя административного истца администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края по доверенности ФИО1,

представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

Администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края обратилась в суд с административным исковым заявлением (в последствии уточненным) к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконными решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № …, № … и № … от 11.12.2018 в части определения кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером …:26, расположенного по адресу: 

<

...>; с кадастровым номером …:27, расположенного по адресу: 

<

...>; и здания с кадастровым номером …:28, расположенного по адресу: 

<

...> в размере их рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке. 

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость земельного участка площадью 62,09 кв. м. с кадастровым номером …:26, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 4928952, 56 рублей. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11.12.2018 № … кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером …:26 определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «Глобал Траст» от 27.11.2018 № …, представленном заявителем ФИО3 – 1373 000 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 7099 кв. м. с кадастровым номером …:27, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 5635470, 16 рублей. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11.12.2018 № … кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером …:27 определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «Глобал Траст» от 29.11.2018 № …, представленном заявителем ФИО3 – 1569 000 рублей. Кадастровая стоимость здания площадью 1342, 8 кв. м. с кадастровым номером …:28, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 13492306, 69 рублей. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11.12.2018 № … кадастровая стоимость указанного здания с кадастровым номером …:28 определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «Глобал Траст» от 29.11.2018 № …, представленном заявителем ФИО3 – 5 692 000 рублей. С указанными решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края не согласна, поскольку указанные выше отчеты об оценке не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. Кадастровая стоимость 1 кв.м. объектов недвижимости - земельного участка с кадастровым номером …:26 и земельного участка с кадастровым номером …:27 составляет - 793,84 руб./кв.м., однако согласно представленной рыночной стоимости 1 кв.м. данных объектов недвижимости составляет 221,13 руб./кв.м. Соответственно, кадастровая стоимость, определенная в размере рыночной, независимым оценщиком занижена более чем на 30 %, а именно, на 72%, и не может являться достоверной. Кадастровая стоимость 1 кв.м. объекта недвижимости - здания с кадастровым номером …:28 составляет – 10 047,89 руб./кв.м., однако согласно представленной рыночной стоимости 1 кв.м. данного объекта недвижимости составляет 4 909,15 руб./кв.м. Соответственно, кадастровая стоимость, определенная в размере рыночной, независимым оценщиком занижена более чем на 30 %, а именно, на 51,1 %, и не может являться достоверной. Полагает, что положенные в основу решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11.12.2018 № …, № …, № … отчеты об оценке ООО «Глобал Траст» от 27.11.2018 № …, от 29.11.2018 № … и от 29.11.2018 № … являются неприемлемыми для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решения комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанных земельных участков и здания в размере их рыночной стоимости - незаконными и подлежащими отмене.

Просит суд признать решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № …, № … и № … от 11.12.2018 в части определения кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером …:26, с кадастровым номером …:27 с кадастровым номером …:28, в размере их рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке объекта оценки – незаконными; 

исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости установленную решением комиссии, определенной на 30 сентября 2016 года, в отношении земельных участков с кадастровым номером …:26 в размере 1373 000 рублей, с кадастровым номером …:27 в размере 1569 000 рублей; а также сведения о кадастровой стоимости, определенной на 21 ноября 2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером …:28 в размере 6592 000 рублей

восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 30 сентября 2016 года, в отношении земельных участков с кадастровым номером …:26 в размере 4928952,56 рублей, с кадастровым номером …:27 в размере 5635470,16 рублей; а также сведения о кадастровой стоимости, определенной на 21 ноября 2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером …:28 в размере 13492306,69 рублей.

В судебном заседании представителя административного истца администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края по доверенности ФИО1 поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, указав, что решения комиссии являются незаконным, поскольку отчеты об оценке ООО «Глобал Траст» от 29.11.2018 № …, от 27.11.2018 № …,от 29.11.2018 № … не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю ФИО2 поддержала позицию, изложенную в отзыве на административный иск, возражала в удовлетворении заявленных требования, поскольку решение Комиссии принято полномочным составом, на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости, соответствующего требованиям законодательства. У Комиссии сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства не возникло. 

Заинтересованное лицо ФИО3, представители заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Отдела имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. 

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся представителей заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником объектов недвижимости: 

нежилого здания с кадастровым номером …:28, площадью 1342,8 кв.м., наименование: производственное здания, количество этажей 1, расположенного по адресу: 

<

...>(право собственности зарегистрировано 20.11.2017 года, № …);

земельного участка с кадастровым номером …:26, площадью 6209 кв.м., земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объектами недвижимости и прилегающей территорий, по адресу: 

<

...> (право собственности зарегистрировано 01.11.2016 года, № …).

земельного участка с кадастровым номером …:27, площадью 7099 кв.м., земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объектами недвижимости и прилегающей территорий, по адресу: 

<

...> (право собственности зарегистрировано 01.11.2016 года, № …).

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером … по состоянию на 21 ноября 2017 года составляет 13492306,69 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером …:26 по состоянию на 30 сентября 2016 года составляет 4928952,56 рублей; с кадастровым номером …:27 по состоянию на 30 сентября 2016 года составляет 5635470,16 рублей.

30 ноября 2018 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступили заявления от представителя ФИО3 – ФИО4 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости. 

К заявлениям приложены отчеты об оценке, подготовленные ООО «Глобал Транст» № … от 29 ноября 2018 года, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером …:28 составила 6592 000 рублей, по состоянию на 27.11.2017 года; № … от 29 ноября 2018 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …:27 составила 1569 000 рублей, по состоянию на 30.09.2016 года; № … от 27 ноября 2018 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …:26 составила 1373 000 рублей, по состоянию на 30.09.2016 года;

Решением Комиссии от 11 декабря 2018 года № … удовлетворено заявление ФИО3, установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …:28 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 13492306,69 по состоянию на 21 ноября 2017 года, рассчитанной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 №1382, более чем на 30%, а именно 51,1%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам.

Решением Комиссии от 11 декабря 2018 года № … удовлетворено заявление ФИО3, установлено отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:27 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 5635470,16 рублей по состоянию на 30 сентября 2016 года, рассчитанной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных 72%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам.

Решением Комиссии от 11 декабря 2018 года № … удовлетворено заявление ФИО3, установлено отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:26 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 4928952,56 рублей по состоянию на 30 сентября 2016 года, рассчитанной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных 72%. Оформление и содержание отчета об оценке

соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 11 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФТО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в пункте 22 положения, в том числе при применении корректировок. 

Для проверки отчетов № … от 27.11.2019 года, № … и № … от 29.11.2019 года, выполненных ООО «Глобал Траст», судом назначена судебная оценочная экспертизы, производство которой поручено эксперта ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» … Т.В.

Согласно выводам заключения эксперта ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» … Т.В. № … от 19 апреля 2019 года в результате проведенной проверки отчета №… от 27.11.2018г. экспертом сделаны следующие выводы: на стр. 67 отчета об оценке №… оценщик приводит следующее утверждение: «2) Площадь объекта аналога не должна отличаться значительно от площади объекта оценки. В настоящем отчете планируется анализировать объекты с площадью, которая отличается от площади объекта оценки не более чем на 30%. Это позволит не применять корректировку на площадь, так как объекты будут сопоставимы в этом плане». Объект оценки имеет площадь 6209 кв.м., объект-аналог №1 - 4300 кв.м., объект-аналог №2 - 7000 кв.м., объект-аналог - 3000 кв.м. Таким образом, отличие по площадям между объектами составит: аналог №1- 4300 кв.м./6209 кв.м. = 0,6925, или 30,7%; аналог №2- 7000 кв.м./6209кв.м.= 1,127, или 12,7%; аналог №3- 3000 кв.м./6209кв.м. =0,483 или 51,7%. Отсюда видно, что как минимум аналог №3 имеет значительную разницу по площади с объектом оценки, и необходимо применение корректировки на площадь.

Между тем, в расчетной таблице на стр. 147 отчета об оценке №… оценщик не применяет корректировку на площадь, указывая, что аналоги подбирались с подобной площадью. Данное противоречие может вводить в заблуждение потенциальных пользователей отчета и привести к неоднозначному толкованию содержания отчета об оценке, а также искажать итоговый результат (нарушение требований ст. 11 ФЗ-135).

В таблице №22 на стр. 144 оценщик приводит описание основных характеристик объектов-аналогов, выявленные в результате проведенного интервью продавцов. По результатам интервью он указывает следующие характеристики объектов-аналогов по виду прав и местоположению: аналог №1: вид права - аренда на 10 лет до 2021 года местоположение - в районе кладбища с. …, аналог №2: вид права - аренда на 10 лет с 2016 года местоположение - в районе кладбища с. …, аналог №3: вид права - собственность местоположение - в районе озера с. …. Объект оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости рассматривается как находящийся в собственности, соответственно, аналоги №1 и №2 по данному фактору отличаются от объекта оценки, а аналог №3 - аналогичен объекту оценки. Между тем, в расчетной таблице №22 на стр. 146 отчета об оценке … оценщик для аналога №1 не применяет корректировку на вид прав (коэффициент 1,0000), а для аналога №3 применяет повышающую корректировку (1,2821).

Логика применения данных корректировок не разъяснена в отчете, и данное обстоятельство может приводить в заблуждение потенциальных пользователей отчета и допускать неоднозначное его толкование, а также искажать итоговый результат (нарушение требований пп. И п. 8 ФСО-3).

Как видно из карты, все аналоги имеют аналогичное локальное местоположение - в удалении от автотрассы. Между тем, в расчетной таблице №22 на стр. 147 отчета об оценке оценщик применяет корректировку на удаленность от трассы к аналогу №1, а к аналогам №2,3 - нет. Согласно описания местоположения аналогов №1 и №2 на стр. 144 отчета об оценке они оба расположены в районе кладбища, однако корректировка применяется только к первому аналогу. Логика применения данных корректировок не разъяснена в отчете, и данное обстоятельство может приводить в заблуждение потенциальных пользователей отчета и допускать неоднозначное его толкование, а также искажать итоговый результат (нарушение требований пп. И п. 8 ФСО-3). Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что отчет об оценке №… от 27 ноября 2018 года, составленный оценщиком ООО «Глобал Траст» не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, так как выявленные несоответствия могут приводить к искажению полученного результата.

В результате проведенной проверки отчета №… от 29.11.2018г. экспертом сделаны следующие выводы: на стр. 67 отчета об оценке №… оценщик приводит следующее утверждение: «2) Площадь объекта аналога не должна отличаться значительно от площади объекта оценки. В настоящем отчете планируется анализировать объекты с площадью, которая отличается от площади объекта оценки не более чем на 30%. Это позволит не при менять корректировку на площадь, так как объекты будут сопоставимы в этом плане».

Объект оценки имеет площадь 7099 кв.м., объект-аналог №1 - 4300 кв.м., объект-аналог №2 - 7000 кв.м., объект-аналог - 3000 кв.м. Таким образом, отличие по площадям между объектами составит: аналог №1 -4300 кв.м./7099кв.м. =0,606, или 39,4%; аналог №2 – 7000 кв.м./7099 кв.м.=0,986, или 1,4%; аналог №3 - 3000кв.м./7099 кв.м. = 0,423 или 57,7%. Отсюда видно, что аналоги №1 и №3 имеют значительную разницу по площади с объектом оценки, и необходимо применение корректировки на площадь. Между тем, в расчетной таблице на стр. 147 отчета об оценке №… оценщик не применяет корректировку на площадь, указывая, что аналоги подбирались с подобной площадью. Данное противоречие может вводить в заблуждение потенциальных пользователей отчета и привести к неоднозначному толкованию содержания отчета об оценке, а также искажать итоговый результат (нарушение требований ст. 11 ФЗ-135).

В таблице №22 на стр. 144 оценщик приводит описание основных характеристик объектов - аналогов, выявленные в результате проведенного интервью продавцов. По результатам интервью он указывает следующие характеристики объектов-аналогов по виду прав и местоположению: аналог №1: вид права - аренда на 10 лет до 2021 года местоположение - в районе кладбища с. …, аналог №2: вид права - аренда на 10 лет с 2016 года местоположение - в районе кладбища с. …, аналог №3: вид права – собственность,местоположение - в районе озера с. …. Объект оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости рассматривается как находящийся в собственности, соответственно, аналоги №1 и №2 по данному фактору отличаются от объекта оценки, а аналог №3 - аналогичен объекту оценки.

Между тем, в расчетной таблице №22 на стр. 146 отчета об оценке … оценщик для аналога №1 не применяет корректировку на вид прав (коэффициент 1,0000), а для аналога №3 применяет повышающую корректировку (1,2821). Логика применения данных корректировок не разъяснена в отчете, и данное обстоятельство может приводить в заблуждение потенциальных пользователей отчета и допускать неоднозначное его толкование, а также искажать итоговый результат (нарушение требований пп. И п. 8 ФСО-3).

Как видно из карты, все аналоги имеют аналогичное локальное местоположение - в удалении от автотрассы. Между тем, в расчетной таблице №22 на стр. 147 отчета об оценке оценщик применяет корректировку на удаленность от трассы к аналогу №1, а к аналогам №2,3 - нет. Согласно описания местоположения аналогов №1 и №2 на стр. 144 отчета об оценке они оба расположены в районе кладбища, однако корректировка применяется только к первому аналогу. Логика применения данных корректировок не разъяснена в отчете, и данное обстоятельство может приводить в заблуждение потенциальных пользователей отчета и допускать неоднозначное его толкование, а также искажать итоговый результат (нарушение требований пп. И п. 8 ФСО-3).

Исходя из вышеизложенного отчет об оценке №… от 29 ноября 2018 года, составленный оценщиком ООО «Глобал Траст» не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, так как выявленные несоответствия могут приводить к искажению полученного результата.

В результате проведенной проверки отчета №… от 29.11.2018г. экспертом сделаны следующие выводы: На стр. 115 отчета об оценке №… при подборе аналога для определения стоимости замещения оценщиком выбран аналог с классом конструктивной системы КС-6, а класс конструктивной системы объекта оценки определен как КС-4.

Далее в таблице на стр. 116 отчета при применении индекса перехода цен с 01.01.2014 к 01.01.2015 оценщик ссылается на сборник Ко-Инвест №90 стр. 41. Для класса конструктивной системы КС-6 (соответствующей конструктивной схеме объекта - аналога по сборнику УПСС) по Ставропольскому краю корректирующий коэффициент должен составлять 0,855, между тем оценщиком применен коэффициент 0,833 (данная величина в вышеуказанном скриншоте относится либо к КС-6 для Ростовской области, либо к КС-1А для Ставропольского края), данное обстоятельство приводит к искажению расчета полной восстановительной стоимости объекта оценки.

Далее, в расчете полной восстановительной стоимости оценщиком получен результат 16 409 017 руб. При математической проверке данного расчета получается иной результат: 1 254,24 руб./м3 * 9641 м3 * 0,833 * 1,0 * 1,18 * 1,15 = 13 668 712 руб. Таким образом, оценщиком допущены ошибки в математических вычислениях (нарушение требований пп. И п. 8 ФСО-3).

На стр. 180 отчета об оценке №… в описании объекта оценки и объектов-аналогов оценщик относительно типа объекта оценщик указывает: объект оценки - отдельностоящий объект; аналог №1 - встроенное помещение; аналог №2 - встроенное помещение; аналог №3 - отдельностоящий объект. На стр. 176 отчета об оценке оценщик указывает следующее: «встроенные помещения стоят дешевле, чем отдельностоящие здания. Данная зависимость учтена в отчете». Между тем, в расчетной таблице на стр. 182 отчета об оценке по фактору стоимости «корректировка на тип объекта» корректировка оценщиком не применяется. Данное противоречие может вводить в заблуждение потенциальных пользователей отчета и привести к неоднозначному толкованию содержания отчета об оценке, а также искажать итоговый результат (нарушение требований ст. 11 ФЗ-135).

Исходя из вышеизложенного отчет об оценке №… от 29 ноября 2018 года, составленный оценщиком ООО «Глобал Траст» не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, так как выявленные несоответствия могут приводить к искажению полученного результата.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, доводы административного иска административными ответчиками, заинтересованными лицами на которых законом возлагалась обязанность доказывания законности принятого решения, суду не предоставлено. 

Тот факт, что заключением судебной оценочной экспертизы установлены иные, нежели указано в административном исковом заявлении, несоответствия отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд признает не имеющим существенного значения для разрешения заявленных требований, поскольку в силу части 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ при проверке законности оспариваемого решения суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи в полном объеме.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что положенные в основу оспариваемых решений Комиссии отчеты об оценке 27.11.2018 года № …, от 29.11.2018 года № … и … ООО «Глобал Траст» являются неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решения комиссии от 11 декабря 2018 года № …, … и … в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной – незаконным.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:26 – 4928952,56 рублей, …:27 – 5635470,16 рублей по состоянию на 30 сентября 2019 года, …:28 – 13492306,69 рублей по состоянию на 27 ноября 2017 года, с указанием на то, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством для земельных участков с кадастровыми номерами …:26 и …:27 с 30 сентября 2016 года, а для нежилого здания с кадастровым номером … с 27 ноября 2017 года. 

В соответствии с п. 1 ч. 2 статьи 227 КАС РФ и пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд в случае принятия решения об удовлетворении требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца возлагает на административного ответчика обязанность устранить такие нарушения, а применительно к делам об оспаривании решения комиссии – указывается в резолютивной части решения суда на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения, ранее поданного заявления.

От судебного экспертного заведения поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере … рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 КАС РФ).

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Абзацем 6 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в пользу ООО «МУП по оценке имуществу и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере … рублей.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11 декабря 2018 года № …, в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …:26, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке объекта оценки – незаконным.

Исключить установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11.12.2018 № … кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:26 в размере 1373000 рублей из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …:26 в размере 4928952,56 рублей, определенной по состоянию на 30.09.2016 год.

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11 декабря 2018 года № …, в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …:27 в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке объекта оценки – незаконным.

Исключить установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11.12.2018 № … кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:27 в размере 1569 000 рублей из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером …:27 в размере 5635 470,16 рублей, определенной по состоянию на 30.09.2016 год.

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11 декабря 2018 года № … в части определения кадастровой стоимости производственного здания с кадастровым номером …:28, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке – незаконным.

Исключить установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11.12.2018 № … кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:28 в размере 6592 000 рублей из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером …:28 в размере 13492306,69 рублей, определенной по состоянию на 21.11.2017 год.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю повторно рассмотреть поданные заявления представителем ФИО3 по доверенности ФИО4 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:26, …:27 и …:28

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в пользу ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере … рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда изготовлено 17 июня 2019 года.

Судья Лунева С.П.