Дело № 2-1307/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 мая 2017 года г. Белгород

Свердловский районный суд г. Белгорода в составе:

Председательствующего судьи Украинской О.И.

При секретаре Блохиной Ю.И.

С участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли – продажи земельного участка,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор № купли-продажи земельного участка, по которому ответчиком приобретен в собственность для индивидуального жилищного строительства земельный участок № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Цена земельного участка составила 295 027 рублей.

В соответствии с п.2.2 Договора ответчиком внесено 20 000 рублей в счет оплаты участка. 

Дополнительным соглашением сторон от 13 ноября 2014 года срок строительства дома продлен до 15 июня 2016 года. Обязательства по строительству ответчиком к указанному сроку не исполнены. 

АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилось в суд, ссылаясь на неисполнение ответчиком договорных обязательств, просило суд взыскать с ответчика оставшуюся часть стоимости земельного участка в сумме 275 027 рублей, штраф в сумме 350 000 рублей, штраф за нарушение каждого из этапов строительства в сумме 150 000 рублей, проценты в соответствии с п. 4.5 договора в сумме 263 725 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13 393 рубля 76 копеек.

В судебном заседании представитель истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО1 поддержал заявленные требования, указал на отсутствие пропуска срока давности. 

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, не возражал против взыскиваемой суммы оставшейся стоимости земельного участка, просил о снижении взыскиваемых процентов и штрафных санкций, заявил о применении пропуска срока исковой давности по взысканию части процентов.

Исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Как установлено судом, 04 июля 2007 года АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор № купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 2.2. договора покупатель уплатил продавцу денежные средства в сумме 20 000 рублей. На оставшуюся стоимость земельного участка 275 027 рублей ему предоставлена отсрочка платежа сроком на 8 лет до 04 июля 2015 года.

Согласно п.3.2.4 договора ФИО2 обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

Дополнительным соглашением сторон от 13 ноября 2014 года изменен п. 3.4.2 договора, срок строительства дома продлен до 15 июня 2016 года, п. 4.5 договора изложен в следующей редакции: за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3 договора, уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с момента регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка, а также штраф в размере 350 000 рублей. 

На заявление истца письмом от 11 июля 2016 года начальник управления поддержки ИЖС указал, что АО «Белгородская ипотечная корпорация» не будет иметь претензий за неисполнение обязательств при строительстве жилого дома и государственной регистрации прав на него в срок до 01 сентября 2016 года.

Ни до 15 июня 2016 года, ни до 01 сентября 2016 года в нарушение ст.309 ГК РФ обязательства по строительству жилого дома ответчиком не исполнены.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству жилого дома подтверждается актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи и фотографией земельного участка, не оспорено ответчиком.

Досудебная претензия истца о выплате оставшейся стоимости земельного участка ответчиком не исполнена.

Ссылки ответчика на невозможность своевременного окончания строительства дома в связи с неисполнением обязательств подрядчиком ООО «Кармен» не свидетельствуют, что им предприняты все возможные действия для надлежащего исполнения договора, что повлекло бы освобождение его от обязательств перед истцом.

Согласно пояснениям истца, несмотря на неисполнение работ в определенный договором срок (апрель 2015 года), он не обращался с претензиями и соответствующими требованиями к ООО «Кармен», в конце 2015 года общество ликвидировано, не исполнив обязательства перед ним по строительству. Подавая заявление в июле 2016 года о продлении сроков строительства, истец знал об этих обстоятельствах, требований об изменении договора и определении иных сроков в связи с невозможностью исполнения обязательств не заявил.

Доводы о невозможности начала строительства ввиду не определения его участка на местности и не передачи ему участка в течение 2 лет опровергаются актом приема – передачи участка, подписанным в день заключения договора.

Договором купли-продажи предусмотрено единственное условие, согласно которому покупатель может быть освобожден от обязанности возмещения оставшейся стоимости участка: если жилой дом будет построен и зарегистрирован в установленном порядке в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Иных оснований для освобождения от уплаты договор не предусматривает.

Статья 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Ответчик факт неисполнения им обязательств в соответствии с условиями договора не оспорил, не возражал против удовлетворения требований в части взыскания оставшейся стоимости земельного участка.

В связи с изложенным исковые требования о взыскании оставшейся части стоимости земельного участка в сумме 275 027 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец в соответствии с п. 4.5 договора просит взыскать штраф в сумме 350 000 рублей, проценты в сумме в сумме 263 725 рублей за период с 10 августа 2007 года по 10 марта 2017 года. 

Доводы возражений о несогласии ответчика с установлением п. 4.5 договора его обязанности за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом выплатить проценты на оставшуюся часть цены участка за период с момента регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка, не подтверждают наличия законных оснований для неприменения данных условий договора.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

ФИО2 согласился с указанными условиями, подписав дополнительное соглашение к договору, требований о признании данных положений договора недействительными им не заявлено. 

Поскольку иск предъявлен 14 марта 2017 года, истцом обоснованно производился расчет процентов, исходя из учетной ставки банковского процента 10%, существовавшей на момент предъявления требований.

Указание ответчика на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о взыскании процентов основаны на неправильном толковании договора и закона.

Как определено ст. 195, 196 ГК РФ общий срок исковой давности (срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено) составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Предусмотренные п. 4.5 договора проценты взыскиваются за нарушение ответчиком срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 договора, таким образом, о нарушении своего права и наличии оснований для взыскания процентов истцу должно было стать известно при нарушении сроков строительства после 15 июня 2016 года, а с учетом согласованного продления срока после 01 сентября 2016 года, иск предъявлен в марте 2017 года в пределах срока исковой давности.

Доводы ответчика о невозможности согласно разъяснениям п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» одновременного взыскания неустойки за нарушение денежного обязательства, и положений пункта 1 статьи 395 ГК РФ неприменимы к возникшим правоотношениям. 

Пункт 4.5 договора предусматривает в случае неисполнения ответчиком обязательств взыскание неустойки в размере учетной ставки банковского процента и штрафа в твердо определенной договором сумме, а не одновременно взыскание договорной неустойки и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Ответчик с указанными условиями согласился, встречных требований о признании договора недействительным в данной части не заявил.

Ответчиком также заявлено о снижении неустоек и штрафных санкций.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15 января 2015 года № 6-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Часть первая статьи 333 ГК Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. 

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В данном случае в обоснование снижения неустойки ответчик ссылается на явную несоразмерность штрафных санкций последствиям нарушения обязательства, нарушение его контрагентом условий договора.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним.

При таких обстоятельствах, учитывая длительность неисполнения обязательства, а также то, что истцом заявлено о взыскании задолженностей по основному долгу и неустоек, неустойка в сумме 263 725 рублей и штраф в сумме 350 000 рублей явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства об уплате денежных средств в сумме 275 027 рублей, нарушение сроков исполнения обязательств ответчика также вызвано действиями его контрагента, суд считает возможным уменьшить размер неустойки до 70 000 рублей, штрафа до 50 000 рублей.

Дополнительным соглашением от 13 ноября 2014 года договор купли – продажи земельного участка дополнен п.п. 4.11, 4.12.

Согласно п. 4.11 покупатель обязуется осуществить строительство жилого дома на участке в следующие сроки (этапы строительства):

- завершение стен дома до 30 апреля 2015;

устройство перекрытия и кровли до 30 июня 2015 года;

заливка черновых полов до 30 сентября 2015 года;

черновая штукатурка внутренних стен до 30 декабря 2015 года;

установка окон и входной двери до 20 апреля 2016 года;

регистрация права собственности на жилой дом до 15 июня 2016 года».

В силу п. 4.12 договора за нарушение каждого из этапов строительства, указанных в п. 4.11 Договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 30000 рублей.

АО «Белгородская ипотечная корпорация» просит взыскать с ответчика штраф в размере 30000 рублей за нарушение каждого из этапов строительства, кроме завершения стен дома.

В соответствии с положениями договора и ст. 454, 307 ГК РФ у истца возникла обязанности по передаче ответчику земельного участка, а у ответчика обязанность по оплате земельного участка и строительству на нем жилого дома.

Указание в п. 4.11 договора сроков выполнения отдельных видов строительных работ не может быть признано гражданско-правовым обязательством ответчика перед истцом, поскольку эти действия он должен совершить в свою пользу, а не в пользу какого-либо иного лица, в том числе истца по делу, а последний не вправе требовать от него исполнения соответствующей обязанности (ст.307 ГК РФ). 

В связи с отсутствием соответствующего обязательства ответчика перед истцом оснований для применения положений ст.330 ГК РФ и взыскания договорной неустойки за неисполнение обязательства не имеется.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 5 089 рублей 63 копейки.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли – продажи земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» оставшуюся часть стоимости земельного участка в сумме 275 027 рублей, штраф в сумме 50 000 рублей, проценты в соответствии с п. 4.5 договора в сумме 70 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 089 рублей 63 копейки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд города Белгорода.

Судья – подпись