Дело № 2-3409/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 августа 2017 года г. Новосибирск 

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи 

Заботиной Н.М. 

При секретаре 

ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» обратилось в суд с указанным иском, просит взыскать в его пользу с ответчика ФИО3 задолженность в размере 875 408 руб., в том числе: 824904, 05 руб. - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу); 40043,79 руб. - сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом; 10460,16 руб. - начисленные пени; начиная с /дата/ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 9,7% годовых; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчику, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1856000 руб.; расторгнуть кредитный договор от /дата/ №-ин, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 954 руб.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в соответствии с условиями кредитного договора от /дата/ №-ин заемщику-залогодателю ФИО4 Коммерческий банк ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 1000000 рублей на срок 120 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 59,2 кв.м., расположенной на 5 этаже 5- этажного дома, находящейся по адресу: 

<

адрес>. По состоянию на /дата/. квартира была оценена в размере 2320000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика № от /дата/ и указано в Закладной. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем /дата/ и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> первоначальному залогодержателю /дата/. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена /дата/ за №. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в являлось ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам пункта 1 статьи 48 от /дата/ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. /дата/ в Единый государственный реестр юридических лиц за государственным номером № внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы ОАО «Агентство ипотечному жилищному кредитованию». С соответствии с учредительными документами общества в новой редакции изменено наименование общества: - полное наименование общества - Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Смена наименования общества не является реорганизацией юридического лица. Права по закладной от АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» перешли к Закрытому акционерному обществу «Ипотечный агент АИЖК 2014-1», что подтверждается отметкой на закладной, справкой о наличии закладной на счете депо договором купли-продажи закладных №, актом передачи закладных от /дата/, в связи с чем определением суда от /дата/ произведена замена взыскателя с ОАО «Агентство ипотечному жилищному кредитованию» на ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1». В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Начиная с 

<

данные изъяты> года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиком производились нерегулярно. По состоянию на /дата/ количество дней просрочки составило 270. В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права Истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и Закладной. Истцом в адрес Ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть Кредитный договор. До настоящего времени Ответчик не выполнил указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона об ипотеке, условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры, по состоянию на /дата/ составляет 875 408 руб., в том числе: 824904, 05 руб. - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу); 40043,79 руб. - сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом; 10460,16 руб. - начисленные пени. Кроме того, начиная с /дата/ до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями Кредитного договора и Закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 9,7 % процентов годовых. Согласно Закладной и отчету оценщика №Д от /дата/ рыночная стоимость квартиры составляет 2320000 рублей. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 1856000 руб. Обращение взыскания на Предмет ипотеки, даже в случае если Предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный Предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (Глава IX, ст.78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание.

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» ФИО5 поддержал доводы, изложенные в иске, просил иск удовлетворить в полном объеме, при этом дополнительно пояснил, что /дата/. в счет погашения задолженности по кредитному договору ответчицей была внесена сумма в размере 15 000 рублей, которая подлежит учету при исполнении решения суда, поскольку задолженность в размере 875 408 руб. рассчитана истцом на /дата/

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, уважительность причины неявки в судебное заседание, суду не представила.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданско-процессуального Кодекса РФ (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 819 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором предусмотрено возвращение кредита по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Судом установлено, что /дата/ между Коммерческим Банком ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО) (кредитор), с одной стороны, и ФИО4, с другой стороны, был заключен кредитный договор, в соответствии с условиями которого заемщику – залогодателю ФИО4 КБ ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО) был предоставлен ипотечный кредит в сумме 1 000 000 руб. на срок 120 месяцев под 10,40% годовых, для приобретения квартиры, состоящей из трех комнат, общей площадью 59,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. (л.д. 23-37). 

Факт выдачи кредита заемщику в размере 1 000 000 руб. подтверждается банковским ордером № от /дата/ (л.д. 57). 

/дата/. ФИО4 переменила фамилию на ФИО6, что подтверждается свидетельством о перемени имени (л.д. 224). 

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения условий обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Согласно ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Из материалов дела следует, что права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником – залогодателями /дата/, выданной Управлением Росреестра по Новосибирской области первоначальному залогодержателю /дата/. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена /дата/ за № (л.д. 38-53). 

Владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем являлось АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой, сделанной на закладной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ от /дата/ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (л.д. 49). 

Из материалов дела следует, что права по закладной от АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» перешли к Закрытому акционерному обществу «Ипотечный агент АИЖК 2014-1», что подтверждается отметкой на закладной (л.д. 107-115), справкой о наличии закладной на счете депо (л.д. 116), договором купли-продажи закладных № (л.д. 120-131), актом передачи закладных от /дата/ (л.д. 132-137). 

Определением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от /дата/. (л.д. 147-148) произведена замена взыскателя с ОАО «Агентство ипотечному жилищному кредитованию» на ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1».

Из материалов дела следует, что с августа 2012 года ежемесячные платежи по возврату кредита суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиком производилось с нарушением установленного графика возврата кредита и причитающихся процентов за пользование кредитом.

В связи с указанными обстоятельствами в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от /дата/ и расторжении кредитного договора от /дата/ №-ин (л.д. 54-55). 

Согласно расчетам, составленным истцом по состоянию на /дата/, сумма задолженности ответчика по кредитному договору составляет 875 408 руб., в том числе: 824904, 05 руб. - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу); 40043,79 руб. - сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом; 10460,16 руб. - начисленные пени. 

Данный расчет проверен и принят судом, доказательств иного размера задолженности ответчик суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представил.

Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик свои обязательства по договору надлежащим образом не исполняет, суд приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по кредитному договору в полном объеме в размере 875 408 руб.

Согласно выписке, представленной истцом, ответчиком после предъявления иска (/дата/.) /дата/. в счет погашения задолженности по кредитному договору была внесена сумма в размере 15 000 рублей.

Указанная сумма подлежит учету при исполнении решения суда, поскольку задолженность рассчитана на 30.10.2015г.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию кредитора в случае существенного нарушения заемщиком условий договора.

Поскольку судом установлено, что ответчик не исполняет свои обязательства по кредитному договору, чем наносит существенный материальный вред истцу, в связи с данными обстоятельствами, суд полагает возможным расторгнуть заключенный между сторонами кредитный договор.

В соответствии с условиями кредитного договора и закладной проценты за пользование кредитом подлежат уплате по день фактического возврата всей суммы кредита.

В силу статьи 811 ГК РФ в связи с нарушением ответчиком обязательств по возврату кредита у истца имеется право на досрочное взыскание всех причитающихся процентов, предусмотренных кредитным договором.

При этом в рассматриваемом случае истец заявил о взыскании процентов предусмотренных договором начисленных по день расторжения договора, который считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда об этом (статья 453 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" (в редакции от 04.12.2000 г.), когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Возможность взыскания процентов на будущее время подтверждается сложившейся судебной практикой, отраженной в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В данном пункте разъяснены правила исчисления на будущее время процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не процентов, предусмотренных статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данная правовая позиция подлежит применению и по настоящему делу, поскольку правила исчисления и тех и других процентов совпадают. Отличие их состоит лишь в правовой природе - в одном случае это мера ответственности (ст. 395 ГК РФ), в другом случае это плата за пользование кредитом, и к данным процентам применяются правила об основном долге.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование кредитом по ставке 9,7% годовых на остаток задолженности по основному долгу с 31.10.2015 г. и по день вступления решения суда в законную силу, что соответствует положениям части 2 статьи 811, статьи 813, части 2 статьи 814 ГК РФ, п. 51 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ". 

В силу п. 1.4 договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека квартиры в силу закона. Права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной (п. 1.6).

Передача квартиры в залог удостоверена закладной от /дата/.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данный объект недвижимости считается находящимися в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Как установлено судом, из представленной в дело закладной в отношении приобретенной ответчиком квартиры следует, что на основании договора купли-продажи закладной № права на данную закладную переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» (л.д.120-137).

Таким образом, законным владельцем Закладной, и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1».

Поскольку правоотношения между сторонами по залогу недвижимого имущества возникли до 01.07.2014г., то судом применяются нормы параграфа 3 главы 23 ГК РФ в предыдущей редакции.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п.1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 2 ст. 78 данного закона жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

При таких обстоятельствах, поскольку обязательства по кредитному договору ответчиком не исполнены надлежащим образом, а исполнение указанного обязательства обеспечено залогом недвижимого имущества, нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно, ответчик не оплачивал и систематически нарушал сроки внесения платежей, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки. Наличия каких-либо предусмотренных ст. 348 ГК РФ, 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обстоятельств, исключающих обращение взыскания на заложенное имущество, судом не установлено, а ответчиком суду не доказано. 

В силу п. 1 ст. 56, ст. 78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества является продажа с публичных торгов. 

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

В соответствии с п.п. 9 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная содержит в себе подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

Таким образом, сторонами была согласована залоговая цена недвижимого имущества, исходя из отчета оценщика № от /дата/ (л.д. 42), доказательств иной рыночной стоимости предмета залога суду не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об определении начальной продажной цены объекта ипотеки в размере 2320000 руб., определенном и согласованном сторонами в закладной. 

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных норм законодательства, поскольку заемщиком надлежащим образом обязательства по кредитному договору не исполняются, исполнение данных обязательств обеспечено ипотекой (залогом) недвижимого имущества, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога – квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 59,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиру в размере 2320000 руб. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 23954 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Иск ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» к ФИО2 удовлетворить частично. 

Расторгнуть кредитный договор от /дата/ №-ин, заключенный между его сторонами.

Взыскать с ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» задолженность по состоянию /дата/. в размере 875 408 руб., в том числе: 824904, 05 руб. - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу); 40043,79 руб. - сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом; 10460,16 руб. - начисленные пени; проценты за пользование кредитом, начиная с /дата/. и по день вступления решения суда в законную силу в размере 9,7% годовых. 

Суммы в счет погашения задолженности, оплаченные ФИО2 после /дата/, учесть при исполнении решения суда в порядке, предусмотренном ст. 319 ГК РФ.

Обратить взыскание на квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 59,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиру в размере 2320000 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере 23954 руб. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска, в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено /дата/.

Судья Заботина Н.М.