Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-53/2018 по административному исковому заявлению АО «Оптово-распределительный центр» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Оптово-распределительный центр» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 26 942 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 12 287 109 рублей.

Требования мотивированы тем, что общество является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 27 560 049,48 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. 

В обоснование заявления АО «Оптово-распределительный центр» ссылается на Отчет об оценке от 25.07.2016г. №№, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью АНО «Экспертиза Поволжья», которым по состоянию на 01.01.2013 года определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 12 287 109 рублей.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации г.о.Похвистнево Самарской области по доверенности от 12.01.2018 года № № ФИО1 возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Представители административного истца, административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Самарской области в представленном отзыве, при отсутствии дополнительных доказательств рыночной стоимости земельного участка, просило в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Правительство Самарской области письменных возражений по делу не представило.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Оптово-распределительный центр» подлежат удовлетворению частично в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 26 942 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Вышеуказанный земельный участок на основании договора купли-продажи находится в собственности АО «Оптово-распределительный центр», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2011 года. 

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2013 года и составила 27 560 049,48 рублей.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 04.07.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Решением Комиссии от 14.07.2017 года № № заявление административного истца отклонено. 

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 25.07.2016 года № №, выполненный ООО «АНО «Экспертиза Поволжья». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 12 287 109 рублей. 

08.08.2016 года на отчет об оценке составлено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № №.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Похвистнево Самарской области о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из заключения эксперта ООО «Статус-Эксперт» от 05.02.2018 года, следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 15 231 817 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «Статус-Эксперт» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался (стр.32-36 заключения). 

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, а именно: в информационной системе «Центр». Описание объектов-аналогов приведено на стр. 40-41 заключения.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 3 земельных участка, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг и на площадь. 

Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013г. составляет 15 231 817 рублей.

Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению частично. 

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения АО «Оптово-распределительный центр» с заявлением в Комиссию является 04.11.2017 года, в суд – 17.11.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью АО «Оптово-распределительный центр» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 26 942 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 15 231 817 рублей.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Датой подачи АО «Оптово-распределительный центр» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 04.11.2017 года, в суд – 17.11.2017 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.02.2018 г.

Председательствующий М.А.Панкова