Дело № 3а-67/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000650-40

Мотивированное 

решение

 изготовлено 14 февраля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 3 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Киселевой Н.С., 

с участием представителя административного истца – ФИО1 по доверенности от 25 января 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

установил:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском, просила установить кадастровую стоимость в отношении земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, в частности:

-земельного участка площадью 2703 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, в размере рыночной стоимости 300 000 рублей;

-земельного участка площадью 2395 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, в размере рыночной стоимости 274 000 рублей;

-земельного участка площадью 1844 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, в размере рыночной стоимости 225 000 рублей;

-земельного участка площадью 2172 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости 255 000 рублей;

-земельного участка площадью 1784 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, в размере рыночной стоимости 222 000 рублей;

-земельного участка площадью 2695 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки в размере рыночной стоимости 299 000 рублей;

-земельного участка площадью 313 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки в размере рыночной стоимости 267 000 рублей, внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Установленная в отношении данных объектов кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом ООО «Ярэксперт» № 15365/21 от 15 ноября 2021 года. Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение земельного налога. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Определением суда от 3 февраля 2022 года принят отказ ФИО2 от административного иска в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении данного земельного участка. Производство по делу в данной части прекращено.

Административный истец ФИО2 надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по доверенности ФИО1, которая исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объектов не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация Покровского сельского поселения Рыбинского муниципального района Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО5, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что ФИО2 является собственником указанных земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, расположенных по адресу: 

<

адрес> Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 17 апреля 2021 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 года: земельного участка с кадастровым номером № в размере 722 156,46 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 639 868,56 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 492 658,71 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 580 289,98 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 476 628,60 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 720 019,11рублей.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета Покровского сельского поселения Рыбинского муниципального района от 15 ноября 2018 года №72 «Об установлении земельного налога и признании утратившим силу решения Муниципального Совета Покровского сельского поселения от 25 ноября 2011 года №78»).

Таким образом, изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет №15365/21 от 15 ноября 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Ярэксперт», согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка:

- с кадастровым номером № составляет 300 000 рублей;

-с кадастровым номером № составляет 274 000 рублей;

-с кадастровым номером № составляет 225 000 рублей;

-с кадастровым номером № составляет 255 000 рублей;

-с кадастровым номером № составляет 222 000 рублей;

-с кадастровым номером № составляет 299 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО5 к отчету, дает основания суду для вывода о том, что отчет является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО5 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости. 

Согласно отчету рыночная стоимость земельных участков рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. В отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки в связи с использованием при расчете рыночной стоимости объектов оценки, расположенных в д. Тимошкино, аналогов из другой местности, тогда как на дату оценки было достаточно предложений о продаже земельных участков в локальном месторасположении (№1 - 

<

адрес> (кадастровый номер №, №); №2 - 

<

адрес> (кадастровый номер №), судом отклоняется.

На основании подпунктов «а», «б», «в» пункта 22 ФСО №7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Таким образом, выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297. 

Оценщиком проанализирован рынок земельных участков данного сегмента рынка на юридически значимую дату, отобрано двенадцать объектов с целью выборки, из которых признано сопоставимыми четыре объекта исследования, которые и использовались при расчете. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. 

Из отчета следует, что оценщиком были изучены объявления о продаже земельных участков, расположенных в 

<

адрес>, в одном с объектами оценки сельском поселении (

<

адрес>). На странице 63 отчета указано, что оцениваемые земельные участки расположены в западной части 

<

адрес> в 1,5-2 км от 

<

адрес> и границы 

<

адрес>. В связи с этим, доводы административного ответчика о том, что оценщик использует аналоги из другой местности, не нашли своего подтверждения.

Относительно объектов, предлагаемых административным ответчиком в качестве аналогов, в письменных пояснениях оценщиком ФИО5 указано, что объявления о продаже земельных участков с кадастровыми номерами №, № датированы 2013 г., дата обновления информации – 2016 г. Учитывая дату оценки 1 января 2019 года и достаточное количество предложений за 2018 год, в рамках отчета период 2013-2016 гг. не рассматривался. Предложение о продаже земельного участка с кадастровым номером № анализировалось оценщиком (страница 61, таблица 12, строка 6). Поскольку в тексте объявления не указан кадастровый номер участка, идентификация участка невозможна, поэтому данное объявление не использовалось при проведении расчетов. Таким образом, выявленные департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области объекты недвижимости не могли быть использованы в качестве аналогов применительно к объектам оценки.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с отчетом ООО «Ярэксперт» не представлено.

С учетом письменных пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета ООО «Ярэксперт», суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Дополнительного возложения на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» обязанности по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда не требуется. 

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, то есть – 24 декабря 2021 года (по конверту).

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2703 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости 300 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2395 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости 274 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1844 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости 225 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2172 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости 255 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1784 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости 222 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2695 кв.м, с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере рыночной стоимости 299 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 24 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина