УИД 51RS0018-01-2023-000299-92

Дело № 2-235/2023

Изготовлено 13 сентября 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ковдор 6 сентября 2023 года 

Ковдорский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Пак С.Б.,

при помощнике судьи Коршуновой Н.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Зиновьевой Ж.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Хлебопек», обществу с ограниченной ответственностью «Русмет» и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя нежилых помещений по договору купли-продажи от 

<

дд.мм.гг>, признании права собственности на нежилые помещения, взыскании денежных средств, признании недействительными договоров купли-продажи здания компрессорной от 

<

дд.мм.гг> и склада для сырья от 

<

дд.мм.гг>, прекращении права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хлебопек» (ООО «Хлебопек», ответчик), обществу с ограниченной ответственность «Русмет» (ООО «Русмет», ответчик) и ФИО2 (ответчик) об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилыми помещениями, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, признании договора купли-продажи нежилых помещений недействительным, прекращении права собственности на нежилые помещения, признании права собственности на нежилые помещения.

Свои требования мотивировал тем, что 

<

дд.мм.гг> между ним и ООО «Хлебопек» были заключены договоры аренды нежилых помещений: недостроенного помещения компрессорной площадью * кв.м. и части склада площадью * кв.м., расположенных в здании по адресу: 

<

адрес>. 

Договоры аренды были заключены на срок 11 месяцев, по 

<

дд.мм.гг>и предусматривали условия, что если арендатор продолжает использовать помещение после истечения срока действия, то указанные договора продлеваются на тех же условиях, на неопределенный срок и не требуют государственной регистрации.

По истечении срока договоров аренды, он продолжил пользоваться арендованными помещениями, при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем, договоры аренды были возобновлены на неопределенный срок, на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дд.мм.гг> арендуемые им помещения проданы ООО «Русмет», которые в свою очередь были проданы впоследствии ФИО2 

Однако, в нарушение ст. 624 ГК РФ и п.п. 2.2.11 договоров аренды от 

<

дд.мм.гг>, ООО «Хлебопек», являясь арендодателем по договорам аренды, к нему с предложением покупки арендуемых им помещений не обращался, условия продажи помещений не сообщал, тем самым нарушил его преимущественное право на покупку помещений, поскольку он готов был приобрести их в собственность.

Полагает, что договоры купли-продажи, на основании которых право собственности на помещения перешло от ООО «Хлебопек» к ООО «Русмет», а от ООО «Русмет» к ФИО2, заключены с нарушением его преимущественного права на приобретение арендованного имущества. Каких-либо уведомлений о совершаемой сделке он не получал.Более того, ФИО2 требует от него освободить спорные нежилые помещения.

По указанным основаниям, просит обязать ФИО2 не чинить ему препятствия в пользовании нежилыми помещениями: недостроенным помещением компрессорной, площадью * кв.м., частью склада, площадью * кв.м., расположенными в здании по адресу: 

<

адрес>, по договорам аренды от 

<

дд.мм.гг>, заключенным им с ООО«Хлебопек»; перевести права и обязанности покупателя нежилых помещений с ООО «Русмет» на ФИО1;признать договор купли-продажи нежилых помещений, заключенный между ООО «Русмет» и ФИО2, недействительным, а также прекратить право собственности ФИО2 на указанные нежилые помещения, признать за ним право собственности на указанные нежилые помещения.

<

дд.мм.гг> истец уточнил исковые требования и просил суд перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя нежилых помещений – части склада для сырья, площадью * кв.м, а также части здания компрессорной, площадью * кв.м. по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи от 

<

дд.мм.гг>, заключенному между ООО «Хлебопек» и ООО «Русмет», признать за ним право собственные на указанные нежилые помещения, взыскать с него в пользу ООО «Русмет» денежные средства по договору купли-продажи от 

<

дд.мм.гг>, заключенному между ООО «Хлебопек» и ООО «Русмет», признать недействительными договор купли-продажи здания компрессорной общей площадью * кв.м, заключенный 

<

дд.мм.гг> между ООО «Русмет» и ФИО2, в части купли-продажи части здания компрессорной площадью * кв.м. по адресу: 

<

адрес>, признать недействительным договор купли-продажи склада для сырья площадью * кв.м. по адресу: 

<

адрес>, заключенный 

<

дд.мм.гг> между ООО «Русмет» и ФИО2, в части купли-продажи части склада для сырья площадью * кв.м, прекратить право собственности ФИО2 на указанные нежилые помещения. 

<

дд.мм.гг> по ходатайству истца и его представителя судом произведена замена ненадлежащего ответчика ООО «Хлебопек» на АО «Хлебопек».

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Зиновьева Ж.Н. настаивали на удовлетворении уточненных исковых требованиях по тем же основаниям. Указали, что срок исковой давности истцом не пропущен, так как о заключенных договорах купли-продажи он узнал, только в ходе производства по делу по иску ФИО2 к нему об освобождении нежилых помещений. 

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, о дате и времени судебного заседания извещалась по известному суду месту жительства, судебная корреспонденция возвращена в связи с истечением срока хранения. 

Представители ответчиков АО «Хлебопек» и ООО «Русмет» в суд не явились, о дате и времени судебного заседания извещены.

В письменных возражениях АО «Хлебопек» просил отказать в полном объеме, а также указал, что в обществе имеются заключенные договора аренды с ФИО1 только от 

<

дд.мм.гг> и 

<

дд.мм.гг>. Договоров аренды от 

<

дд.мм.гг> у общества не имеется, каких-либо счетов-фактур, актов выполненных работ по договорам аренды от 

<

дд.мм.гг> также не имеется. ФИО1 

<

дд.мм.гг> в ответе на уведомление ОАО «Хлебопек» от 

<

дд.мм.гг> 

<

№> и 

<

№> о расторжении в одностороннем порядке и освобождении арендованных помещений также ссылался на заключенные договора аренды от 

<

дд.мм.гг> и 

<

дд.мм.гг>. Кроме того, ФИО1 пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям. 

Заслушав истца ФИО1, его представителя адвоката Зиновьеву Ж.Н., исследовав материалы дела, материалы гражданского дела 

<

№>, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьями 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На арендаторе лежит обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ). 

На основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). 

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2). 

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610). 

Из материалов дела следует, что 

<

дд.мм.гг>между истцом ФИО1 и АО «Хлебопек» (ОАО «Хлебопек») был заключен договор аренды нежилого помещения – помещения компрессорной, общей площадью 65 кв.м., в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию (т. 2 л.д.43-45).

Согласно условиям данного договора, помещение будет использоваться арендатором под стоянку погрузчика (п. 1.2). 

Договор заключен на срок 10 месяцев, с 

<

дд.мм.гг> по 

<

дд.мм.гг>. В случае, если не позднее 15 дней до истечения срока договора ни одна из сторон не заявит о своем желании изменить или расторгнуть договор, его действие пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок (пункты 6.1, 6.2).

Арендная плата установлена в размере 1000 рублей, которую арендатор обязан уплачивать не позднее 10-го числа следующего месяца (пункт 3.2).

В соответствии с пунктами 5.1-5.3 договора аренды, все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия настоящего договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

По требованию арендодателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации сторон, аварийного состояния арендуемого объекта, постановки его на капитальный ремонт или сноса.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя, в случаях нарушения положений п. 2.2 договора, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора. 

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

Кроме того, 

<

дд.мм.гг> между ОАО «Хлебопек» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения – части склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью * кв.м., на срок 11 месяцев, с 

<

дд.мм.гг> по 

<

дд.мм.гг> (т. 2 л.д. 46-49).

Согласно п. 1.3 договора, если арендатор продолжает использовать помещение после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и не требует государственной регистрации. 

Арендная плата определения сторонами в размере * рублей в месяц, в том числе НДС в размере 18%, что составляет * рублей * копеек (пункт 3.1). Платежи осуществляются до 05 числа каждого месяца (пункт 3.2).

В соответствии с условиями указанного договора, арендодатель обязался: передать арендатору во временное пользование помещение в течение 3 дней с момента подписания договора по акту приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1.1); письменно сообщить арендатору не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещения, в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении (пункт 2.1.3).

В соответствии с разделом 5 договора аренды, договор может быть расторгнут досрочно: по письменному соглашению сторон; в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или договором; в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В случае, если одна из сторон против досрочного расторжения договора, расторжение осуществляется в судебном порядке с соблюдением правил о подсудности, установленных в п. 6.2 договора.

По требования арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор: пользуется предоставленным помещением не по назначению; умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения; в течение 1 месяца не вносит арендную плату; предоставление в пользование арендуемое помещение (полностью или отдельные его части) третьим лицам.

Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным действующим на территории Российской Федерации гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков (пункт 8.2).

Нежилое помещение – часть склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью * кв.м. передано ФИО1 по акту приема-передачи от 

<

дд.мм.гг> (т. 2 л.д.50).

О том, что по окончании срока действия, установленного в договорах аренды (в договоре от 

<

дд.мм.гг> – 

<

дд.мм.гг>, в договоре от 

<

дд.мм.гг> –

<

дд.мм.гг>), ФИО1 продолжал использовать нежилые помещения, а ответчик АО «Хлебопек» не имел возражений, в силу чего срок действия договоров был продлен, сторонами не отрицается. 

О продлении срока действия договоров аренды от 

<

дд.мм.гг> и 

<

дд.мм.гг>, а также их исполнении сторонами свидетельствуют представленные АО «Хлебопек» счета-фактуры и акты выполненных работ за 

<

дд.мм.гг>, подписанные истцом ФИО1 (т. 2 л.д. 87-126), а также акты сверки взаимных расчетов к указанным договорам за периоды: с 

<

дд.мм.гг> по 

<

дд.мм.гг>, с 

<

дд.мм.гг> по 

<

дд.мм.гг>, с 

<

дд.мм.гг> по 

<

дд.мм.гг>, с 

<

дд.мм.гг> по 

<

дд.мм.гг>, от 

<

дд.мм.гг> (т. 1 л.д. 81-90, т. 2 л.д. 61-62).

Также, 

<

дд.мм.гг> сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1, которым в договор аренды от 

<

дд.мм.гг> были внесены изменения относительно размера арендной платы и порядка ее уплаты (т. 2 л.д. 51).

Впоследствии арендодатель реализовал свое право на односторонний отказ от договоров аренды, надлежащим образом направив арендатору соответствующие уведомления 

<

№> и 

<

№> от 

<

дд.мм.гг> о расторжении договоров с 

<

дд.мм.гг> (т.2 л.д.52-53). 

Указанные уведомления были зачитаны вслух ФИО1, вручены ему в письменном виде, однако расписаться в их получении ФИО1 отказался, о чем ОАО «Хлебопек» 

<

дд.мм.гг> составлены соответствующие акты (т.2 л.д. 54-58, 59-60). 

Таким образом, ФИО1 был уведомлен о расторжении договоров аренды не менее чем за 1 месяц, что соответствует условиям договоров аренды от 

<

дд.мм.гг> и от 

<

дд.мм.гг>.

В судебном заседании также установлено, что 

<

дд.мм.гг> ОАО «Хлебопек» и ООО «РУСМЕТ» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (зарегистрирован в Росрестре 

<

дд.мм.гг>), по условиям которого, склад для сырья, общей площадью * кв.м., кадастровый 

<

№>, а также здание компрессорной, общей площадью * кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенные по адресу: 

<

адрес>, перешли в собственность ООО «РУСМЕТ» (т. 2 л.д. 70-73).

<

дд.мм.гг> ООО «РУСМЕТ» продало ФИО2 здание компрессорной, общей площадью * к.м., кадастровый 

<

№>, расположенное по адресу: 

<

адрес> (т. 2 л.д. 149-152).

<

дд.мм.гг> ООО «РУСМЕТ» и ФИО2 заключили договор купли-продажи нежилого помещения – склада для сырья, общей площадью * кв.м., кадастровый 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т.2 л.д. 138-141). 

Право собственности ФИО2 на указанные нежилые помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 

<

дд.мм.гг> за 

<

№>, и 

<

дд.мм.гг> за 

<

№> (т.2 л.д. 133-134).

Однако, законных оснований для перевода прав и обязанностей покупателя нежилых помещений части склада для сырья площадью * кв.м, кадастровый 

<

№>, а также части здания компрессорной площадью * кв.м, кадастровый 

<

№>, расположенных по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи от 

<

дд.мм.гг>, заключенному между ОАО «Хлебопек» и ООО «Русмет», на ФИО1,у суда не имеется.

Представленные истцом копии двух договоров от 

<

дд.мм.гг>, заключенных между ОАО «Хлебопек» и ФИО1, о передаче последнему за арендную плату и во временное пользование нежилого помещения компрессорной, площадью * кв.м.(т. 1 л.д. 14-17), а также нежилого помещения части склада, площадью * кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 92-95) в качестве доказательств, подтверждающих его право выкупа у арендодателя арендованных помещений по рыночной стоимости на день выкупа (пункт 2.2.11 договоров), не могут являться основанием для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. 

Таким образом, договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку в представленных истцом договорах от 

<

дд.мм.гг>, заключенных между ОАО «Хлебопек» и ФИО1, содержится пункт 2.2.11, предусматривающий по истечении срока действия договора право арендатора выкупить у арендодателя арендованные помещения по рыночной стоимости на день выкупа, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В силу положений статьи 550 и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в части выкупа спорных помещений, поскольку в них нет условий о цене нежилого помещения компрессорной, площадью * кв.м., и нежилого помещения части склада, площадью * кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Оснований для удовлетворения исковых требований о признании за ФИО1 права собственности на спорные объекты недвижимости, взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Русмет» денежных средств по договору от 

<

дд.мм.гг>, признании недействительными договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества от 

<

дд.мм.гг> и от 

<

дд.мм.гг>, заключенных между ООО «РУСМЕТ» и ФИО2, а также прекращении права собственности ФИО2, как производных от требования о переводе прав и обязанностей покупателя нежилых помещений на истца, также не имеется.

Таким образом, в удовлетворении уточненных исковых требований истцу надлежит отказать в полном объеме. 

Относительно довода АО «Хлебопек» о пропуске истцом срока исковой давности суд приходит к следующему.

Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

В соответствии с п.1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что об одностороннем расторжении АО «Хлебопек» договоров аренды недвижимого имущества от 

<

дд.мм.гг> и 

<

дд.мм.гг> в связи с продажей всех объектов Ковдорского хлебозавода (договор купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дд.мм.гг> 

<

№>) и неоднократными нарушениями сроков арендной платы с 

<

дд.мм.гг> ФИО1 узнал из письменных уведомлений 

<

№> и 

<

№> от 

<

дд.мм.гг> (т. 2 л.д.51-53), полученных истцом 

<

дд.мм.гг> по почте (т.2 л.д. 54-55, 57-58), а также врученных ему 

<

дд.мм.гг> (т.2 л.д.59-60).

О том, что договор купли-продажи спорного имущества состоялся между ОАО «Хлебопек» и ООО «Русмет» истец узнал 

<

дд.мм.гг>, что следует из его досудебной претензии в адрес ответчиков (т.1 л.д.18). Иных данных о том, что истец знал ранее указанной даты, кто является надлежащим ответчиком по нарушенному праву, ответчиком АО «Хлебопек» доказательств не представлено, судом не добыто. 

С настоящим иском ФИО1 обратился в суд 

<

дд.мм.гг>, с уточненными требованиями – 

<

дд.мм.гг> (т. 1 л.д.11-13, 164-165).

Таким образом, с 

<

дд.мм.гг> до дня обращения в суд с настоящим иском, трехлетний срок, предусмотренный п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, не истек. 

Руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к акционерному обществу «Хлебопек», обществу с ограниченной ответственностью «Русмет» и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя нежилых помещений по договору купли-продажи от 

<

дд.мм.гг>, признании права собственности на нежилые помещения, взыскании денежных средств, признании недействительными договоров купли-продажи здания компрессорной от 

<

дд.мм.гг> и склада для сырья от 

<

дд.мм.гг>, прекращении права собственности на нежилые помещения,– отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Ковдорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий С.Б. Пак