Дело № 3а-88/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 

13 сентября 2023 года 

Тюменский областной суд в составе:

председательствующего судьи Осипова А.В.,

при секретаре Кененовой Е.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» ФИО3, представителей заинтересованных лиц Администрации г. Тюмени ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области, Управлению Росреестра по Тюменской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 5 871 кв.м, расположенного по адресу: 

<

.......>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2 719 000 рублей.

Одновременно административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>.

Требования мотивированы тем, что 15 ноября 2017 года между ФИО1 и ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>.

Решением Калининского районного суда г. Тюмени от 28 июня 2018 года по гражданскому делу № 2-1583/2018 с ФИО1 в пользу ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» была взыскана задолженность по указанному договору купли-продажи в размере 1 055 369,20 рублей (выкупная цена).

Исполнение решения суда производилось ФССП по Тюменской области, в связи с этим передаточный акт был подписан 03 августа 2022 года, право собственности зарегистрировано 23 сентября 2022 года. 

До указанного времени административный истец оплачивал арендную плату, поскольку ранее являлся арендатором на основании договора аренды земельного участка от 03 августа 2012 года № 23-20/2294, соглашения от 26 марта 2015 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> по состоянию на 02 января 2016 года составляет 4 138 702,72 рубля.

Согласно отчета от 07 ноября 2022 года № 402/4-22, выполненного ООО «Центр оценки и права», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2 719 000 рублей.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

Превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение земельного налога. 

Административный истец указывает, что ему должно быть предоставлено право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, поскольку несмотря на внесение в ЕГРН новых результатов определения кадастровой стоимости, исчисление налога до указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости, право на перерасчет налога им не утрачено.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области в возражениях на административное исковое заявление просит принять решение по заявленным требованиям на усмотрение суда, указывает, что результат оценки по спорному участку находится в диапазоне цен, сформированном по результатам оценки других оценщиков, чьи отчеты приняты Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (л.д.83).

Представитель заинтересованного лица ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» в отзыве на административный иск просит отказать в удовлетворении административного иска. Указывает, что заявленные в настоящем административном иске требования идентичны ранее заявленным требованиям, которые были рассмотрены 28 июня 2018 года Калининским районным судом г. Тюмени в рамках гражданского дела № 2-1583/2018. Заявленные требования направлены на изменение условий договора купли-продажи от 15 ноября 2017 года № 17/3/Ф-484.

Представитель заинтересованного лица ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» в возражениях на административный иск просит принять решение по заявленным требованиям на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 заявленные требования поддержала, просила восстановить срок на оспаривание архивной кадастровой стоимости. Суду пояснила, что ранее ФИО1 являлся арендатором земельного участка, арендная плата рассчитывалась исходя из архивной кадастровой стоимости. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Тюмени ФИО4 просила отказать в удовлетворении административного иска, поддержав позицию ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области».

Представитель заинтересованного лица ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации ФИО3 просила принять решение по заявленным требованиям на усмотрение суда. 

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Тюменской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, представители заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области, ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области», ООО «ЭКОС Развитие» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

Выслушав представителей административного истца, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу ч. 6 ст.24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01 января 2017 года, положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Таким образом, к рассматриваемым правоотношениям об оспаривании результатов кадастровой стоимости подлежат применению нормы Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» даны разъяснения о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Судом установлено, что на основании соглашения от 26 марта 2015 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03 августа 2012 года № 23-20/2294 ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>. В соответствии с приложением к соглашению, расчет арендной платы производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. 

В соответствии с п. 1.5 договора аренды земельного участка от 03 августа 2012 года № 23-20/2294 на спорном земельном участке имеется нежилое здание (сушильное здание).

Как следует из соглашения от 26 марта 2015 года, ФИО1 является собственником нежилого здания на основании договора купли-продажи от 28 ноября 2014 года. 

На основании договора купли-продажи от 15 ноября 2017 года № 17/3/ф-484 ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, площадью 5 871+/-27 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, установленного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

.......> (л.д.12-19, 20).

Согласно п. 3.1 указанного договора участок до момента регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Тюменской области находится у покупателя на праве аренды. 

На основании передаточного акта от 03 августа 2022 года земельный участок с кадастровым номером 

<

.......> передан ФИО1, государственная регистрация права собственности произведена 23 сентября 2022 года (л.д. 21).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Принимая во внимание, что ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением в 2023 году, за ним до настоящего времени сохраняется право на перерасчет арендной платы в случае пересмотра кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2016 года и подлежавшей применению по 01 января 2022 года, по основанию установления рыночной стоимости земельного участка на ту же дату.

Распоряжение Департамента имущественных отношений Тюменской области от 08 ноября 2016 года № 0111/16 в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 4 138 702,74. Данные сведения внесены в ЕГРН 13 ноября 2016 года. 

Распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 03 ноября 2021 года № 361/16 утверждены результаты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тюменской области. В соответствии с указанным распоряжением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> по состоянию на 01 января 2021 года составляла 5 488 504,35 рублей, данные сведения внесены в ЕГРН 11 декабря 2021 года.

В соответствии с распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25 октября 2022 года № 905/16 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 5 379 127,62 рублей. Данные сведения внесены в ЕГРН 28 февраля 2023 года, дата определения – 01 января 2022 года. 

Таким образом, на момент обращения ФИО1 в суд с административным исковым заявлением оспариваемые сведения о кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка стали архивными. 

Поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости, суд считает, что административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Обращаясь в суд с настоящим административным исковым заявлением, ФИО1 одновременно заявил ходатайство о восстановлении срока на его подачу. 

Из абз. 2 п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

В то же время, абз. 3 п. 8 названного постановления установлено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.З Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Таким образом, несмотря на то, что на момент обращения с настоящим административным иском в суд (04 августа 2023 года) в государственный кадастр недвижимости были внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 72:23:0224001:2596, принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, но как установлено судом затрагивает права и законные интересы административного истца, суд признает причины пропуска срока обращения в суд с административным исковым заявлением уважительными и считает необходимым восстановить данный срок. 

При обращении в суд административным истцом соблюден досудебный порядок разрешения спора, 08 июня 2023 года ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» вынесено уведомление о возврате заявления об установлении рыночной стоимости без рассмотрения в связи с тем, что заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 55). 

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года, административный истец предоставил отчет об оценке от 07 ноября 2022 года № 402/4-22, подготовленный ООО «Центр оценки и права», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2 719 000 рублей. 

В соответствии с ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу разъяснений, изложенных в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом, представителями административных ответчиков, заинтересованными лицами не заявлено возражений относительно обоснованности отчета об оценке. 

Доказательств несоответствия вышеназванного отчета требованиям законодательства Российской Федерации, которые свидетельствовали бы о недостоверном размере итоговой величины рыночной стоимости нежилого сооружения, определенной оценщиком, суду не представлено.

В силу ч. 1 ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Оценивая отчет оценке 07 ноября 2022 года № 402/4-22, выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и права», суд учитывает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанный отчет об оценке под сомнение оснований не имеется. 

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. 

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги, при этом в заключении использована имеющаяся информация об объектах-аналогах, влияющая на ценообразование – местоположение, наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность, вид использования.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено. 

На основании изложенного, суд признает отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, составленный оценщиком ООО «Центр оценки и права», надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

.......>, определенную по состоянию на 01 января 2016 года. 

Доводы, изложенные в отзыве ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области», о законности договора купли-продажи земельного участка от 15 ноября 2017 года не имеют правового значения для разрешения заявленных требований, поскольку проверка законности указанного договора купли-продажи предметом рассмотрения по настоящему административному делу не является.

Вопреки доводам представителя ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не направлены на изменения условий договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Доводы ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» о том, что заявленные требований аналогичны ранее заявленным требованиям подлежат отклонению, поскольку в материалы дела не представлено вступившего в законную силу решения суда об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного иска и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

.......> равной его рыночной стоимости, определенной отчетом ООО «Центр оценки и права», в размере 2 719 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года. 

Поскольку 11 декабря 2021 года на основании распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 03 ноября 2021 года № 361/16 в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года, соответственно, установленная в рамках настоящего дела кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению на период с 01 января 2017 года по 01 января 2022 года включительно. 

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 04 августа 2023 года. Из положений статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости помещения.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

.......>, расположенного по адресу: 

<

.......>, равной его рыночной стоимости в размере 2 719 000 рублей на период с 01 января 2017 года до 01 января 2022 года. 

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 04 августа 2023 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 27 сентября 2023 года.

Судья Тюменского областного суда А.В.Осипов