К делу № 2-2165/2019

(мотивированное)

Решение

Именем Российской Федерации

г. Сочи 11 ноября 2019 года 

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Сидорука К.К.

при ведении протокола помощником ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи кБерг Олегу Викторовичу о признании договора недействительным и взыскании задолженности за пользование земельным участком, 

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Дирекция имущественного комплекса» г. Сочи обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Истец просит применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон договора в первоначальное положение, прекратив право собственности ответчика на земельный участок. Одновременно истец просит обязать управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать в ЕГРН вышеуказанную регистрационную запись, а также восстановить записи о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на этот участок и об аренде данного объекта ответчиком.

Согласно иску с ответчика также подлежит взысканию задолженность по арендным платежам в сумме 2100000 рублей, предусмотренным договором аренды.

В обосновании иска указано, что по результатам аукциона между арендодателем - муниципальным образованием город-курорт Сочи и арендатором - ФИО2 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ года № № аренды вышеуказанного земельного участка.

Во исполнение распоряжения главы администрации Хостинского района г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ года № № между продавцом - муниципальным образованием город-курорт Сочи и покупателем - ФИО2 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ года № № купли-продажи данного участка.

Однако, ответчик допустил регистрацию договора купли-продажи в ЕГРН неправомерно, поскольку предварительно не расторг вышеуказанный договор аренды. Таким образом, договор купли-продажи является недействительной сделкой. По мнению истца, из положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что прекращение обязательств по договору аренды недвижимости должно быть зарегистрировано в ЕГРН на основании отдельного соглашения о расторжении такого договора, даже в случае последующей продажи объекта арендатору.

В дополнительном обосновании иска (л.д. 55-58) указано, что договор купли-продажи заключен в отсутствии представителя собственника земельного участка, что также является основанием для признания сделки недействительной.

В судебное заседание представитель истца не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Извещенный надлежащим образом ответчик также не явился, ранее представил письменный отзыв, согласно которому с иском он не согласен, поскольку у истца не имеется полномочий для предъявления такого иска в суд, в самом иске неправильно указано наименование истца, отсутствует норма права,нарушеннаяпо мнению истца при заключении оспариваемого договора, а спор неподсуден Хостинскому районному суду г. Сочи, поскольку ответчик проживает в другом городе.

Представитель третьего лица – управления Росреестра по КК в судебное заседание не явился, сведения об уважительности причины неявки суду.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке и, исследовав имеющиеся в деле доказательства, пришел к следующему.

Между арендодателем - муниципальным образованием город-курорт Сочи и арендатором - ФИО2 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ года № № аренды вышеуказанного земельного участка.

На основании распоряжения главы администрации Хостинского района г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ года № № между продавцом - муниципальным образованием город-курорт Сочи и покупателем ФИО2 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ года № № купли-продажи данного участка.

ДД.ММ.ГГГГ года договор зарегистрирован в ЕГРН. Согласно регистрационному делу от собственника участка по имеющейся в деле доверенности выступала ФИО3, подписавшая соответствующее заявление о регистрации перехода права собственности. Сам договор со стороны продавца подписан уполномоченным лицом – директором МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи ФИО4

При этом, рассматриваемый иск также подписан ФИО4

Таким образом, суд не считает возможным согласиться с доводом истца об отсутствии представителя собственника участка при подписании договора и сдачи его для регистрации в органы Росреестра.

Кроме того, в силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а согласно ст. 452 такое соглашение совершается в той же форме, что и договор.

В рассматриваемом споре четко усматривается воля сторон по договору аренды на заключение договора купли-продажи того же объекта недвижимости, поскольку данные виды правоотношений между контрагентами взаимоисключающие. 

Представитель собственника при заключении договора купли-продажи участка не мог не знать о действующем договоре аренды, следовательно, своими действиями: по изданию распоряжения о предоставлении земельного участка в собственность, по заключению договора купли-продажи и по последующей подаче в органы Росреестра заявления о регистрации договора, явно выразил волю на прекращение арендных правоотношений.

Иное толкование действий представителя собственника явно свидетельствовало бы о злоупотреблении им своим правом.

При этом, договор купли-продажи действительно не содержит в себе положений о расторжении договора аренды, однако, в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ невозможность толкования договораисходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений позволяет толковать его, выясняя действительную общую волю сторон с учетом цели договора. 

В рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи явно свидетельствует о наличии воли сторон на расторжение договора аренды между теми же контрагентами в отношении того же объекта недвижимости.

Судом также учтено, что Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит в себе положений о необходимости предварительной регистрации в ЕГРН соглашения о прекращении обязательств по договору аренды недвижимости для возможности последующей продажи объекта арендатору.

При таких обстоятельствах судом не установлено нарушений действующего законодательства при заключении оспариваемого договора, следовательно, оснований для удовлетворения иска в этой части у суда не имеется.

В связи с этим, не подлежат удовлетворению и остальные требования о необходимости внесения в ЕГРН изменений, связанных с недействительностью сделки.

Вместе с тем, на основании п. 3.1 договора аренды годовой размер арендной платы составляет 2100000 рублей, который в силу п. 3.2 подлежит внесению в течение 5 рабочих дней с даты подписания сделки.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком суду не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды.

Истцом же представлен расчет задолженности по арендной плате, который ответчиком не оспорен, сам расчет арифметически правильный, в связи с чем, суд принимает его во внимание и считает заявленные требования о взыскании указанной задолженности обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, эта сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу государства.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление муниципального казенного учреждения «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи кБерг Олегу Викторовичу о признании договора недействительным и взыскании задолженности за пользование земельным участком – удовлетворить частично.

Взыскать сБерг Олега Викторовича задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> сумме 2100000 (два миллиона сто тысяч) рублей.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать сБерг Олега Викторовича в доход государства государственную пошлину в сумме 18700 (восемнадцать тысяч семьсот) рублей, перечислив указанную сумму на расчетный счет МРИ Федеральной Налоговой службы РФ №8 по Краснодарскому краю в городе Сочи, адрес взыскателя: Россия, 

<

...>,, по реквизитам: адрес взыскателя: Россия, 

<

...>; КПП 231701001; ИНН налогового органа 2317064550; КОД ОКТМО 03726000; номер счета получателя платежа: 40101810300000010013; наименование банка: ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю город Краснодар; БИК 040349001; наименование платежа: госпошлина в суд; код бюджетной классификации /КБК/ 18210803010011000110.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, то есть с 18ноября 2019 года.

Судья 

К.К. Сидорук

На момент публикации не вступило в законную силу

Согласовано судья