Дело № 2-2353/2017 КОПИЯ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Гавричковой М.Т.

при секретаре Коткиной Г.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Белово

23 ноября 2017 года 

гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к Гапоян ФИО8 о расторжении договора купли-продажи магазина и земельного участка, прекращении права собственности, возврате имущества и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Гапоян ФИО9 о расторжении договора купли-продажи магазина и земельного участка, прекращении права собственности, возврате имущества и взыскании денежных средств.

В обоснование своих требований сослалась на то, что 02.11.2016г. между ней ФИО1 и ФИО2 заключен Договор купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты).

В соответствии с договором продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает собственность, производит оплату стоимости, согласно условий настоящего договора, следующий недвижимый объект:

магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 268. 40 кв.м., инв. № б/н, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общая площадь 520 кв.м., адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №.

В момент отчуждения магазин и земельный участок принадлежали продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой платежа) от ДД.ММ.ГГГГ., о чем в ЕГРП на недвижимое и имущество и сделок с ним сделана запись регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.2012 года за № - в отношении магазина и за № - в отношении земельного участка.

Согласно п. 2 договора сторонами определена стоимость отчуждаемых объектов в размере 900 000 рублей.

Стороны предусмотрели следующий порядок оплаты цены договора. 

до 31 июля 2017 года покупатель производит оплату стоимости объектов в размере 450 000 рублей,

до 20 декабря 2017 года производит оплату в сумме 450 000 рублей.

Оплата производится наличными денежными средствами или в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Возможны иные формы оплаты, при письменном соглашении сторон.

В соответствии п. 3 договора в случае неисполнения обязательств оплаты или просрочки оплаты стоимости отчуждаемых объектов, сторонами настоящего договора согласованы следующие штрафные санкции, право отказа от исполнения договора, право на расторжение договора, в одностороннем порядке со стороны продавца, которые подлежат исполнению на досудебном уровне, как и в судебном порядке.

Покупатель, в случае просрочки оплаты (неоплаты) первого платежа в размере 450 000 рублей, согласно п. 2 настоящего договора до 31.07.2017 года, в счет исполнения обязательств оплаты оплачивает продавцу штраф в размере 150000 рублей. Штраф подлежит оплате независимо от принятия исполнения по оплате стоимости объектов в последующем, а также в случае отказа от исполнения и расторжения договора со стороны продавца, в одностороннем порядке. В случае частичной оплаты, на момент расторжения договора, сумма штрафа в безакцептном (бесспорном) порядке удерживается продавцом и возврату не подлежит.

За просрочку оплаты стоимости объектов, в период после 31.07.2017 года, помимо штрафа, предусмотренного абз. 2 п. 3 договора, покупатель уплачивает штраф в размере 20% годовых от суммы задолженности, на момент оплаты, в случае принятия исполнения оплаты, а также при отказе от исполнения договора, расторжении договора, по инициативе продавца.

В случае просрочки оплаты стоимости объектов, по настоящему договору, продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, расторгнуть договор, в любом случае, когда имеет место просрочка исполнения оплаты или при наличии любой суммы задолженности.

При отказе от исполнения договора, расторжении договора, в одностороннем порядке, со стороны продавца, при неисполнении (просрочке) обязательств покупателем, право собственности на объекты переходит обратно к продавцу.

При заключении договора осуществлена приемка-передача объектов (п.4 договора).

Произведена государственная регистрация перехода права собственности, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от 22.11.2016 в отношении магазина и № от 22.11.2016 в отношении земельного участка.

В связи с рассрочкой оплаты, произведена регистрация ограничения в виде ипотеки в силу закона, в отношении отчужденных объектов, в пользу залогодержателя - продавца/истца за № от 22.11.2016г. в отношении магазина, № в отношении земельного участка.

Указанный договор исполнен. Осуществлен переход права собственности от продавца к покупателю. Продавец исполнил обязательства по договору полностью. Ответчик до настоящего времени свои обязательства в части оплаты цены договора в срок, предусмотренный договором, не исполнил ни в какой части.

До 31 июля 2017 года ответчик не произвел оплату стоимости объектов в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч рублей), как и не оплатил никакую сумму в счет исполнения перечисленных обязательств.

По мнению истца, до 20 декабря 2017 года, ответчик так же не произведет оплату суммы 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч рублей), в связи с тем, что не имеет намерений оплачивать цену договора. На досудебном уровне урегулировать спор не представилось возможным.

При нарушении обязательств ответчика по оплате цены договора, в указанной части, истец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, расторгнуть договор в судебном порядке, прекратить право ответчика в отношении указанных объектов, передать объекты в собственность истца.

При расторжении договора в судебном порядке, в связи с неисполнением обязательств ответчиком, согласно условий договора (п. 3), с ответчика надлежит взыскать штраф в сумме 150 000 рублей.

При расторжении договора в судебном порядке по вине ответчика, помимо штрафа 150 000 рублей, предусмотренного за неисполнение обязательств оплаты цены договора за период до 31.07.2017г., после 31.07.2017г., в случае неисполнения обязательств оплаты также предусмотрена уплата штрафа в размере 20% годовых (20%/365 дней в году = 0,055 % ежедневно) от суммы задолженности.

Размер штрафа за указанный период на момент подачи иска составляет:

900 000 рублей (цена договора, сумма задолженности) * 0,055% (размер штрафа по отношению сумме задолженности ежедневно) * 45 дней (количество дней просрочки на момент подачи иска) = 22 275 рублей (размер штрафа по состоянию на 13.09.2017).

Указанный штраф, подлежит взысканию с ответчика до дня вступления решения суда о расторжении договора в законную силу, в размере 495 рублей ежедневно (900 000 рублей (сумма задолженности) * 0, 055 % ежедневно), начиная с 14.09.2017г.

В соответствии ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пп.1, 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пп. 1, 2, 4 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пп.1, 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Статья 488 ГК РФ:

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010).

В соответствии п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Просит: расторгнуть договор купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты) от 02.11.2016г.,

магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 268, 40 кв.м., инв. № б/н, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общая площадь 520 кв.м., адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №, заключенного между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2;

Прекратить право собственности ответчика в отношении указанных магазина и земельного участка;

Передать магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 268, 40 кв.м., инв. № б/н. адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: № земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общая площадь 520 кв.м., адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №, в собственность истца;

Взыскать с ответчика в пользу истца штраф в соответствии п. 3 договора купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты) от 02.11.2016г., за неисполнение обязательств в период до 31.07.2017 года - в сумме 150 000 рублей, за период с 31.07.2017г. по 13.09.2017г. - в сумме 22 275 рублей, всего 172 275 рублей;

Взыскать с ответчика в пользу истца штраф в соответствии п. 3 договора купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты) от 02.11.2016г., за неисполнение обязательств в период с 14.09.2017г. в сумме 495 рублей, ежедневно до дня вступления решения в законную силу;

Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы 800 рублей -уплаченная госпошлина при запросе выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении магазина и земельного участка, 5 846 рублей -уплаченная госпошлина в суд, 5 000 рублей - стоимость составления искового заявления, 20 000 рублей - услуги представителя, всего 31 646 рублей.

В ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены, согласно заявлению об уточнении исковых требований от 15.11.2017г., истец просит:

Расторгнуть договор купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты) от 02.11.2016г.,

магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 268, 40 кв.м., инв. № б/н, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №,

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общая площадь 520 кв.м., адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №, заключенного между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2;

Прекратить право собственности ответчика в отношении указанных магазина и земельного участка;

Передать магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 268, 40 кв.м., инв. № б/н. адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общая площадь 520 кв.м., адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №, в собственность истца;

Взыскать с ответчика в пользу истца штраф, в соответствии п. 3 договора купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты) от 02.11.2016г., за неисполнение обязательств в период до 31.07.2017 года - в сумме 150 000 рублей, за период с 31.07.2017г. по 15.11.2017г. - в сумме 26 730 рублей, всего 176 730 рублей;

Взыскать с ответчика в пользу истца штраф, в соответствии п. 3 договора купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты) от 02.11.2016г., за неисполнение обязательств в период с 16.11.2017г. в сумме 247,50 рублей, ежедневно до дня вступления решения в законную силу;

Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы 800 рублей -уплаченная госпошлина при запросе выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении магазина и земельного участка, 5 846 рублей -уплаченная госпошлина в суд, 5 000 рублей - стоимость составления искового заявления, 20 000 рублей - услуги представителя, всего 31 646 рублей (л.д. 69).

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала с учетом уточнения.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании нотариальной доверенности от 13.11.2015г., выданной сроком на 3 года, поддержала исковые требования с учетом уточнений, пояснила суду следующее.

При расчете первоначальных требований ими неверно был произведен расчет штрафа, который подлежит уплате после 30.07.2017 года. Фактически нужно было исчислить штраф от суммы задолженности 450 000 рублей, потому что следующая оплата по договору должна быть совершена не позднее 20.12.2017 года. Фактический срок оплаты еще не наступил. Пересчитали сумму штрафа от суммы не поступивших в счет оплаты 450 000 рублей, рассчитали проценты на период по состоянию на 13.11.2017 года. Сумма штрафа составила 26 730 рублей, в этой части исковые требования уточнили. В остальном исковые требования остались неизменными. Просит расторгнуть договор купли-продажи магазина и земельного участка, прекратить право собственности ответчика в отношении данных объектов и передать эти объекты в собственность истца. Взыскать штраф по пункту 3 договора по оплате до 31.07.2017 года суммы в размере 450 000 рублей, сумма штрафа определена в твердой денежной сумме 150 000 рублей. За период с 31.07.2017 года по 15.11.2017 года сумму рассчитанного штрафа в размере 26 730 рублей, а всего 176 730 рублей. Поддержала требования о взыскании штрафа с 16.11.2017 года в сумме 247,50 рублей ежедневно до вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы 800 рублей за оплаченную государственную пошлину, за выписки на объекты в размере 5846 рублей, 5000 рублей за составление искового заявления, 20 000 рублей за услуги представителя, всего 31646 рублей. Указала, что все доводы и основания изложены в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, под расписку, каких-либо возражений и ходатайств суду не представил.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще. Предоставлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя. При разрешении спора полагаются на усмотрение суда.

Представитель ООО «Успех» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Выслушав истца, его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ закрепляет недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 названной статьи).

Согласно п. 2-3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Относительно договора продажи товара в рассрочку пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п.1-2 ст. 552 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 02.11.2016г. между ФИО1 ФИО10, именуемой продавец, и Гапоян ФИО11, именуемым покупатель, заключен договор купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты), в соответствии с п. 1 которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность, производит оплату стоимости, согласно условий настоящего договора, следующие целые недвижимые объекты:

магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 268. 40 кв.м., инв. № б/н, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общая площадь 520 кв.м., адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: № Отчуждаемый магазин расположен на отчуждаемом земельном участке.

Пунктом 2 указанного договора стороны определили стоимость отчуждаемых объектов недвижимости, которая составляет 900000 рублей, и порядок оплаты указанной стоимости в рассрочку, согласно которому: 

до 31 июля 2017 года покупатель производит оплату стоимости объектов в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч рублей),

до 20 декабря 2017 года производит оплату в сумме 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч рублей).

Оплата производится наличными денежными средствами или в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Возможны иные формы оплаты, при письменном соглашении сторон.

Пунктом 3 указанного договора предусмотрена ответственность покупателя за неисполнение обязательств оплаты или просрочки оплаты стоимости отчуждаемых объектов.

Покупатель, в случае просрочки оплаты (неоплаты) первого платежа в размере 450 000 рублей, согласно п. 2 настоящего договора до 31.07.2017 года, в счет исполнения обязательств оплаты оплачивает продавцу штраф в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч рублей). Штраф подлежит оплате независимо от принятия исполнения по оплате стоимости объектов в последующем, а также в случае отказа от исполнения и расторжения договора со стороны продавца, в одностороннем порядке. В случае частичной оплаты, на момент расторжения договора, сумма штрафа в безакцептном (бесспорном) порядке удерживается продавцом и возврату не подлежит.

За просрочку оплаты стоимости объектов, в период после 31.07.2017 года, помимо штрафа предусмотренного абз. 2 п. 3 настоящего договора, покупатель уплачивает штраф в размере 20% годовых от суммы задолженности, на момент оплаты, в случае принятия исполнения оплаты, а также при отказе от исполнения договора, расторжении договора, по инициативе продавца.

Также указанным пунктом стороны договорились о том, что в случае просрочки оплаты стоимости объектов, по настоящему договору, продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, расторгнуть договор, в любом случае, когда имеет место просрочка исполнения оплаты или при наличии любой суммы задолженности.

При отказе от исполнения договора, расторжении договора, в одностороннем порядке, со стороны продавца, при неисполнении (просрочке) обязательств покупателем, право собственности на объекты переходит обратно к продавцу. Срок уведомления о расторжении договора составляет 10 дней.

Согласно п. 4 договора стороны осмотрели магазин и земельный участок, до подписания договора, покупателю сообщено обо всех недостатках, претензий к качеству, со стороны покупателя, не имеется, состоянием качества объектов недвижимости покупатель удовлетворен. Договор одновременно является актом приемки-передачи объектов недвижимости от продавца к покупателю.

В п. 5 договора указано, что в момент его заключения, в отношении отчуждаемых объектов установлено (зарегистрировано) ограничение (обременение): аренда в пользу арендатора ООО «

<

данные изъяты>», начиная с 11.12.2015, по договору аренды №-Д от ДД.ММ.ГГГГ., сроком действия 5 лет. После государственной регистрации перехода права собственности, в связи с рассрочкой оплаты стоимости отчуждаемых объектов, производится регистрация обременения: ипотека в силу закона, в пользу залогодержателя – продавца по настоящему договору (л.д. 24 об. сторона).

Договор подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена, о чем свидетельствует запись регистрации № от 22.11.2016г. в отношении магазина и № от 22.11.2016г. в отношении земельного участка (л.д. 11-15).

Также из выписок из ЕГРН от 28.08.2017г. №, № усматривается, что 22.11.2016г. произведена регистрация ограничения в виде ипотеки в отношении отчужденных объектов в пользу залогодержателя – ФИО1 за № в отношении магазина, № в отношении земельного участка.

В пункте 2 договора купли-продажи указано, что при заключении договора оплата не произведена, ни в каком размере. 

В ходе судебного разбирательства было установлено, что истец выполнил свои обязательства по передаче объектов недвижимости в собственность ответчика. Ответчик в свою очередь не выполнил обязательств по оплате приобретенного имущества, путем передачи истцу первого платежа в размере 450000 рублей в срок до 31.07.2017г., что является существенным нарушением условий договора, поскольку истец лишился того, на что рассчитывал при заключении договора.

10.08.2017г. ФИО1 вручено ответчику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжении договора, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате цены договора в согласованный срок (л.д. 25). Требования, указанные в уведомлении ответчиком в добровольном порядке не исполнены. 

На основании изложенного, в соответствии с законом и заключенным договором купли-продажи, суд приходит к выводу о правомерности заявленных требований о расторжении договора купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты) от 02.11.2016г. 

В силу положений п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, требования истца о прекращении права собственности ФИО2 в отношении магазина и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и передаче указанных объектов недвижимости в собственность истца, также подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца о взыскании штрафов, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

При заключении договора купли-продажи стороны предусмотрели в п. 3 указанного договора ответственность покупателя за неисполнение обязательств оплаты или просрочки оплаты стоимости отчуждаемых объектов.

Учитывая, что ФИО2 не оплатил первый платеж в размере 450000 рублей в срок до 31.07.2017г., предусмотренный п. 2 договора купли-продажи, суд считает требование истца о взыскании с него штрафа в размере 150000 рублей обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Помимо указанного штрафа, установленного сторонами в твердой денежной сумме, пунктом 3 договора купли-продажи установлен штраф за просрочку оплаты стоимости объектов в период после 31.07.2017г., в размере 20 % годовых от суммы задолженности на момент оплаты, в случае принятия исполнения оплаты, а также при отказе от исполнения договора, расторжении договора по инициативе продавца.

Истец, предъявляя требование о взыскании штрафа, произвел его расчет за период с 31.07.2017г. по 15.11.2017г., по следующей формуле: 450000*0,055%*108 = 26730 рублей, где 450000 – это сумма задолженности по состоянию на 15.11.2017г., 0,055% - размер штрафа по отношению к сумме задолженности ежедневно, 108 – количество дней просрочки. 

Расчет суммы штрафа проверен судом, является верным, поскольку произведен с учетом п. 3 договора купли-продажи. Ответчиком не представлены доказательства, опровергающие расчет задолженности, представленный истцом. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию сумма штрафа в размере 26730,00 рублей, начисленного за период с 31.07.2017г. по 15.11.2017г., рассчитанная по следующей формуле: 450000*0,055%*108 = 26730,00. Также истцом рассчитан размер штрафа 247,50 рублей - за 1 день просрочки, исходя из формулы 450000*0,055%, который он просит взыскать за период с 16.11.2017г. до дня вступления решения в законную силу.

С учетом положений п. 3 ст. 453 ГК РФ о том, что в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора, суд считает подлежащим требование истца о взыскании с ответчика штрафа, в соответствии с п. 3 договора купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты) за неисполнение обязательств, начисляемого в сумме 247,50 руб. ежедневно до дня вступления решения в законную силу, начиная с 16.11.2017г. 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителя. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного суда РФ, от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Согласно п. 11 Постановления разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (пункт 12 постановления).

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного суда РФ, от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.07.2007 г. N 382-0-0, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. Поскольку разумность размеров, как оценочная категория, определяется индивидуально, с учетом особенностей конкретного дела, при оценке разумности заявленных расходов на оплату услуг представителя необходимо обратить внимание на сложность, характер рассматриваемого спора и категорию дела, на объем доказательной базы по делу, количество судебных заседаний, продолжительность подготовки к рассмотрению дела.

В материалы дела представлены документы, подтверждающие, что для защиты своего нарушенного права истец понес судебные расходы: в сумме 800 рублей – на оплату госпошлины за предоставление сведений из ЕГРН, что подтверждается чек-ордерами от 25.08.2017г. (л.д. 9-10), в сумме 5846,00 рублей – на оплату госпошлины при обращении с иском в суд, что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 15.09.2017г. (л.д. 8), данные расходы подлежат взысканию с ответчика.

В подтверждение расходов на оплату услуг представителя предоставлен договор оказания юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (далее клиент) и ИП ФИО3 (далее исполнитель).

Согласно п. 1 договора клиент поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство, за согласованную плату исполнить работу/оказать услугу: консультирование, составление документов, представительство интересов клиента в суде первой, апелляционной инстанции, при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи магазина и земельного участка, прекращения права собственности, возврате имущества, взыскания штрафа. 

Согласно разделу 2 договора стоимость оказания услуги напрямую зависит от объема услуг оказанных исполнителем и оплачивается по мере исполнения обязательств, по соглашению сторон. Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что стоимость составления искового заявления составляет – 5000 рублей, стоимость услуг представителя в суде первой инстанции за каждое судебное заседание, включая подготовку, предварительное судебное заседание, составляет – 4000 рублей. 

В подтверждение оплаты оказанных исполнителем услуг по составлению искового заявления и оказанию представительства интересов клиента на сумму 25000 рублей, в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 0106 от 14.09.2017г. (л.д. 17).

С учетом характера рассматриваемого спора, объема проделанной представителем работы, количества судебных заседаний, исходя из принципа разумности, принимая во внимание отсутствие возражения ответчика, суд считает данные расходы подлежащими взысканию с ответчика в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО12 к Гапоян ФИО13 о расторжении договора купли-продажи магазина и земельного участка, прекращении права собственности, возврате имущества и взыскании денежных средств, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи магазина и земельного участка (с рассрочкой оплаты) от 02.11.2016г., заключенный между ФИО1 ФИО14 и Гапоян ФИО15.

Прекратить запись о регистрации права собственности Гапоян ФИО16 в отношении: 

магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 268,40 кв.м., инв. № б/н, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №, зарегистрированное за № от 22.11.2016г.;

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общая площадь 520 кв.м., адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №, зарегистрированное за № от 22.11.2016г.

Передать магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 268, 40 кв.м., инв. № б/н. адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, общая площадь 520 кв.м., адрес (местонахождение): 

<

адрес>, кадастровый номер: №, в собственность ФИО1 ФИО17.

Взыскать с Гапоян ФИО18 в пользу ФИО1 ФИО19 штраф в сумме 150 000 рублей, штраф в размере 26730,00 рублей, начисленный за период с 31.07.2017г. по 15.11.2017г.

Взыскать с Гапоян ФИО20 в пользу ФИО1 ФИО21 штраф за неисполнение обязательств, начисляемый в сумме 247,50 рублей ежедневно, начиная с 16.11.2017г. до дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Гапоян ФИО22 в пользу ФИО1 ФИО23 судебные расходы по оплате госпошлины за предоставление сведений из ЕГРН в сумме 800 рублей, расходы по оплате госпошлины 5 846 рублей, расходы на оплату услуг представителя 25 000 рублей. 

Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения 28.11.2017 года. 

Судья (подпись) М.Т. Гавричкова