РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2019 года

Московский районный суд г.Н.Новгорода в составе председательствующего судьи Лопатиной И.В., при секретаре Тениной А.И., с участием представителя административного истца ФИО1, заинтересованного лица ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению

ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Нижегородской области, указывая, что между ФИО3, ФИО2 и ООО «Премиумстрой» был заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2012г. (зарегистрирован в ЕГРП ЧЧ*ММ*ГГ*.), согласно которому Арендодатели (ФИО3, ФИО2, долевые собственники, по 1/2 доле у каждого) передали в аренду Арендатору (ООО «Премиумстрой») земельный участок площадью 4393 кв.м. по адресу: г. Н.Новгород, ***, кадастровый *. Участок передан для проектирования и строительства жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.

Между сторонами было подписано дополнительное соглашение от 12.02.2013 г. к упомянутому договору аренды, согласно которому (помимо прочего) договор был дополнен пунктом 7.4.: Арендодатели обязались после сдачи объекта в эксплуатацию передать указанный земельный участок бесплатно в собственность дольщикам строительства. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 01.03.2013 г., запись регистрации *.

В дальнейшем, стороны подписали еще одно дополнительное соглашение от 25.10.2016 г., согласно которому стороны договорились, что Арендодатель ФИО3 передает в распоряжение Арендатора имеющиеся в его собственности 1/2 доли ранее упомянутого земельного участка и 4 здания, находящихся на данном земельном участке, в качестве инвестиционного взноса с целью последующего приобретения после получения акта ввода в эксплуатацию права собственности на долю в построенном объекте, а Арендатор принял указанное имущество с целью строительства здания. По соглашению сторон доля ФИО4 была оценена в 55687000 рублей и составила:

- четырехкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 117,2 кв.м., расположенную на 4 этаже оси А-Г, 1-4, стоимостью 6075000 рублей;

- двухкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 76,2 кв.м., расположенную на 4 этаже оси Г-Е, 1-7, стоимостью 4 095000 рублей;

- четырехкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 145,1 кв.м., расположенную на 4 этаже оси Е-Л, 3-10, стоимостью 7530 000 рублей;

- трехкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 109,3 кв.м., расположенную на 4 этаже оси К-П, 3-10, стоимостью 5655 000 рублей;

- трехкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 169,8 кв.м., расположенную на 7 этаже оси Е-Р, 3-10, стоимостью 9560 000 рублей;

- двухкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 74,0 кв.м., расположенную на 4 этаже оси Н-У, 16-18, стоимостью 3795 000 рублей;

- квартира- студия *а, общей площадью (по строительным чертежам) 131,4 кв.м., расположенную на 8 этаже на отметке «23,100», оси И-М, 3-10, стоимостью 3942000 рублей;

- нежилое помещение № * общей площадью (по строительным чертежам) 130,0 кв.м., расположено на 1 этаже, оси 3-10, Е-Л, стоимостью 6500000рублей;

- нежилое помещение № * общей площадью (по строительным чертежам) 170,7 кв.м., расположено на 1 этаже, оси 16-18, Н-Э, стоимостью 8 535000рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П2 площадью 21,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П7 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П8 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П15 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П16 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П23 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П41 площадью 19,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П42 площадью 19,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П52 площадью 17,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П53 площадью 17,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П57 площадью 19,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей.

Данное соглашение прошло государственную регистрацию ЧЧ*ММ*ГГ*, номер регистрации * -1.

25 мая 2017 г. жилой дом был сдан в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию * от 25.05.2017г.). В связи с этим ФИО3 утратил право собственности на земельный участок и расположенные на нем 4 объекта недвижимости. По актам приема- передачи от 05.06.2017г. ООО «Премиумстрой» передало ФИО3 предусмотренные договором вышеуказанные 20 объектов недвижимости. Между сторонами отсутствует спор о праве, претензий друг к другу не имеется.

ФИО3 обратился в Росреестр для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости. Однако в государственной регистрации ему было отказано. Отказы (все от 07.02.2019 г.) мотивированы тем, что Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» предусмотрено строительство объектов долевого строительства только с привлечением денежных средств, передача объектов недвижимости в качестве инвестиционных взносов данным законом не регулируется. Кроме того, регистрирующий орган указывает, что поскольку ФИО3 не является индивидуальным предпринимателем, то заключенный договор не может быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества. 

Административный истец не согласен с позицией регистрирующего органа, просит суд признать незаконными отказы ФИО3 в государственной регистрации права собственности * (все от ЧЧ*ММ*ГГ*), и в качестве правовосстановительной меры обязать административного ответчика зарегистрировать право собственности административного истца на указанные выше объекты недвижимости. 

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены судебный ООО "Премиумстрой", ФИО2

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Представитель административного истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал, просил учесть положения статьи 10.1 Закона 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации…» согласно которой законодатель разрешил при строительстве многоквартирных домов с привлечением инвесторов, в том числе и физических лиц использовать правовую конструкцию договора аренды земельного участка с последующей передачей инвестору жилых и нежилых помещений в построенном объекте взамен изымаемого земельного участка. 

Административный ответчик Управление Росреестра в суд своего представителя не направил, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. В письменных возражениях на иск указано следующее: в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером * площадью 4393 кв.м., расположенном по адресу: ***. Указанный земельный участок с период с 17.05.2011 по 21.09.2017 находился в общей долевой собственности ФИО3 и ФИО2 (по 1/2 доле за каждым). 11.12.2012 в отношении вышеуказанного земельного участка был зарегистрирован договор аренды земельного участка от 01.10.2012 (запись № *), заключенный между ФИО2 и ФИО5, выступающими со стороны арендодателей, и ООО «Премиумстрой» как арендатором. В соответствии с условиями договора аренды земельный участок с кадастровым номером * предоставлен арендатору ООО «Премиумстрой» в целях проектирования и строительства жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.

01.03.2013 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения от 12.02.2013 к договору аренды земельного участка от 01.10.2012 (запись *) в связи с изменением разрешенного использования земельного участка с вида «под административными зданиями» на вид «под жилой дом со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой». 13.01.2017г. в ЕГРН зарегистрировано дополнительное соглашение от 25.10.2016 к договору аренды земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* (*), согласно условиям которого арендодатель ФИО3 передает принадлежащую ему долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером * в распоряжение арендатора в качестве инвестиционного взноса с целью последующего приобретения после ввода жилого дома в эксплуатацию доли в построенном объекте в виде квартир 9, 10, 20, 21, 25, 40, 25а и нежилых помещений *. Денежные расчеты за встречную передачу имущества не предусмотрены. Таким образом, указанным дополнительным соглашением в договор аренды земельного участка от 01.10.2012г. были внесены элементы инвестиционного договора. 25.05.2017 жилой дом со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой был введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.05.2017 *) с присвоением ему почтового адреса: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, ***. 15.08.2017 указанный многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 52:18:0060034:555. 31.07.2018 ФИО3 обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации за собой права собственности на спорные объекты недвижимости. Одновременно ФИО3 были представлены заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: Н.Новгород, ***, как на общее имущество многоквартирного дома. В качестве правоустанавливающих документов были представлены акты приема-передачи, подписанные между застройщиком ООО «Премиумстрой» и ФИО5 во исполнение договора аренды земельного участка от 01.10.2012 и дополнительного соглашения к нему от 25.10.2016. Строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером * осуществлялось в соответствии с положениями ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с привлечением денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве, что подтверждается соответствующими записями в ЕГРН. В свою очередь, отношения в сфере инвестиционной деятельности регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Разрешение на строительство многоквартирного дома выдано ООО «Премиумстрой» 20.11.2012. Просили в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебном заседании поддержала требования ФИО3

Заинтересованное лицо ООО "Премиумстрой" в суд своего представителя не направил, извещено надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав мнение представителя административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Граждане могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица.

В силу ч.9 ст.226 Кодекса административного судопроизводства (далее - КАС) РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу ч.2 ст.227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Судом установлено, что между ФИО3, ФИО2 и ООО «Премиумстрой» был заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2012г. (зарегистрирован в ЕГРП 21.11.2012г.), согласно которому Арендодатели (ФИО3, ФИО2, долевые собственники, по 1/2 доле у каждого) передали в аренду Арендатору (ООО «Премиумстрой») земельный участок площадью 4393 кв.м. по адресу: г. Н.Новгород, ***, кадастровый *. Участок передан для проектирования и строительства жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой. 

12.02.2013 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому договор был дополнен в том числе и пунктом 7.4.: Арендодатели обязались после сдачи объекта в эксплуатацию передать указанный земельный участок бесплатно в собственность дольщикам строительства. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 01.03.2013 г., запись регистрации *.

В дальнейшем, стороны подписали еще одно дополнительное соглашение от 25.10.2016 г., согласно которому стороны договорились, что Арендодатель ФИО3 передает в распоряжение Арендатора имеющиеся в его собственности 1/2 доли ранее упомянутого земельного участка и 4 здания, находящихся на данном земельном участке, в качестве инвестиционного взноса с целью последующего приобретения после получения акта ввода в эксплуатацию права собственности на долю в построенном объекте, а Арендатор принял указанное имущество с целью строительства здания. По соглашению сторон доля ФИО4 была оценена в 55687000 рублей и составила:

- четырехкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 117,2 кв.м., расположенную на 4 этаже оси А-Г, 1-4, стоимостью 6075000 рублей;

- двухкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 76,2 кв.м., расположенную на 4 этаже оси Г-Е, 1-7, стоимостью 4 095000 рублей;

- четырехкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 145,1 кв.м., расположенную на 4 этаже оси Е-Л, 3-10, стоимостью 7530 000 рублей;

- трехкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 109,3 кв.м., расположенную на 4 этаже оси К-П, 3-10, стоимостью 5655 000 рублей;

- трехкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 169,8 кв.м., расположенную на 7 этаже оси Е-Р, 3-10, стоимостью 9560 000 рублей;

- двухкомнатная ***, общей площадью (по строительным чертежам) 74,0 кв.м., расположенную на 4 этаже оси Н-У, 16-18, стоимостью 3795 000 рублей;

- квартира- студия *а, общей площадью (по строительным чертежам) 131,4 кв.м., расположенную на 8 этаже на отметке «23,100», оси И-М, 3-10, стоимостью 3942000 рублей;

- нежилое помещение № П72 общей площадью (по строительным чертежам) 130,0 кв.м., расположено на 1 этаже, оси 3-10, Е-Л, стоимостью 6500000рублей;

- нежилое помещение № П74 общей площадью (по строительным чертежам) 170,7 кв.м., расположено на 1 этаже, оси 16-18, Н-Э, стоимостью 8 535000рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П2 площадью 21,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П7 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П8 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П15 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П16 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П23 площадью 18,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П41 площадью 19,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П42 площадью 19,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П52 площадью 17,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П53 площадью 17,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей;

- нежилое помещение (парковочное место) П57 площадью 19,0 кв.м., расположено в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», стоимостью 500000 рублей.

Данное соглашение прошло государственную регистрацию 15.01.2017 г., номер регистрации *

25 мая 2017 г. жилой дом был сдан в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию * от 25.05.2017г.). В связи с этим ФИО3 утратил право собственности на земельный участок и расположенные на нем 4 объекта недвижимости. По актам приема- передачи от 05.06.2017г. ООО «Премиумстрой» передало ФИО3 предусмотренные договором вышеуказанные 20 объектов недвижимости. Между сторонами отсутствует спор о праве, претензий друг к другу не имеется.

ФИО3 обратился в Росреестр для государственной регистрации права собственности на 20 объектов недвижимости, указанных в актах приема-передачи. Однако в государственной регистрации ему было отказано. Отказы в количестве 20 штук от 07.02.2019 г. мотивированы тем, что Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» предусмотрено строительство объектов долевого строительства только с привлечением денежных средств, передача объектов недвижимости в качестве инвестиционных взносов данным законом не регулируется. Кроме того, регистрирующий орган указывает, что поскольку ФИО3 не является индивидуальным предпринимателем, то заключенный договор не может быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества. 

Суд не может согласиться с отказом регистрирующего органа, как не соответствующим закону и нарушающим права административного истца.

Согласно разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (п.47).

В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) (п. 48).

Если из содержания договора невозможно установить, к какому из предусмотренных законом или иными правовыми актами типу (виду) относится договор или его отдельные элементы (непоименованный договор), права и обязанности сторон по такому договору устанавливаются исходя из толкования его условий. При этом к отношениям сторон по такому договору с учетом его существа по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ)( 49.).

Условия заключенного договора аренды и дополнительных соглашений к нему от 12.02.2013 г. и 25.10.2016 г. не содержат упоминания о том, что стороны при заключении указанного договора и дополнительных соглашений к нему руководствовались положениями ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». 

Как следует из условий договора, он был заключен до того, как началось проектирование и строительство многоквартирного жилого дома. Без договора аренды земельного участка ни проектирование, ни тем более строительство жилого дома не были бы возможны. Это принципиально иной договор, в отличие от договоров долевого участия в строительстве, заключаемых после получения разрешения на строительство и размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома.

В дополнительном соглашении от 25.10.2016 г., вклад ФИО3 упомянут как инвестиционный взнос с целью последующего приобретения после получения акта ввода в эксплуатацию права собственности на долю в построенном объекте в виде конкретных квартир, нежилых помещений и машиномест.

Согласно ст. 1 Федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

- инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

- капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999 г. субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, объединения юридических лиц. 

Согласно ст. 8 Федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999 г. отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Таким образом, ФИО3, ФИО2 и ООО «Премиумстрой» заключили договор аренды земельного участка с целью осуществления инвестиционного проекта, в котором передача земельного участка под застройку имела существенное значение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда РФ, изложенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. (п.4 Постановления).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно вышеуказанным разъяснениям ВАС РФ в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

Высшая судебная инстанция также разъяснила, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ, и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 2,3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО3, ФИО2 и ООО «Премиумстрой» договор аренды земли от 01.10.2012 г. с учетом дополнительных соглашений к нему от 12.02.2013 г. и 25.10.2016 г., является смешанным договором, содержащим в себе признаки договора аренды земли, инвестиционного договора, договора купли-продажи вещи в будущем и договора строительного подряда. 

В ходе исполнения этого договора ФИО3 безвозвратно утратил право собственности на земельный участок и расположенные на нем 4 объекта недвижимости, и потому вправе получить равноценный эквивалент в виде доли в возведенном жилом доме. 

Кроме того, суд учитывает, что договор аренды и каждое из дополнительных соглашений прошли государственную регистрацию.

Данный договор и соглашения к нему никем не оспариваются, недействительными не признаны, ничьих прав не нарушает. 

Какого –либо законодательного запрета на привлечение застройщиком иных, кроме денежных средств, инвестиций физических и юридических лиц на основании договора, заключаемого в соответствии с частью 2 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, на основании договора аренды земли (с учетом дополнительных соглашений к нему) у ФИО3 возникло право на собственности на оговоренные квартиры, помещения и машиноместа, однако право на распоряжение этими помещениями невозможно реализовать без прохождения процедуры государственной регистрации права собственности в ЕГРП.

Кроме того, суд учитывает, что Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ в Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" введена статья 10.1. «Особенности договоров аренды земельного участка, заключаемых в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», которая на законодательном уровне урегулировала вопрос о передаче арендодателю земельного участка части помещений во вновь созданном объекте недвижимости в соответствии с установленным сторонами договора распределением между ними общей площади такого объекта недвижимости.

Согласно ч.1 указанной статьи оговором аренды земельного участка, заключенного в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, для строительства (создания) объекта недвижимости, в том числе многоквартирного дома (далее - договор аренды земельного участка), может быть предусмотрено заключение дополнительного соглашения о передаче арендодателю части помещений во вновь созданном объекте недвижимости в соответствии с установленным сторонами договора распределением между ними общей площади такого объекта недвижимости. Положения настоящей статьи не применяются, если арендодателями являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Существенными условиями указанного в пункте 1 настоящей статьи договора аренды земельного участка помимо установленных законодательством Российской Федерации для соответствующего вида договора являются:

1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным подпунктом 3 настоящего пункта, максимальный срок выполнения такого обязательства;

2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта;

3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения таким лицом разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);

4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта;

5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в подпункте 3 настоящего пункта, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта (часть2).

Таким образом, законодатель признал ранее сложившуюся практику и разрешил при строительстве многоквартирных домов с привлечением инвесторов (к коим Закон относит и физических лиц – ст.4 Закона № 39-ФЗ) использовать правовую конструкцию договора аренды земельного участка с последующей передачей инвестору жилых и нежилых помещений в построенном объекте взамен изымаемого земельного участка. Правоустанавливающие документы на спорные объекты ФИО3 полностью соответствуют правовой конструкции, предусмотренной вышеуказанной ст. 10.1 Закона № 39-ФЗ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что отказы Управления Росреестра по Нижегородской области в регистрации объектов недвижимости, переданных ФИО3 в рамках договора аренды земельного участка с последующей передачей инвестору жилых и нежилых помещений в построенном объекте взамен изымаемого земельного участка, являются незаконными, требования административного истца обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Для восстановления нарушенных прав административного истца следует обязать Управления Росреестра по Нижегородской области устранить допущенные нарушения и обязать зарегистрировать объекты недвижимости, указанные в исковом заявлении в количестве 20 штук.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконными отказы Управления Росреестра по Нижегородской области ФИО3 в государственной регистрации права собственности * 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области зарегистрировать право собственности ФИО3, ЧЧ*ММ*ГГ* года рождения, проживающего: г.Н.Новгород, ***.1*** на объекты:

- четырехкомнатная ***, общей площадью 130,9 кв.м., расположенная на 4 этаже в *** по адресу: ***, кадастровый *;

- двухкомнатная ***, общей площадью 91,5 кв.м., расположенная на 4 этаже в *** по адресу: ***, кадастровый *;

- четырехкомнатная ***, общей площадью 157,8 кв.м., расположенная на 4 этаже в *** по адресу: ***, кадастровый *;

- трехкомнатная ***, общей площадью 121,9 кв.м., расположенная на 4 этаже в *** по адресу: ***, кадастровый *;

- трехкомнатная ***, общей площадью 206,0 кв.м., расположенная на 7 этаже в *** по адресу: ***, кадастровый *;

- двухкомнатная ***, общей площадью 79,4 кв.м., расположенная на 4 этаже в *** по адресу: ***, кадастровый *;

- двухкомнатная ***, общей площадью 167,4 кв.м., расположенная на 8 этаже в *** по адресу: ***, кадастровый *;

- нежилое помещение П72 общей площадью 138,5 кв.м., расположено на 1 этаже, в *** по адресу: ***, кадастровый *;

- нежилое помещение П74 общей площадью 193,6 кв.м., расположено на 1 этаже в *** по адресу: ***, кадастровый *;

- машиноместо 2 площадью 21,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», кадастровый *;

- машиноместо 7 площадью 18,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», кадастровый *;

- машиноместо 8 площадью 18,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», кадастровый *;

- машиноместо 15 площадью 18,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», кадастровый *;

- машиноместо 16 площадью 18,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», кадастровый *;

- машиноместо 23 площадью 18,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-4,650», кадастровый *;

- машиноместо 41 площадью 19,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», кадастровый *;

- машиноместо 42 площадью 19,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», кадастровый *;

- машиноместо 52 площадью 17,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», кадастровый *;

- машиноместо 53 площадью 17,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», кадастровый *;

- машиноместо 57 площадью 19,0 кв.м., расположено в *** по адресу: ***, в помещении подземной автостоянки на отметке «-8,100», кадастровый *; 

и соответствующую им долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый * по адресу *** (литеры А,А1, Б, Б1, Б2, Б3, В, Е, И).

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Лопатина