Дело № 2-2041/2025

УИД 22RS0015-01-2025-002987-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 22 декабря 2025 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи Ивановой М.В.,

при секретаре Колокольцевой Л.Ю.,

с участием помощника прокурора Первомайского района Панина М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4, ФИО5 о признании утратившими право пользования, выселении, встречному иску ФИО5 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просит признать ответчиков ФИО2, ФИО4, утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: АДРЕС выселить из указанной квартиры.

Исковые требования обоснованы тем, что ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДАТА, заключенного с ФИО5 принадлежит квартира, расположенная по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДАТА. В квартире зарегистрированы и проживают ответчики ФИО4 и ФИО2, которые не являются членами семьи истца. Добровольно сниматься с регистрационного учета и выселятся из квартиры ответчики не желают.

Судом в ходе рассмотрения дела к участию была привлечена ФИО5 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, при предъявлении встречного иска, была исключена из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, и привлечена в качестве ответчика.

ФИО5 обратилась со встречным иском к ФИО1, в котором с учетом уточнения просит признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: АДРЕС от ДАТА, заключенный между ФИО5 и ФИО1, в силу его притворности, применить последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО1 возвратить в собственность ФИО5 указанную квартиру, обязания ФИО5 произвести гашение остаточной суммы ипотечного кредита в банке АО «Россельхозбанк», оформленного на имя ФИО1, взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований указывает, что данный договор купли-продажи является притворой сделкой и осуществлён с целью прикрыть иную сделку по получению ипотечного кредитования в АО «Россельхозбанк», с целью дальнейшей передачи полученных денежных средств в займ ФИО5, поскольку к 2015 году у ФИО6 появились долги перед поставщиками, погасить собственными средствами Беньковская не могла, в связи с чем обратилась к подруге ФИО1 с просьбой взять кредит на свое имя, который Беньковская будет самостоятельно выплачивать, а кредитными средствами сможет погасить имеющуюся задолженность перед поставщиками. ФИО1 согласилась, но ей нужны были гарантии того, что Беньковская ее не подведет и не оставит с невыплаченным долгом. Так, в марте 2015 года они достигли устную договоренность о том, что ФИО1 возьмет на себя ипотечный кредит, якобы на покупку квартиры принадлежащей Беньковской, а Беньковская будет в полном объеме нести бремя оплаты ипотечного кредита, после полного гашения которого квартира снова будет переоформлена в собственность Беньковской. Стороны условились на трёхгодичном сроке, в который ипотека будет полностью погашена, но обстоятельства сложились так, что оплата по кредиту осуществляется 10 лет и до настоящего времени кредит не погашен. На протяжении всего этого времени платежи производились исключительно Беньковской и ее братом ФИО4 Помимо ипотеки производятся коммунальные платежи за квартиру, собственником дома в управляющей компании числится Беньковская, ФИО1 никогда не была в спорной квартире, заявление о смене собственника не подавала. В указанной квартире все это время жили мать и брат ФИО5, ответчики по первоначальному иску. Таким образом, сделка является притворной и была осуществлена с целью прикрыть иную сделку, а именно договор займа с залогом.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена.

Представитель истца ФИО7 поддержал заявленные требования, просил удовлетворить их, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, просил отказать в их удовлетворении в связи с истечением срока исковой давности.

Ответчики ФИО2, ФИО4, ФИО5(истец по встречному иску) в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ответчиков и истца по встречному иску - ФИО8 возражала против удовлетворения искового заявления, просила удовлетворить встречный иск.

Представитель третьего лица АО «Российский Сельскохозяйственный банк» ФИО9 просила удовлетворить исковые требования ФИО1, в удовлетворении требований ФИО5 отказать в связи с истечением срока исковой давности.

Суд, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 1 статьи 170 ГК РФ определено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

По делу установлено, что ДАТА ФИО1 и ФИО5 заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС использованием кредитных средств.

Согласно условиям данного договора продавец продает, а покупатель покупает в собственность жилое помещение – квартиру площадью 57,9 кв.м., находящуюся по адресу: АДРЕС.

Рыночная стоимость квартиры на момент подписания договора составляет 1 900 000 руб., что подтверждается Отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры от ДАТА (п. 4 договора).

В соответствии с пунктами 5, 6 договора купли-продажи квартира продается по цене 1 900 000 руб. по соглашению сторон, приобретается частично за счет собственных средств в размере 600 000 руб., за счет кредитных средств в размере 1 300 000 руб., предоставленных покупателю по кредитному договору от ДАТА НОМЕР, заключённому между ФИО1 и ОАО «Россельхозбанк». Сумма 1 300 000 руб. выплачивается покупателем продавцу посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается банком-эмитентом ОАО «Россельхозбанк», получатель средств ФИО5

Договор имеет силу акта приема-передачи предмета договора (п. 22 договора).

Договор купли-продажи собственноручно подписан ФИО1 и ФИО5, право собственности ФИО1 на квартиру и ипотека зарегистрированы ДАТА.

Согласно расписке от ДАТА ФИО1 передала ФИО5 денежные средства в размере 600 000 в счет покупки квартиры, находящейся по адресу: АДРЕС. На указанной расписке имеется подпись ФИО1 и ФИО5, при этом указано, что ФИО5 претензий не имеет.

Согласно кредитному договору от ДАТА НОМЕР ОАО «Россельхозбанк» предоставило ФИО3 кредит в сумме 1 300 000 руб. сроком до ДАТА под 19 % годовых для приобретения квартиры по адресу: АДРЕС, которая переходит в залог банку в счет обеспечения кредитного обязательства. Размер ежемесячного платежа составляет 21 086,90 руб.

Права банка как залогодержателя удостоверены закладной.

Как следует из выписки по банковскому счету ДАТА выполнен перевод покрытия по аккредитиву в размере 1 300 000 руб.

В судебном заседании представитель ФИО8 не оспаривала получение ФИО5 указанных кредитных средств.

Плательщиками по ипотечному кредиту в период с 2015 по 2025 год согласно выписки по счету указаны ФИО1, ФИО5, ФИО4, с ноября 2024 года платежи в счет погашения не вносились, образовалась просрочка, следующий платеж внесен ДАТА, с указанного времени плательщиком указана ФИО1 ДАТА ФИО4 внесен платеж по кредиту в сумме 156 300 руб., что подтверждается платежным поручением НОМЕР.

В соответствии с ответом АО «Россельхозбанк» от ДАТА ФИО1 в рамках кредитного договора от ДАТА была присоединена к программе коллективного страхования. В 2016 году заемщик продлил договор страхования сроком на 1 год. В период с 2017 года по 2024 год договоры страхования не заключались. ДАТА заключен договор индивидуального страхования имущества на 1 год, страхователем является ФИО1, выгодоприобретателем АО «Россельхозбанк».

В соответствии с протоколом осмотра доказательств в виде переписки в мессенджере Ватсап, хранящейся на телефоне ФИО5, произведенного нотариусом ФИО10 НОМЕР, зафиксированы выбранные Беньковской сообщения без осмотра медиа файлов, принадлежность представленной переписки Беньковской и ФИО1.

Как следует из указанной переписки ФИО1 указывает на необходимость ФИО5 закрыть ипотеку полностью, при этом пишет, что не может ждать 20 лет, указывая, что они уславливались, что за 3 года ФИО5 ее закроет, и что ФИО1 необходимо с себя это все убрать. Также пишет, что необходимо заплатить страховку за квартиру и чтобы Беньковская узнала об этом в банке, спрашивает, платит ли Беньковская ипотеку и кто ее будет платить.

Кроме того, ФИО5 представлена вся переписка между ней и ФИО1 из мессенджера Ватсап, из которой следует, что ФИО1 не возражала против того, чтобы Беньковская продала квартиру для закрытия ипотеки, чтобы она решала вопрос с оплатой ипотечного кредита, просила ее взять ипотеку в другом банке и так же типо продать (л.д. 10 т.2, сообщение от ДАТА в 14:13 час.).

В августе 2025 года истец заключила договоры МУП «ПКС», ООО «Экосоюз» об обслуживании данной квартиры.

В соответствии со справками Межрайонной инспекции ФНС НОМЕР по АДРЕС ФИО1 задолженности по уплате налогов по состоянию на ДАТА и на ДАТА не имеет.

Из представленных чеков об оплате коммунальных услуг за 2022 - 2025 годы следует, что плательщиком указана ФИО2 В судебном заседании истцом не оспаривалось то обстоятельство, что коммунальные услуги на протяжении всего времени с момента возникновения права собственности у истца, оплачиваются О-выми.

Согласно адресной справки от ДАТА, выданной отделением по вопросам миграции ОМВД России по АДРЕС ГУМВД России по АДРЕС в жилом помещении по адресу: АДРЕС, зарегистрированы ФИО2 и ФИО4

В судебном заседании установлено, что указанные лица фактически проживают в указанной квартире.

В судебном заседании истец отрицала притворность сделки по купле-продажи квартиры, повторяя объяснения, данные в ходе проверки по заявлению ФИО5 по факту присвоения ее имущества ФИО1

Постановлением ОУР ОМВД России по Первомайскому району от ДАТА отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО1 за отсутствием в ее действиях состава преступления по ч. 1 ст. 160 УК РФ. При этом указано, что в данном факте усматривается наличие гражданско-правовых отношений.

Как следует из объяснений ФИО5 она с 2014 года являлась собственницей указанной квартиры, покупала квартиру для мамы ФИО2, в которой она с момента покупки квартиры и до настоящего времени зарегистрирована и проживает с младшим братом ФИО11 18.03.2015 она заключила фиктивный договор купли-продажи с ФИО1, целью которого являлось прикрытие другой сделки – получение ипотечного кредита в АО «Россельхозбанк» для дальнейшего использования денежных средств на свои нужды. В марте 2015 года между Беньковской и ФИО1 была достигнута договорённость о том, что ФИО1 возьмет на себя ипотечный кредит якобы на покупку принадлежащей Беньковской квартиры, и после этого Беньковская будет в полном объеме нести бремя оплаты ипотечного кредита, после полного погашения которого квартира снова будет переоформлена в собственность Беньковской или на лицо, которое Беньковская укажет. На сегодняшний день кредит не погашен. В течение всех лет платежи про кредиту вносила Беньковская, а в последние годы ее брат. Помимо оплаты ипотеки, до настоящего времени ими производятся коммунальные платежи за квартиру.

ФИО1 пояснила, что познакомилась с Беньковской в октябре 2013 года, они ни кем друг другу не приходятся, просто знакомые. ФИО1 на тот момент была в поиске квартиры для покупки. Беньковская предложила рассмотреть ее квартиру как вариант для покупки, так как сама продавала квартиру. ФИО1 квартира устроила, в том числе и по стоимости, необходимая сумма на первоначальный взнос у нее имелась, на остальную сумму она взяла кредит. Никаких условий при сделке не было. Квартиру ФИО1 приобрела для себя. При заключении договора Беньковская предоставила выписку, что прописанных в квартире нет. После покупки квартиры ФИО1 решила ее сдавать квартирантам и тем самым вносить платежи по ипотеке. Беньковская предложила в качестве квартирантов своих родственников, на что ФИО1 согласилась. В ноябре 2024 года квартиросъемщики перестали платить за проживание, отказывались выселяться, по этой причине ФИО1 приняла решение выселить их принудительно. Оплату ипотеки осуществляет ФИО1, оплату квартирантов за проживание она распределяла, в том числе и на оплату ипотеки. Квартира является ее собственностью.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о притворности заключённой между истцом и ответчиком сделки по купле-продажи квартиры.

Как следует из переписки истца и ответчика, выписки по счету ипотечного кредита, квитанций об оплате коммунальных услуг, поведения сторон после заключения договора, указанный договор был заключен с целью получения кредитных средств у банка, без намерения создать правовые последствия по договору купли-продажи недвижимости.

ФИО5 указано, что заключение указанной сделки ей было необходимо для получения кредита от банка.

Банк, предоставляя кредит, не был участником такого соглашения и не имел намерения прикрывать другую сделку.

ФИО5 же напротив, осознавала характер своих действий, тем не менее оформила указанный договор для достижения нужного ей результата – получения денежной суммы, то есть сама была участником этой сделки.

ФИО5 не представлены доказательства того, что между сторонами была достигнута договоренность о последующем возвращении указанной квартиры в собственность Беньковской, однако каких-либо мер по возвращению данной квартиры истцом по встречному иску не предпринималось на протяжении 10 лет, о нарушении своих прав она не заявляла.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу положений ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Поскольку в данном случае имеется недобросовестное поведение самого истца по встречному иску, то её права не могут быть защищены в судебном порядке.

Кроме того, ФИО1 и АО «Россельхозбанк» заявлено о пропуске срока исковой давности по данным требованиям. Представитель истца по встречному иску возражала против данного заявления, полагая, что срок исковой давности не пропущен, либо подлежит восстановлению.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Поскольку о сделке - договоре купли-продажи квартиры, заключенном между истцом и ответчиком ДАТА, сторонам было известно с момента исполнения данного договора (ДАТА), а в суд с требованиями о признании указанной сделки притворной истец по встречному иску обратилась ДАТА, т.е. спустя более 10 лет, суд приходит к выводу о пропуске ею срока исковой давности, истекшего ДАТА. Оснований для восстановления срока суд не находит.

Таким образом, в настоящее время законным собственником спорного жилого помещения является истец.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ.

На основании ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.

Статья 35 ЖК РФ устанавливает, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ч. 4 ст. 80 ЖК РФ временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Учитывая, что соглашение между новым собственником и ответчиками об их проживании и пользовании спорным жилым помещением отсутствует, оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорной квартирой не установлено, суд приходит к выводу, что ответчики утратили право пользования данным жилым помещением и подлежат выселению.

При установленных обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (ИНН НОМЕР) удовлетворить.

Признать ФИО2, ДАТА года рождения (ИНН НОМЕР), ФИО4, ДАТА года рождения (ИНН НОМЕР) утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: АДРЕС

Выселить ФИО2, ДАТА года рождения (ИНН НОМЕР), ФИО4, ДАТА года рождения (ИНН НОМЕР) из жилого помещения, расположенного по адресуАДРЕС

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья М.В. Иванова

Мотивированное решение изготовлено ДАТА