Дело № 2-21-2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2018 года г. Чита

Центральный районный суд г.Читы в составе:

председательствующего судьи Копеистовой О.Н.,

при секретаре Карамовой Ю.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, к ПАО «Сбербанк» о признании кредитного договора недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском в суд, ссылаясь на следующее. Между ФИО1, ФИО2 (покупатели) и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стоимость имущества была определена в размере 

<

данные изъяты>. Для покупки данного дома покупателями был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с ПАО «Сбербанк России» на сумму 

<

данные изъяты>. В ходе эксплуатации дома было выявлено, что участок находится на месте грунтовых вод, в ходе таяния грунтовых вод произошло проседание грунта и как следствие проседание фундамента и растрескивание стен. Согласно заключению специалиста в жилом доме имеются отступления от нормативно-технической документации. Для устранения недостатков необходимо произвести ремонт стоимостью 

<

данные изъяты>. Ответчик при заключении договора не пояснил истцам о наличии грунтовых вод, а также об отступлении от нормативно-технической документации при строительстве данного дома. Истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцами и ответчиком, применить последствия недействительности ничтожной сделки. Взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 уплаченные по ипотечному кредиту проценты в размере 

<

данные изъяты>. Взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 уплаченную государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты>. Взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на оплату юридических услуг в размере 

<

данные изъяты>. 

В ходе рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ истцы уточнили исковые требования, ссылаясь на следующее. Для обследования дома истцы обратились к независимым экспертам ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз», которыми ДД.ММ.ГГГГ было установлено отступление от требований нормативно- технической документации при строительстве дома. Стоимость восстановительного ремонта составила 

<

данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ год, по мнению истцов, следует считать моментом, когда им должно было стать известно о нарушенном праве, следовательно началом течения срока исковой давности. Просят суд уменьшить покупную цену садового дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> на 

<

данные изъяты>, взыскать с ответчика указанную сумму. Взыскать с ответчика уплаченные проценты по ипотечному кредиту в размере 

<

данные изъяты>, в остальном требования поддержали. 

ДД.ММ.ГГГГ истцы вновь уточнили требования, ссылаясь на следующее. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, на основании проведенной судебной экспертизы, составила 

<

данные изъяты>. В связи с тем, что страховая компания выплатила истцам сумму возмещения в размере 

<

данные изъяты>, из которых 

<

данные изъяты> сумма восстановительного ремонта, относящаяся к страховому случаю, 

<

данные изъяты> штраф по закону о защите прав потребителей, 

<

данные изъяты> судебные расходы. Исходя из расчета, 

<

данные изъяты> сумма по экспертизе - 

<

данные изъяты>, выплачено страховой компанией, с ответчика подлежит взыскать 

<

данные изъяты>. Просят суд уменьшить покупную цену садового дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> на 

<

данные изъяты>, взыскать данную сумму с ответчика, взыскать с ответчика уплаченные проценты по ипотечному кредиту в размере 

<

данные изъяты>. Требования в части взыскания судебных расходов поддержали в первоначальной редакции. 

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истцы требования изменили, просили признать недействительным договор купли-продажи садового дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 Применить последствия недействительности оспоримой сделки. Признать кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ПАО «Сбербанк» недействительным и применить двустороннюю реституцию. Взыскать с ФИО3 в пользу истцов сумму в размере 

<

данные изъяты>, оплаченную истцами до подписания основного договора купли-продажи., сумму в размере 

<

данные изъяты>., оплаченную истцами ПАО «Сбербанк» в счет погашения основного долга по кредитному договору № орт ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 

<

данные изъяты>, оплаченную в счет погашения процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк» остаток основного долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 

<

данные изъяты>. В обоснование иска указывают, что в ходе эксплуатации садового дома было выявлено, что участок находился на месте грунтовых вод и вследствие их растайки произошло проседание грунта, что привело к возникновению дефектов садового дома. При выполнении заключения по строительной экспертизе было установлено, что имеются отступления от требований НТД при строительстве дома, в том числе, при укладывании фундамента были нарушены СНип ДД.ММ.ГГГГ-83, стоимость восстановительного ремонта составила 

<

данные изъяты>.. Истцы считают дату экспертного заключения датой, с которой им стало известно о нарушенном праве, с нее и должен исчисляться срок исковой давности. Ответчик, будучи недобросовестным, зная о наличии грунтовых вод и отступлении от нормативно-технической документации при строительстве дома, не сообщил об этом истцам. В качестве правового обоснования истцы указывают на нормы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие договор купли-продажи., а также на нормы о признании сделки недействительной (167, 168, 178, 179 ГК РФ). Кроме того, истцы указывают, что следствием заключения договора купли-продажи садового дома явилось заключение кредитного договора, который истцы также считают недействительным и просят применить двустороннюю реституцию. Обосновывая свою позицию, истцы ссылаются на пункты 1, 4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» №-Фз, в которых указано, что договор ипотеки должен содержать описание предмета, обеспечиваемого ипотекой обязательства. Между тем, в договоре об ипотеке допущена опечатка в указанной части, поэтому нельзя говорить о том, что договор ипотеки содержит все существенные условия, а потому является незаключенным на основании ст. 432 ГК РФ и должна быть применена двусторонняя реституция. Кроме того, пояснили, что после приобретения садового дома была произведена перестройка на участке, был разобран гараж. В случае удовлетворения иска земельный участок и садовый дом будут приведены в первоначальное положение

В судебное заседание ФИО3 не явилась, уведомлена надлежащим образом. Представители ФИО3 ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебном заседании иск не признали, заявили срок исковой давности, так как истец и ответчик заключили договор купли продажи ДД.ММ.ГГГГ, а истцы обратились в суд ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечению года, предусмотренного для признания недействительной оспоримой сделки. Когда истцы приобретали недвижимое имущество, они осматривали его, знакомились с документами, претензий к имуществу не было. Дом был продан как садовый, о чем написано и в технических документах и правоустанавливающих. Строительных дефектов на момент продажи выявлено не было, они были выявлено позже. Вместе с тем. истцы не могли не понимать, что за указанную стоимость не может продаваться дом с повышенной комфортностью, и еще земельный участок. В проведенной экспертизе отсутствуют доказательства невозможности эксплуатации данного дома, не возможности его ремонта, и невозможности проживания в нем. Кроме того, ответчик договора ипотеки, или иного кредитного договора с ПАО «Сбербанк» не заключал, а потому не должен нести обязательства по возврату денежных средств, а тем более процентов, как в пользу истцов, так и в пользу Сбербанка. Просят в иске отказать.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» Кошевая О.С., действующая на основании доверенности, иск не признала, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор между ПАО «Сбербанк» и истцами № рублей. По условиям названного кредитного договора Банк предоставил заемщику денежные средства ы размере 

<

данные изъяты> сроком на 240 месяцев под 16.25 % годовых. С-вы были ознакомлены с условиями договора, согласились, подписали договор. С ответчиками ПАО «Сбербанк» в договорные отношения не вступал, поэтому оснований для обращения к ним со взысканием задолженности по кредиту не имеется. Истцы должны были проявить при заключении договора необходимую заботливость и осмотрительность к выбранной форме получения и использования денежных средств, в том числе при выборе недвижимого имущества, которое приобреталось на кредитные средства. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности, установленный статьей 181 ГК РФ в один год. Просят в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истцов, ПАО «Росгосстрах» в суд не явилось, о дате и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом. ПАО «Росгосстрах» выплатило истцам страховое возмещение, когда в 2016 году произошло затопление грунтовыми водами земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне ответчика ФИО6, супруг ФИО3 в суд не явился, уведомлен.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд пришел к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу : 

<

адрес>. Стоимость имущества определена в 

<

данные изъяты>. Для приобретения недвижимого имущества С-вы заключили кредитный договор №.8ДД.ММ.ГГГГ.0233546 отДД.ММ.ГГГГ с ПАО «Сбербанк России» на сумму 

<

данные изъяты>. 

В обоснование исковых требований истец указал о том, что продавец не известил покупателя о недостатках, судебной экспертизой установлено, что объект индивидуального жилищного строительства не отвечает требованиям действующих строительных и технических норм и правил. Экспертизой установлены дефекты. 

Кроме того, земельный участок находится на месте грунтовых вод, в ходе расстайки грунтовых вод произошло проседание грунта и как следствие проседание фундамента и растрескивание стен.

Согласно заключению специалиста, причиной проявления трещин стен является неравномерная осадка грунтов основания и морозопучинистые явления грунтов. Сведения об отступлении от нормативных требований при строительстве садового дома в заключении отсутствуют. Также исковое заявление истцами подано после получения от ПАО СК «Росгосстрах» страхового возмещения в размере 

<

данные изъяты>, после чего истцами выработана новая позиция по делу, которая сводится к тому, что ответчик ввел их в заблуждение относительно качества недвижимого имущества. Кроме того, ответчик полагает, что срок исковой давности пропущен, на основании чего, просит в удовлетворении требований отказать. 

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз Эксперт+».

Согласно заключению эксперта № ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз Эксперт+» от ДД.ММ.ГГГГ установлено нарушение строительных норм при строительстве жилого дома,. При этом указано, что при соблюдении данных норм воздействие природных факторов было бы исключено.

Данные обстоятельства были подтверждены при допросе эксперта ФИО7., который пояснил, что проживание в указанном доме без производства работ по ремонту несет угрозу жизни и здоровью. При этом. в заключении эксперта была определена стоимость ремонтно-восстановительных работ строения по адресу: 

<

адрес> в ценах по состоянию на 3 квартал 2017 года составила 

<

данные изъяты> 

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Из содержания п. 1 ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка которую лицо было вынужденно совершать впоследствии стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обязательным условием применения ст. 179 ГК РФ является наличие умысла на совершение обмана. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может заключаться в утверждениях об определенных фактах и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктами 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, основанием для расторжения (отказа от исполнения) договора купли-продажи и предъявления требования о возврате уплаченной за товар денежной суммы является существенное нарушения требований к качеству товара. 

Суд полагает необоснованным данное утверждение истцов, поскольку выявленные недостатки являются несущественными, на том основании, что они являются устранимыми. Указанный вывод суда делается на основании вышеуказанного заключения эксперта, которое является достаточно мотивированным, не противоречащим другим материалам дела, составленным экспертом СНП инженером по специальности "Промышленное и гражданское строительство", опровергнуто сторонами.

В заключении эксперта указано, что недостатки могут быть устранены, в локальном сметном расчете указано какие работы необходимо провести, указана стоимость восстановительного ремонта 

<

данные изъяты>. 

Расходы на устранение строительных недостатков не являются несоразмерными по отношению к цене расторгаемого договора в размере 

<

данные изъяты>., а потому по данному основанию истец не вправе отказаться от исполнения договора.

В судебном заседании суда представитель истца отказался от проведения повторной экспертизы с привлечением специалистов по инженерно-геологическим работам для установления конкретных видов работ с учетом грунтов, а также установления существенности недостатков, так как это несет дополнительные затраты. 

В силу п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушении данной нормы права истцом не представлено доказательств существенности недостатка жилого дома, в том числе, по основанию несоразмерности расходов на устранение недостатков.

Не нашло подтверждение в суде и утверждение о недействительности сделки на основании обмана.

Довод о том, что со стороны ФИО3 имел место обман, в связи с тем, что она не пояснила истцам о наличии подводных вод под объектом недвижимости не подтверждается обстоятельствами, изложенными в исковом заявлении. В информации ФГБУ «Забайкальское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от ДД.ММ.ГГГГ содержится информация о том, что в результате влияния природного фактора – наледеобразование оказано пагубное влияние на дом. Отмечено, что стены дома по всему периметру имеют трещины, так как данный дом попал в зону развития активного проявления естественных наледных процессов. Указанные обстоятельства, произошедшие после продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ, вызванные природными явлениями, никак не могут находиться в причинной связи с умыслом продавца на обман при реализации недвижимого имущества относительно его технического состояния.

Кроме того, истцы обратились в суд с иском по истечении срока исковой давности (февраль 2017 года), который предусмотрен в один год для оспоримой сделки.

Доводы истцов о том, что они узнали о нарушении их прав после проведения исследования специалистов в 2016 году, суд считает необоснованными.

При заключении сделки истцы осматривали приобретаемый дом и земельный участок, знали его месторасположение, что не мешало обратиться в компетентные органы для установления характеристик местности, в том числе грунтов.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в части признания договора купли-продажи недействительным.

Кроме того, суд не усматривается оснований и для признания недействительным договора кредита.

В соответствии с п. 1, п.4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Истцы добровольно обратились в ПАО «Сбербанк» для заключения кредитного договора «Загородная недвижимость», согласились на его условия, залог недвижимого имущества, подписав все необходимые документы. 

Кредитный договор содержит все существенные условия, и говорить о его недействительности вследствие наличия опечаток, оснований не усматривается.

Кредитный договор был заключен между банком и конкретными физическими лицами, перед заключением кредитного договора банком были собраны документы о материальном положении истцов, семейном положении, учтен их возраст, место жительства, место работы, доходы, наличие иждивенцев, иных долговых и кредитных обязательств.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для признания кредитного договора недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, к ПАО «Сбербанк» о признании кредитного договора недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 29 июня 2018 года

Судья Копеистова О.Н.