Дело №3а-55/2024

22OS0000-01-2023-001000-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2024 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Гостевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "Санаторий Рассия" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

установил:

АО "Санаторий Рассия" обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью ***, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права владельца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, АО "Санаторий Рассия" просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости так же указывая на то, что в настоящее время оспариваемая кадастровая стоимость является архивной.

С согласия представителя административного истца определением суда, занесенным в протокол судебного заседания КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» исключено из числа лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель АО "Санаторий Рассия" - ФИО1 на удовлетворении требований настаивал по основаниям, изложенном в административном исковом заявлении.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

Представитель управления имущественных отношений Алтайского края – ФИО2 в письменном отзыве полагала, что у административного истца отсутствует право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, так же указала на недостатки представленного отчета об оценке. 

Представитель администрации г. Белокуриха – ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, полагая, что представленный отчет об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства. В связи с чем не может являться допустимым доказательством.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – ФИО4 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда, указал, что 19 декабря 2022 года внесены очередные результаты государственной кадастровой оценки с датой определения 1 января 2022 года и началом применения 1 января 2023 года.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При рассмотрении административного дела на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированным правах на объект недвижимости от 31 января 2017 года, судом установлено, что АО "Санаторий Рассия" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером *** площадью ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Как следует из письменного отзыва филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю, 19 декабря 2022 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** в Единый государственный реестр недвижимости были внесены очередные результаты государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 24 октября 2022 года №165 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края». Таким образом, с 1 января 2023 года будет применяться кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 11 324 322,24 руб., определенная по состоянию на 1 января 2022 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость является архивной.

В силу пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку архивная кадастровая стоимость подлежит применению для исчисления земельного налога, то установление в отношении земельного участка архивной кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов в размере 20 158 760,16 руб. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2023 года датой определения кадастровой стоимости находящегося в собственности административного истца земельного участка является 1 января 2020 года, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – 6 ноября 2020 года.

Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, по состоянию на 1 января 2020 года составляет 10 945 577, 47 руб. 

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

Из отчета об оценке следует, что объектом оценки являлся земельный участок из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием соответствующим фактическому использованию –курортная деятельность, санаторная деятельность, площадью ***

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов для оценки земельного участка согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7.

В связи с чем довод возражений заинтересованного лица о том, что оценку следовало проводить иным методом является несостоятельным.

В качестве аналогов для оценки земельного участка сравнительным подходом оценщиком выбраны объекты, принадлежащие к тому же сегменту рынка недвижимости, что и исследуемый объект – «офисно – торговая застройка». Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

Вопреки доводам возражений административного ответчика оценщиком применена положительная корректировка 12% на местоположение к объектам-аналогам именно с учетом нахождения объекта оценки в городе-курорте Белокуриха.

С учетом расположения объекта оценки в культурном центре, центре деловой активности к объекту-аналогу №1 применена положительная корректировка 25%, а объектам-аналогам №2,3 - +53,85%. 

Указание ответчика на недостаточный анализ рынка опровергается содержанием отчета об оценке, а также письменными пояснениями оценщика о том, что приведенные в письменных возражениях объявления о продаже объектов в части первого объявления не могло быть принято во внимание, поскольку участок имеет иное назначение (земли сельхоз назначения), второе объявление учтено оценщиком при анализе рынка (стр. 28 отчета), третье и четвертое объявления содержат сведения о наличии на участках строений. 

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет об оценке прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. 

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, представленный административным истцом отчет об оценке является допустимым и достоверным доказательством отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

Учитывая, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано АО "Санаторий Рассия" 22 декабря 2023 года, срок, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

Довод возражений о том, что архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не может быть пересмотрена судом, не основан на законе в силу следующего.

Согласно статье 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из анализа указанных положений следует, что статья 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не предусматривает возможности оспаривания кадастровой стоимости, ставшей архивной, во внесудебном порядке.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В данном случае кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 1 января 2020 года, применяется для целей налогообложения с 1 января 2021 года и по 31 декабря 2022 года.

Учитывая приведенные обстоятельства, следует, что установление архивной кадастровой стоимости земельных участков в размере ее рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика земельного налога.

Следовательно, административное исковое заявление подлежит рассмотрению в соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ.

Согласно разъяснениям пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - 22 декабря 2023 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования АО "Санаторий Рассия" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 10 945 577,47 руб., с периодом действия с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года включительно.

Датой обращения АО "Санаторий Рассия" с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать 22 декабря 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод

Мотивированное решение изготовлено 23 января 2024 года.

***

***

***

***

***

***

***

***

***

*** 

***

***

***

***

***

***

***