Дело № 2 –67/2025

УИД 42RS0030-01-2024-001291-19

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

пгт. Яшкино 21 января 2025 года

Яшкинский районный суд Кемеровской области 

в составе председательствующего Безбородовой И.В.,

при секретаре Киприяновой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Яшкинского муниципального округа о признании договора мены заключенным, признании права собственности прекращенным,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Яшкинского муниципального округа о признании договора мены заключенным, признании права собственности прекращенным, указывая, что 10.09.1999 года произошел обмен жилыми помещениями по договору мены удостоверенный нотариально. В результате мены в собственность ФИО2 переходит квартира, по адресу: 

<

адрес> а в собственность ФИО1 переходит 15/59 доли квартиры, по адресу: 

<

адрес> 20.09.1999 года, учреждением Юстиции на основании договора мены за ним было зарегистрировано право собственности на 15/59 доли квартиры, по адресу: 

<

адрес> О существовании зарегистрированного права на его имени по адресу: 

<

адрес>, он узнал после обращения ОАО «СКЭК» с заявлением о взыскании с него задолженности за коммунальные услуги за последние три года. Как выяснилось, в ходе рассмотрения дела ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ., в связи, с чем образовалась задолженность по коммунальным услугам в связи с отсутствием оплаты. Узнав о наличии требований ОАО «СКЭК», он обратился в Управление Россрестра по Кемеровской области-Кузбассу с соответствующим заявлением. Ответом от 21.10.2024г. Управление Россреестра по Кемеровской области-Кузбассу, указало что, заявлений о регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> от ФИО2 не поступало. 21.10.2024г. он обратился с заявлением в Росреестр о прекращении его права собственности на квартиру по 

<

адрес> на основании договора мены. Он освободил квартиру по адресу: 

<

адрес>, сразу после удостоверения договора мены от 10.09.1999г. и передал его ФИО2. ФИО2 приняла квартиру и оформила от своего имени техническую документацию. Согласно справки ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбасса» - по данным архива филиала № 7 БТИ Юргинского городского округа и Юргинского муниципального округа, в инвентарном деле № 4-7 содержится информация об обращении 23.10.2007 г. ФИО2 с заявлением об изготовлении технического паспорта на указанную выше квартиру. 20.12.2007г. на основании заявления ФИО2 изготовлен технический паспорт и произведен технический учет вышеуказанной квартиры. В архиве также содержится копия договора мены на квартиру от 10.09.1999г. Согласно справки ОАО «СКЭК» от 23.10.2024г. на имя ФИО2 был открыт лицевой счет по которому она осуществляла оплату. В соответствии с п. 8 договора мены –ФИО2 самостоятельно за свой счет осуществляла эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвовала в расходах с вязанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным всего дома (фактически несла затраты по содержанию до самой смерти и задолженности не имела). Указанные обстоятельства подтверждаются, что договор мены состоялся с даты его подписания сторонами и нотариального удостоверения сделки, так как ФИО2 приняла имущество, оформила техническую документацию и несла самостоятельно бремя содержания имущества. Права ФИО1 нарушаются наличием обязанности по уплате задолженности образовавшейся перед СКЭК за квартиру по адресу: 

<

адрес>. Единственным надлежащим способом защиты своих прав ФИО1 считает требование о признании прекращенным права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, с 20.09.1999г. (с даты регистрации договора мены). ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ. согласно данных нотариальной палаты наследственное дело не заводилось, круг наследников не известен.

Просит: 1. Признать договор мены от 10.09.1999 года заключенный между ФИО2 и ФИО1 действительным; 2. Признать прекращенным право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, с даты регистрации договора мены от 20.09.1999 года 

Истец ФИО1, извещенный о месте, дате и времени судебного заседания, в суд не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддердивает.

Представитель ответчика - администрация Яшкинского муниципального округа - Заплечная А.А., извещенная о месте, дате и времени судебного заседания, в суд не явилась.

Представитель третьего лица - Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу извещенный о месте, дате и времени судебного заседания, в суд не явился.

Суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, предоставили письменные объяснения из которых следует, что в ЕГРН запись № от 20.08.1999 о регистрации права собственности за ФИО1 на спорную квартиру прекращена от 31.10.2024 на основании заявления ФИО1 и договора мены квартиры на квартиру, составленного сторонами 10.09.1999г., удостоверенного нотариусом Кемеровской ГНК, зарегистрированного в ЕГРП за № от 20.09.1999г.(л.д.35-37).

Истец ФИО1 предоставил дополнение оснований к исковому заявлению, согласно которым свое право на квартиру по адресу: 

<

адрес> считает прекращенным с 20.09.1999г.,с даты регистрации договора мены (л.д. 43-45).

Изучив письменные материалы дела, суд считает следующее.

В силу ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.п.1,2,3 ст.8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно п.п.1, 2 ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась(пункт 1 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.2 ст.558 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 52, 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. 

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии одной из сторон договора единственным способом защиты законных прав другой стороны по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является прекращение права собственности на основании судебного решения при условии исполнения стороной договора обязанности по передаче имущества и исполнения стороной договора обязанности по оплате его стоимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 27.01.1999г принадлежала квартира по адресу: 

<

адрес> (л.д.11-12), ФИО2 принадлежало 15/59 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>(л.д. 13-14).

10.09.1999г. ФИО2 и ФИО1 заключили договор мены, по п. 3 которого квартира по адресу: 

<

адрес> перешла в собственность ФИО2, а в собственность ФИО1 переходят 15/59 доли квартиры по адресу: 

<

адрес> договор удостоверен государственным нотариусом Первой Кемеровской государственной нотариальной конторы, согласно п. 4 обмен произведен по заявлению сторон без доплаты (л.д.17).

20.09.1999 г. учреждением Юстиции на основании договора мены за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на 15/59 доли квартиры, по адресу: 

<

адрес> (л.д.13-14), 31.10.2024 право собственности ФИО1 на жилое помещение по 

<

адрес> основании договора мены квартиры на квартиру было прекращено (л.д. 50).

Согласно справки, ОАО «СКЭК» на имя ФИО2 был открыт лицевой счет для оплаты за жилищно-коммунальные услуги (л.д.19).

По информации ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбасса» - по данным архива филиала № 7 БТИ Юргинского городского округа и Юргинского муниципального округа, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в общей долевой собственности на ФИО5, ФИО6, ФИО7 от 26.08.1998г., а также в инвентарном деле № содержится информация об обращении 23.10.2007 г. ФИО2 с заявлением об изготовлении технического паспорта на указанную выше квартиру. 20.12.2007г. на основании заявления ФИО2 изготовлен технический паспорт и произведен технический учет вышеуказанной квартиры. В архиве также содержится копия договора мены на квартиру от 10.09.1999г. (л.д. 21, 22, 23-25)

ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46).

Согласно судебного приказа мирового судьи судебного участка № 1 Яшкинского судебного района Кемеровской области от 28.11.2023 с ФИО1 в пользу ОАО «СКЭК» взыскана задолженность в общей сумме 102699,40 руб., по оплате за коммунальные услуги за жилое помещение по адресу: 

<

адрес> (л.д. 49)

Регистрация перехода права собственности, а также регистрация прав собственности ФИО2 в установленном законом порядке произведена не была.

Согласно адресной справки ОМВД России по Яшкинскому муниципальному округу по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 23.02.2022 г. никто не зарегистрирован (л.д. 60), регистрация ФИО4 также подтверждается справкой адресно-справочной службы ГУ МВД России по кемеровской области (л.д. 51). 

Согласно ответа нотариуса Яшкинского нотариального округа ФИО8 от 15.01.2025 г. следует, что после смерти ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ наследственное дело не заводилось (л.д.57), что также подтверждается информацией реестра наследственных дел Федеральной нотариальной палаты(л.д.18).

По сведениям ЗАГС, ФИО2 имела брата и сестру, однако они умерли до ее смерти (л.д.54)

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор мены жилых помещения от 10.09.1999 г., заключенный между истцом и ФИО2 фактически исполнен сторонами, квартира по адресу: 

<

адрес>13, находилась во владении ФИО2 с момента подписания договора и до дня ее смерти 23.02.2022г., в которой она имела постоянное место жительства, за которую она оплачивала жилищно-коммунальные услуги и оформляла технический учет на квартиру, при оформлении которого предъявляла указанный выше договор мены. Так же ФИО1, 20.09.1999г. учреждением Юстиции на основании спорного договора мены было зарегистрировано право собственности на 15/59 долей квартиры по адресу: 

<

адрес>, наличие спора о праве иных лиц на указанное имущество судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования ФИО1 о признании договора мены заключенным, признании прекращенным права собственности на спорную квартиру обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество.

Учитывая изложенное и принимая во внимание фактическое исполнение договора мены жилых помещений, а также фактическую передачу объектов недвижимости между ФИО1 и ФИО2, то суд приходит к выводу, что сделка фактически состоялась, и считает, что право собственности у истца на квартиру по 

<

адрес> прекратилось с даты регистрации договора мены, а именно с 20 сентября 1999 года. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Яшкинского муниципального округа удовлетворить.

Признать договор мены от 10 сентября 1999 года заключенный между ФИО2 и ФИО1, удостоверенный государственным нотариусом Первой Кемеровской государственной нотариальной конторы действительным.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру находящуюся по адресу: 

<

адрес> даты регистрации договора мены с 20 сентября 1999 года.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Яшкинский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: подпись И.В. Безбородова

Решение изготовлено в окончательной форме: 28 января 2025 года.

Копия верна судья-